横浜市旭区の借地権売却が難しい理由｜交渉が長期化しやすい背景

2026年3月16日

【結論】旭区の借地権売却は「当事者の多さ」と「歴史の長さ」を整理できないと、必ず長期戦になる

横浜市旭区で借地権の売却（＝借地権付き建物を第三者に売る／地主に買い取ってもらう／借地権＋底地を同時に整理するなど）を進めようとすると、多くの方が次の壁にぶつかります。

地主さんとの話がなかなか前に進まない
誰に、何から相談すれば良いのか分からない
「売る」と決めてから、年単位で時間がかかってしまう

旭区は、郊外の住宅地・農地由来の借地・昔からの地主さんが多いエリアであり、
借地権売却のハードルは「市場」よりも「交渉」と「関係整理」にあります。

特に長期化しやすい背景として、

契約期間が長く、資料と記憶がバラバラ
地主・借地人・相続人・買主など、関係者が多い
地主合意が前提なのに、「メリット」が見えづらい

という構造的な要因があります。

この記事では、横浜市旭区で借地権売却が難しいと言われる理由を、

なぜ交渉が長期化しやすいのか
旭区ならではの「背景」と「典型パターン」
売却前に整理しておくべき視点
実際に進めるうえでのステップ

という流れで、借地・底地を含む不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点から整理します。

なぜ横浜市旭区の借地権売却は難しいと言われるのか

理由① 「昔からの付き合い」が長く、契約より人間関係が優先されがち

旭区の借地では、

何十年も前から同じ地主さんの土地を借りている
借りている人と地主さんが近所づきあいをしている
親世代・祖父母世代から続く付き合い

というケースが多く見られます。

そのため、

「契約上どうか」より
「これまでの関係をどう保つか」

が優先されやすく、

地主さんが感情的に納得していないと、話が止まる
借地人側も「揉めるくらいなら現状維持で…」となりやすい

という構造になりがちです。

この「人間関係優先」の空気自体は悪いことではありませんが、
売却のような“関係を変える話”を進めるときには、大きなハードルになります。

理由② 契約書・覚書・相続が複雑に絡み合っている

旭区の借地権売却が難しいもう一つの理由は、
「契約と相続の歴史」が長く積み重なっていることです。

典型的には、

契約開始が昭和40〜60年代（旧借地法）
更新のたびに簡単な覚書を交わしたり、口頭で済ませたりしてきた
地主・借地人ともに1〜2回の相続を経て、名義がバラバラ

という状態です。

その結果、

契約書と実際の条件（地代・期間・承諾料）が一致していない
登記名義と実際に話をすべき相手が違う
「誰のハンコがあれば売却できるのか」が分かりにくい

という「事務的な複雑さ」が、
交渉の長期化に直結してしまいます。

理由③ 地価水準的に「借地権の価値」を数字に落とし込みづらい

旭区は、横浜中心部や都内ほどの高価格帯ではない一方で、

戸建て需要が根強い
駐車場付き需要も高い
駅距離・坂・バス便で評価が大きく変わる

という「中価格帯×条件差が大きい」エリアです。

そのため、

借地権割合や路線価だけでは実勢価格を読みづらい
地主にとって「底地として保有し続ける価値」の評価も人それぞれ
借地人側も「どの金額なら妥当か」の判断が難しい

結果として、数字の折り合いがつくまでに時間がかかる構造になりやすいのです。

交渉が長期化しやすい背景｜旭区ならではの要因

背景① 地主・借地人ともに高齢化しているケースが多い

旭区では、

地主：80〜90代、高齢で判断を急ぎたくない
借地人：60〜70代、子ども世代は別の場所に居住

という組み合わせが珍しくありません。

この場合、

地主側：
「自分の代では大きな変更をしたくない。子どもに任せたい」
借地人側：
「自分たちも高齢で、地主さんに強くは言いづらい」

という空気が生まれ、

話し合いの場がそもそも持ちにくい
一度話が止まると、再開するまでに何ヶ月も空いてしまう

など、時間だけが過ぎていく状況になりがちです。

背景② 相続人・共有者が多く、「全員の合意」が必要になりやすい

借地権売却・底地売却のどちらにしても、

相続によって権利者が複数人に増えている
共有名義になっていて、全員の同意が必要
相続登記すら終わっていない

といったケースが多く、
「誰と話せば決まるのか」が非常に分かりづらいのが実情です。

よくあるパターンとしては、

地主本人は「売ってもいい」と思っているが、子どもが慎重
兄弟姉妹のうち一人が遠方在住で、話が進まない
借地人の兄弟の一人が連絡を取らせてくれない

など、**法律だけでは片付かない“家族の事情”**が絡んで交渉が長期化します。

背景③ 「今のままでも困っていない」という認識のズレ

借地人：
「建物が古くなり、将来の相続や維持が不安。今のうちに整理したい」
地主：
「今の地代で毎年安定して収入が入っている。特に今すぐ変えたい理由はない」

このように、

借地人にとっては“差し迫った問題”
地主にとっては“現状維持でも特段困らない”

というズレがあると、
「売却の必要性」を共有するところから始めなければならず、
結果として話が長期化しがちです。

借地権売却の前に整理しておきたい4つの視点

交渉が長期化しないようにするには、
借地人側で「事前にどこまで整理できているか」が非常に重要です。

① 契約と登記の現状（事実関係）の整理

まず最初にやるべきは、「事実の棚卸し」です。

借地契約書・覚書は残っているか
借地権者の登記名義（誰の名前か／相続登記は済んでいるか）
底地の登記名義（地主は誰か／相続登記の有無）
地代・更新料・承諾料などのお金のルール

これらを一覧にしておくだけで、

「どの手続きが先に必要か」
「誰に・どこまで話を持っていけるか」

がかなり明確になります。

② 借地人としての「出口イメージ」

借地権売却を考えるうえで、

売却後に旭区内で住み替えるのか
子世代は借地に戻るつもりがあるのか
売却の期限感（いつまでに現金化したいか）

など、自分たちの出口イメージを整理しておくことが大切です。

「今すぐではないが、相続が発生する前に整理したい」のか
「もう維持が難しいので、1〜2年以内に手放したい」のか

で、提案できるスキーム（借地権のみ売却／底地と同時売却など）は大きく変わります。

③ 地主側にとっての「メリット候補」を考えておく

交渉を前に進めるには、地主側のメリットも必要です。

例えば、

老朽化した建物が解体され、新しい建物や整備された土地に変わる
今の低い地代を見直すきっかけになる
相続前に底地を現金化して、子ども世代の負担を減らせる

など、
**「この話に乗ることで、地主さんにどんな良いことがあるか」**を、
事前に専門家と一緒に整理しておくと、話がしやすくなります。

④ 「自分たちだけで進めない」前提を持つ

旭区の借地権売却は、
当事者だけで話をまとめようとすると、感情面・家族関係・法律面が絡んで止まりがちです。

不動産会社（借地・底地を扱えるところ）
司法書士（登記・相続手続き）
必要に応じて弁護士・税理士

といった第三者を早いタイミングから関与させることで、

役割分担（誰が誰と話すか）
手続きの順番（登記→交渉→契約など）

を整理し、長期化リスクを抑えやすくなります。

交渉を長期化させないための進め方（旭区での実務イメージ）

ステップ① 借地人側の現状整理とシミュレーション

ホームワーク株式会社にご相談いただくケースでは、まず、

契約書・登記・地代条件の確認
建物の状態・再建築の可能性のチェック
借地人側の希望（いつまでに・どの程度現金化したいか）

を整理します。

そのうえで、

借地権単独売却の目安
借地権＋底地同時売却の目安
更地返還など、他の選択肢のメリット・デメリット

をシミュレーションします。

ステップ② 地主への「情報共有」から始める（いきなり条件交渉しない）

次に、地主側へのアプローチですが、
旭区では特に、

最初から「いくらで買い取ってください」と切り出さない
まずは「現状整理の結果」と「今後の選択肢の共有」から入る

ことを意識します。

具体的には、

建物がどの程度老朽化しているか
借地人側の家族構成・相続の見通し
借地人としてはどんな方向性を考えているか

を丁寧に共有し、
「一緒に将来像を考えたい」というスタンスで話を始めます。

ステップ③ 合意しやすい「スキーム」を複数提示する

地主・借地人双方の意向を踏まえ、

パターンA：借地権のみ第三者に売却（地主は地代収入を継続）
パターンB：地主が借地権を買い取り、完全所有権にまとめる
パターンC：第三者（ホームワーク社など）が借地権＋底地を同時買取

など、複数案を提示し、

地主にとって受け入れやすいのはどれか
借地人にとって現実的なのはどれか

を、時間をかけてすり合わせていきます。

ここを飛ばして「このパターン一択です」と押し切ろうとすると、
ほぼ確実に長期化します。

ステップ④ 必要な登記・相続手続きを並行して進める

交渉と並行して、

相続登記の準備
共有名義の整理（代表者の決定など）
古い名義人のままになっている部分の是正

を進めていきます。

これを後回しにすると、

条件はまとまったのに、登記で数ヶ月止まる
相続人の誰かが急に反対し、振り出しに戻る

といった事態になりかねません。

ステップ⑤ 条件書の作成〜売買契約〜決済

大筋の合意ができたら、

借地権・底地それぞれの価格
解体の要否・費用負担
引き渡し時期・仮住まいの必要性

などを盛り込んだ「条件書」を作成し、
最終的な合意のうえで売買契約・決済へと進みます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（横浜市内で借地・底地を含む不動産再生とリフォームを多数手がける会社）

「横浜市旭区の借地権売却は、
“売れるか・売れないか”よりも、
“どう進めるか・誰と一緒に進めるか”で結果が大きく変わります。

私たちが現場で感じているのは、

借地人さんも
地主さんも

本当は『揉めたくない』『長い付き合いを壊したくない』という想いを持っている、ということです。

だからこそ、

法律や相場だけではなく、“これまでの関係性”への配慮
借地人・地主・将来の買主の“三方よし”を目指す姿勢

がとても重要になります。

旭区の借地は、確かに交渉が長期化しやすいですが、
逆に言えば、時間をかけてでもきちんと整理しておく価値がある資産とも言えます。

『借地だから無理だろう』『地主さんが高齢だから話を切り出しづらい』と
最初からあきらめるのではなく、

まずは契約と登記の現状を整理する
借地人としての本音（どうしたいのか）を言葉にしてみる

ところから、一緒に始めていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 旭区の借地権は、そもそも本当に売れるのでしょうか？
A. 接道条件や建物の状態にもよりますが、実際に借地権付き戸建てや借地権＋底地の同時売却が成立している事例は多数あります。「借地だから売れない」というより、「整理に時間がかかる」のが実情です。

Q2. 地主さんが売却に前向きではありません。それでも話を進められますか？
A. 「今すぐ売りたい」かどうかと、「将来の整理について考える気はあるか」は別です。最初から“売却のお願い”ではなく、“現状整理と将来の選択肢の共有”から始めることで、少しずつ可能性を広げていくことは十分に可能です。

Q3. 契約書がなく、口頭で更新してきました。売却相談はできますか？
A. できます。地代の領収書・更新時期の記憶・地主さん側の控えなどから、契約内容を推定していくことが多いです。契約書がないケースは旭区でも珍しくないため、その点だけで諦める必要はありません。

Q4. 借地権売却にどのくらい時間がかかりますか？
A. 権利関係がシンプルで、地主さんが前向きなケースでも、数ヶ月〜1年程度を見込むことが多いです。相続登記・共有者調整・建物解体などが絡む場合は、1〜2年単位での計画になることもあります。

Q5. 土地を更地にして地主に返すのと、借地権を売却するのはどちらが得ですか？
A. 更地返還は「解体費を負担して終わり」になるケースも多く、一時的なキャッシュは出る一方で、お金は手元に残りません。借地権売却は手続きが増える代わりに、権利としての価値を現金化できる可能性があります。両方のパターンでシミュレーションしてから判断するのが安全です。

Q6. 地主さんともめるのが怖いです。第三者に全部任せることはできますか？
A. ある程度まで可能です。委任状などの手続きを経て、ホームワーク株式会社のような第三者が窓口となり、条件説明や調整を代行することができます。ただし、どこかのタイミングで地主さんとの面談が必要になることも多いため、その際のサポートも含めて対応します。

Q7. 借地権を売却した場合、税金はどれくらいかかりますか？
A. 借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得費・相続の有無・保有期間などによって金額が大きく変わるため、具体的には税理士にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

Q8. 旭区以外に借地を持っています。一緒に整理してもらえますか？
A. 相談は可能です。旭区の借地と、市外や他県の借地・底地をセットで整理される方も多く、全体の資産状況や相続を見据えたうえで、「どこから手を付けるか」を一緒に決めていくことができます。

Q9. まず、何から手をつけるべきでしょうか？
A.