東京都江戸川区の不動産売却相場をどう見るか？住宅地エリア別の価格帯整理

2026年3月16日

【結論】江戸川区の不動産相場は「路線×エリアの特徴」で見る｜平均価格より“どこ向きの街か”を押さえる

東京都江戸川区で不動産売却を検討するとき、
多くの方が最初に迷うのは次のポイントです。

江戸川区全体として「高い」のか「安い」のか
自分のエリアは23区内で見て安い方なのか
ネットに出ている「平均価格」と自宅の感覚が合わない

これらを「江戸川区の平均相場」だけで考え始めると、

駅・路線・エリアの違いによる価格差を見落としてしまう
「うちのマンションは、どう判断すべきか」が分からない

といった“モヤモヤした状態”になりがちです。

江戸川区の不動産売却で重要なのは、

相場を「区全体の数字」ではなく「路線×住宅地エリア」ごとに見ること
そのエリアが「どんな買主に選ばれている街なのか」を理解したうえで、価格の妥当性を考えること

です。

この記事では、江戸川区の不動産売却相場について、

相場を見るときの基本的な考え方
江戸川区内の主な住宅地エリアごとの特徴と価格帯イメージ
自分の物件の立ち位置を整理するためのチェックポイント

を、売却検討者向けに整理してお伝えします。

なぜ江戸川区の「平均相場」だけでは売却判断を誤りやすいのか

用途も価格帯も「エリアごとの差」が大きい区だから

公表データやポータルサイトを見ると、
江戸川区全体の住宅地の平均単価は、23区の中では“中〜やや低め”という位置付けです。

しかし、実際には、

西葛西・葛西など東西線沿線の人気エリア
小岩・平井など総武線沿線の下町エリア
船堀・一之江・瑞江・篠崎など都営新宿線沿線のファミリーエリア

といったように、路線・駅ごとに「性格」も「価格水準」も大きく異なります。

そのため、

西葛西のマンション相場
篠崎の戸建て相場
小岩の土地相場

をひとまとめにして「江戸川区は◯万円／㎡」と見ても、
自分の物件の“リアリティ”とはズレてしまいやすいのです。

「誰が買うか（実需・投資）」で見ても顔ぶれが違う

江戸川区内でも、

東西線沿線：都心通勤ファミリー・シングルの実需中心
総武線沿線：下町×都心アクセスのバランスで、実需と投資ニーズが混在
都営新宿線沿線：ファミリー実需＋ゆったりした戸建てニーズが強い

と、「買主像」が変わります。

売却相場を考えるときには、

「江戸川区の平均いくら」ではなく
「この路線・駅・エリアの、こういう人向けの物件が、いくらくらいで動いているか」

という見方が必要です。

江戸川区の不動産相場を見るときの3つの基本軸

江戸川区の売却相場を考えるとき、
まず次の3つの軸で整理してみてください。

① 路線別：東西線・総武線・都営新宿線・京成本線

東京メトロ東西線
- 西葛西・葛西エリア
- 大手町・日本橋方面への通勤に強く、人気の高い住宅地
JR総武線
- 平井・小岩エリア
- 下町的な雰囲気と都心アクセスのバランスが特徴
都営新宿線
- 船堀・一之江・瑞江・篠崎エリア
- 駅前〜バス便エリアまで広くファミリー向け住宅地が広がる
京成本線・京成押上線
- 京成小岩・江戸川エリア
- コンパクトな住宅地・アパートが多く、相対的に価格を抑えやすい

路線ごとに、
「駅近マンションが高めになるのか」「戸建て・土地にニーズが厚いのか」が変わります。

② 物件タイプ別：マンション・戸建て・土地

マンション
- 駅距離・築年数・管理状態の影響が大きい
戸建て
- 土地の形状・道路付け・駐車スペースの有無が価格差を生みやすい
土地
- 建築条件・再建築性・用途地域・建ぺい率・容積率などの影響が大きい

同じエリアでも、
マンション相場と戸建て相場の動きがズレることもあります。

③ エリアの「生活イメージ」：誰向けの住宅地か

都心通勤の利便性重視か
子育て環境・教育環境重視か
実需中心か、投資ニーズも強いか

を整理すると、
「今後も価格が底堅く推移しやすいエリアか」のヒントになります。

江戸川区の主な住宅地エリア別｜相場イメージと特徴

ここからは、江戸川区内の代表的な住宅エリアを
「ざっくり価格帯イメージ」とともに整理します。
（※具体的な金額はあくまで目安です。実際の査定は個別の条件で大きく変わります）

東西線エリア① 西葛西・葛西周辺｜区内トップクラスの人気エリア

【エリアの性格】

東西線で大手町・日本橋方面へのアクセスが良好
商業施設・公園・学校が揃い、ファミリー人気が高い
インド系コミュニティなど多文化共生エリアとしても知られる（特に西葛西）

【相場イメージ】

マンション
- 駅徒歩10分以内・築浅〜中程度：江戸川区内では高めの価格帯
- 駅距離が出る・築古：それでも区内平均よりやや高水準になりやすい
戸建て・土地
- 駅近は供給自体が少なく希少
- バス便エリアでも、東西線アクセスという強みから一定の底堅さ

【売却のポイント】

「都心通勤ファミリー向け」の実需をメインターゲットに想定
管理状態やリフォーム履歴を丁寧に見せることで、相場上限を狙いやすい

総武線エリア② 平井・小岩周辺｜再開発と下町ニーズが交錯

【エリアの性格】

総武線で錦糸町・秋葉原・新宿方面へアクセス
駅前の再開発・街並み整備が進むエリアもあり
商店街・昔ながらの住宅地も多く、実需と投資どちらのニーズも混在

【相場イメージ】

マンション
- 再開発エリア・駅近は価格上昇傾向
- 築古・エレベーターなし・管理状態に難がある物件は価格差が出やすい
戸建て・土地
- 路地状敷地やコンパクトな土地も多く、「使い勝手」で価格差が開く
- アパート用地・投資用としての検討も一定数あり

【売却のポイント】

「自分の物件が、実需向きか投資向きか」を見極めることが重要
実需向きなら住環境・学校・生活利便性、
投資向きなら利回り・賃貸需要を軸に打ち出すと良い

都営新宿線エリア③ 船堀・一之江・瑞江・篠崎｜ファミリー戸建てとマンションの混在地

【エリアの性格】

都営新宿線で新宿・市ヶ谷・神保町方面へアクセス
駅前はマンション・商業施設、少し離れると戸建て住宅街が広がる
総じて落ち着いたファミリー住宅地という位置付け

【相場イメージ】

マンション
- 駅徒歩圏のファミリーマンションは、江戸川区内で安定した需要
- 専有面積の広いタイプは、単価は抑えつつ総額が上がる傾向
戸建て・土地
- 駐車スペース付き・整形地の評価が高い
- バス便エリアは価格を抑えつつ「広さ」で勝負する物件が多い

【売却のポイント】

「都心へのアクセス＋落ち着いた生活環境」をセットで評価されるエリア
学区・周辺の子育て環境を具体的に伝えられると、ファミリー層の反応が良くなる

京成本線・京成押上線エリア④ 京成小岩・江戸川など｜コンパクト住宅地・投資ニーズも

【エリアの性格】

京成本線・押上線で押上・日暮里方面へアクセス
大規模再開発エリアではないものの、コンパクトな住宅地が広がる
アパート・小ぶりな戸建てが混在し、賃貸需要も一定

【相場イメージ】

マンション
- 供給数は他エリアより少なめで、ピンポイントの比較が必要
戸建て・土地・アパート
- 区内平均よりやや抑えめの価格帯になりやすいが、
  利回りを重視する投資家には魅力的な水準

【売却のポイント】

自己居住用だけでなく、「賃貸併用」「投資」目線でも評価されうる
現在の賃貸状況（家賃・入居率）を整理しておくと、投資家へのアピールになる

自宅の「相場ポジション」を整理するためのチェックリスト

江戸川区内で、自分の物件が「相場の中でどの位置にいるか」を考える際、
次の項目をチェックしてみてください。

路線・駅・徒歩分数

どの路線・駅か
駅から徒歩何分か（実測ベース）
バス便の場合、バスの本数・所要時間

→ 江戸川区では、徒歩10分以内かどうかで反応が変わりやすいエリアが多いです。

物件タイプ・築年数・専有面積／土地面積

マンションか、戸建てか、土地か
築何年か（新耐震かどうかも一つの目安）
マンションなら専有面積、戸建てなら土地・建物面積

→ 同じエリア内の成約事例と比較するときの基本指標になります。

管理状態・リフォーム履歴

共用部分・外観の印象（マンション）
大規模修繕の履歴・予定（マンション）
屋根・外壁・水回りなどのリフォーム履歴（戸建て）

→ 江戸川区のファミリー層は「長く安心して住めるか」を重視するため、
　状態の良し悪しが相場に反映されやすいポイントです。

「エリア相場」を具体的に掴むための進め方

① ポータルサイトで「同じエリア・同じタイプ」の売出しを確認

SUUMO・HOME’Sなどで、
- 同じ駅・同じ徒歩分数帯
- 類似の築年数・面積
  の物件をピックアップしてみます。

→ これはあくまで「現在の売り出し価格」であり、
　「実際の成約価格」とはズレることを前提に見ます。

② 成約事例・公的データも参考にする

不動産会社に、直近の成約事例を見せてもらう
公示地価・路線価・地価ランキングなどで「エリアの順位感」を掴む

→ 「自分のエリアが区内で上位・中位・下位どのあたりか」の感覚が持てると、
　査定価格への納得度が高まりやすくなります。

③ 不動産会社に「江戸川区内の他エリアとの比較」も聞いてみる

「西葛西や葛西と比べて、このエリアの位置づけは？」
「同じ価格帯なら、他にどのエリアと競合しそうですか？」

といった質問をすると、

買主が“比較検討する候補エリア”
その中での自宅の相対的な立ち位置

が見えやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で不動産売却とリフォーム・再生を一体的にサポートする会社）

「江戸川区の不動産相場を見ていると、『区全体の平均』と『実際の体感』のギャップを感じている方が多い印象です。

たとえば、

『ニュースで“東京の不動産高騰”と聞くけれど、自分のエリアがどこまで当てはまるのか分からない』
『ネットの一括査定サイトの数字がバラバラで、何が現実的なのか判断できない』

といった声をよく伺います。

私たちが江戸川区のご相談で大切にしているのは、

まず“路線×エリア”ごとの位置づけを一緒に整理すること
そのうえで、“同じエリア・同じタイプ”の成約事例をベースに個別の査定を出すこと

です。

相場は“平均値”ではなく、“あなたの物件が実際に動きそうな価格帯のレンジ”として捉えることが大切です。
『自分のエリアの立ち位置から知りたい』『エリア別に、どれくらい価格差があるのか感覚を掴みたい』という段階でも、遠慮なく相談していただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 江戸川区の中で、一番相場が高いエリアはどこですか？
A. 一般的には、東京メトロ東西線の西葛西・葛西エリアが区内でも高めの水準とされています。駅近マンションや利便性の高い立地では、23区内でも競争力のある価格帯になるケースがあります。

Q2. 自宅の正確な相場を知るには、どうすればいいですか？
A.
1）ポータルサイトで近隣の売出事例を確認し、
2）江戸川区に強い不動産会社に査定を依頼し、
3）査定の根拠（成約事例・エリアの位置づけ）まで説明してもらう、
という3ステップがおすすめです。1社だけでなく、2〜3社の査定を比較すると、レンジ感が見えやすくなります。

Q3. 路線や駅が同じなら、どの物件も同じ相場と考えてよいですか？
A. いいえ。駅・路線が同じでも、