東京都江戸川区で古い家を売る現実的な方法とは？建替え需要を前提に考える進め方

2026年3月16日

【結論】江戸川区の古い家は「建替え前提での出口設計」がカギ｜“家として売る・土地として売る・買取を使う”を比べて決める

東京都江戸川区で築年数の古い家（築30〜40年以上・昭和築の戸建て）を売ろうとすると、多くの方が次のような不安を抱えます。

「こんなに古い家、本当に買う人がいるのか…？」
「更地にしてから売るべき？解体費がもったいない？」
「建替え向きの土地なら、どう売り出すのが正解なのか？」

江戸川区は、

戸建て需要が根強い都営新宿線沿線（船堀・一之江・瑞江・篠崎）
東西線沿線（西葛西・葛西）や総武線沿線（小岩・平井）の住宅街
昭和からの戸建て密集エリアや、昔ながらの細い道路が残る区画

が混在しており、**「古い家」はその多くが“建替え前提で見られる物件”**です。

だからこそ、

今ある建物を“そのまま家として売る”のか
“古家付き土地”として売るのか
一度業者（買取・再生会社）にまとめて買い取ってもらうのか

といった「建替え需要を前提にした出口設計」が、成功と失敗を分けます。

この記事では、江戸川区で古い家を売るときに現実的な方法として選ばれやすい、

建替え需要を前提にした3つの売却パターン
「家として売る」か「土地として売る」かを決める判断軸
解体・測量・リフォームをどこまでやるべきか
実際の進め方（相談〜契約・引き渡しまで）

を、リフォーム・再生を得意とするホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ江戸川区の「古い家」は建替え需要を前提に考えるべきなのか

戸建てニーズが強く、「土地＋建替え」で検討する実需が多い

江戸川区は、23区内でも戸建て志向が強いエリアです。

都営新宿線沿線：船堀・一之江・瑞江・篠崎など
→ 駅前〜バス便エリアにかけて、戸建て住宅地が広がる
東西線沿線：葛西・西葛西の周辺住宅街
総武線沿線：小岩・平井の昔ながらの住宅エリア

こうしたエリアでは、

「新築戸建ては高いので、古家付き土地を買って建て替えたい」
「まずは古家に住み、数年後に建て替えを検討したい」

という**“建替えを前提に土地を探す人”**が一定数います。

建物価値より「土地条件」と「建替えやすさ」が重視されやすい

築年数が進んだ古い家では、

建物の評価額そのものは低くなりがち
一方で、
- 接道状況（道路幅・間口）
- 土地の形（整形地か、旗竿地か）
- 用途地域・建ぺい率・容積率

といった「将来の建替えのしやすさ」が、価格に大きく影響します。

つまり江戸川区の古い家は、

表面的には「古家付きの戸建て」でも
実質的には「将来の建替えを前提にした土地」

として見られることが多く、土地の見せ方・整理の仕方が売却の成否を左右するのです。

江戸川区の古い家｜現実的な3つの売却パターン

まず、「どんな売り方があるのか」をざっくり把握しておきましょう。

パターン① 古家付きのまま売る（建替え前提で買ってもらう）

壊さずに「古家付き土地」として売却
買主側が「解体・建替え」まで自分で行う前提

【メリット】

売主が解体費用を先に負担しなくてよい
現況のまま引き渡せるため、手間が少ない
建物を「使える」と判断する買主なら、しばらく住みながらの計画もあり得る

【デメリット】

解体費用を見込んで、買主から価格交渉されやすい
建物があまりに老朽化していると、「見た瞬間に敬遠」されることもある

【江戸川区で向きやすいケース】

再建築可能で、土地の形・道路付けが良い
「まず土地ありき」で探している建替え前提のファミリー層が多いエリア
（例：船堀・一之江・瑞江・篠崎の住宅街、小岩・平井の戸建てゾーンなど）

パターン② 売主側で先に解体して「更地」として売る

売出し前に建物を解体し、更地にしてから売却
完全に「土地」として見せていく方法

【メリット】

建物の老朽化・雨漏り・シロアリなどのネガティブ要素から解放される
買主が具体的な建物プランをイメージしやすく、検討スピードが上がる
建売業者・工務店・実需の三者にとって、検討がしやすい

【デメリット】

解体費用を売主が先に負担する必要がある
解体後に想定より売却期間が長引くリスクもある

【江戸川区で向きやすいケース】

土地としての条件が非常に良い（角地・整形地・駅近など）
周辺に建売分譲が多く、「土地としてのマーケット感」が分かりやすい
解体費用を負担できる資金的余裕があり、手取りベースでプラスになる見込みが立つ

パターン③ 買取・再生会社にまとめて売却する（古家＋土地）

ホームワーク株式会社のような「買取・再生」を行う会社が、
古家付きのまま一括で買い取り
その後、解体・区割り・建築・リノベなどを行ったうえで再販

【メリット】

売却スピードが早い（条件が合えば数週間〜1ヶ月程度でまとまることも）
解体・測量・近隣対応などの手間を業者側に任せられる
老朽化・雨漏り・違法建築の疑いなどがあっても、現況のまま相談しやすい

【デメリット】

仲介で一般の買主に売る場合と比べ、価格が下がる傾向（目安：市場価格の7〜9割程度）
「最高値で売りたい」ケースには向きにくい

【江戸川区で向きやすいケース】

できるだけ早く現金化したい（住み替え・相続・ローン整理など）
解体・測量・近隣調整の手間やストレスを負いたくない
建物の状態が悪く、一般の実需には売りづらいと予想される

「家として売る」か「土地として売る」かを決める3つの判断軸

江戸川区で古い家を売るときに、最も悩みやすいのがここです。

判断軸① 建物の状態と「そのまま住めるかどうか」

雨漏り・シロアリ・設備故障が多いか
構造的な不安（傾き・ひび割れなど）があるか
耐震性（旧耐震か・補強歴はあるか）

【目安】

「最低限の補修で5〜10年は住めそう」 → 家としての価値も一定程度アピール可能
「大規模な補修・耐震補強が前提」 → 実質的に“建替え前提の土地”と見られがち

判断軸② 土地の条件（接道・形・面積）と再建築のしやすさ

前面道路の幅（2m未満だと再建築不可の可能性）
道路との接道長さ（間口の広さ）
土地の形（整形地／旗竿地など）
用途地域・建ぺい率・容積率

【目安】

接道・形が良く、一般的な戸建てが建てやすい
→ 「土地としての価値」が高くなりやすい
接道条件が悪い／再建築に制限がありそう
→ 「建物として使えるか」を含めて、専門家と戦略を検討すべき

判断軸③ 売主の優先順位（価格・スピード・手間）

価格最大化が最優先 → 解体も視野に入れつつ、仲介で一般の買主を狙う
スピード・手間の少なさ優先 → 古家付きのまま買取・再生会社への売却も検討
価格とスピードのバランス → 「まず仲介 → ダメなら買取」という二段構えも有効

江戸川区で古い家を売る進め方（建替え需要前提の6ステップ）

ステップ① 現状把握｜建物と土地の「素材」としての状態を整理する

まずは、次のような情報を可能な範囲で整理します。

建物：
- 築年数・構造（木造・鉄骨など）
- 雨漏り・シロアリ・大きな不具合の有無
- 増改築・リフォームの履歴
土地：
- 登記簿上の地積（面積）
- 前面道路の幅・間口
- 用途地域・建ぺい率・容積率（不動産会社や専門家に確認してもOK）

江戸川区では、古い住宅地だと「登記と実測が違う」「増築部分が未登記」などもよくあります。
この段階では「完璧な資料」がなくても構いません。
分かる範囲でメモしつつ、不動産会社・ホームワーク株式会社などに相談して不足を埋めていきます。

ステップ② ざっくり査定｜3パターンの価値イメージを持つ

古家付き（現況）のまま売る場合
更地（解体後）として売る場合
買取・再生会社に一括で売る場合

この3パターンで、

それぞれいくらぐらいで売れそうか
解体・測量などにいくらかかりそうか
手元に残るお金（手取り）がどれくらい違うか

を、概算でもいいので比較します。

ホームワーク株式会社のような会社なら、

現況売却
当社買取（古家＋土地）
解体・区画整理・リノベーション後の再販シナリオ

など、複数案でシミュレーションすることも可能です。

ステップ③ 売主の「優先順位」を再確認する

査定結果・シミュレーションを見ながら、

「この金額なら時間をかけて仲介で売りたい」
「ここまで下がるなら、早く買取で現金化したい」
「解体費を払ってでも、更地で売った方が納得できる」

といった「判断ライン」をすり合わせていきます。

この時点で、

価格重視 → パターン① or ②（現況 or 更地で仲介）
スピード・安心重視 → パターン③（買取）を軸に調整

といった大まかな方向性を決めます。

ステップ④ 必要な整備（解体・測量・最小限の補修）の範囲を決める

選んだパターンに応じて、

解体を先に行うかどうか
測量・境界確定を行うかどうか
危険箇所だけでも先に補修しておくかどうか

を決めます。

【ポイント】

解体：
→ 「売れる前提があるかどうか」を見極めてから
測量：
→ 境界トラブルを防ぐ意味では有効だが、費用と相談
補修：
→ 買主にとってリスクとなる「安全面」の最低限（崩れそうな塀・明らかな漏水など）

やる／やらないを感覚で決めず、「やった場合とやらない場合の手取りの差」で決めるのが現実的です。

ステップ⑤ 販売活動 or 買取条件の最終調整

仲介で一般の買主を探す場合：
- 建替え前提であることを前提に情報を整理
- 想定建物プラン（建売会社・工務店のプラン例）を見せられるとイメージしやすい
買取の場合：
- 買取価格・決済スケジュール・現況引き渡しの範囲を詰める

江戸川区では、建売業者・工務店も多いため、

一般のエンドユーザー向け
建売業者向け
買取・再生会社向け

など、複数の買主層を意識した売り方も有効です。

ステップ⑥ 売買契約・決済・引き渡し

最後に、

売買契約の締結（価格・引き渡し日・現況有姿／解体更地渡しなどを明記）
ローン残債の精算（ある場合）
登記（所有権移転）
代金受領・鍵の引き渡し

という流れで手続きを行い、古い家の売却は完了です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で古家・空き家・築古物件の買取・再生と売却支援を行う会社）

「江戸川区で古い家のご相談を受けるとき、多くの方が『この家に価値はほとんどないですよね？』とおっしゃいます。

たしかに、築年数が進んだ木造住宅そのものの“建物評価”は低くなりがちですが、

土地としての条件
建替えのしやすさ
エリアとしての将来性

によっては、『建替え前提の土地』として十分に評価されるケースも多いのが実情です。

私たちが大切にしているのは、

まず『建物としての価値』と『土地としての価値』を分けて整理すること
そのうえで、
- 現況で売る
- 更地にして売る
- 当社などが一括で買取・再生する
  という複数の出口を、手取りベースの数字で比較していただくこと

です。

『解体すべきかどうか』『仲介と買取のどちらが良いか』は、
江戸川区というエリア特性と、お客様ご自身の事情（住み替え・相続・ローンなど）で答えが変わります。

“古い家だからダメだ”と決めつける前に、
まずは建替え需要も含めた“土地としてのポテンシャル”を一緒に確認してみる。
そこから、最も現実的で納得できる進め方を選んでいただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 江戸川区の古い家は、基本的に「土地として」売るべきですか？
A. 一般論として「建替え前提で見られる」ことは多いですが、
建物の状態や立地によっては、家としての価値も一定程度評価されます。
「家として」「古家付き土地として」「更地として」の3パターンを比較して判断するのがおすすめです。

Q2. 解体してから売るのと、古家付きのまま売るのと、どちらが得ですか？
A. 解体費用・想定売却価格・売却期間を比較して決める必要があります。