東京都葛飾区の土地買取｜住宅用地として評価されるポイント

2026年3月17日

【結論】葛飾区の土地買取は「住宅用地として“そのまま使えるか”」と「将来の建てやすさ」が価格を左右する

東京都葛飾区で土地を「買取」で売ろうとするとき、
同じ面積・同じエリアでも、

不動産会社ごとに査定額が大きく違う
「ここは住宅用地として評価しづらい」と言われることがある
再建築不可や私道が理由で、大きく値段が下がるケースがある

といった「評価のブレ」を感じやすくなります。

この背景にあるのが、

建築基準法上「家が建てやすい土地」かどうか
一般のマイホーム購入者にとって“扱いやすい住宅用地”かどうか
造成・測量・インフラなどに追加コストがどれくらいかかるか

といった**「住宅用地としての実務的な使いやすさ」**です。

葛飾区は、

細い道路・私道・旗竿地・路地奥の敷地が多い
再建築不可やセットバックが必要な土地も少なくない
一方で、実需（自宅用地）ニーズも根強い

というエリア特性があるため、
「住宅用地として評価されるポイント」を押さえておくかどうかで、
買取金額・交渉のしやすさが大きく変わります。

この記事では、葛飾区の土地買取について、

住宅用地として評価されやすいポイント
評価が下がりやすい典型パターン
買取価格に影響しやすい要素
売却前に確認しておきたいチェック項目

を、土地・古家・再建築不可の再生を多く扱う
ホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ東京都葛飾区の土地は「住宅用地としての評価」が分かれやすいのか

細街路・私道・旗竿地など、接道条件がバラバラだから

葛飾区の住宅地では、

前面道路が4m未満の細い道
私道に面した土地
間口が狭く、奥に長い旗竿地・路地状敷地

といった区画が多く見られます。

その結果、

建築基準法上の「道路」に、2m以上接していない → 再建築不可
セットバック（道路後退）が必要 → 有効な土地面積が小さくなる
私道の持分がない／一部のみ → 将来の建て替えや工事に不安

といった要素が、
住宅用地としての評価を下げる要因になりやすいのです。

###「土地の広さ」だけでは住宅用地としての使いやすさが分からないから

例えば、
同じ「30坪前後」の土地でも、

整形地＋南道路＋十分な接道幅
極端な三角地＋北側接道＋接道2mギリギリ

では、

建てられる建物のプラン
駐車場スペースの取りやすさ
採光・間取りの自由度

が大きく違い、実需（マイホーム需要）からの評価もまったく変わります。

買取業者やホームワーク株式会社のような再生系の会社は、

「将来、この土地にどんな住宅が建てられるか」
「誰がどのように住みたがるか」

まで見越して評価するため、
形状・方位・接道・高低差などがダイレクトに価格に反映されます。

葛飾区で住宅用地として評価が上がりやすいポイント

① 建築基準法上の道路に、2m以上きちんと接道している

重要度：非常に高い

建築基準法上の「道路」に
- 接道長さ：2m以上
- 道路幅員：原則4m以上（2項道路の場合はセットバック前提）
  で接しているかどうかは、
  住宅として建て替え・新築ができるかを決める大前提です。

評価が上がりやすいのは、

公道（区道・都道など）にしっかり接している
私道であっても、位置指定道路等で建築上の問題がない
接道部分が2mギリギリではなく、3〜4m以上ある

といった土地です。

② 整形地に近く、住宅プランが立てやすい形状

評価が上がりやすい形状

長方形・正方形に近い
過度な三角形・極端な旗竿地ではない
道路側の間口が十分にある（駐車場＋玄関アプローチが取りやすい）

こうした土地は、

建売業者にとって「商品化しやすい」
自由設計の注文住宅派にとっても「プランが入れやすい」

ため、住宅用地としての需要が厚くなり、買取価格も安定しやすくなります。

③ 道路向きと方位（日当たり）が住宅ニーズと合致している

ポイント

南道路・東南角地 → 日当たり・採光に有利
北道路でも、南側に十分な空き（隣地の庭・道路など）があると評価アップ
西向きでも、間口が広く採光計画が立てやすければ問題ないケースも

葛飾区の実需層（マイホーム希望者）は、

洗濯物がしっかり乾く
リビングの日当たりが良い
道路から丸見えになりにくい

といった点を重視する傾向があり、
土地の方位・隣地との関係が住宅用地としての評価に直結します。

④ 周辺環境が「日常生活」と「子育て」のニーズと合っている

評価が上がりやすい環境

最寄り駅から徒歩圏（できれば10〜12分以内）
スーパー・コンビニ・ドラッグストア・病院などが近い
小学校・中学校・公園が徒歩圏にある
前面道路の交通量が極端に多くない（子育て世帯の安心感）

葛飾区はファミリー層も多いエリアのため、

「子育て世帯が家を建てたいと思う環境か」

という観点が、
住宅用地としての評価に大きく影響します。

評価が下がりやすい土地の典型パターン（葛飾区でよくあるケース）

パターン① 再建築不可の土地（接道不足・非道路）

建築基準法上の道路に接していない
私道だが、基準を満たしておらず「道路」と認定されない
接道長さが2m未満（旗竿地の“竿”が細すぎる等）

この場合、

現状では新築住宅が建てられない
既存建物があっても、建て替えに制限がかかる

ため、

マイホーム用地としての需要はほぼゼロ
再建築不可を前提にした投資家・買取業者が主な買い手

になり、住宅用地としての評価（価格）は大きく下がります。

パターン② 私道トラブル・持分不足・通行承諾の問題

前面が私道だが、持分を持っていない
私道所有者が多数いて連絡が取れない
上下水道・ガス管を私道に埋設する承諾が取りづらい

こうした土地は、

将来の建て替え・工事のときにトラブルリスクが高い
買主・金融機関ともに慎重になりやすい

ため、住宅用地としての評価がシビアになります。

パターン③ 極端な狭小・変形地で、実質的なプランが組みにくい

15坪前後の極小地で、建ぺい率・容積率の制限も厳しい
三角形・台形などで、建物の有効面積が取りづらい
高低差が大きく、擁壁工事などが必要

このような土地は、

建築コストがかさみやすい
思ったような間取り・駐車場が取れない

ため、実需からの評価が下がり、買取価格も抑えられがちです。

土地買取でチェックされる主なポイント（葛飾区の場合）

買取査定の際、ホームワーク株式会社を含む買取業者は、
概ね次の項目を確認しています。

1. 接道状況

道路の種別（公道／私道／位置指定道路／2項道路など）
道路幅員（4m以上か／セットバックの要否）
接道長さ（2m以上あるか、その幅で駐車等ができそうか）

2. 土地の形状・高低差

間口と奥行きのバランス
三角形・著しい不整形地かどうか
道路との高低差（大きな擁壁・造成の必要性）

3. 用途地域・建ぺい率・容積率

第一種／第二種住居地域、準工業地域などの用途
建ぺい率・容積率から見た「建てられるボリューム」
隣地との距離・斜線制限など、プランへの影響

4. インフラ・設備の引き込み状況

上水道・下水道・都市ガスの整備状況
私道を通しての引き込みが必要かどうか
引き込み済みか／要工事か

5. 境界・測量・権利関係

境界標の有無・近隣との認識のズレ
測量図の有無（確定測量か現況測量か）
所有権か借地権か・共有名義かどうか

売却前に確認しておくと有利になる「準備と整理」

① 境界・面積をできる範囲でクリアにしておく

古い公図しかない
面積が「公簿」と「実測」で大きく違うかもしれない

といった状態だと、買取側は

「最悪のケース」を想定して安全側に査定
せざるを得なくなります。

余力があれば、

境界標の確認
隣地所有者との立会いによる簡易的な確認
可能であれば現況測量〜確定測量

を進めておくと、住宅用地としての安心感が増し、評価が上がりやすくなります。

② 再建築可否・私道条件を専門家と確認しておく

自分では「普通の道路」だと思っていたが、
実は建築基準法上の道路ではなかった
逆に、「再建築不可」と思い込んでいたが、
行政協議の結果、一定条件で建築可能と判明した

といったケースも現場ではあります。

ホームワーク株式会社のような会社に相談すれば、

役所（建築指導課・道路管理者）での確認
私道の位置指定・2項道路の扱いの確認

なども含めて、

「住宅用地としてどこまで評価できるか」

を一緒に整理することができます。

③ 古家付きか、更地にするかを“数字で比較”して決める

土地の売却では、

古家付きのまま「土地＋建物」として買取に出す
壊して更地にしてから「土地」として売る

という選択肢があります。

葛飾区のように解体費が相対的に重くなりやすいエリアでは、

解体費用＋更地での想定売却価格
古家付き現況買取価格

を比較して、「どちらが手取りが多く、現実的か」を検討するのが安全です。

ホームワーク株式会社では、

古家買取
解体前提の土地買取
両方のシミュレーションが可能なため、
「まず数字」で見てから判断することができます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（東京都内で土地・古家・再建築不可・訳あり物件の買取と再生を多数手がけるリフォーム・不動産会社）

「東京都葛飾区の土地買取では、
“何坪あるか”より前に、“どんな家が建てられるか”が重要になります。

私たちが査定のときに必ず確認するのは、

建築基準法上の道路に、きちんと接しているか
マイホームを建てたいと思う人にとって“プランが取りやすいか”
解体・造成・インフラ整備に、どの程度の追加コストがかかるか

の3点です。

売主様の中には、

『親から受け継いだから、土地は価値があるはず』
『坪単価だけで計算すれば、このくらいになるのでは』

と考えられている方も多いのですが、
葛飾区のように接道・私道・形状が入り組んだエリアでは、
“住宅用地としてどこまでそのまま使えるか”によって、
現実の買取価格が大きく変わってきます。

だからこそ、私たちは

まず現状の接道・形状・権利関係を一緒に整理する
古家付き・更地、それぞれのパターンで数字を出す
売主様の事情（時間・手間・税金）も踏まえて、
一番“現実的な出口”を一緒に考える

というプロセスを大切にしています。

『この土地はちゃんと住宅用地として評価してもらえるのか』
『再建築できるのかどうかも分からない』

という段階でも構いませんので、
まずは“現状の整理”からお手伝いできればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 葛飾区の土地は、必ずしも更地にしないと売れませんか？
A. 必ずしも更地にする必要はありません。
古家付きのまま買取→解体や再生は買取側が行う、
というスキームも一般的です。
解体費が高くつく立地では、古家付き買取の方が手取りが良くなるケースもあります。

Q2. 再建築不可の土地でも、買取は可能ですか？
A. 可能です。
再建築不可の場合、

戸建賃貸や駐車場・資材置き場など“建て替えに依存しない活用”
隣地との一体利用
などを前提に買取を検討します。
ただし、住宅用地としての評価は大きく下がるため、
買取価格も再建築可の土地より低くなります。

Q3. 私道で持分がないと言われました。それだけで大きく価格が下がりますか？
A. 持分の有無は重要な要素です。
将来の建て替え・上下水道やガス管の工事に、
私道所有者の承諾が必要になるため、
買取側はリスクを考慮して査定します。
一方で、私道問題の整理に慣れている業者であれば、
条件付きで一定の価格を提示できることもあります。

Q4. 境界がはっきりしていません。測量してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも「測量後でなければ売れない」わけではありませんが、
確定測量がされている土地の方が住宅用地として安心感が高く、
評価が安定しやすいのは事実です。
買取側が測量を前提に動くケースもありますので、
費用負担やタイミングも含めて相談しながら決めるのがおすすめです。

Q5. 「坪単価◯◯万円」とネットに出ていますが、そのまま当てはめて考えていいですか？
A. 参考程度にはなりますが、
葛飾区のように形状・接道条件がバラバラなエリアでは、
坪単価だけで判断すると誤差が大きくなりがちです。
必ず、

道路条件
整形地かどうか
用途地域・建ぺい率・容積率
を踏まえて個別に評価する必要があります。

Q6. 固定資産税評価額や路線価は、買取価格の目安になりますか？
A. 目安の一つにはなりますが、
実際の買取価格は「実勢価格（需要と供給で決まる価格）」を基準に決まります。
路線価は税務上の評価、固定資産税評価額は課税のための評価であり、
そのまま売買価格にはなりません。

Q7. 相続した土地で、何から手を付けていいか分かりません。相談できますか？
A. 相談可能です。

相続登記が済んでいるか
古家付きか更地か
再建築可否・接道状況
など、分かる範囲の情報から整理を始め、
必要に応じて司法書士や税理士とも連携しながら、
「売る・活用する・一部残す」といった選択肢を一緒に検討できます。

Q8. まだ売るかどうか決めていませんが、買取価格だけ聞いてもいいですか？
A. 問題ありません。
「今売ったらいくらくらいか」「古家付きと更地でどれくらい違うか」
を知っておくだけでも、将来の判断が楽になります。
ホームワーク株式会社でも、
「価格シミュレーションだけ」「売却時の注意点だけ」
といった段階でのご相談を多くお受けしています。

Q9. 葛飾区以外の土地（隣接市区）の相談もできますか？
A. はい。足立区・江戸川区・江東区・墨田区、
千葉県側の近接エリア（市川・松戸など）も含めて対応可能です。
エリアごとの相場・住宅需要の違いを踏まえて、
住宅用地としての評価ポイントを整理していきます。

Q10. 住宅用地ではなく、駐車場や事業用として売ることも考えています。対応可能ですか？
A. 可能です。
土地の立地・サイズ・道路付けによっては、
住宅用地よりも駐車場・倉庫・小規模事業用としての方が
収益性が高いケースもあります。
「住宅用地としての評価」と「他用途としての評価」を併せて比較しながら、
最適な出口を一緒に検討することができます。