【結論】葛飾区の不動産売却は「区全体の平均」ではなく「駅・エリア単位の相場感」を押さえることが重要
東京都葛飾区で不動産売却を検討する際、
多くの方が最初に迷うのが次の点です。
- ネットに出てくる「葛飾区の平均相場」と、自分の物件の感覚が噛み合わない
- 同じ葛飾区なのに、駅やエリアで価格帯がかなり違って見える
- マンション・戸建て・土地で、どう相場を見ればいいか分からない
葛飾区は23区の中でも、
- 金町・新小岩・亀有・青砥などの主要駅周辺
- 堀切・四つ木・柴又・高砂といった昔ながらの住宅地
- 再開発が進む水元エリア・金町周辺
といった具合に、エリアごとの性格と価格帯の差がはっきり出やすい区です。
「葛飾区の平均価格」だけを見て判断すると、
- 実際より安く売り出してしまう
- 逆に高すぎる価格設定で長期化してしまう
といった失敗につながりやすくなります。
不動産売却で押さえるべきなのは、
- 区全体のざっくりした水準
- そのうえで「自分の物件があるエリアのレンジ」
- さらに「マンション／戸建て／土地」ごとの違い
を “構造として” 理解すること です。
この記事では、東京都葛飾区の住宅地をエリア別に分けながら、
- エリアごとの価格帯のイメージ
- マンション・戸建て・土地の捉え方
- 相場を見るときの注意点
- 実際に売却価格を決める手順
までを順番に整理します。
※以下の価格帯は、公開データ・成約事例をもとにした「レンジのイメージ」です。
最新の具体的な査定は、不動産会社で個別に確認してください。
葛飾区の不動産相場を「平均値」で見てはいけない理由
物件種別・築年数・駅距離で「同じ区でも別世界」になる
葛飾区は、次のような物件が混在しています。
- 駅近の分譲マンション
- 昭和〜平成初期の戸建て住宅
- 古くからの借地権付き戸建て
- 建て替え・再開発が進むエリアの土地
たとえば同じ「3LDK」でも、
- 駅徒歩5分の築浅マンション
- 駅徒歩20分の築30年戸建て
では、買主層も価格帯もまったく違うマーケットになります。
ネット上に出ている「葛飾区の平均〇〇万円」は、
- 種類も場所も混ざった“平均値”
- あくまで“空気感”を掴むための参考情報
として捉えるのが安全です。
「売出価格」と「実際の成約価格」はズレやすい
ポータルサイトで目にするのは多くが「売出価格」です。
実際の成約価格は、
- そこから数％〜1割程度下がることもあれば
- 人気物件ではほぼそのまま、もしくは競合で上振れすることもある
など、動き方に幅があります。
葛飾区の相場感を知るときは、
- 売出情報（ポータルサイト）
- 成約事例（不動産会社のデータベース）
の両方を組み合わせて見ることが重要です。
葛飾区の住宅地を「大きく5つのエリア」に分けて捉える
ここでは、葛飾区の代表的な住宅地エリアを、
売却相談で実際によく使う次の5つに分けて整理します。
- 金町・水元エリア
- 新小岩エリア
- 亀有エリア
- 青砥・お花茶屋・堀切菖蒲園エリア
- 柴又・高砂・京成小岩エリア
それぞれ、
- どんな買主が多いか
- マンション／戸建て／土地の動き方の違い
といった「性格」とともに見ていきます。
エリア① 金町・水元エリア｜再開発と自然環境でニーズが分かれるゾーン
エリアの特徴
- JR常磐線「金町」、京成金町線「京成金町」
- 水元公園周辺の自然豊かな住宅地
- 金町駅周辺では再開発・大学キャンパス整備などが進行
【買主の傾向】
- 金町駅周辺：若いファミリー・DINKS・単身者
- 水元公園周辺：落ち着いた環境を求めるファミリー・シニア
マンション相場のイメージ
- 金町駅徒歩圏のマンション
- 駅徒歩10分以内・築浅〜中程度：
ファミリー向け3LDKで〇千万円台後半〜のレンジも視野に入ることがある - 駅距離あり・築年数が進んだ物件：
同じ広さでも1〜2割程度レンジが落ちるイメージ
- 駅徒歩10分以内・築浅〜中程度：
戸建て・土地の相場イメージ
- 駅徒歩圏の戸建て：
- 駐車場付き・整形地は根強い人気
- 土地面積・築年数で価格レンジの幅が大きい
- 水元公園寄りの住宅地：
- 駅からの距離がある分、土地が広めでも価格は抑えめ
- 「広さ優先」で探すファミリー・シニア層のニーズあり
【ポイント】
- 金町はエリア内でも「駅近 vs バス便」で差が出やすい
- 水元側は、「土地の広さ」「環境の良さ」をどう評価するかで査定が変わる
エリア② 新小岩エリア｜総武線アクセスで実需・投資が混在
エリアの特徴
- JR総武線「新小岩」駅
- 都心部へのアクセスが良い人気エリア
- 駅近のマンション・戸建ては常に一定のニーズあり
【買主の傾向】
- 自分で住むファミリー層
- 賃貸需要を見込んだ投資家
マンション相場のイメージ
- 駅徒歩圏（10分前後まで）：
- ファミリー向け3LDKは、葛飾区内でも比較的高めのレンジ
- 駅距離が出る物件：
- 駐輪・バス利用が前提となり、同じ面積でも価格は抑えめ
戸建て・土地の相場イメージ
- 戸建て：
- 駅徒歩圏・駐車場付きは競争力が高く、
反響も出やすい傾向
- 駅徒歩圏・駐車場付きは競争力が高く、
- 土地：
- 建売用地としてのニーズもあり、
間口・面積によっては「業者買取」と「一般向け売却」の両方を検討できる
- 建売用地としてのニーズもあり、
【ポイント】
- 同じ新小岩エリアでも、江戸川区側との比較で見られることがある
- 投資目線の買主も多く、「利回り感」で価格の天井が決まるケースもある
エリア③ 亀有エリア｜商業利便と住宅地が共存するバランス型
エリアの特徴
- JR常磐線「亀有」駅
- 商業施設と住宅街が近接したバランス型エリア
- マンション・戸建てともに供給が多い
【買主の傾向】
- 区内・沿線での住み替えファミリー
- 初めてのマイホーム購入層
マンション相場のイメージ
- 駅徒歩圏のファミリーマンション：
- 築浅〜中程度なら、金町・新小岩と並び「比較検討に上がりやすい」
- 築古マンション：
- リノベーション前提での購入ニーズもあり、
専有面積が広めの物件は人気が出やすいことも
- リノベーション前提での購入ニーズもあり、
戸建て・土地の相場イメージ
- 戸建て：
- 旗竿地・変形地でも、駅距離次第ではニーズあり
- 土地：
- 建売需要もあり、業者買取と競合しやすい
- 「分割して売る／一括で売る」の設計が価格に影響することも
【ポイント】
- 亀有は「価格と利便性のバランス」で選ばれやすいエリア
- マンション・戸建てともに、築年数・管理状態による評価差が大きい
エリア④ 青砥・お花茶屋・堀切菖蒲園エリア｜京成本線沿いの生活密着エリア
エリアの特徴
- 京成本線「青砥」「お花茶屋」「堀切菖蒲園」
- 駅周辺に商店街・生活利便施設が集積
- 駅徒歩圏の戸建て・マンションが多い住宅地
【買主の傾向】
- 地元志向の強いファミリー・シニア
- 予算を抑えて23区内に住みたい層
マンション相場のイメージ
- 駅近マンション：
- 新小岩・亀有と比べると、やや抑えめのレンジになりやすい
- とはいえ、近年は全体的な価格上昇もあり、
以前の感覚より高値で取引されるケースも増加
戸建て・土地の相場イメージ
- 戸建て：
- 商店街近く・駅徒歩圏の物件は「生活のしやすさ」で一定の評価
- 駐車場の有無・道路付け（前面道路の広さ）が価格に影響しやすい
- 土地：
- コンパクトな土地でも建売・注文住宅ニーズあり
【ポイント】
- 「予算を抑えても生活しやすい場所」を求める実需に支えられやすい
- 相場上昇局面では、他エリアからの住み替え需要も流入しやすい
エリア⑤ 柴又・高砂・京成小岩エリア｜落ち着いた住宅地と観光地が混在
エリアの特徴
- 京成金町線「柴又」、京成本線「京成高砂」「京成小岩」
- 柴又帝釈天周辺の観光地＋落ち着いた住宅地
- 戸建て・低層住宅が中心
【買主の傾向】
- 環境重視のファミリー・シニア
- 実家の近くに住みたい地元層
マンション相場のイメージ
- マンション供給は他エリアに比べるとやや少なめ
- 駅距離・戸数によって、事例ベースでの査定が重要
戸建て・土地の相場イメージ
- 戸建て：
- 建物の老朽化が進んでいる物件も多く、
「建て替え前提の土地値評価」になるケースも少なくない
- 建物の老朽化が進んでいる物件も多く、
- 土地：
- 駅距離・道路付け・周辺環境で評価が分かれる
- 二世帯住宅用地など、特定ニーズに刺さると強い価格がつくことも
【ポイント】
- 柴又エリアは「ブランド」としてのイメージがある一方、
実需としての住みやすさ・利便性もきちんと評価に反映させる必要がある - 高砂・京成小岩は、複数路線へのアクセスを考慮した査定がポイント
マンション・戸建て・土地別｜葛飾区の相場を見るときの考え方
マンション：駅距離・築年数・管理状態が“3本柱”
- 駅からの距離（徒歩分数）
- 築年数・大規模修繕の履歴
- 管理組合の運営状況・修繕積立金の水準
この3つで、同じエリア内でも価格が大きく変わります。
【注意点】
- 「築年数だけ」で評価しない（管理状態の良い築古は評価されやすい）
- 同じマンション内でも、階数・向き・リフォーム状況で差が出る
戸建て：土地値と建物価値を分けて考える
- 土地の評価（面積・形状・道路付け・用途地域など）
- 建物の評価（築年数・状態・間取り）
を分けて考えることで、
「建物の価値がどこまで残っているか」が見えやすくなります。
【注意点】
- 老朽化が進んだ戸建ては、実質「土地＋解体費込み」で評価されることも
- 借地権付き戸建ては、借地条件を踏まえた別枠の相場になる
土地：建築条件と「将来の使われ方」が価格を左右する
- 再建築の可否（接道条件）
- 建ぺい率・容積率
- 建築できる建物のボリューム・用途
など、「将来どんな建物を建ててどう使えるか」が、
土地の評価を大きく左右します。
【注意点】
- 再建築不可・狭小地・変形地などは、
一般的な“坪単価”だけで判断しないこと - 建売用地としての価値と、注文住宅用地としての価値が異なることも多い
実際に売却価格を決めるときのステップ
ステップ① 区全体の「ざっくりした水準」を把握する
- ポータルサイト・相場サイトで、
- マンション
- 戸建て
- 土地
の平均価格・件数をチェック
これはあくまで“大きな地図”としての参考です。
ステップ② 自分の物件の「駅・エリア・種別」に近い事例を見る
- 同じ最寄り駅・類似エリアで
- 専有面積・土地面積
- 築年数
が近い事例をピンポイントで探す
「同じ葛飾区」よりも「同じ駅・似た条件」の方が、
売却価格のイメージに近づきます。
ステップ③ 不動産会社に「査定額＋根拠」の提示を依頼する
- 机上査定（データベースベース）
- 訪問査定（実際に物件を見たうえでの評価）
を通じて、
- いくら位で売り出すのが現実的か
- どのくらいの期間を見込むべきか
- 価格調整の余地はどれくらいあるか
を確認します。
ステップ④ 「希望価格」と「売れやすい現実的な価格」を整理する
- 希望する売却価格（これくらいで売れたら理想）
- 売れやすい価格（成約しやすいと見込まれるライン）
- 最低限受け入れられる価格（ここを下回るなら売らない）
この3つを明確にしておくことで、
内覧反応や申込が入ったときの判断がブレにくくなります。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（東京都内で不動産売却・相続・リフォームの相談を多数受ける会社）
「葛飾区の不動産売却で一番多い“つまずき”は、
『区全体の平均相場』と『自分の物件の現実的な価格』が頭の中で混ざってしまうことです。
実務の感覚としては、
- まずは“葛飾区全体の空気感”として平均相場を見る
- そのうえで、“駅・エリア・物件種別”を絞り込んで事例を見る
- 最後に、“自分の物件固有の要素”（日当たり・眺望・管理状態など）を上乗せ・差し引きする
という3段階で見ていくと、
『自分の物件はいくらくらいで動きそうか』がかなりクリアになります。
大事なのは、“数字だけの相場”ではなく、
“どんな買主が、どんな理由でその価格で買うのか”というストーリーまで含めて考えることです。
ホームワーク株式会社では、
葛飾区内のエリア特性・成約事例・リフォームの可能性などを踏まえて、
- 『このまま売るとこのくらい』
- 『手を入れて売るとこのくらい』
- 『買取にするとスピードと価格はこのくらい』
といったシミュレーションをセットでお出しするようにしています。
『相場がよく分からない』『近所の話とネットの数字が違って見える』
という段階からで構いませんので、
まずは“自分の物件がどのゾーンにいるのか”を一緒に整理するところから始めていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 葛飾区の平均相場と、自分の物件の査定額がかなり違いました。おかしくないですか？
A. 珍しいことではありません。平均相場は全エリア・全物件を混ぜた数字なので、駅距離・築年数・物件種別が違うと、大きくズレるのが普通です。「なぜその査定額なのか」という根拠を不動産会社に確認してみてください。
Q2. エリア別の相場は、どのサイトを見れば分かりますか？
A. ポータルサイト（SUUMO・ホームズなど）の売出情報に加え、不動産会社が公開している「市況レポート」「エリア相場ページ」などが参考になります。ただし、細かい条件までは反映しきれないため、最終的には個別査定が必要です。
Q3. 近所で聞いた売却価格と、査定額が違います。どちらを信じるべきですか？
A. 近所の情報は貴重ですが、「売出価格なのか成約価格なのか」「いつの話なのか」が曖昧なことも多いです。複数社の査定と照らし合わせて、「だいたいこのレンジなら妥当そうだ」というゾーンを見極めるのが現実的です。
Q4. まずは自分で相場を調べてから、査定を依頼した方がいいですか？
A. 大まかな相場感を掴んでおくのは良いことですが、それが「思い込み」になってしまうと話が進みにくくなることもあります。「なんとなくこのくらいかな」という感覚を持ちつつ、プロの意見を聞くのがおすすめです。
Q5. 同じマンション内でも、階数や向きでどれくらい価格差が出ますか？
A. 一概には言えませんが、眺望・日当たり・騒音の条件が大きく違う場合、数十万円〜百万円単位の差がつくことがあります。特に上層階・南向き・角部屋などは評価されやすい傾向があります。
Q6. 戸建ては“土地値”でしか売れないと言われました。本当ですか？
A. 築年数が古く、構造的な問題や大規模修繕が必要な場合、「実質的には土地値＋解体費相当」で評価されることもあります。ただし、リフォームや賃貸活用など、建物を生かした別の選択肢がないかを検討してから結論を出すのが安全です。
Q7. 借地権付き戸建ての相場は、どうやって見ればいいですか？
A. 一般の所有権物件とは別のマーケットと考えた方が良いです。借地条件（地代・残存期間・更新料など）によって評価が変わるため、借地に詳しい不動産会社や、ホームワーク株式会社のように借地案件を多く扱う会社に相談するのが確実です。
Q8. 相場は上がり続けていますか？売り時はいつでしょうか？
A. 直近数年は上昇傾向が続いているエリアが多いですが、金利や経済状況によって今後の動きは変わります。「いつが絶対の売り時」というものはなく、相場だけでなく、ご自身のライフプラン・資金計画も含めて判断することが大切です。
Q9. 相場より少し高めに出して、反応を見ながら下げていくのはアリですか？
A. 一般的な戦略ですが、「高すぎるスタート」は市場から敬遠され、その後の値下げが“値崩れ”と見られるリスクもあります。周辺事例・反響状況を見ながら、不動産会社と慎重に設定していくことをおすすめします。
Q10. 何から相談すれば、自分の物件の相場が分かりますか？
A.
- 物件の住所
- 種類（マンション／戸建て／土地など）
- 専有面積・土地面積
- 築年数（おおよそでも可）
この4つをお伝えいただければ、「エリア別の相場レンジ」と「あなたの物件がその中でどこに位置しそうか」を、不動産会社（ホームワーク株式会社など）と一緒に整理できます。
「まだ売るか決めていない」という段階からでも問題ありませんので、
まずは“エリア相場の中での自分の立ち位置確認”から始めてみてください。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
TEL：03-6407-0093
公式サイト
https://www.home-work.co.jp/
