東京都葛飾区の築古物件売却｜実需に選ばれる条件と注意点

2026年3月17日

【結論】葛飾区の築古物件は「立地・安心感・将来像」を具体化できれば、実需（自分で住む人）にも十分選ばれる

東京都葛飾区で、築20〜30年、あるいはそれ以上の「築古物件」を売却しようとすると、

「もう古いから実需には売れないのでは…」
「投資家か業者買取に安く売るしかない？」
「リフォームしてから売るべきか、そのまま売るべきか分からない」

といった不安を感じる方が多くいます。

しかし、葛飾区の実情を見ると、

新築より価格を抑えてマイホームを持ちたいファミリー
自分好みにリノベーションしたい若い実需層
「駅近・生活便利だが築古」な物件を探している買主

など、「条件次第で築古でも積極的に選ぶ」実需ニーズがはっきり存在します。

築古物件売却で重要なのは、

立地・環境など「変えられない良さ」をきちんと伝えること
構造・設備・管理状態についての「安心材料」を用意すること
リフォーム前提で買う人にも伝わるよう、「将来像（どう使えるか）」を描いて見せること

です。

この記事では、東京都葛飾区の築古物件（マンション・戸建て中心）について、

実需に選ばれる条件
リフォームの考え方
よくある失敗パターンと注意点
実務的な売却の進め方

を、ホームワーク株式会社の現場感も交えながら整理します。

なぜ葛飾区では「築古でも実需に売れる余地」が大きいのか

理由① 新築価格の上昇で「築古＋リノベ」が現実的な選択肢になっている

ここ数年の不動産価格・建築費の上昇により、

葛飾区でも新築マンション・新築戸建ての価格帯が上がっている
予算5,000万円前後で検討していた層が、「新築か築古か」で迷う状況

が増えています。

その結果、

「駅近の築古マンション＋フルリノベ」
「土地と構造がしっかりした築古戸建て＋部分リフォーム」

といった buying style を選ぶ実需層が増え、
築古＝実需には売れない、という時代ではなくなっているのが実情です。

理由② 葛飾区は「生活利便」と「価格バランス」を重視する層が多い

葛飾区の実需買主の多くは、

通勤・通学の利便性（沿線・駅距離）
スーパー・病院・学校など生活インフラ
予算とのバランス

を現実的に見て検討しています。

そのため、

駅近・生活便利な築古
駅距離はあるが、土地が広く環境の良い築古戸建て

など、「築年数よりも日々の暮らしや予算を重視して選ぶ」動きが多く、
条件がハマれば築古でも十分に実需に刺さるエリアと言えます。

実需に選ばれる築古物件の条件（マンション・戸建て共通）

条件① 「立地と生活圏」に明確な魅力がある

駅徒歩分数（10分以内か、バス便前提か）
商店街・スーパー・コンビニ・病院・学校への距離
治安や周辺環境（騒音・雰囲気など）

築古の場合、新築よりも「エリア優先」で選ぶ傾向が強くなります。

【ポイント】

金町・亀有・新小岩など主要駅徒歩圏 → 実需ニーズは安定
青砥・お花茶屋・堀切・高砂など → 生活圏の使いやすさが伝わると有利
水元・柴又周辺 → 自然環境・広さ重視層への訴求がカギ

「なぜこの場所に長く住めたのか（良かった点）」を、
売主目線で整理しておくと、実需への説明がしやすくなります。

条件② 構造・管理面の「安心材料」が用意できる

実需が築古を敬遠する最大の理由は、「よく分からない不安」です。

マンションなら
- 大規模修繕の履歴・予定
- 修繕積立金の水準と滞納状況
- 管理組合の運営状況
戸建てなら
- 雨漏り・シロアリ被害の有無
- 屋根・外壁・給排水設備の状態
- 増築・リフォーム履歴

といった情報を整理し、

できるだけ「証拠がある状態（書類・写真・見積書など）」
必要に応じてインスペクション（建物状況調査）

を用意できると、築古でも“安心して買える物件”として見てもらいやすくなります。

条件③ 間取り・広さに「使いやすさ」のイメージが持てる

築古物件では、

和室が多い
狭い独立キッチン
廊下が長く居室が狭い

といった “昔の間取り” が多く見られます。

ただし、

壁を一部抜いてLDKを広げる
和室を洋室化する
キッチンの位置を変えずにオープン化する

など、「リフォーム前提で改善しやすいかどうか」で、実需の評価は変わります。

ポイントは、“現状が完璧でなくても、どう変えられるかがイメージできるか” です。

ホームワーク株式会社のようにリフォーム提案もできる会社が間に入ると、

簡単なプランや概算費用
リフォーム後のイメージ図

を示しながら販売できるため、実需に刺さりやすくなります。

築古マンションを実需に売るための具体的なポイント

① 管理状態と修繕履歴は「ほぼすべての実需」が気にする

管理会社・管理人の有無
大規模修繕の実施時期・内容
直近の総会資料・長期修繕計画

これらは、築年数よりも重視されることも多い要素です。

【注意点】

修繕積立金が極端に安い → 将来の一時金負担リスクを買主が懸念
大規模修繕の実施が長く空いている → 外壁・配管などの劣化懸念

売却前に管理組合から資料を取り寄せ、
不動産会社と一緒に「買主にどう説明するか」を整理しておくことが重要です。

② 専有部のリフォーム方針：「全部やる」は必須ではない

築古マンション売却でよくある悩みが、

「フルリノベしてから売るべきか」
「最低限のリフォームで止めるか」
「現況のまま売るか」

という判断です。

葛飾区の実情では、

立地が良く、リノベ需要が強いエリア → 現況＋価格訴求でも売れやすい
駅距離があり、競合物件が多い → ある程度のリフォームで差別化した方が良い

など、エリアと価格帯で最適解が変わります。

ホームワーク株式会社の実務では、

何もしないパターン
表層リフォームのみ（クロス・床・水栓など）
フルリノベーション

の3パターンで「売却価格と手取り額」を比較し、
費用対効果の高いラインを一緒に決めていくケースが多いです。

築古戸建てを実需に売るための具体的なポイント

① 「土地」と「建物」の評価を分けて考える

築古戸建てでは、実需もプロも、

土地の価値（場所・形・広さ・道路付け）
建物の価値（構造・状態・間取り）

を分けて見ています。

【実需に選ばれやすいパターンの例】

土地：駅徒歩圏の整形地、または環境の良い住宅地
建物：
- 構造がしっかりしていて、大きな傾き・雨漏りがない
- 間取りは古いが、リフォームで改善しやすい

逆に、

再建築不可
極端な傾き・構造的な問題

などがある場合は、
実需よりも業者買取や再生専門会社への売却が現実的 になることもあります。

② 老朽化部分の「放置」は売却後トラブルの元

明らかな雨漏りを放置
シロアリ被害が疑われる
給排水のトラブル頻発

など、「売主も把握している不具合」をそのままにして売ると、

契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）のトラブル
売却後の修繕負担を巡る揉め事

につながりかねません。

対策としては、

事前に最低限の補修をしておく
事前にインスペクションを実施し、状態を共有したうえで「現況有姿」で引き渡す
契約書・特約で、責任範囲を明確にする

などが考えられます。

このあたりは、不動産会社・ホームワーク株式会社・場合によっては専門の建築士と一緒に方針を決めていくのが安全です。

築古物件売却で「やりがち」な失敗と注意点

失敗① 新築や築浅の価格帯を基準に「強気すぎる設定」にする

同じ駅の新築・築浅マンションの価格
近所の新築戸建てのチラシ価格

を見て、「うちももう少し上を狙えるのでは」と考えがちですが、

築年数・建物性能・管理状態
間取り・専有面積・土地形状

が違えば、単純比較は危険です。

結果として、

反響が少ない → 長期化 → 値下げ → 「売れ残り感」が出る

という悪循環に陥ることがあります。

失敗② 何もせず「現況のまま」出してしまう

「リフォーム代をかけたくないから、そのまま売りたい」と考えるのは自然ですが、

ゴミ・残置物が多い
汚れや臭いが強い
雨漏り跡・カビが目立つ

といった状態だと、

実需はほぼ見向きしない
投資家・業者からも「原状回復コスト」を大きく見積もられ、結果として買取価格も下がる

ということがよくあります。

最低限の片付け・清掃・応急補修だけでも、印象と査定は変わる場合が多いため、「何もしない」前提は一度立ち止まって検討する価値があります。

失敗③ メリットもデメリットも「説明不足」のまま売り出す

築古物件ほど、

良い点（立地・環境・広さ・雰囲気）
気になる点（設備の古さ・遮音性・断熱性など）

がはっきりしています。

実需は、“完璧な物件”ではなく、“納得して住める物件”を探していることが多いため、

メリットだけを並べる
デメリットを隠す

のではなく、

「築年数は経っていますが、こういうリフォームで解決しやすいです」
「この点は古さがありますが、その分価格を抑えています」

といった形で、
正直かつ前向きな説明ができるかどうか で、成約のしやすさが変わります。

葛飾区での築古物件売却の流れ（実需も視野に入れる場合）

ステップ① 物件の現状整理（構造・設備・管理・権利）

築年数・構造種別
雨漏り・傾き・設備不良の有無
マンションなら管理状態・修繕履歴
戸建てなら増築履歴・再建築可否
権利関係（所有権／借地権、相続登記の有無）

を整理します。

ステップ② 実需・投資・買取、それぞれの可能性を確認

実需に売れる余地がどれくらいあるか
投資家・業者にとっての魅力はどこか
ホームワーク株式会社などによる買取・再生案

を、不動産会社と一緒に棚卸しします。

ステップ③ リフォーム・現況渡しの方針を決める

「実需狙いで最低限リフォーム」
「現況＋価格訴求で、実需と投資家両方を狙う」
「業者買取＋フル再生」

など、複数パターンで「価格と手取り」をシミュレーションし、
費用対効果とスケジュールのバランスで決めていきます。

ステップ④ 販売戦略の設計（ターゲットと見せ方）

ターゲット（実需メイン／投資メイン／両方）
価格帯（希望価格と売れやすい価格のレンジ）
物件情報の見せ方（写真・図面・リフォーム案）

を具体化し、売り出しスタートです。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（葛飾区を含む城東エリアで、築古物件の売却・買取・再生を多数手がける会社）

「築古物件をお持ちの方からは、

『もう古いからプロに安く買い叩かれるしかないのでは』
『リフォームしないと売れないなら、そもそも売却は無理かもしれない』

といったご相談を本当によくいただきます。

私たちがいつもお伝えしているのは、

“築古か新しいか” よりも
“どこにあって、誰にとってどんな価値があるか” が大事

だということです。

葛飾区には、

新築では手が届きにくくなった層
自分でリノベーションを楽しみたい層
『駅近×予算控えめ』を両立させたい若い実需層

がたくさんいます。

築古物件でも、

立地や広さに魅力がある
構造的にしっかりしている
再生の余地がある

なら、実需に選ばれる可能性は十分にあります。

一方で、

再建築不可
極端な老朽化
借地権や事故歴など複雑な事情

がある場合は、実需にこだわらず、

業者買取
再生専門会社との協業

など、別ルートの方がトータルで良い結果になることもあります。

『実需に売れるのか』『どこまで直すべきか』『買取と比べてどうか』
こうした疑問を一度テーブルに並べて、
一緒に“築古ならではの最適解”を探していければと思っています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 築30年以上のマンションでも、実需に売れますか？
A. 立地・管理状態・間取り次第で十分可能です。特に駅近・生活利便性が高い物件は、「リノベ前提」で検討する実需が増えています。築年数だけで諦めず、まずは管理状態や周辺事例を含めて整理してみるのがおすすめです。

Q2. 戸建てがかなり古いのですが、解体して更地にしてから売るべきですか？
A. ケースによります。構造がしっかりしていてリフォームで十分住めるなら、解体せずに「戸建て」として売った方が手取りが増えることもあります。解体費用と、建物付き・更地それぞれの売却価格を比較して判断するのが安全です。

Q3. リフォームしてから売るのと、現況のまま売るのと、どちらが得ですか？
A. 「どちらが得か」は、

立地（駅距離・エリア人気）
物件の状態
想定される買主層（実需／投資）
によって変わります。まずは現況での査定と、リフォーム後の想定売却価格を出してもらい、費用対効果を数字で比較して判断するのが良いです。

Q4. 給湯器や水回りなど設備が古いままでも実需は買いますか？
A. 「古い＝即NG」ではありませんが、

近い将来の交換費用をどう見るか
価格がその分割安になっているか
がポイントになります。事前に見積もりを取っておき、買主に「将来このくらいの費用で更新できます」と説明できると安心感が出ます。

Q5. インスペクション（建物状況調査）はやった方がいいですか？
A. 築古物件ほど、実施するメリットが大きいです。

売主も物件の状態を客観的に把握できる
買主にとっての「見えない不安」を減らせる
契約不適合責任の範囲を整理しやすくなる
などの効果があります。費用はかかりますが、売却のしやすさ・価格交渉のしやすさで元が取れるケースも少なくありません。

Q6. 築古物件は、実需より投資家をターゲットにした方がいいですか？
A. 一概には言えません。

立地・賃貸ニーズ・利回り水準が良ければ投資家向け
住環境や間取りに魅力があれば実需向け
といったように、「どちらのニーズが強いエリアか」で変わります。両方の可能性を見たうえでターゲットを絞るのが理想です。

Q7. 借地権付きの築古戸建ても、実需に売れますか？
A. 借地条件（地代・残存期間・更新料・建替承諾など）とエリア次第です。借地に理解のある実需も一定数いますが、住宅ローンや将来の建て替えを考えるとハードルは上がります。借地権に強い業者買取や、底地と合わせた整理も含めて検討するのが現実的です。

Q8. 事故物件や孤独死のあった築古物件でも、実需は付きますか？
A. 内容と時期、エリアによります。