東京都葛飾区で古い家を売る方法｜建替え需要を前提にした進め方

2026年3月17日

【結論】葛飾区の古い家は「土地としてのポテンシャル」と「建替えニーズ」を整理できれば、売り方の選択肢は広い

東京都葛飾区で築年数の古い家（老朽化戸建て・実家・相続した家など）を売ろうとすると、多くの方が次のような不安を感じます。

「建物がボロボロだけど、本当に売れるのか」
「どうせ建て替えられるなら、解体して更地にした方がいい？」
「業者に安く買い叩かれるしかないのでは…」

しかし、葛飾区は

新小岩・亀有・金町・青砥など、通勤利便性の高い駅が多い
区内での住み替え需要・二世帯住宅需要が根強い
建売業者・注文住宅会社の建替えニーズも多い

という特徴があり、「建替え前提」で古い家を探している買主（一般の方＋業者）が一定数いるエリアです。

重要なのは、

古い家を「ボロ家」として見るのではなく、「建替え前提の土地＋α」として整理すること
土地としての条件（接道／広さ／形／用途地域）と、建替えのしやすさを、プロと一緒にチェックすること
「更地にして売る」「古家付きで売る」「業者にまとめて買い取ってもらう」など、複数のルートを比較すること

この記事では、東京都葛飾区で古い家を「建替え需要を前提に」売る方法について、

古い家が求められるパターン
更地にするか「古家付き」のまま売るかの判断軸
業者向き・一般向きの見分け方
実際の進め方と注意点

を、ホームワーク株式会社の実務イメージも交えながら整理します。

なぜ葛飾区では「古い家×建替え需要」がマッチしやすいのか

葛飾区は「立地は良いが建物は古い戸建て」が多い

葛飾区には、

昭和40〜60年代に建てられた木造戸建て
土地はそこそこ広いが、建物は老朽化している一戸建て
親世代が建てて長く住み、そのまま相続された実家

といった「立地は悪くないが建物は古い家」が数多くあります。

その一方で、

子世代は別の場所に住んでいて戻る予定がない
高齢の親が施設に入った／入る予定で、家が空き家になった
相続人同士で「誰も住まない」前提になっている

といった事情から、**「どうせ誰も住まないなら売りたい」「建替え前提で使ってくれる人に渡したい」**という相談が増えています。

建売・注文住宅の「建替え需要」が安定しているエリア

葛飾区は、

新小岩・亀有・金町など：駅近の建売・分譲戸建てがコンスタントに供給
青砥・お花茶屋・堀切菖蒲園など：コンパクトな土地でも建売需要あり
高砂・京成小岩・柴又など：二世帯・注文住宅需要もある住宅地

といった背景から、

建売業者が「古家付き土地」を仕入れて建替えする
個人の方が「古家付き土地」を買って、自分好みに建替えする

というパターンが日常的に行われています。

つまり、古い家＝価値がない、ではなく、「建替え前提の土地」としての価値がきちんとあるケースが多い、ということです。

古い家を「建替え前提」で売るときに、最初にチェックすべき4つの条件

古い家を売るとき、大事なのは「建物」よりも、まずは「土地条件」です。
次の4つを押さえておくと、売り方の方向性が見えやすくなります。

① 接道状況（道路にどう接しているか）

前面道路の種類・幅（公道か私道か、幅員は何mか）
接している長さ（間口）
再建築可能か／再建築不可か

【ポイント】

再建築可能：一般の買主も建て替え前提で検討しやすい
再建築不可：建替えできないため、業者・再生専門会社向きになることが多い

まずは「再建築できる土地かどうか」を、不動産会社・建築士・役所などで確認してもらうことが重要です。

② 土地の広さ・形（建て替えしやすいか）

実測面積・登記面積
整形地か、旗竿地や三角地などの変形地か
高低差（道路との段差・擁壁の有無）

【ポイント】

整形地・間口がしっかりある土地 → 建売業者・一般の建替えニーズともに強い
旗竿地・変形地 → 設計の工夫次第だが、建売業者の評価が分かれやすい

建替え目線では、「何坪あるか」だけでなく、「どんな間取りの家が建てられそうか」が大事な評価軸になります。

③ 用途地域・建ぺい率・容積率（どのくらいの家が建てられるか）

用途地域（第一種住居地域・準工業地域など）
建ぺい率・容積率
防火地域・準防火地域かどうか

【ポイント】

建ぺい・容積が高い土地 → 建物のボリュームを出しやすく、建売業者の評価も高まりやすい
準工業地域など → 住宅以外の用途も視野に入る場合がある

これらは「役所の都市計画図」や不動産会社の調査で確認できます。

④ 権利関係（所有権か借地権か・相続登記の有無）

所有権か／借地権か
名義は誰か（相続登記が済んでいるか）
共有名義人が複数いるかどうか

【ポイント】

所有権：建替えニーズにダイレクトに対応しやすい
借地権：借地条件次第で建替えのハードルが変わる（借地権売却・底地との同時整理など、別の検討が必要）

葛飾区は借地権付きの古い家も多いため、**「所有権だと思っていたら借地だった」**ということもあります。権利証・登記簿で早めに確認しておきましょう。

古い家は「更地にして売る」べきか？「古家付き」のまま売るべきか？

多くの方が悩むのが、この選択です。それぞれのメリット・デメリットを冷静に整理してみます。

更地にして売る場合

【メリット】

買主が建築プランをイメージしやすい
一般の方にも業者にも「使い方が分かりやすい土地」として売れる
古家の維持管理（雨漏り・倒壊リスク・草木管理）から解放される

【デメリット】

解体費用が先に必要
解体中・更地後の固定資産税が上がる可能性（住宅用地特例が外れる）
解体しても、必ずしも価格アップで回収できるとは限らない

【解体費用の目安イメージ】

木造2階建て30坪前後：100〜200万円台になることが多い（立地・アスベスト・隣地状況などで変動）

→ 「解体費用と、解体後の売却価格アップ分のどちらが大きいか」で判断するのが基本です。

古家付きのまま売る場合

【メリット】

解体費用を先に払わずに済む
建物を活かす買主（リフォーム・DIY前提）が見つかる可能性もある
建物付きの方が、固定資産税が低く抑えられるケースも多い

【デメリット】

「古家がある状態」を買主がどう評価するかで、価格がブレやすい
室内が荒れていると、実需は敬遠しがち（業者・投資家中心のマーケットになりやすい）
引き渡しまでの管理責任は売主側に残る

→ 葛飾区では、「古家付きで土地値近く」「解体費を見込んだ価格」で売るパターンも多く、
必ずしも「解体しない＝損」とは限りません。

判断のポイント

土地条件が良く、建替えニーズが非常に強いエリアか
- 駅近・整形地・人気学区など → 更地で売価アップを狙う価値が高い
建物をリフォームして使える可能性がどれくらいあるか
- 構造・状態が良ければ、「古家を残したまま売る」選択肢もあり
売主側の資金・時間の余裕
- 解体費を先に出す余裕がない／早く現金化したい → 古家付き売却 or 買取も検討

ホームワーク株式会社にご相談いただく場合は、

更地で売る場合の想定価格
古家付きのまま売る場合の想定価格
当社が古家付きのまま買い取り→解体・建替え・再販する場合

といった複数パターンで「手取り額とスケジュール」を比較しながら決めることが多いです。

「一般の買主向け」か「業者・買取向け」かの見分け方

建替え前提で古い家を売る場合、
誰をメインターゲットにするかで、売り方も変わります。

一般の買主（実需）向けになりやすいケース

駅徒歩圏（15分以内程度）で、周辺に新築・築浅戸建てが建っている
土地の形が良く、車スペースも確保しやすい
再建築可能で、二階建て〜三階建てのボリュームが取れる
周辺の生活環境（学校・スーパー・公園など）が整っている

→ この場合は「マイホーム用地」として、
仲介で一般の買主に広く出していくやり方がマッチしやすいです。

業者・買取向けになりやすいケース

再建築可だが、旗竿地・変形地でプランに工夫が必要
古家の老朽化が激しく、内覧に耐えない状態
築古アパート・長屋が建っているなど、解体・再開発前提
接道状況や用途地域が少し特殊で、「一般の方だと判断しづらい」

→ この場合は、建売業者・再生業者・買取業者を含めて、
「まとめて現況のまま買い取ってもらう」形を検討する価値があります。

ホームワーク株式会社のような会社に相談すると、

一般向け仲介の可能性
業者向け買取の条件
リフォーム・建替えを絡めた再生案

を並べて見比べることができます。

葛飾区で実際にあった「古い家×建替え需要」の売却イメージ事例

※実際の相談パターンをもとにしたイメージです。個人が特定されないよう、一部設定を変えています。

事例①：亀有駅徒歩圏の古家 → 建売用地として業者買取

エリア：葛飾区亀有・駅徒歩12分
状況：
- 昭和50年代築の木造2階建て
- 雨漏り・傾きがあり、住むには大規模修繕が必要
- 相続で取得したが、誰も住まないため売却希望

【対応】

土地条件（接道・建ぺい率・容積率）を調査し、建売用地としてのポテンシャルを確認
一般向け販売と業者買取の両方を査定
最終的に、建売業者による「古家付き現況渡し」での買取に決定

【結果】

古家解体・造成費用を業者側負担にできたため、売主は手間なく売却
解体費等を考慮しても、相場に近い水準での買取価格に

事例②：金町エリアの古い実家 → 二世帯住宅希望の実需に売却

エリア：金町駅徒歩15分・バス便利用可
状況：
- 土地約40坪・整形地
- 建物は築35年以上だが、構造はしっかりしている
- 子世帯が別に住んでおり、親の施設入所をきっかけに売却検討

【対応】

更地・古家付きそれぞれで価格シミュレーション
ホームワーク株式会社の提案で
- 「既存の躯体を活かしたリノベーション案」
- 「建替えして二世帯住宅にする案」
  を資料化し、販売活動で提示
最終的に、「建替えで二世帯住宅を建てたい」実需ファミリーに売却

【結果】

売主側は解体を行わずに済み、解体費用分を価格に乗せて売却
買主側は、自分たちの希望に合わせた二世帯住宅を建築

古い家売却の進め方（建替え需要を前提にした6ステップ）

ステップ① 現状の整理（建物・土地・権利）

まず、次の点を整理します。

建物の築年数・構造・状態（雨漏り・傾き等）
土地の広さ・形・接道状況
権利関係（所有権／借地権・名義・相続登記の有無）
現在の利用状況（居住中／空き家／賃貸中）

これは売主側だけで完璧に整理する必要はなく、
不動産会社・ホームワーク株式会社と一緒に「分かるところから」確認していけば大丈夫です。

ステップ② 建替えの可否・建築ボリュームの確認

再建築の可否（接道義務を満たしているか）
建ぺい率・容積率
用途地域・防火規制

を調査し、

どの程度の大きさ・階数の家が建てられそうか
建売業者・注文住宅会社がどれくらいの価格で仕入れたがるか

のイメージを掴みます。

ステップ③ 「更地・古家付き・買取」の3パターンをシミュレーション

更地にして売る
古家付きのまま一般向けに売る
業者・ホームワーク株式会社に現況買取してもらう

それぞれについて、

想定売却価格
必要な費用（解体・測量・リフォーム等）
手元に残る金額（手取り）
売却までの期間・手間

を比較し、「どのパターンが自分の事情に合うか」を検討します。

ステップ④ 売却方法の決定（仲介／買取／併用）

価格重視・時間に余裕あり → 仲介で一般向けをメインに
スピード重視・老朽化が激しい → 買取をメインに
どちらも可能性がある → 仲介＋一定期間で買取切り替えのハイブリッド

といった形で、「現実的な戦略」を決めていきます。

ステップ⑤ 販売活動・条件交渉

仲介の場合は、

土地のポテンシャル（建替え後のイメージ）
周辺環境・生活利便性の魅力
古家の状態と引き渡し条件（現況有姿・一部補修など）

を明確にしたうえで、販売活動を行います。

買取の場合は、

複数業者の査定比較
解体・残置物・測量などの費用負担のすり合わせ

を行い、条件を詰めていきます。

ステップ⑥ 契約・決済・引き渡し

売買契約書の締結（建物の状態・現況引き渡し条件を明確に）
残代金決済・所有権移転・抵当権抹消
鍵・関係書類の引渡し

を行って、取引完了です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（葛飾区を含む城東エリアで、古家売却・建替え・買取再生を数多く手がける会社）

「『古い家を売りたい』というご相談の多くは、実は

相続や介護など、家族の事情
将来の住まい方・お金の不安

と深く結びついています。

私たちが現場で一番大切にしているのは、

その家が『土地として』どれくらい建替えポテンシャルを持っているか
売主様が『どこまで手をかけられるか』（時間・お金・体力）
一般の買主に売るのか、業者にまとめて託すのか、どちらが幸せか

を一緒に整理することです。

古い家だからといって、
『とりあえず解体して更地にしないと売れない』わけでもありませんし、
『業者に安く売るしかない』わけでもありません。

更地で売る
古家付きで売る
ホームワーク株式会社のような会社に、古家付きのまま買い取ってもらう

これらを数字とスケジュールで見比べることで、
売主様ごとに“ちょうどいい落としどころ”が必ず見えてきます。

『うちの家は古すぎて無理では…』と感じている段階でも構いませんので、
まずは“建替え需要という目線で見たらどうか”というところから、一緒に整理していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 古い家を解体して更地にした方が、高く売れますか？
A. 必ずしも「高く」なるとは限りません。
解体費用＋固定資産税の増加分と、解体による価格アップ分を比較して判断する必要があります。
エリア・土地条件によっては、古家付きのまま「土地値＋α」で売った方が手取りが多くなることもあります。

Q2. 解体費用が出せません。それでも売却できますか？
A. 可能です。古家付き現況のまま、

一般の買主
建売業者・買取業者
に売却することはよくあります。買取業者に売る場合は、解体費用を業者負担としたうえで買取価格を決めることも多いです。

Q3. 再建築不可の古い家でも、売却できますか？
A. 売却自体は可能ですが、一般の実需買主は付きにくくなり、

投資家・再生業者
近隣の方
など、買主候補は限定されやすくなります。価格水準も抑えめになる傾向があるため、専門的な査定と売却戦略が必要です。

Q4. 借地権付きの古い家を建替え前提で売ることはできますか？
A. 借地条件（地代・残存期間・建替承諾料など）と地主の意向によります。
建替え承諾が得られる前提なら、借地権付き建替え用地として売却できる可能性もありますが、
借地権の売却・底地との同時整理など、別のスキームを検討するケースも多いです。

Q5. 古家の中の荷物が大量に残っています。片付けてからでないと売れませんか？
A. 「片付けてから売る」方法のほか、

残置物を含めて現況のまま業者に売る
必要最低限だけ整理して、あとは契約条件で調整する
といった方法もあります。残置物撤去費用も含めて、どうするのが一番合理的かをシミュレーションすると安心です。

Q6. 建替えしたい人に売るには、どんな情報を用意しておくべきですか？
A.

登記簿（地番・地目・面積）
公図・測量図（あれば）
建築確認済証・検査済証（昔のものでも）
用途地域・建ぺい率・容積率の情報
などがあると、建替えプランをイメージしてもらいやすくなります。資料がなくても、不動産会社と一緒に揃えていけば大丈夫です。

Q7. 業者買取と仲介、どちらが良いか迷っています。
A.

価格重視・時間に余裕 → 仲介で一般向け売却メイン
スピード重視・老朽化が激しい・手間をかけたくない → 買取も有力な選択肢
です。ホームワーク株式会社のような会社に「仲介した場合の想定価格」と「買取価格」の両方を出してもらい、手取りとスケジュールで比較するのがおすすめです。

Q8. 解体後の固定資産税が上がると聞きました。本当ですか？
A. はい。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、更地にすると特例が外れて税額が上がるケースが多いです。
ただし、更地のまま長期間放置しなければ、実質的な影響は限定的なこともあります。解体〜売却までの期間を含めてシミュレーションすることが大切です。

Q9. 売却前に簡単なリフォームをした方がいいですか？
A. 建替え前提で売る場合、多くの買主は既存建物の内装をあまり重視しません。
むしろ、中途半端なリフォームより「建替え前提の価格設定」と「土地情報」の方が重要です。
古家を活かして住む可能性がある場合だけ、最低限の補修・清掃を検討するのが現実的です。

Q10. まず何から相談すれば良いですか？
A.