東京都足立区の再建築不可買取｜投資目線で成立するケース

2026年3月18日

【結論】足立区の再建築不可買取は「出口戦略が描けるかどうか」で投資として成立するかが決まる

東京都足立区で「再建築不可」の不動産（古家付き土地・長屋・旗竿地の奥など）を
どう処分するか悩んでいる方は少なくありません。

古くてボロボロだが、建て替えができない
一般の買主には売りにくく、不動産会社にも敬遠された
相続で引き継いだが、使い道がなく固定資産税だけ払い続けている

こうした物件でも、投資家・再生系の不動産会社の目線では「成立するケース」と「さすがに難しいケース」がはっきり分かれます。

足立区は、

北千住・綾瀬・西新井・竹ノ塚など、賃貸需要の強い駅周辺
路地状敷地・長屋・私道奥など、再建築不可が点在する住宅地
地価が都心より抑えめで、投資妙味が出やすいエリア

といった特徴から、再建築不可でも「投資目線で成立しやすいエリア」といえます。

重要なのは、

「いくらで買うか」より先に「どう使って、どう出口を取るか」
「現在の賃料」「将来の需要」「再生コスト」をセットで見ること

この記事では、東京都足立区の再建築不可物件について、

投資として成立しやすいケース／しにくいケース
買取価格の考え方と、成立しやすい条件
実際の買取〜活用の進め方

を、再建築不可・訳あり物件の買取・再生を手がける
ホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ足立区の「再建築不可」は投資目線で見直す価値があるのか

賃貸・実需の需要が「そこそこ強い」のがポイント

足立区の多くのエリアでは、

単身者〜ファミリーまで、賃貸需要が安定している
家賃水準が極端に高くも安くもなく、利回りが組みやすい
北千住・綾瀬・西新井・竹ノ塚など、沿線ごとにニーズが分散している

という背景があります。

そのため再建築不可でも、

既に賃貸として入居者が付いている
少し手を入れれば、すぐに貸しやすい状態になる
駅からの距離や生活利便が悪くない

といった条件が揃うと、「建て替えできない」というマイナスを、賃料収入でカバーしやすいのが特徴です。

都心より「再生コストと賃料のバランス」が取りやすい

都心の一等地と違い、足立区では、

再生（リフォーム・リノベーション）コストが、
物件価格・将来賃料とのバランスを取りやすい
木造戸建てや長屋の再生で、家賃帯とターゲットが明確に設定できる

ため、「購入価格＋再生コスト」に対する利回りが読みやすいエリアでもあります。

投資として成立しやすい「再建築不可」の条件

再建築不可物件が投資として成立するかどうかは、
大きく次の3つの軸で判断します。

① 立地・賃貸需要：駅距離と生活利便性

【プラス要因】

駅徒歩圏（目安：徒歩15分以内）
バス便でも、ターミナル駅（北千住・西新井など）までのアクセスが良い
近隣にスーパー・コンビニ・ドラッグストア・学校などが揃っている

【マイナス要因】

駅からかなり遠く、バス便も不便
周辺が工場・倉庫中心で、夜間の人通りが極端に少ない
近隣に空き家・空き地が多く、防犯面の印象が悪い

→ 足立区では「駅距離が多少あっても、生活利便が良ければ成立する」ケースが多い一方で、
「駅も遠く、生活利便も弱い」エリアは投資判断が厳しくなりがちです。

② 建物の状態：再生コストと耐用年数のバランス

【プラス要因】

構造がしっかりしており、
雨漏り・大きな傾き・シロアリ被害が致命的ではない
表層リフォーム（内装・設備交換）で住めるレベルに戻せる
1〜2世帯規模の木造戸建・長屋で、工事計画が立てやすい

【マイナス要因】

構造そのものが危険なレベル（大きな傾き・基礎の崩れ）
屋根・外壁・床下すべてを大規模にやり替えないと危うい
建物の一部が隣地に越境している、増築部分が極端に違法性が高い

→ 「フルスケルトンに近い工事＋再建築不可」という二重苦になると、
賃料での回収が難しくなり、買取金額も大きく下がります。

③ 土地形状・接道状況：使い勝手と将来の売却可能性

【プラス要因】

再建築不可でも、
- 隣地との協議次第で将来の再建築余地がわずかにある
- 旗竿地だが竿の部分が十分な幅で、日常利用に支障が少ない
接道はないが、私道・通路の利用が慣行として安定している

【マイナス要因】

極端に細い路地の最奥で、車・バイクの進入がほぼ不可能
敷地の一部が崖・河川などに面しており、利用面積が著しく限られる
将来にわたって、隣地との一体利用やセットバックが見込めない

→ 土地自体の「使い勝手」が悪すぎると、
長期保有しても出口（再売却）を取りにくく、買取が難しいケースも出てきます。

再建築不可買取で「投資が成立する」価格の考え方

再建築不可物件の買取価格は、ざっくり言うと、

期待家賃収入 −（再生コスト＋運営コスト＋リスクプレミアム）
＝投資として許容できる購入価格

という構造で決まります。

1. 期待家賃収入（年間）を見積もる

周辺の類似物件の家賃相場
物件の間取り・築年数・設備グレード
想定入居者（単身／ファミリー／高齢者／生活保護など）

をもとに、

満室想定家賃
想定空室率（5〜15％など）

を加味して、現実的な年間家賃収入を見積もります。

2. 再生コスト（初期投資）を見積もる

解体はせず、リフォーム・リノベで使うのか
一部解体＋一部補強なのか
ゴミ屋敷・残置物撤去が必要か

を踏まえ、購入後すぐに発生する工事・撤去費用を算出します。

3. 運営コスト・リスクを折り込む

固定資産税・都市計画税
管理コスト（募集・管理会社費用）
火災保険・地震保険（加入方針による）
将来の追加修繕の蓄え

に加え、

再建築不可であることによる、
- 売却時の「値上がり期待の薄さ」
- 金融機関の融資が付きにくいことによる市場の狭さ

といったリスクプレミアムも考慮します。

足立区で実際にあった再建築不可買取のイメージ事例

※実際の事例をもとに、個人が特定されないよう内容を加工しています。

事例①：綾瀬エリアの再建築不可木造戸建てを「賃貸＋将来売却」前提で買取

エリア：足立区綾瀬駅徒歩12分
物件：築40年超の木造2階建て戸建て（約60㎡）、再建築不可
状況：
- 相続で取得したが、相続人は都外在住
- 室内は老朽化しているが、構造的な致命傷はなし
- 再建築不可と聞いて、一般の仲介会社には「買取業者を探すしかない」と言われた

【ホームワーク株式会社の対応】

周辺賃料相場から、
- リフォーム後：月9〜10万円の家賃が見込めると試算
構造チェックのうえ、
- 内外装リフォーム＋設備更新で約400〜500万円の再生コストと試算
投資としての想定利回りを逆算し、
- 物件価格◯◯◯万円台中盤での買取を提示

【結果】

売主側は、解体・リフォーム費用を負担せずに現金化
ホームワーク株式会社側は、
- 再生後に賃貸として運用
- 将来的に投資家向けに売却する二段階出口を前提に投資として成立

事例②：西新井エリア長屋の一部を「一棟まとめ買いの起点」として買取

エリア：足立区西新井駅徒歩圏の路地奥長屋
物件：2戸連なった長屋のうち1戸（再建築不可）
状況：
- 2戸のうち1戸だけを相続、もう1戸は別の所有者
- 自分の戸だけ売っても価値が付きにくい
- 路地奥で車進入不可、敷地も複雑

【ホームワーク株式会社の対応】

まずは相続人の戸だけを買取
時間をかけて、もう一方の所有者とも交渉し、
- 最終的に長屋一棟＋通路部分をまとめて取得
一棟単位でのリノベーション＋賃貸化により、
- 個別売却よりも高い収益性を確保

【結果】

相続人は「自分の持分だけ」でも現金化できた
ホームワーク株式会社側は、一棟として再生できるスケールメリットを活かして投資として成立

足立区の再建築不可買取が「成立しにくい」主なケース

1. 極端にアクセスが悪く、賃貸需要が期待できない

駅から徒歩25分以上＋バス便も不便
近くに大きな雇用・教育・商業拠点がない
同エリア内に他の空き家・空き地が多く、需要の弱さが顕著

こうしたケースでは、
賃貸に出しても「入居付け」が継続的に難しいため、
投資として成立させるのがかなり困難になります。

2. 建物の構造劣化が深刻で、「実質解体前提」の状態

大きな傾き・沈下
構造材の腐食・シロアリで主要部が侵食
屋根・外壁・基礎すべてに大規模補修が必要

このレベルになると、

再生コスト＞期待家賃からの回収可能額

となりやすく、買取価格は「土地の利用価値」ベースでの最低限の水準になってしまいます。

3. 越境・通路権・権利関係の整理が極端に難しい

建物や庇が隣地に大きく越境している
通路や私道の権利関係が複雑で、再現性の高い利用が難しい
相続人・共有者が多数で、合意形成自体に大きなコストがかかる

この場合、
法務的な整理に時間と費用がかかりすぎ、投資妙味が薄れてしまうことがあります。

足立区での再建築不可買取の進め方（ホームワーク株式会社の場合）

ステップ① 簡易ヒアリング（電話・メール・オンライン）

所在地（町名・番地レベル）
再建築不可と認識している理由（不動産会社から聞いた／役所で確認した等）
建物の築年数・構造・現況（空き家／賃貸中等）
相続・共有などの権利関係の概要

この段階で、

「投資目線で成立する可能性が高そうか」
「現地を見てみないと分からないか」
「さすがに投資としては難しいか」

の大まかな見立てをお伝えします。

ステップ② 現地調査と賃貸需要・再生コストの試算

建物の状態チェック（ゆがみ・雨漏り・設備など）
土地形状・接道・周辺環境の確認
近隣賃料相場・入居需要のヒアリング

を行い、

想定家賃帯
再生コストの概算（撤去・リフォーム・ゴミ処分など）
投資として見込める利回りのイメージ

を組み立てます。

ステップ③ 買取可否・買取価格レンジの提示

投資として成立する場合 →
- 買取価格のレンジ
- スケジュール（いつ現金化できるか）
- 売主側の負担（基本は現況渡し）
成立が難しい場合 →
- 成立を難しくしている要因
- 可能であれば他の出口（解体・隣地との調整・賃貸活用など）の提案

を率直にお伝えします。

ステップ④ 条件調整・契約〜決済

正式価格の決定
売買契約書の締結
相続登記・抵当権抹消などの必要手続きサポート
決済（代金受領）・鍵の引き渡し

までを進めます。

売主側は、原則「現況のまま」引き渡しで問題ありません（残置物・ゴミ・老朽化も含めて当社側で引き継ぎ）。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（足立区・葛飾区・江戸川区など東東京エリアで、再建築不可・訳あり物件の買取・再生を手がける会社）

「再建築不可の物件は、
『もう価値がないのでは』『どうせ二束三文だろう』とあきらめてしまう方が多いのですが、
足立区のようなエリアでは、“投資目線”で見直すと成立するケースが少なくありません。

私たちがポイントにしているのは、

“建て替えできない”ことだけに目を奪われず、
『賃貸としてどのくらい活かせるか』『どんな出口を取りうるか』を先に考えること
売主様に片付け・解体・大規模修繕を求めず、
『現況のまま』でも引き取れるかどうかをまず検討すること
『投資として成立するか／しないか』を数字で正直にお伝えすること

の3つです。

すべての再建築不可物件を高く買えるわけではありませんが、
『これはさすがに難しい』『これは条件次第で十分成立する』という線引きは、
プロの目線で見ればかなりはっきりしています。

足立区で、

再建築不可と言われてどうしていいか分からない
相続した古家を持て余している
不動産会社に断られてしまった

という物件があれば、
“売るかどうか未定”の段階でも構いませんので、一度投資としての可能性だけでも一緒に整理してみましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可でも、本当に買い取ってもらえることはありますか？
A. あります。
特に足立区のように賃貸需要があるエリアでは、

賃貸運用
再生後の投資家への再売却
を前提に、再建築不可でも買取が成立するケースは多数あります。
ただし、立地・建物状態・権利関係によっては難しい場合もあります。

Q2. 買取前に解体や大規模リフォームをした方が高く売れますか？
A. 多くの場合、解体・大規模リフォームを売主様が先に実施する必要はありません。

再生の内容・コストは、買主（当社側）が投資として設計する部分
と考えているため、原則「現況のまま」の買取で検討します。
費用を先にかけても、それ以上に価格が上がるとは限りません。

Q3. 再建築不可だと、金融機関のローンがつかないと聞きました。売却には不利ですか？
A. 一般の自己居住用の買主には不利になりますが、
投資家・現金購入が前提の買主にとっては大きな問題にならないことも多いです。
その分、価格水準は所有権＋再建築可の物件より抑えられますが、
「売れない」というわけではありません。

Q4. ゴミ屋敷状態でも、そのまま買い取ってもらえますか？
A. 多くのケースで可能です。
残置物・ゴミ・古い家具家電などは、買取後に当社側で撤去・処分します。
危険物や極端な構造リスクがある場合は、事前対応の要否を現地確認のうえご相談します。

Q5. 相続登記がまだですが、買取相談はできますか？
A. 相談は相続登記前でも問題ありません。
実際に売買する際には相続登記が必要になりますが、
「相続登記＋買取」をワンセットで進められるよう、司法書士と連携してサポートします。

Q6. 再建築不可と言われましたが、自分で役所に確認した方がいいですか？
A. 可能であれば、建築指導課などで接道状況を確認しておくと安心です。
ただし、ご自身での確認が難しい場合は、
当社で調査したうえで「なぜ再建築不可なのか」「将来変更の余地があるか」を整理してお伝えします。

Q7. 足立区以外（葛飾区・荒川区・草加市など）の再建築不可物件も相談できますか？
A. はい、周辺エリアも含めて対応可能です。
各エリアの賃貸需要・地価水準を踏まえながら、
投資として成立するかどうかを個別に判断していきます。

Q8. 買取価格の「ざっくりした目安」だけ先に知ることはできますか？
A. 物件の位置・土地面積・建物概要が分かれば、
机上でのおおまかなレンジをお伝えすることは可能です。
ただし、正式な買取価格の提示には現地調査が必須になります。

Q9. 売却せずに「賃貸として活用する」相談もできますか？
A. 可能です。