結論｜立川市の再建築不可物件は「投資目線での活用余地」があるかどうかで買取の成否が分かれる
立川市で再建築不可物件の売却を検討する際、
多くの方が最初にぶつかるのが、
「建て替えできない物件に買い手がつくのか」という不安です。
・再建築不可だと売れないのではないか
・価格が大幅に下がるのではないか
・そもそも誰が買うのか
これらを漠然と考えていると、
判断が止まりやすくなります。
結論から言えば、
立川市の再建築不可物件でも、
買取業者や投資家が「投資目線で収益が見込める」と判断すれば、
売却は成立します。
ただし、
すべての再建築不可物件に投資ニーズがあるわけではなく、
立地・建物の状態・賃貸需要・リフォームの可否といった条件が、
買取成立の可否を左右します。
この記事では、
立川市の再建築不可物件の買取について、
投資目線で成立するケースの特徴・価格の考え方・進め方を、
順を追って整理します。
なぜ再建築不可物件は売却が難しくなりやすいのか
建て替えができないことで用途が制限される
再建築不可物件とは、
建築基準法の接道義務を満たしていないため、
現在の建物を取り壊した場合に、
新たな建物を建てることができない物件です。
接道義務とは、
敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定で、
災害時の避難経路や消防活動の確保を目的に設けられています。
立川市の住宅地にも、
古くからの区画がそのまま残っているエリアがあり、
接道条件を満たさない物件が点在しています。
住宅ローンが使えないケースが多い
再建築不可物件は、
金融機関の担保評価が低くなるため、
住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。
買主がローンを使えないということは、
現金購入が前提になるため、
一般的な居住用の買い手が見つかりにくくなります。
売却価格の相場が通常物件の5〜7割程度になる
再建築不可物件の売却価格は、
通常の物件に比べて5〜7割程度が目安とされています。
接道の状態や建物のコンディションによっては、
さらに低くなるケースもあります。
この価格水準を前提に、
「誰が、どんな目的で買うのか」を考えることが、
売却戦略の出発点になります。
再建築不可物件が「投資目線」で成立するケースとは
ケース①｜賃貸運用で利回りが確保できる場合
再建築不可物件は取得コストが低いため、
リフォームを施して賃貸に出すことで、
相対的に高い利回りを確保できる可能性があります。
一般的な中古戸建ての不動産投資では、
運用利回り7〜12％程度が相場とされていますが、
再建築不可物件は取得費が抑えられる分、
利回りがさらに高くなるケースがあります。
立川市はJR中央線の沿線として賃貸需要が底堅く、
駅からの距離や間取りによっては、
投資物件としての活用余地が生まれます。
ケース②｜リフォームで物件価値を引き上げられる場合
再建築不可物件は建て替えこそできませんが、
建築確認申請が不要な範囲でのリフォームは可能です。
具体的には、
内装の全面改修、
水回りの入れ替え、
屋根・外壁の補修などが挙げられます。
買取業者がリフォーム後に再販や賃貸運用を想定する場合、
リフォーム費用を織り込んだうえで買取価格が算出されます。
建物の構造が健全で、
リフォームにより十分な商品価値が見込める場合は、
投資目線での買取が成立しやすくなります。
ケース③｜隣地との一体利用で再建築可能になる見込みがある場合
再建築不可物件であっても、
隣地を取得して接道義務を満たすことで、
再建築可能になるケースがあります。
買取業者や投資家のなかには、
隣地との交渉や一体開発を前提に物件を取得する場合があり、
こうしたケースでは通常より高い買取価格が提示されることもあります。
立川市の住宅地では、
区画が細かく入り組んだエリアがあるため、
隣地との位置関係によって再建築の可能性が変わる点に注意が必要です。
ケース④｜投資家が「現金買い」で取得する場合
再建築不可物件の購入はローンが通りにくいため、
現金で購入できる投資家が買い手になるケースが多くなります。
こうした投資家は、
利回りと出口戦略（賃貸運用後の転売・保有継続）を重視するため、
物件の将来的な収益性が判断のポイントになります。
買取業者への売却であれば、
業者自身が現金で取得するため、
ローン審査を理由に取引が流れるリスクがありません。
立川市の再建築不可買取で把握すべき費用
仲介手数料（仲介で売却する場合）
仲介で売却する場合、
成功報酬として仲介手数料が発生します。
買取業者への直接売却であれば、
仲介手数料はかかりません。
登記関連費用
所有権移転に伴う登記費用が発生します。
相続物件の場合は、
先に相続登記を完了させる必要があります。
測量・境界確認費用（必要な場合）
再建築不可物件では、
接道状況の確認や敷地の範囲を明確にするために、
測量や境界確認が求められることがあります。
立川市は区画が入り組んだエリアもあるため、
事前に確認しておくと手続きがスムーズです。
譲渡所得税（利益が出た場合）
売却で利益が出た場合は、
譲渡所得税が発生します。
居住用財産の場合は、
3,000万円の特別控除が適用できる可能性があるため、
税務上の確認は早めに行ってください。
リフォーム費用（売主側で行う場合）
売却前にリフォームを行うことで、
価格が上がるケースもありますが、
再建築不可物件では費用対効果の見極めが重要です。
買取業者が自社でリフォームを行う前提であれば、
売主側でのリフォームは不要になるケースが多くなります。
立川市での再建築不可買取の実績から見える傾向
事例①｜築50年の戸建てを賃貸運用目的の買取業者に売却
立川市内の築50年の木造戸建て。
敷地が道路に1.5mしか接しておらず、
再建築不可の状態でした。
建物の構造は比較的健全で、
リフォーム後の賃貸運用を見込んだ買取業者に売却。
取得コストの低さから高い利回りが期待でき、
買取が成立しました。
事例②｜相続した再建築不可物件を現状のまま売却
立川市の住宅密集地にある相続物件。
相続人は遠方に住んでおり、
管理が難しい状態が続いていました。
再建築不可のため仲介での売却は難航が予想され、
専門の買取業者に現状渡しで売却。
相続登記完了後から約1か月で手続きが完了しました。
事例③｜隣地との一体利用を前提に買取業者が取得
立川市内の再建築不可物件で、
隣地を取得すれば接道義務を満たせるケース。
買取業者が隣地との交渉を前提に物件を取得し、
一体開発による再建築を見込んだ価格で買取が成立。
売主にとっては、
通常の再建築不可物件よりも高い価格での売却となりました。
専門家コメント
立川市の再建築不可物件は、
「売れない」と思い込んで放置されているケースが少なくありません。
しかし実際には、
賃貸運用による利回り確保、
リフォーム後の再販、
隣地との一体利用による再建築など、
投資目線での活用余地がある物件は買取が成立しています。
重要なのは、
「建て替えできない＝価値がない」と決めつけず、
物件の立地・建物の状態・周辺の賃貸需要・接道改善の可能性といった要素を、
一つひとつ整理することです。
特に立川市は、
JR中央線沿線として賃貸需要が底堅いエリアであり、
駅からの距離や建物のコンディション次第では、
投資家にとって魅力的な物件になりえます。
また、
買取業者によって評価の視点は大きく異なります。
再建築不可物件を専門に扱う業者であれば、
一般の不動産会社では出せない価格を提示できるケースもあるため、
複数社に査定を依頼して比較することが、
納得度の高い売却につながります。
まずは物件の接道状況と建物の状態を確認し、
「投資目線で見たときに活用余地があるかどうか」を、
専門家と一緒に整理するところから始めてみてください。
（ホームワーク株式会社 不動産売却担当）
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件でも本当に売却できますか？
売却可能です。買取業者や投資家が賃貸運用やリフォーム後の再販を見込んで取得するケースが多くあります。建て替えできないことが即座に売却不能を意味するわけではありません。
Q2. 再建築不可物件の売却価格はどのくらいですか？
通常の物件に比べて5〜7割程度が目安とされています。ただし、立地や建物の状態、接道改善の可能性によって大きく変動するため、個別の査定が重要です。
Q3. なぜ投資家は再建築不可物件を買うのですか？
取得コストが低いため、リフォーム後に賃貸運用すれば相対的に高い利回りが期待できるためです。現金購入が前提のため、ローン審査を気にしない投資家にとってはメリットがあります。
Q4. リフォームすれば価値は上がりますか？
建築確認申請が不要な範囲のリフォームは可能であり、物件価値を引き上げることができます。ただし、買取業者が自社でリフォームを行う場合は、売主側での対応は不要になるケースが多いです。
Q5. 再建築不可を再建築可能にする方法はありますか？
隣地の一部を購入して接道2mを確保する方法や、隣地と一体で売却する方法があります。物件の位置関係によって実現可能性が異なるため、専門家への確認が必要です。
Q6. 住宅ローンが使えないのはなぜですか？
再建築不可物件は金融機関の担保評価が低くなるため、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。そのため、現金購入が前提になるケースがほとんどです。
Q7. 相続した再建築不可物件も売却できますか？
売却可能です。相続登記を完了させたうえで、買取業者や専門の不動産会社に相談するのがスムーズです。現状のまま売却できるケースも多くあります。
Q8. 仲介と買取、どちらが良いですか？
再建築不可物件は仲介での売却が難航しやすいため、買取業者への直接売却の方が現実的な選択肢になるケースが多いです。スピードや確実性を重視する場合は買取が適しています。
Q9. 査定額に差が出るのはなぜですか？
買取業者ごとに、賃貸運用・リフォーム後の再販・隣地取得など、想定する出口戦略が異なるためです。複数社に査定を依頼し、評価の根拠を比較することが重要です。
Q10. まず何から始めればいいですか？
物件の接道状況・建物の状態・権利関係を確認し、再建築不可の原因を把握することが第一歩です。そのうえで、再建築不可物件の取り扱いに実績がある業者に相談してください。
立川市で再建築不可物件の売却を検討している方へ
立川市の再建築不可物件売却では、
「建て替えできないから売れない」と諦める前に、
投資目線で活用余地があるかどうかを確認することが重要です。
賃貸運用による利回り、
リフォーム後の再販価値、
隣地との一体利用による再建築の可能性。
これらの視点を持つことで、
売却の選択肢は大きく広がります。
まずは物件の接道状況と建物の状態を整理し、
「この物件を投資家がどう見るか」を、
専門の不動産会社と一緒に確認するところから始めてみてください。
再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、
一般の査定では出てこない評価額を提示できる場合もあります。
複数社の査定を比較し、
根拠のある価格で納得度の高い売却を進めることが、
後悔のない判断につながるはずです。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
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