【結論】「建物解体が前提の土地」も売却は十分可能。ただし【誰が解体費を負担するか】【いくらで売れるか】をシミュレーションしてから、（古家付き／更地）どちらで売るか決めるべき
老朽化した家・使っていないアパート・解体しないと再利用できない建物など、
「いずれにせよ建物は壊すしかない」という土地でも、売却自体は十分に可能です。
ただし現実には、
- 「売主が解体してから売る」のか
- 「古家付き土地として、解体は買主に任せて売る」のか
- 「その分、価格はどこまで変わるのか」「誰がいくら負担するのか」
を整理しておかないと、
- 思ったより手取りが少なかった
- 「壊してから売ればよかった／壊さなければよかった」と後悔する
- 解体条件を巡って売買契約がこじれる
といったトラブルにもなりがちです。
ポイントは、
- そもそも「建物を残して価値があるのか」を冷静に判断する
- 解体費用の相場と、解体の有無による「売却価格の差」を見積もる
- 売主・買主のどちらが解体を担うかで、契約条件をきちんと整理する
ことです。
以下で、
建物解体が前提の土地の「評価のされ方」「費用負担の考え方」「進め方」
を具体的に解説します。
なぜ「建物解体が前提」の土地でも売れるのか
そもそも買主は「土地のポテンシャル」を見ている
老朽化した建物が載っている土地を欲しがるのは、多くの場合、
- 新築戸建てを建てたい個人
- 建売業者・デベロッパー
- アパート・店舗などを建てたい投資家・法人
です。
こうした買主にとって重要なのは、
- 立地（駅距離・エリア・道路付けなど）
- 土地の大きさ・形（建てられる建物のボリューム）
- 用途地域・建ぺい率・容積率
といった「土地としての条件」であり、
古い建物自体の価値はほとんど見ていません。
そのため、
- 建物は「解体して更地にする」のが前提
→ 「古家付き土地」として取引される
形が一般的です。
「古家付き土地」でも、融資は通るケースが多い
住宅ローン・アパートローンは、
- 「古家付き土地」の購入＋解体＋新築
の一連の計画に対して行われることが多く、
- 金融機関側もこうしたスキームに慣れている
- 条件が整えば「古家付き土地」のままでも融資対象になる
というケースがほとんどです。
「解体前提の土地」が評価されるときに見られるポイント
建物がボロボロであっても、
次のような点で評価されます。
1. 立地条件（場所の良し悪し）
- 最寄駅までの徒歩距離・バス便
- 周辺環境（スーパー・学校・病院など）
- 治安・エリアイメージ
駅近・人気エリアであれば、
- 建売用地
- 自宅用地
- 賃貸用地
として、解体費を見込んでも需要が強いです。
2. 土地の形状・間口・道路付け
- 整形地（長方形・正方形）か、変形地か
- 間口の広さ
- 接道（前面道路の幅員・方位・道路種別）
これによって、
- 駐車場が取れるか
- 建てられる建物のプラン
- 建築コスト
が変わるため、業者・投資家目線では特に重要な評価ポイントです。
3. 法規制（建ぺい率・容積率・用途地域など）
- どのくらいの延床面積が建てられるか（戸数・ボリューム）
- 住居用なのか、店舗・事務所利用も可能な地域か
によって、
「土地としての価値」が大きく変わります。
「建物を壊す」前提でも、
これらの条件がよければ、十分に売却ニーズがあります。
解体費用の基本的な考え方（どのくらいかかる？）
解体費用は、
- 構造（木造・軽量鉄骨・RC 等）
- 延床面積
- 立地条件（前面道路の幅・搬出のしやすさ）
- 地中埋設物の有無（古い基礎・浄化槽・残置物 等）
によって変動します。
ざっくりした相場感（あくまで目安）
- 木造住宅：
1坪あたり 約3〜5万円程度 - 軽量鉄骨造：
1坪あたり 約4〜6万円程度 - RC（鉄筋コンクリート）造：
1坪あたり 約6〜8万円（それ以上のケースも）
【例】
木造2階建て・延床30坪（約100㎡）の場合：
30坪 × 4万円 ＝ 約120万円前後が一つの目安
※実際には、足場・搬出経路・アスベスト有無などで前後します。
「売主負担で解体するか」「古家付きのまま売るか」の考え方
ここが今回の最大の論点です。
売主が解体してから売るメリット・デメリット
【メリット】
- 見た目がスッキリし、買主が「どんな建物を建てられるか」イメージしやすい
- 建売業者・ハウスメーカーなどにも提案しやすく、買主の母数が増えやすい
- 「解体条件」を巡る契約トラブルを避けられる
【デメリット】
- 売れる前に解体費用を先に支払う必要がある
- 万一想定より安くしか売れなかった場合、
- 解体費用の分だけ損失が大きくなる
【こういうケースは「更地にしてから売る」価値が高い】
- 駅近・人気エリアで、建売業者・ハウスメーカーからのニーズが見込める
- 古家の状態がかなり悪く、「現地を見た途端に買主が引く」レベル
- 近隣から「見た目や安全性」で苦情を受けている
古家付きのまま売るメリット・デメリット
【メリット】
- 売主側の解体費用の先出しが不要
- 「解体費用分だけ値引き」という形で、
価格交渉の材料にしやすい - 解体業者の選定・手配などの手間を買主に任せられる
【デメリット】
- 建物内部が荒れていると、内覧時の印象が悪くなりやすい
- 解体に慣れていない個人買主は不安を感じやすい
→ 買主層が減り、業者・投資家中心のマーケットになる - 売買契約で「解体についてどこまで売主責任とするか」の取り決めが必要
【こういうケースは「古家付き土地」で売るのが現実的】
- 解体費の負担が厳しい・現金の先出しが難しい
- 建物自体に“わずかながら賃貸・利用価値”が残っている（リフォームすれば住める 等）
- 立地的に、建売業者や投資家が「古家付きのままで買ってくれる」可能性が高い
「どちらが得か？」を判断するための簡易シミュレーション
比較のイメージ
仮に、
- 古家付きで売った場合の想定価格：3,000万円
- 解体費用：150万円
- 更地にして売った場合の想定価格：3,250万円
だとすると、
- 古家付き売却の手取り：3,000万円
- 更地売却の手取り：3,250万円 − 150万円（解体費）＝ 3,100万円
→ この場合、更地にしてから売った方が手取りが100万円多い計算です。
一方で、
- 古家付き：3,000万円
- 解体費：200万円
- 更地：3,150万円
なら、
- 古家付き手取り：3,000万円
- 更地手取り：3,150万円 − 200万円＝ 2,950万円
→ 古家付きのまま売った方が手取りが多い、という判断になります。
重要なのは、
「解体後の価格 − 解体費用」と
「古家付きでの価格」
を不動産会社に出してもらい、“手取りベース”で比較することです。
解体費用の「誰が負担するか」を巡る考え方と契約実務
パターン① 売主が全額負担（更地渡し）
- 売買契約前〜契約後に、売主負担で解体工事を実施
- 決済・引渡し時には更地の状態で引き渡す
【契約上のポイント】
- 「解体の範囲」を明確にする（建物・基礎・塀・樹木・地中埋設物 など）
- アスベスト・地中埋設物が出た場合の対応（追加費用負担）をどうするか
- 解体中の近隣トラブル・事故への責任の所在（基本は売主＋解体業者）
パターン② 買主が負担（古家付き渡し）
- 売買代金の中に、「古家付きであること」「解体が必要なこと」を織り込む
- 買主が購入後、自ら解体業者と契約
【契約上のポイント】
- 「現況有姿（げんきょううすがた）渡し」であることを明記
- 建物の状態（雨漏り・傾き・シロアリ被害など）を分かる範囲で告知
- 地中埋設物などについて、どこまで売主が責任を負うかを特約で整理
パターン③ 売主・買主で「実質的に折半」する形
- 表向きは買主解体負担だが、
- その分、売買価格をやや下げる
- または、
- 売主が一定額までの解体費を負担し、
超過分は買主負担とする
- 売主が一定額までの解体費を負担し、
など、価格と解体費のバランスで折り合いを付けるケースもあります。
進め方のステップ：解体前提の土地売却
ステップ① 現状把握（建物の状態・法令・相続・ローン）
- 建物の築年数・構造・延床面積
- 増改築・未登記部分の有無
- 用途地域・建ぺい率・容積率・接道状況
- 所有者・相続登記の状況
- ローン残債・抵当権の有無
これを整理することで、
- 「本当に解体前提か？」（リフォーム再利用の余地はないか）
- 「建て替え時にどんな建物が建てられそうか」
が見えてきます。
ステップ② 解体業者の「概算見積」を取る
- 1〜2社で良いので、現地を見てもらい概算費用を確認
- 「建物のみ」「塀・樹木・地中物も含めたフル解体」といったパターン別で見積もり
これにより、
- 「解体するとしたら、このくらい費用がかかる」という土台ができます。
ステップ③ 不動産会社に「古家付き」と「更地」の両方で査定依頼
- 古家付き土地としての想定成約価格
- 売主解体・更地渡しとした場合の想定成約価格
- それぞれの買主ターゲット（個人・業者）と売却スピードの目安
を出してもらいましょう。
ここで、
（更地価格 − 解体費用） と 古家付き価格
を比較して、手取り額・かかる手間・スピードを総合的に判断します。
ステップ④ 「売り方」と「費用負担」を決めて契約条件を整理
- 古家付きで売るか、更地にしてから売るか
- 解体費を売主・買主どちらが負担するか
- 解体範囲や、地中埋設物などへの対応方針
を決めたうえで、不動産会社と
- 売買契約書の特約
- 重要事項説明での説明内容
を整理していきます。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（古家付き土地・解体前提案件担当）
- 老朽化住宅・旧アパート・解体前提の土地売却を年間多数サポート
- 解体業者・ハウスメーカー・建売業者とのネットワークを活かし、
「古家付き／更地」の両パターンで比較提案
コメント
「建物解体が前提の土地のご相談では、
- 『壊してから売るべきか、古家付きで売るべきか分からない』
- 『解体費を先に払って、本当に回収できるのか不安』
というお声を多くいただきます。
経験上、
- “とりあえず壊してから”と自己判断するのは危険
- 逆に、“壊さないと売れない”と決めつけてしまうのももったいない
ことが多いです。
重要なのは、
- 解体費の“現実的な見積もり”を取り、
- 不動産会社に「古家付き」「更地」の両パターンで査定を出してもらい、
- “手取り額”と“手間・スピード”を数字で比較すること
です。
そのうえで、
- 立地が良く、建売ニーズが強いエリアなら「更地渡し」の方が有利なこともありますし、
- 資金負担を抑えたい・古家にわずかな利用価値が残っているなら
「古家付き土地売却」が合理的なこともあります。
『壊す・壊さない』の前に、
“一度数字で比べる”ところから一緒に進めていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 建物がかなり古いのですが、そのままでも売れますか？
A. 売却自体は可能なケースが多いです。
この場合、「古家付き土地」として、“建物は使えない前提”での価格になります。
買主は解体して新築するつもりで購入することが一般的です。
Q2. 売る前に必ず解体しなければいけませんか？
A. その必要はありません。
古家付きのまま売り出し、
- 解体は買主が行う
- その分、価格を調整する
という形も一般的です。
ただし、立地・建物状態・買主層によって、どちらが有利かは変わります。
Q3. 解体費用はどちらが負担するのが普通ですか？
A. ケースバイケースですが、
- 「売主が負担し、更地で引き渡す」
- 「買主が負担し、その分価格を下げる」
のどちらもよくあります。
明確な“常識”があるわけではなく、価格と条件のセットで合意するイメージです。
Q4. 地中から古い基礎やゴミが出てきた場合、誰の責任になりますか？
A. 契約内容（特約）によります。
一般的には、
- 売主が一定範囲まで負担
- それ以上は買主負担
といった取り決めをすることが多いです。
事前に想定しておき、不動産会社・解体業者とよく相談して契約に盛り込むことが重要です。
Q5. 解体費用をローンに組み込むことはできますか？
A. 買主側の住宅ローンでは、
- 「土地購入費＋解体費＋建築費」を一体で融資
する「一体ローン」「つなぎ融資」などのスキームを利用できる場合があります。
具体的な可否は金融機関ごとの審査によるため、
不動産会社経由で事前に確認してもらうのがよいです。
Q6. まず何から始めれば良いですか？
A.
- 建物の概要（築年数・構造・面積）と、土地の登記情報を確認
- 解体業者に概算の解体費用を1〜2社から取得
- 不動産会社に「古家付き」「更地」両方の査定を依頼し、
- それぞれの想定価格
- 買主ターゲット
- 売却スピード
を聞く
という流れがおすすめです。
そのうえで、「手取り額」「手間」「スケジュール」のバランスを見て、
古家付きで行くか、更地で行くかを一緒に決めていきましょう。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
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