境界が確定していない不動産は売れる？測量前に知るべきポイント

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】境界未確定の不動産も売れるが「条件付き」｜測量とリスク説明を前提に進めるべき

境界がはっきりしていない土地でも、
「絶対に売れない」というわけではありません。

ただし現実には、

買主や金融機関が警戒しやすく、売れにくい
売れるとしても価格が下がりやすい
売却後に近隣トラブルや責任問題に発展するリスクがある

といった問題があるため、

どこまで事前に測量・境界確定を行うか
どの範囲までリスクを許容して売るか

を、戦略的に決めたうえで売却活動に入ることが重要です。

特に、
住宅ローンを使う一般の買主に売りたい場合や、
将来のトラブルを避けたい場合は、

「境界確定測量」まで行ってから売る
最低限でも「現況測量」で状況を見える化する

ことが、ほぼ必須と言えます。

以下では、

境界未確定の土地がなぜ問題になるのか
実際にはどこまで測量すべきなのか
売却前に押さえておくべき具体的なポイント

を、分かりやすく整理して解説します。

なぜ「境界が確定していない」と売りにくくなるのか

理由1：土地の「正確な面積」が分からない

境界が曖昧な状態だと、

図面上の面積（公簿面積）
実際に使っている面積（現況面積）

が違っているケースがよくあります。

その結果、

「広告に出す面積はどちらを採用するのか」
「坪単価をどう算出するのか」
「後から面積が違うと分かったとき、誰が責任を負うのか」

といった問題が生じます。

買主側から見ると、

「本当にこの面積を買っているのか分からない」

という不安材料になるため、
購入そのものを見送ったり、価格交渉の材料にされたりしやすくなります。

理由2：隣地とのトラブルリスクが高い

境界が確定していないと、将来的に

「ここはうちの土地だ」「いや隣の土地だ」
塀・フェンス・駐車スペースの位置を巡る争い

などの境界トラブルが発生するリスクが高くなります。

買主にとっては、

「購入後に近隣と揉めるリスク」を背負うことになる
それでも境界確定の費用負担を求められることがある

ため、慎重にならざるを得ません。

理由3：住宅ローンが付きにくくなることがある

金融機関によっては、

境界未確定
私道負担・越境の可能性あり

といった土地について、
住宅ローンの審査を厳しく見る、または否認するケースもあります。

買主がローンを利用できないと、

現金購入できる一部の人しか買えない
結果として買い手の母数が減り、価格も下がりやすい

という影響が出ます。

「境界未確定」のままでも売れるケースと、そうでないケース

売れやすい（まだ現実的に売却しやすい）ケース

地方や郊外で、近隣の慣習で大体の境界が共有されている
現金購入の投資家・地主など、リスクに慣れた買主が相手
小規模な面積で、多少の差が大きな問題になりにくい

このようなケースでは、

現況測量＋境界の「大まかな合意」を前提に
「境界非明示」「公簿売買」といった条件付きで

売却が成立することもあります。

売れにくい（測量なしでは厳しい）ケース

都市部の住宅用地（戸建て・マンション用）の売却
一般のエンドユーザー（マイホーム購入者）に売りたい場合
土地の分筆・開発を前提とした売却

こうしたケースでは、

「境界確定測量＋境界標設置」まで完了している土地
「確定測量図」「境界確認書」が揃っている土地

の方が、圧倒的に売りやすく・高く売れます。

測量の種類と、「どこまでやるか」の判断基準

土地の測量には、大きく分けて次の2種類があります。

現況測量（簡易測量）
境界確定測量（確定測量）

1. 現況測量とは

【概要】

測量士が現地で、現状の塀・フェンス・建物位置などを基準に測る
隣地所有者や行政との正式な立ち会い・合意までは行わない
「今こうなっています」という“現状の図面”が作れる

【メリット】

費用が比較的安い
期間も短く済む
ざっくりとした面積・形状を把握できる

【デメリット】

法的な「境界確定」にはならない
隣地との正式な合意書（境界確認書）は取れない
将来の境界トラブルを完全には防げない

【こんなときに選択肢】

売却を急ぎたいので、まずは現況を把握したい
境界確定までは難しいが、買主への説明材料は用意したい
買主側が「現況のままで良い」と納得してくれる前提がある

2. 境界確定測量（確定測量）とは

【概要】

測量士が地積測量図・公図などをもとに測量
隣地所有者・道路管理者（市区町村など）と立ち会い
お互いに境界線に同意した上で「境界確認書」を取り交わす
境界杭（鋲）を設置し、「確定測量図」を作成

【メリット】

法的・実務的に「ここが境界」と明確にできる
将来の境界トラブルリスクを大きく減らせる
買主や金融機関からの信頼性が高く、売りやすく・高く売れる

【デメリット】

現況測量に比べて費用が高い
隣地所有者との日程調整・合意形成に時間がかかる
隣地との関係がこじれている場合、合意まで長期化することも

【こんなときにほぼ必須】

一般のマイホーム購入者向けに売る
土地を分筆して売る・建売用地として売る
将来のトラブルを避けたい（相続人に迷惑をかけたくない、など）

「境界未確定のまま売る」場合の典型的なリスク

どうしても測量を行わずに売るケースもありますが、
以下のようなリスクを理解したうえで判断する必要があります。

リスク1：売却価格が下がる

買主から見て「不確定要素」が大きいため、
- 価格交渉の材料にされる
- そもそも候補から外される
結果として、測量済みの同規模土地より安くなりやすい

リスク2：売却後にトラブルが発生する可能性

買主が隣地所有者と境界確定を進める過程で、
- 「売主が説明していた範囲と違う」
- 「思っていたより土地が狭かった」

などの問題が発覚し、
売主の説明義務・契約不適合責任が問われる可能性があります。

リスク3：ローン審査のハードルが上がる

金融機関によっては
- 境界未確定の土地は担保評価を下げる
- 追加資料や測量を求める
結果として
- 買主のローン審査が通りにくい
- 決済が遅れる・契約が白紙解約になる

といったリスクにつながることがあります。

売却前にやっておきたい「3つの現実的な対応」

対応① 自分の土地の「前提情報」を整理する

まずは、不動産会社や測量士に相談する前に、
次のような点を自分なりに整理しておくとスムーズです。

登記簿上の面積（公簿面積）
地積測量図や公図があるかどうか
過去に境界確認書を交わしたことがあるか
塀・ブロック・フェンスなど、現況の境界目印の状態
隣地所有者との関係（連絡が取りやすいか、過去にトラブルはないか）

これらを整理することで、

どの程度の測量が必要か
測量にかかりそうな費用・期間
売却スケジュールへの影響

が見えやすくなります。

対応② 不動産会社＋測量士に「セットで」相談する

境界や測量の問題は、

不動産会社：売却の実務・価格・買主ニーズの観点
測量士：技術的・法的な境界の観点

の両方から見る必要があります。

現実的には、

不動産会社に相談し、「このエリア・規模・用途なら、どの程度の測量が必要か」を聞く
そのうえで測量士に見積もりを取り、費用対効果を考える

という流れがスムーズです。

対応③ 「測量済み価格」と「未測量価格」を比較する

売却戦略を考える際、

測量なしで今すぐ売る場合の想定価格
測量してから売る場合の想定価格（費用込み）

を数字で比較しておくのがおすすめです。

【例】

測量なし：
→ 早く売れるが、想定価格3,000万円前後
境界確定測量を実施（費用：約80万円）
→ 販売価格3,200万〜3,300万円も狙える

このように、

測量にかかるコスト・時間
価格アップ・売りやすさの効果

を天秤にかけて、「やるか／やらないか」を判断します。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売買・土地活用担当）

土地売却、境界トラブルの相談多数
測量士・司法書士と連携した売却サポートを年間100件以上対応

コメント

「境界が曖昧なまま長年放置されてきた土地は、
相続をきっかけに売却を検討されるケースが多いのですが、
実務では

測量をしないことで“安く・売りにくくなる”リスク
測量をすることで“コストはかかるが、結果的に高く安全に売れる”可能性

のどちらを選ぶか、という話になります。

都市部の住宅用地で、
一般のエンドユーザーに売ることを想定している場合は、
正直なところ**“境界確定測量はほぼ必須”**と考えていただいた方が良いです。

一方で、エリア・規模・買主層によっては、
現況測量＋条件付き売買でも十分というケースもあります。

大切なのは、

今の境界・書類の状況を正しく把握すること
測量の“やる・やらない”で、
価格・期間・リスクがどう変わるかを数字で比較すること

です。

『境界がはっきりしていないから売れないだろう』と
あきらめてしまう前に、一度専門家に状況を見てもらうことをおすすめします。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 境界が確定していなくても、不動産は売れますか？
A. 売れるケースもありますが、
買主や金融機関の理解・リスク許容度次第です。
都市部の住宅用地では、境界確定測量を求められることが多く、
未確定のままだと売れにくく・安くなりやすいです。

Q2. 測量にはどれくらいの費用と期間がかかりますか？
A. 土地の広さ・形・隣地の数・書類の有無によりますが、
一般的な住宅用地（〜100坪程度）で、

現況測量：数十万円前後、期間1〜2ヶ月ほど
境界確定測量：50〜100万円超、期間2〜4ヶ月ほど

が一つの目安です（地域差あり）。

Q3. 測量費用は売主と買主のどちらが負担しますか？
A. 実務上は「売主負担」で行うケースが多いです。
ただし、交渉次第で一部負担・買主負担とすることもあり、
契約条件として明確に取り決めます。

Q4. 境界確定測量をせずに売った場合、後から問題になりますか？
A. なり得ます。
売却後に買主が境界確定を進める中で、
面積の差異や越境などが発覚した場合、
売主に説明義務違反・契約不適合責任が問われる可能性があります。

Q5. どのタイミングで測量を依頼するのが良いですか？
A.

売却を本格的に検討し始めた段階
または査定の結果、測量をした方が良いと判断された段階

で動き出すのが理想です。
買主が決まってから測量を始めると、
スケジュールや条件で揉める原因になることがあります。

Q6. 測量会社（測量士）は自分で探した方がいいですか？
A. 不動産会社経由で、
土地売却に慣れた測量士を紹介してもらうケースが多いです。
地域の事情や、隣地との調整に慣れているかどうかも重要なポイントです。

Q7. 古い「地積測量図」があれば、新たな測量は不要ですか？
A. 図面が古く、

現況と大きく違う
隣地所有者が変わっている

といった場合は、改めて現況測量・境界確定が必要なこともあります。
図面の内容と現況を、不動産会社や測量士に確認してもらうのが安全です。

Q8. 境界トラブルがすでに起きている土地でも売却できますか？
A. 完全に不可能ではありませんが、
価格が大きく下がったり、買主が見つかりにくくなります。
場合によっては、先にトラブル解決（境界確定）を進めるか、
トラブル内容を開示したうえで、
リスク許容度の高い買主（業者など）に売却する形になります。

Q9. 測量せずに売却した場合、確定申告や税金に影響はありますか？
A. 譲渡所得税の計算自体は、
基本的に売却価格と取得費・譲渡費用で決まるため、
測量の有無が直接税率に影響するわけではありません。
ただし、面積差などから契約内容が変わると、
結果的に税額も変わる可能性があります。

Q10. まず何から始めればいいですか？
A.