【結論】共有名義でも売却は「可能」。ただし原則として全員の同意が必要で、同意が得られないときは“法的手続き”や“持分売却”が現実的な選択肢になる
共有名義の不動産（兄弟・夫婦・親子・親族・事業パートナーとの共同名義など）でも、
売却自体は可能です。
ただし現実には、
- 売却や建替えといった「重要な処分」には、原則として共有者全員の同意が必要
- 一人でも反対・連絡不能の人がいると、通常の売却スキームは止まりやすい
- それでも前に進みたい場合は
- 共有者間の買い取り
- 共有物分割請求（裁判）
- 自分の持分だけの売却（共有持分売却）
など、“次の一手”を考える必要がある
というのが、実務上の「現実」です。
共有を放置すると、
- 共有者が相続で増えて、誰も決められない不動産になりやすい
- 空き家・老朽化・固定資産税負担だけが増え、“負の遺産”化しやすい
ため、
「売れるかどうか」だけでなく、「いつ・どの方法で整理するか」を早めに考えることが重要です。
共有名義の不動産でも「売却は可能」だが、条件がある
共有名義とは？基本のおさらい
以下のような状態が、典型的な共有名義です。
- 相続で、実家の土地建物を
→ 長男1/2、長女1/2 で相続した - 夫婦で自宅を購入し
→ 夫1/2、妻1/2 の共有登記になっている - 親が土地を持ち、子どもが建物を持っている（複雑な共有）
登記簿には、
- 「持分2分の1」「持分3分の1」
などの形で、それぞれの権利の割合が記載されています。
法律上：誰の同意があれば、何ができるか
民法上、共有物については次のようなルールになっています。
- 保存行為（壊れないように保つ行為）
→ 例：雨漏り修理・簡単な補修など
→ 各共有者が単独でできる（全員の同意不要） - 管理行為（利用方法を決める行為）
→ 例：賃貸に出す・管理会社と契約する など
→ 持分価格の過半数（＝共有者の過半数）の同意で可能 - 処分行為（売却・建替え・大きな変更）
→ 例：不動産を売る・担保に入れる・大規模な建替え
→ 共有者全員の同意が原則必要
つまり、
「売る」「担保に入れる」「建替える」といった重要な意思決定には、原則として“全員のOK”がいる
というのが基本ルールです。
なぜ売却には「共有者全員の同意」が必要なのか
理由① 売却は“共有者全員の財産”に直接影響するから
共有不動産を売却すると、
- 不動産という形の資産が消え
- 代わりに「お金」が残る
ことになります。
このとき、
- 誰か一人の判断だけで不動産を手放すと
- 他の共有者にとっても不可逆な重大な影響（住めなくなる・活用できなくなる）が出る
ため、「全員の同意」を原則としています。
理由② “勝手に売られてしまう”ことを防ぐため
もし、
- 一人の共有者だけの判断で
- 不動産全体が売れてしまうとしたら、
他の共有者は、
- ある日突然「自分の家が他人のものになっていた」
- 「知らないうちに担保に入れられていた」
という事態になりかねません。
これを防ぐために、
「共有物の重要な処分は、共同で行うのが原則」
というルールになっています。
現実に起きやすい「共有名義売却のつまずきポイント」
つまずき① 共有者の誰かが売却に反対する
- 「実家を絶対に残したい」
- 「まだ使うかもしれない」
- 「思い出があるから売りたくない」
といった理由で、
一人でも強く反対する共有者がいると、「全員合意」が取れません。
つまずき② 共有者の一人と連絡が取れない
- 行方不明・所在不明
- 連絡先は分かるが、一切返事をくれない
- 海外在住で、書類のやりとりが全然進まない
といったケースでは、
- 売買契約書に全員の署名捺印が揃わない
- 決済・引渡しに必要な書類が集まらない
ため、通常の売却はストップします。
つまずき③ 負担と利益の不公平から、感情的対立が起きる
- 誰か一人だけが固定資産税や修繕費を負担
- 誰か一人だけが住んでおり、「家賃も払わず住んでいる」と他の共有者が不満
- 相続時の貢献度（介護・同居など）を巡って不満がある
こうした「長年の不公平感」が、
売却の場面で一気に噴き出しやすいのが共有名義の難しいところです。
全員の同意が得られる場合の「理想的な進め方」
まず、「全員が前向きに売却を検討している」ケースから整理します。
ステップ① 不動産の価値と、売却後の「取り分」を見える化する
- 不動産会社に査定を依頼し、
「いくらくらいで売れそうか」を共通認識にする - そのうえで、
- 登記上の持分
- これまでの負担（税金・修繕費）
- 相続時の貢献度（介護など）
を踏まえ、売却代金をどう分けるかのたたき台を作る
「取り分」が曖昧なままだと、
最後の最後で揉める原因になるため、
早いタイミングで「考え方の枠組み」だけでも共有しておくことが大切です。
ステップ② 共有者の代表者（窓口役）を決める
共有者が多い場合（3人以上）は、
- 窓口役（代表者）を1〜2名決める
- 不動産会社・司法書士・弁護士とのやり取りは原則代表者が行う
- 重要事項は代表者から全員に説明・共有する
という形にした方が、
話が早く、認識違いも減りやすいです。
ステップ③ 通常の仲介売却として進める
- 売出価格・販売戦略を、共有者全員＋不動産会社で確認
- 買主が決まったら、
- 共有者全員が売買契約書に署名捺印
- 決済日に全員分の必要書類（印鑑証明・本人確認書類など）を用意
- 決済・引渡し後、売却代金を事前に決めたルールに従って分配
ここまでスムーズに行ければ、
価格・スピード・トラブル回避のすべてで“最もよい形”と言えます。
全員の同意が得られない／連絡が取れない場合の「現実的な対処法」
ここからが、多くの方が悩むポイントです。
大きく分けて、次の4つのルートがあります。
- 共有者の一部が他の共有者の「持分を買い取る」
- 自分の持分だけを第三者（業者等）に「共有持分として売る」
- 共有物分割請求（裁判）で共有状態を解消する
- 不在者財産管理人などの法的手続きを使い、連絡不能共有者の“代役”を立てる
順に見ていきます。
対処法① 共有者どうしで「持分を買い取る」／「買い取ってもらう」
こんなケースに向いている
- 実家に今後も住みたい共有者がいる
- 他の共有者は現金化したい／不動産にこだわりがない
- 全員売却は難しいが、「家を残したい人」と「売ってお金がほしい人」がはっきり分かれている
やること
- 不動産全体の価値を査定し、「持分1/2ならいくら相当か」を把握
- その持分価格をベースに、
- ローンを組んで買い取る
- 手持ち資金で買い取る
といった具体的プランを検討
- 共有者間で売買契約を結び、名義を移す
メリット・デメリット
- メリット
- 外部の第三者を入れないため、家族関係へのダメージが小さい
- 単独名義にできれば、将来の売却やローン利用がしやすくなる
- デメリット
- 買い取る側にまとまった資金・融資枠が必要
- 「いくらで買うか」を巡って意見が分かれることもある
対処法② 自分の「共有持分だけ」を第三者に売る
こんなケースに向いている
- 他の共有者がまったく話し合いに応じてくれない
- 連絡不能の共有者がいて、全員で売るのはほぼ無理
- 「価格は多少下がってもいいから、とにかく共有から抜けたい」
具体的には
- 自分の持分（例：1/2、1/3など）だけを、
共有持分の買取を行う業者・投資家に売る - 売却後は、
- 自分は共有者から外れる
- 代わりに業者・投資家が新しい共有者として入ってくる
メリット・デメリット
- メリット
- 他の共有者の同意がなくても、自分だけ現金化して降りられる
- 固定資産税や管理負担から解放される
- デメリット
- 価格は、「不動産全体の価値×持分割合」よりかなり低くなるのが一般的
- 業者が他の共有者に対して、買取り交渉や分割請求（裁判）を行うことで
共有関係の雰囲気が変わる可能性がある
対処法③ 共有物分割請求（裁判）で、強制的に共有をやめる
こんなケースに向いている
- 話し合いが何年も平行線
- 一部共有者の反対・妨害が強く、どうしても合意できない
- それでも「きちんと決着をつけたい」という強い意思がある
共有物分割請求とは？
- 各共有者が、他の共有者に対して
「この共有状態をやめたいので、分け方を決めてほしい」と
裁判所に求めることができる手続きです。 - 裁判所は、
- 現物分割（物理的に分ける）
- 売却して代金を分ける（任意売却）
- 競売して代金を分ける
のいずれかの方法で、共有関係を解消させます。
メリット・デメリット
- メリット
- 「一人でも反対していると何も決まらない」状態から、法的に前へ進める
- 最終的に、「誰がどの部分を取得するか／いくら受け取るか」が確定する
- デメリット
- 時間・費用・精神的負担が大きい
- 競売が選ばれると、市場価格より安く売れるリスクがある
- 共有者間の関係は、ほぼ確実に悪化する
「できれば避けたいが、最後に残されたカード」として考えるのが現実的です。
対処法④ 不在者財産管理人など“連絡不能者の代役”を立てる
こんなケースに向いている
- 共有者の一人が長期行方不明・海外音信不通などで、完全に連絡不能
- その人の協力を前提にすると、永遠に売れない
- それでも、不動産全体として整理・売却したい
不在者財産管理人とは？
- 行方不明の人（不在者）の財産を、
裁判所が選任した管理人（多くは弁護士）が代わりに管理する制度 - 管理人は、裁判所の許可を得て、
不在者の持分売却等の決定に参加できることがあります。
これによりできること
- 「不在者本人の印鑑」がなくても、
管理人を通じて売却の同意・手続きが進められる可能性がある
デメリット
- 選任申立て〜実際に動けるようになるまで、数ヶ月以上かかる
- 管理人報酬などの費用がかかる
- 「売却が不在者の利益にもかなう」と裁判所に認められる必要がある
どの対処法を選ぶか決めるための「3つの軸」
- 時間軸：いつまでに決着をつけたいか
- お金軸：いくらまでなら費用・ディスカウントを許容できるか
- 人間関係軸：家族・共有者との関係をどこまで守りたいか／壊しても良いか
時間軸の整理
- 「1年以内には何らかの形で整理したい」
→ 持分売却・共有者間買取など、スピード重視の選択肢が優先 - 「数年かかってもいいから、できるだけ高く売りたい」
→ 全員合意での売却・共有物分割請求（任意売却前提）なども視野に
お金軸の整理
- 「固定資産税などの持ち出しをこれ以上続けたくない」
→ 多少安くても早期売却・持分売却が合理的な場合も - 「多少のコスト・時間をかけても、価格を最大化したい」
→ 話し合い・法的整理を含めて粘る余地あり
人間関係軸の整理
- 「親族関係を壊してまで裁判はしたくない」
→ 話し合い・共有者間買取・自分だけ持分売却など、穏当な手段を優先 - 「もう関係は十分こじれている。これ以上振り回されたくない」
→ 共有物分割請求・持分売却も含めて“決着重視”の方針も検討
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（共有・相続・問題物件担当）
- 共有名義・相続不動産・共有トラブル案件の売却・整理を多数サポート
- 弁護士・司法書士・税理士と連携し、権利関係の重い案件にも対応
コメント
「共有名義の不動産については、
- 『全員が同意してくれないから、何もできない』
- 『誰か一人でも反対したら、もう詰みだ』
と考えてしまい、何年も放置されているケースが本当に多いです。
実務の感覚で言うと、
- 全員合意で売るのが“ベスト”なのは確か
- でも、それが無理でも “次善の策”はいくつもある
- 一番良くないのは、何も決めないまま時間だけが経つこと
だと感じています。
- 『まずは全員で数字を見て話し合えるのか』
- 『誰かが買い取る案は現実的か』
- 『それでもダメなら、法的整理や持分売却を視野に入れるべきか』
といったステップを、一緒に順番に整理していくことで、
“自分たちのケースにとって一番マシな着地”は必ず見えてきます。
『共有名義だから無理だろう』と決めつけず、
まずは登記・家族構成・これまでの経緯などを教えていただければ、
取り得る選択肢を具体的にお示しできます。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 共有名義の不動産は、必ず全員の同意がなければ売れませんか？
A. 「不動産そのもの（全部）を通常の売却スキームで売る」場合は、
原則として共有者全員の同意・署名捺印が必要です。
ただし、
- 自分の持分だけを第三者に売る
- 共有物分割請求で裁判所に分け方を決めてもらう
といった方法なら、全員の同意がなくても前に進める余地はあります。
Q2. 共有者の一人が「絶対に売らない」と言っています。それでも売却できますか？
A. 話し合いで説得できない場合でも、
- 他の共有者がその人の持分を買い取る
- あなたの持分だけを業者に売る
- 共有物分割請求（裁判）で共有状態の解消を求める
といった方法があります。
どれを選ぶかは、時間・費用・人間関係への影響を踏まえて決める必要があります。
Q3. 離婚しても、元配偶者の同意なしに自宅を売ることはできますか？
A. 共有名義のままであれば、元配偶者の同意は基本的に必要です。
- 財産分与で一方の単独名義に変えておく
- 名義変更＋ローンの借り換えを行う
など、離婚時に不動産の扱いを明確に決めておくことが大切です。
Q4. 相続で兄弟3人共有の実家です。1人だけ住んでいる兄が売却に反対しています。どうすべき？
A. まずは、
- 不動産全体の査定額
- 売却した場合の1人あたりの取り分
- 今後の固定資産税・修繕費の見込み
を数字で共有し、話し合いを試みるべきです。
それでも合意が難しい場合、 - 住んでいる兄が他の兄弟の持分を買い取る
- それも無理なら、共有物分割請求や持分売却を検討
という流れになります。
Q5. 共有名義の一人が行方不明です。それでも売却はできますか？
A. 可能性はあります。
- 住民票・戸籍・附票などで所在調査
- それでも不明な場合、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申立て
というルートで整理・売却が進んだ事例もあります。
時間と費用はかかりますが、「何もできない」とは限りません。
Q6. 自分の共有持分だけを業者に売る場合、他の共有者に相談は必要ですか？
A. 法律上は、他の共有者の承諾なく自分の持分を売ることができます。
ただし、
- 買主が他の共有者に対して交渉・法的手続きに入ることが多い
ため、可能であれば事前に
「あなたが買わないなら、第三者に売るつもりだ」と一声かけておく方が、
後々のトラブルを減らしやすいです。
Q7. 共有名義の家を賃貸に出す場合も、全員の同意が必要ですか？
A. 賃貸に出すことは「管理行為」にあたり、
民法上は持分価格の過半数で決定できるとされています。
ただし実務上は、
- 入居者とのトラブル
- 将来の売却
などを考えると、可能な限り全員の同意を取っておくのが安全です。
Q8. 共有名義の不動産を売ったときの税金（譲渡所得税）はどうなりますか？
A. 税金は各共有者ごとに、その持分に応じて計算します。
- 取得費
- 譲渡費用
- 所有期間（長期・短期）
などを共有者単位で見ていく必要があります。
相続・離婚・贈与が絡む場合は複雑になりがちなので、
税理士にシミュレーションを依頼することをおすすめします。
Q9. 不動産会社と弁護士、どちらに先に相談すればいいですか？
A.
- 「そもそもこの不動産がいくらで売れそうか知りたい」
→ 不動産会社（査定・売却シミュレーション） - 「共有者の一人が反対・行方不明で、法的にどう整理できるか知りたい」
→ 弁護士（共有物分割請求・不在者財産管理人など）
が基本です。
理想は、両者が連携して動いてくれる体制を作ることです。
Q10. まず何から始めればよいですか？
A.
- 法務局で登記事項証明書を取得し、「誰が何分のいくつ持っているか」を正確に把握
- 固定資産税・管理費など、毎年のコストとこれまでの負担状況を整理
- 近い共有者（兄弟・親子など）と、ざっくりとした方向性（売る／残す）を話してみる
- 共有名義・相続案件に強い不動産会社に、
「全員で売る場合」「一部だけ売る場合」のシミュレーションを依頼
ここまで進めるだけでも、
- 「全員合意で売るべきか」
- 「誰かが買い取るべきか」
- 「それが無理なら、法的整理や持分売却を視野に入れるべきか」
といった現実的な判断材料が、大きく見えてきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
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