【結論】共有者が多い不動産は「決める人がいない」状態になりやすく、放置すると“将来の大問題”に育ちやすい。早めに「整理・売却の方針」を決めることが重要
相続や代々の名義のまま放置されてきた不動産では、
- 共有者が5人、10人と増えてしまっている
- 誰がどれくらい権利を持っているか、はっきり分からない
- 売る／残すの意見がバラバラで、話が一歩も進まない
といったご相談が非常に多くあります。
共有者が多い不動産が揉めやすい・動かしづらい主な理由は、
- 「全員の合意」が取りづらく、何を決めるにも時間と労力がかかる
- 負担（税金・管理）と利益（使用・家賃）がアンバランスになりやすい
- 代をまたぐと、ほとんど顔を合わせたこともない親族同士で話し合う必要が出てくる
からです。
この状態を放置すると、
- 売りたくても売れない
- 管理もできず、老朽化・空き家リスクだけが増えていく
- 固定資産税だけ延々とかかり続ける
という“負の遺産”になってしまう可能性が高まります。
一方で、
- 共有関係を整理してから売る
- 共有者全員で合意し、不動産ごと売却する
- 話し合いが無理なら、法的な整理（共有物分割請求）や持分売却を検討する
など、状況に応じた現実的な選択肢があります。
以下では、
- なぜ共有者が多いと揉めやすいのか
- どんなリスクがあるのか
- どう整理・売却を考えていくべきか
を、順番に整理していきます。
なぜ共有者が多い不動産は揉めやすいのか
理由① 「全員の合意」を取るハードルが急激に上がるから
共有名義の不動産を、
- 売る
- 建替える
- 賃貸に出す
- 担保に入れる
といった“重要なこと”を決めるには、
共有者全員の同意が必要になるケースが多いです（民法上の原則）。
共有者が2人なら話し合いも比較的シンプルですが、
- 3人、5人、10人…と増えるほど
→「誰か一人でも反対」が出る確率が高くなります。
特に、
- 「売りたい人」と「絶対に売りたくない人」
- 「ここに住み続けたい人」と「住まないが現金が欲しい人」
が混在していると、
話し合いが何年も前に進まない状態に陥りがちです。
理由② 負担と利益のバランスが崩れやすいから
共有者が多い不動産では、
- 誰が実際に住んでいるか
- 誰が固定資産税を払っているか
- 誰が管理・草刈り・近隣対応をしているか
がバラバラになりがちです。
よくあるパターンとしては、
- 長男家族だけが実家に住み続けているのに、
相続で兄弟全員が共有名義のまま - 固定資産税は長女が毎年立て替えているが、
他の共有者は1円も払っていない - 誰も住んでいないのに、
近所からのクレーム対応だけが一部の人に集中している
といったケースです。
こうしたアンバランスは、
「自分ばかり損をしている」
「自分は恩恵を受けていないのに、なぜ払わないといけないのか」
という感情的な不満につながり、
売却や整理の話が出たときに一気に噴き出しやすくなります。
理由③ 相続を重ねると、ほとんど面識のない親族が共有者になるから
共有名義の不動産を何世代にもわたって放置すると、
- 祖父母の代 → 子どもの代 → 孫の代
と相続が重なり、 - 「いとこ」「はとこ」「会ったこともない親戚」
が共有者として増えていきます。
この状態になると、
- 連絡先が分からない
- 海外在住・行方不明
- そもそも不動産の存在自体を知らない
といった共有者が出てきます。
結果として、
- 売却や整理の話をしようにも、全員と連絡が取れない
- 一部の共有者が「誰が誰なのか分からない」状態で頓挫する
という、ほぼ身動きが取れない状態になってしまうのです。
理由④ 「感情の問題」と「お金の問題」が絡み合うから
共有者が多い不動産は、
- 実家
- 祖父母や両親が建てた家
- 昔からの家業の土地
など、思い入れのある不動産であることが多く、
- 「父の思い出の家だから残したい」
- 「自分は介護で苦労したから、売却益は多く欲しい」
- 「長男だから権利が大きいはずだ」
など、感情と権利（お金）の話が混ざりやすいのが特徴です。
この“感情とお金のミックス”が、
話し合いを一層難しくし、揉め事に発展しやすくする大きな要因です。
共有者が多い不動産を放置するリスク
リスク① 将来的に「ほぼ動かせない不動産」になってしまう
共有者が多い不動産をそのまま放置すると、
- さらに相続が重なり、共有者が倍々ゲームで増える
- 登記名義の整理をしていないと、「誰が今の共有者か」すら分からなくなる
結果として、
「売るにも売れない」「誰も責任を持って管理できない」
という、いわゆる“塩漬け不動産”になってしまうリスクがあります。
リスク② 空き家・老朽化による事故・近隣トラブル
- 誰も住んでいない実家
- 高齢の親族が亡くなり、そのまま空き家になった家
などは、
- 屋根・外壁の落下
- 庭木の越境・雑草
- 放火・不法侵入
といったリスクを抱えます。
近隣からのクレームや、自治体からの指導・勧告に対して、
- 「共有者の一人として、どう対応するか」
- 「費用負担をどう分担するか」
を巡って、二次トラブルが起きることも珍しくありません。
リスク③ 固定資産税・管理コストだけが積み上がる
共有者が多く、誰も決断できない状態では、
- 売却による現金化もできず
- 賃貸に出して収益化することもできず
「毎年の固定資産税だけが延々とかかる」状況になりがちです。
しかも、
- 誰か一人・少数の共有者だけが払い続けている
- 後から「精算したい」と思っても、他の共有者が応じない
といった不公平感が、さらに関係悪化の火種になります。
リスク④ 法改正・税制変更などで、状況がさらに厳しくなる可能性
近年、国・自治体は
- 空き家対策
- 所有者不明土地問題の解消
に向けて、法改正や税制見直しを進めています。
- 長期放置された空き家への固定資産税の軽減措置見直し
- 所有者不明土地の管理・処分を可能にする制度整備
などにより、「持っているだけで損」な状況が強まる可能性があります。
共有者が多い不動産の整理・売却の考え方
ここからは、共有者が多い不動産をどう整理・売却していくかを、
現実的な選択肢として整理します。
ステップ① 「現状の見える化」をする
最初の一歩は、感情論ではなく事実の整理です。
1. 共有者と持分の把握（登記簿の確認）
法務局で登記事項証明書を取得し、
- 現在の共有者は誰か
- それぞれの持分は何分のいくつか
- 抵当権や差押えが付いていないか
を確認します。
これをしないと、誰と話をすべきかさえ分かりません。
2. 利用状況・負担状況の整理
- 誰かが住んでいるのか／空き家なのか／賃貸なのか
- 固定資産税・管理費・修繕費を誰がどのくらい負担してきたのか
- これまでに話し合いをしたことがあるか／なぜまとまらなかったのか
を紙に書き出して整理します。
3. 不動産の「現在価値」の把握
不動産会社に査定を依頼し、
- 現在、通常売却した場合いくらくらいか
- 更地にすればいくらか（解体費込みで試算）
- 賃貸に出した場合の家賃・利回りの目安
を出してもらいます。
「いくらの不動産の話をしているのか」が分からないと、
共有者同士での話し合いも現実味を帯びません。
ステップ② 共有者間での「大枠の方向性」を決める
現状が見えたら、次はざっくりした方向性を共有者間で確認します。
選択肢1：全員で合意して「不動産ごと売却」する
- もっとも高く売れやすい
- もっともシンプルに共有状態を解消できる
パターンです。
- 売却代金を持分割合に応じて分配する
- 「これまで多く負担してきた人」に、
一定の上乗せをする形で調整する
など、取り分のルールを合意しやすければ、この選択がベストに近いことが多いです。
選択肢2：共有者の誰か（または一部）が「買い取る」
- 誰かが他の共有者の持分を買い取り、単独所有にする
- あるいは、人数を減らして共有者を整理・シンプル化する
という方向性です。
- 実家に住み続けたい人
- 将来的にその土地を事業に使いたい人
がいる場合は、有力な選択肢になります。
選択肢3：方向性が合わない／話し合いが難しい場合
- 一部の共有者は売りたい
- 一部は絶対に売りたくない
- 連絡が取れない共有者もいる
といったケースでは、
- 共有物分割請求（裁判）
- 自分の持分だけを共有持分として売却
といった「一部の人だけでも前に進める方法」も検討する必要があります。
ステップ③ 共有者が多く「話し合いが難しい」場合の現実的な選択肢
選択肢A：代表者を決めて、不動産会社・専門家を交えて協議する
全員がバラバラに意見を言うとまとまりにくいため、
- 共有者の中から窓口役（代表者）を1〜2名決める
- その代表者を通じて、不動産会社や弁護士・税理士とやり取りをする
という形にすると、話が進みやすくなります。
不動産会社側も、
- 全員の前で説明
- 代表者会議
- 共有者全員への書面説明
など、合意形成のサポートを行うことができます。
選択肢B：共有物分割請求（裁判）を視野に入れる
「話し合いではどうにもならない」場合の最終手段が、
- 共有物分割請求（裁判）
です。
裁判所が、
- 現物分割
- 売却して代金分割
- 競売による分割
などの方法で、強制的に共有関係を解消させます。
【注意点】
- 時間と費用、精神的負担が大きい
- 裁判所が「競売」を選ぶと、市場より安く売れてしまうことが多い
ため、できる限り話し合いでの解決を試み、それでもダメな場合のカードとして考えるのが現実的です。
選択肢C：自分の持分だけを「共有持分」として売却する
共有者全員の合意が見込めない場合に、
- 自分の共有持分だけを買取業者・投資家などに売却する
という選択肢もあります。
【メリット】
- 共有者が多く、話し合いの見込みが薄い状況から、自分だけでも抜け出せる
- 固定資産税や管理負担から解放される
【デメリット】
- 価格は不動産全体の価値に対して低くなりやすい
- 買取業者が他の共有者に対して交渉・法的手続きに入る可能性があり、
共有関係の雰囲気が変わる
「とにかく今のストレスから抜けたい」「これ以上持ち出しは無理」という方には、
現実的な出口になり得ます。
実家・相続不動産でよくあるケースと考え方
ケース① 兄弟姉妹5人で共有の実家。誰も住んでいない
- 空き家のまま数年経過
- 固定資産税は長女が立て替え
- 一部の兄弟は「売ってもいい」、一部は「思い出があるから残したい」
【考え方】
- まず不動産の査定と解体費用の見積もりを取り、
「売ると一人いくらになるか」を具体的な数字で見せる - 「残したい」側に、固定資産税と管理負担を今後どうするつもりかを具体的に確認
- 合意が難しい場合、
- 空き家リスク（倒壊・放火など）
- 行政からの指導・税制ペナルティの可能性
を説明し、それでも共有を続ける覚悟があるかを話し合う
ケース② 祖父の代から共有が続き、共有者が10人以上に増えている土地
- 自分のいとこ・はとこなど、名前も連絡先も分からない共有者がいる
- 売りたくても、全員と連絡が取れない
【考え方】
- 戸籍・住民票・附票などを使って、所在調査を行う
- 不在者財産管理人の選任など、法的な手続きを通じて進める必要がある
- 時間・コストはかかるが、
「何もしない」選択肢だと問題がさらに深刻化する可能性が高い
こうしたケースは、
不動産会社＋弁護士＋司法書士のチーム戦で対応するのが現実的です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（共有・相続・問題案件担当）
- 共有者多数・相続不動産・共有トラブル案件の売却・整理を多数サポート
- 弁護士・司法書士・税理士と連携し、権利関係の重い案件にも対応
コメント
「共有者が多い不動産のご相談では、
- 『誰に何から話していいか分からない』
- 『親族関係がこじれそうで怖い』
- 『自分一人が損をしている気がして納得できない』
というお気持ちをお持ちの方がほとんどです。
私たちがまずやるのは、
- 登記と関係図をもとに、“誰が何をどれだけ持っているのか”を見える化すること
- その不動産が“今いくらで売れるのか”を数字で示すこと
- そのうえで、
- 全員で売る案
- 誰かが買い取る案
- それでもダメな時の法的整理の案
を、メリット・デメリット込みでテーブルに並べること
です。
共有者が多い不動産は、
放っておいても勝手に良くなることはまずありません。
『今すぐ答えを出さなくても良いので、まずは現状と選択肢だけ整理したい』
という段階からでも構いませんので、
一人で抱え込まずに、現状共有から始めていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 共有者が多すぎて、全員と連絡を取るのが現実的に無理です。それでも売却は可能ですか？
A. 難易度は高いですが、可能な場合があります。
戸籍・住民票・附票などで所在を調べたり、
行方不明の共有者については不在者財産管理人を選任するなどの法的手続きを使うことで、
売却や分割を進めた事例もあります。
時間とコストがかかるため、専門家とよく相談しながら進める必要があります。
Q2. 共有者の中に、絶対に売却に反対する人がいます。それでも整理できますか？
A. 話し合いでの合意が難しい場合でも、
- 共有物分割請求（裁判）
- 自分の持分だけを共有持分として売却
といった方法で前に進むことはあります。
ただし、関係悪化・費用・時間などのデメリットもあるため、
「どこまで覚悟して進めるか」を専門家と一緒に検討する必要があります。
Q3. 共有者の一人が固定資産税を払ってくれません。自分の分だけ払えばいいですか？
A. 法律上、固定資産税の納税義務者は登記上の所有者全員です。
実務上は、一人がまとめて納めているケースも多いですが、
後から持分割合や実際の使用割合に応じて清算を求めることができます。
ただし話し合いで解決しない場合は法的手続きも視野に入ります。
Q4. 共有者の中に生活が苦しい人がいて、それを理由に売却に反対されています。どう考えればいいですか？
A. 感情的には難しい問題ですが、
- 不動産を保有し続けるコスト（税金・管理）
- 売却して現金化したときの一人あたりの取り分
を具体的な数字に落とし込んだうえで話し合うことが重要です。
一時的な配慮として取り分を増やす代わりに売却に同意してもらう、
といった合意形成のパターンもあります。
Q5. 共有物分割請求をしたら、必ず競売になってしまいますか？
A. いいえ。
裁判所は、現物分割・代金分割・競売などの中から、
事情に応じて方法を選びます。
ただ、宅地や建物では「競売」が選ばれることも少なくなく、
その場合、価格面で不利になる可能性がある点には注意が必要です。
Q6. 共有者全員で合意して売る場合、不動産会社はどんなサポートをしてくれますか？
A.
- 査定価格の提示と根拠の説明
- 共有者全員への説明会・個別相談
- 取り分のシミュレーション（税引き前後）
- 売却までのスケジュール管理と情報共有
などを行います。
必要に応じて、弁護士・税理士・司法書士と連携しながら進めることが一般的です。
Q7. 相続前ですが、将来の共有トラブルを避ける方法はありますか？
A. あります。
- 遺言書で相続人ごとの取得方法を明確にしておく
- 「不動産は特定の人が単独相続し、他の相続人は現金や別資産で調整」
といった方針を事前に家族で話し合っておく
ことで、将来の共有トラブルをかなりの程度防ぐことができます。
Q8. 共有者の一人が海外在住・連絡がほとんど取れません。どうすべきですか？
A. 国や自治体にもよりますが、
- 戸籍・住民票、在外公館等を通じた連絡
- それでも難しい場合は不在者財産管理人選任の申立て
といったステップを取ることになります。
専門家のサポートがほぼ必須のケースです。
Q9. 共有者多数の不動産の相談は、不動産会社と弁護士どちらに先に行くべきですか？
A.
- 「そもそもこの不動産にどれくらいの価値があるか知りたい」
→ 不動産会社に査定依頼 - 「法的にどう整理できるか知りたい」
→ 弁護士へ相談
という役割分担になります。
実際には、どちらか片方に相談すれば、もう一方の専門家も紹介してもらえるケースが多いです。
Q10. まず何から始めればいいでしょうか？
A.
- 登記事項証明書を取得し、共有者と持分を確認する
- 固定資産税通知書などから、年間コストを把握する
- 家族・近い共有者と、ざっくりとした「売る／持つ」の意向を共有する
- そのうえで、共有・相続案件に強い不動産会社に
「整理・売却のシミュレーション」を依頼する
ここまで進めるだけでも、
「このまま共有を続けるのか」「どこかのタイミングで整理・売却するのか」の
現実的な判断材料が見えてきます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
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一貫してサポートしています。
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