既存不適格建築物は売れる？再建築・改修時の制限を解説

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】既存不適格建築物も売却は可能。ただし「今は適法でも、建て替えや大規模改修に制限がかかる」という前提を理解・説明できないと、価格も取引も不利になりやすい

既存不適格建築物（きそんふてきかく建築物）は、

建築当時は法律（建築基準法や条例など）に適合していたが
その後の法改正や都市計画変更によって
“今の基準ではアウト”になっている建物のことです。

「違法建築」とは違い、

すぐに是正を求められたり
直ちに取り壊しを命じられたり

するものではありません。
“現状のまま使うぶんにはOKだが、建て替えや大規模改修では制限がかかる”
というのがポイントです。

そのため、売却の現場では、

法律上は売れるが
将来の再建築・増改築の自由度が低くなる可能性がある
それを理解していないと「聞いていた話と違う」とトラブルにもつながる

という性質を持っています。

以下で、

既存不適格建築物とは何か（違法建築との違い）
なぜ売りにくく・価格が下がりやすいのか
再建築・改修時にどんな制限がかかり得るのか
実際に売却するときの考え方・説明ポイント

を順番に整理して解説します。

既存不適格建築物とは？「違法建築」とは何が違うのか

既存不適格建築物の定義（ざっくり）

一般的に、次のようなものが「既存不適格」と呼ばれます。

建築当時は、その時点の建築基準法や条例に沿って建てられた
しかし、その後の法改正や用途地域変更、道路指定の見直し等により
現在の基準では適合しない部分が出ている

例：

建築当時は容積率200％ → 法改正で150％になった
→ 現在の建物は容積率オーバー（床面積が“建て過ぎ”）
道路斜線・日影規制などが厳しくなり、
→ 同じ高さの建物はもう建てられない
用途地域の変更で
→ 本来その地域に建てられない種類の建物になっている　など

**「昔はOKだったが、今はルールが変わった」**のが既存不適格です。

違法建築との違い

一方、「違法建築」は、

建築当時から その時点のルールに反していた建物 のことです。
例：建築確認を取らずに増築した／建蔽率・高さをわざとオーバーしたなど

違法建築は、

行政から是正指導・命令の対象になり得る
金融機関のローンが付きにくい・ほぼ付かないことも多い
原則として「適法状態に戻す」ことが求められる

という意味で、既存不適格とはレベルが違う扱いになります。

※既存不適格と違法建築が「混在」しているケースもあるので、
個別物件では専門家の確認が重要です。

なぜ既存不適格建築物は売りにくく、価格が下がりやすいのか

主な理由は次の3つです。

将来の「建て替え・増改築」が今と同じようにはできない可能性
「建物の一部を壊したら、元に戻せない」場面があり得る
金融機関の融資判断・担保評価が厳しくなりやすい

理由① 将来の「建て替え」が同規模・同条件ではできない可能性

既存不適格建物の多くは、

現在の容積率・建ぺい率
斜線制限・日影規制
用途地域の制限

などに照らすと、**「今のルールでは同じものは建てられない」**状態です。

つまり、

建て替えをした場合、
→ 階数を減らす
→ 延床面積を小さくする
→ セットバック（道路から下げる）する
などして、「今より小さい建物」にせざるを得ない可能性があります。

買主からすると、

「今は広い・高い建物に住めるが、
将来建て替えたらコンパクトになってしまうかもしれない」

というリスクになり、資産価値の不安要素になります。

理由② 一部を壊すと「元に戻せない」ケースがある

既存不適格はあくまで「現に存在しているもの」について、
“既得権”的に認められている部分があります。

しかし、

増築・大規模改修・建物用途変更などを行う場合は
→ 現行法令を満たす必要が出てくることが多い
例えば、
- 一部解体 → 新築部分は現行法に合わせなければならない
- 構造に手を入れるレベルの改修 → 最新の耐震基準への適合を求められる場合がある

などです。

結果として、

「ちょっと増築・建替えしよう」と思ったら、
→ 全体を大幅に作り替えないと許可が出ない
「古くなった部分だけ壊そう」としたら、
→ 現行法に合わせて残りもやり替えが必要、と言われる

といったリスクがあり、
改修の自由度が低くなりやすいのがネックです。

理由③ 金融機関の融資判断・担保評価が厳しくなりやすい

住宅ローンや事業用ローンの審査では、

建物が現行法に適合しているか
再建築時の価値（同規模で建てられるか）
将来の市場性

などが、担保評価に影響します。

既存不適格の場合、

「同じものは建てられない」
「一部壊したら現行法に合わせた大規模改修が必要かもしれない」

といった不確定要素があり、

融資自体は通ることも多いが
物件評価を控えめにされる
借入額が抑えられる／金利・条件が厳しくなる

といった影響が出ることがあります。

→ 買主の資金計画に制約が生じる
＝ 他の「普通の物件」と比べると選ばれにくい
→ 価格も下がりやすい、という流れです。

既存不適格になりやすいケース例

イメージしやすいよう、よくあるパターンを挙げます。

ケース1：容積率・建ぺい率オーバーのビル・マンション

建築当時：容積率 400％
現在：都市計画変更で容積率 300％

この場合、

既存の建物は容積率400％ぎりぎり（or それ以上）で建っている
建て替えの際は、300％までしか建てられない

→ 現行法に合わせると、今より小さい建物になる 可能性が高いです。

ケース2：道路後退（セットバック）が必要な敷地

昔は「みなし道路」として認められていた道路が、
再指定で幅員4mを確保するよう求められる
セットバック（敷地の一部を道路部分として提供）すると、
有効宅地面積が減る

→ 建て替え時に建築可能なボリュームが減り、
「今より小さい家／ビル」になる可能性があります。

ケース3：用途地域変更による既存不適格

もともと準工業地域だった場所が、住居系地域に変更
現在建っている工場・店舗兼住宅などが、
新用途地域では新築できない種別

→ 既存の建物は使い続けられるが、
建て替え時には同じ用途では建てられない といった制約が出るケースです。

再建築・改修時に想定される主な制限

物件ごとに違いはありますが、
既存不適格で問題になりやすいポイントは次のようなものです。

容積率・建ぺい率の制限
建物高さ・斜線制限（日影規制など）
用途地域・用途制限
接道義務（道路との関係）
耐震基準（昭和56年以前の旧耐震など）

1. 容積率・建ぺい率

「建ぺい率60％／容積率200％」 → 「建ぺい率50％／容積率150％」に変更など
既存建物が
- 敷地に対する建築面積（建ぺい）
- 延べ床面積（容積）
  でオーバーしている場合、

建て替え時には、

建築面積（1フロア当たり）を小さくする
階数を減らす
などの調整が必要になります。

2. 高さ・斜線制限・日影規制

道路斜線・北側斜線・隣地斜線・高度地区などの制限により、
以前より“空に向かって建てられる高さ”が低くなっているケースがあります。
一戸建ての2階・3階部分や、マンションの最上階部分が、
現行の斜線制限でははみ出す形になっている、といったこともあります。

3. 用途地域・用途制限

工場・店舗・事務所ビルなどで、
地域の用途指定が変わっている場合、
新築・建て替えの際に「同じ用途ではNG」となる可能性があります。

4. 接道義務

建築基準法上の道路に「2m以上接する」ことが原則ですが、
道路指定や隅切り（角のカット）などの見直しにより、
- 接道部分が事実上狭くなった
- セットバックが必要
  といった制限がかかることがあります。

5. 耐震基準（旧耐震かどうか）

既存不適格とは少し概念が違いますが、

昭和56年6月以前の建築確認による建物（旧耐震）は
現行の耐震基準を満たしていない可能性が高く、
大規模改修・用途変更時には、
耐震補強が求められたり、
補助金・税制との関係も出てきます。

既存不適格＋旧耐震が重なると、
「建て替え・改修にまとまったコストがかかる」物件と評価されやすいです。

既存不適格建築物を売却するときの実務的なポイント

「どこが」「どのように」既存不適格なのかを把握する
建て替え・改修に関する“できること／できないこと”を整理する
買主・金融機関に正直に説明できる資料を揃える
価格とターゲットを現実的に設定する（実需／投資家／買取）

① 「どこが」「どのように」既存不適格なのかを把握する

建築確認済証・検査済証
建物図面・配置図
法務局の登記簿
行政（建築指導課など）での調査記録

などをもとに、

容積率・建ぺい率
高さ・斜線
用途地域
接道状況

を、不動産会社・建築士などの専門家と一緒に確認します。

「とにかく既存不適格らしい」ではなく、
「この点が今の基準と違う」というレベルまで特定できると、
買主への説明もしやすくなります。

② 建て替え・改修に関する“できること／できないこと”を整理

「同じ規模では建て替えできないが、〇％程度のボリュームなら可能」
「高さは今より低くなるが、2階建てまでは問題ない」
「用途変更には制限があるが、居住用として使い続ける分には問題ない」

といった形で、

完全NGなのか
条件付きでOKなのか

を、できる範囲で整理します。

この段階で、
簡易な再建築シミュレーションを建築士に依頼するのも有効です。

③ 買主・金融機関に正直に説明できる資料を揃える

既存不適格であることを隠すのはNGです。
- 後から発覚すると、「契約不適合責任」や損害賠償リスクにつながります。

用意しておきたい資料：

現行法との相違点を整理したメモ
行政・建築士などからの確認結果（可能なら書面）
建替え・増築に関する簡易プランや概算（あれば）

リスクを正直に開示しつつ、「どの程度の制限なのか」を具体的に示すことで、
買主も判断しやすくなります。

④ 価格とターゲットを現実的に設定する

「普通の物件」と同じ感覚で価格を付けると、
→ 反響が少ない
→ 長期化して結局大幅値下げ
になりがちです。

既存不適格である以上、

再建築・改修の自由度が低い
将来の追加コストがかかる可能性がある

という事実を踏まえ、

相場より一定程度のディスカウントを前提に価格を設定する
実需（自分で住む人）だけでなく、
投資家・買取業者もターゲットに含める

ことを検討すると、現実的な出口が見えやすくなります。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（既存不適格・築古物件売却担当）

既存不適格ビル・マンション・戸建ての売却サポート実績多数
建築士・測量士・投資家ネットワークと連携し、再建築・改修シミュレーションも含めて提案

コメント

「『この建物は既存不適格だと言われました。もう売れないのでしょうか？』
というご相談は、特に都心・準都心エリアの築古物件で非常に多いです。

実務的な感覚でお伝えすると、

既存不適格で“ある”こと自体よりも、
“どこがどの程度不適格なのかが不明確な状態”で売りに出すことが一番の問題です。

私たちがまず行うのは、

行政・建築士などと連携し、
『容積・高さ・用途・接道』のどこに不適合があるのかを整理する
それを前提に、
- 今後も“現状のまま使い続ける用途”で売るのか
- 将来の建替え・再開発のポテンシャル込みで投資家に売るのか
  を一緒に検討する

というステップです。

既存不適格＝使えない、売れない、ではありません。
**『建て替え・改修の自由度が、他の物件より制限される』**という前提を
きちんと理解し、

情報を整理して
価格とターゲットを現実的に設定する

ことで、納得度の高い出口は十分に見つかります。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 既存不適格建築物でも、本当に売却できますか？
A. 売却自体は可能です。
ただし、再建築・改修の制限や、将来の追加コストリスクを織り込んで
価格が調整されるのが一般的です。
違法建築とは扱いが異なる点に注意が必要です。

Q2. 既存不適格であることを買主に伝えないとどうなりますか？
A. 後から発覚した場合、

契約不適合責任に基づく損害賠償請求
最悪の場合、契約解除
といった重大なトラブルにつながる可能性があります。
知っている範囲は必ず告知すべきです。

Q3. 既存不適格だと住宅ローンは使えませんか？
A. 物件や金融機関によりますが、
「既存不適格＝一律NG」というわけではありません。

現在の安全性（構造・耐震）
将来の担保価値
などを総合的に見て判断されます。
不動産会社経由で、利用可能な金融機関を確認しておくと安心です。

Q4. 建て替え時に必ず今より小さくなるのでしょうか？
A. 必ずではありません。

一部は既存より大きくできる場合もあれば
全体としてはコンパクトにせざるを得ない場合もあります。
具体的には、敷地条件・用途地域・各種制限を踏まえ、
建築士に簡易シミュレーションを依頼するのが確実です。

Q5. 旧耐震（昭和56年以前）のマンションは、全部既存不適格ですか？
A. 旧耐震＝既存不適格、というわけではありません。
耐震基準は法改正で強化されていますが、
「旧耐震だから直ちに違法」という扱いではなく、
用途・規模・工事内容によって求められる対応が変わります。
既存不適格かどうかは、別途法令との関係を確認する必要があります。

Q6. 投資家に売る方が有利なケースはありますか？
A. はい。