管理組合が機能していないマンションはなぜ売れにくい？

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】管理組合が機能していないマンションは「将来の修繕リスク」と「トラブルリスク」が読めないため、買主も銀行も警戒し、価格・売れやすさの両方で不利になりやすい

管理組合がほとんど動いていない、
総会も開かれない、修繕積立金も適正かわからない——
そんなマンションは、売却自体はできます。

しかし現実には、

買主側：「将来の大規模修繕・積立金不足・ルール無視の住民トラブルが怖い」
金融機関：「担保としての価値・将来の劣化リスクが読めない」
結果として：「価格を下げないと買い手が付きにくい」「売却まで時間がかかる」

という構図になりやすく、
「同じ立地・同じ広さの“普通のマンション”」より、明らかに売りにくいのが実情です。

ポイントは、

なぜ“管理組合が機能していない”とここまで嫌がられるのか
具体的にどんなところで不利になるのか
売却前に、所有者としてどこまで改善・説明ができるのか

を理解しておくことです。

「管理組合が機能していない」とはどういう状態か

まず、“機能していない”管理組合とは、例えばこんな状態です。

総会・理事会が何年も開かれていない
役員が選出されていない／輪番制を無視している
管理規約・使用細則が古いまま放置されている
管理会社任せで、組合としての意思決定がほぼない
長期修繕計画がない／あっても全く見直しされていない
修繕積立金の額を見直しておらず、将来不足が確実
ゴミ出し・駐車場・共用部利用などでトラブルが頻発しても、
「誰も決めない／動かない」

表面上は普通に住めていても、
**「マンションという“共同体”を運営する主体がほぼ不在」**の状態です。

なぜ「管理組合が機能していないマンション」は売れにくいのか

大きく分けると、次の4つの理由があります。

将来の大規模修繕や建物寿命のリスクが読めない
修繕積立金不足 → 一時金負担 or 物件価値の低下が心配
居住環境・トラブル対応の不安（ルールが機能しない）
金融機関の評価が厳しくなり、住宅ローンが通りにくくなることがある

理由① 将来の大規模修繕や建物寿命のリスクが読めない

マンションの価値は、

専有部分（自分の部屋）
共用部分（エントランス・廊下・配管・外壁・屋上など）

の両方で決まります。

管理組合が機能していない＝

外壁・防水・設備の劣化状況を把握していない
いつ・いくらで大規模修繕をするか決まっていない
配管・エレベーターなどインフラの更新計画がない

ということです。

買主からすると、

「10年後・20年後、このマンションはどんな状態になっているのか？」
がまったく読めない＝“将来の追加コスト”が読めない

→ 結果として、「買って大丈夫か？」と躊躇しやすくなります。

理由② 修繕積立金不足 → 一時金負担 or 物件価値の低下が心配

管理組合が機能していないマンションでは、

修繕積立金を長年「据え置き」のまま
長期修繕計画もなく、必要額を計算していない

というケースが非常に多いです。

その結果、

いざ大規模修繕のタイミングになっても、
積立金が全く足りない
「一戸あたり100万・200万円単位の一時金」が必要になる
それでも合意形成できなければ、
修繕自体が先送りされ、建物の劣化が進む

というリスクがあります。

買主側は、

「将来、まとまった一時金を請求されるのでは？」
「修繕できずにボロボロになるのでは？」

と心配し、価格交渉が厳しくなる or 購入自体を見送ることが増えます。

理由③ 居住環境・トラブル対応の不安

管理組合が機能していないと、

共用部の清掃・美観維持が不十分
共用ルール（ゴミ出し・ペット・騒音など）が守られにくい
トラブルが起きても、「誰が決めるのか分からない」

という状態になりがちです。

これは買主にとって、

「暮らしやすさ」の不安
「近隣トラブルが起きたときに相談先がない」不安

につながり、
せっかく間取りや立地が気に入っても、
「住みたいマンション」としての魅力を下げてしまいます。

理由④ 金融機関の評価が厳しくなりやすい

近年、銀行やフラット35などの金融機関は、

管理状況
長期修繕計画の有無
積立金水準

といった**「マンション自体の健康状態」**も含めて、
担保としての価値を評価する傾向が強まっています。

管理組合が機能していない＝

修繕計画・積立状況が不明
管理不全による資産価値低下リスクが高い

と判断されると、

住宅ローンの審査が厳しくなる
借入額が抑えられる
金利・条件が不利になる

などの影響が出ることもあります。

結果として、「ローンが通りやすい別のマンション」に買主が流れやすくなり、
売れにくくなるのです。

具体的に「どんな場面」で売れにくさが出るのか

1. 不動産会社の査定段階

不動産会社が査定する際には、

管理組合の活動状況（総会・理事会・管理会社との連携）
長期修繕計画の有無・内容
修繕積立金の残高・月額
直近の大規模修繕履歴

などをヒアリング・書類確認します。

これらが

「よく分からない」「書類もない」
「総会は何年もやっていない」

となると、

「将来の修繕費リスクが高い＝安全側に見積もる必要がある」
「売却に時間がかかりそう」

と判断され、査定価格自体が下がりやすくなります。

2. 購入検討者の内覧〜検討段階

内覧した買主や営業マンは、

共用部の清掃状態（ゴミ・蜘蛛の巣・掲示板の古さ）
自転車置き場・駐車場の管理状況
ポスト周り（チラシの散乱・長期不在のポスト）
住民マナー（共用廊下の私物置きなど）

から、「管理状態」を感覚的に判断します。

管理組合が機能していないマンションでは、
この「第一印象」で損をしてしまうことが多く、

「なんとなく不安」
「同じ価格なら、もっと管理がしっかりしているマンションにしたい」

と、候補から外されやすくなります。

3. 重要事項説明・住宅ローン審査の段階

売買契約前の重要事項説明では、

管理形態（自主管理／全部委託／一部委託）
管理会社・管理費・修繕積立金
長期修繕計画の有無
管理組合の運営状況（総会頻度など）

について説明が行われます。

ここで、

「長期修繕計画なし」
「総会はほぼ開催されていない」
「修繕積立金残高が極端に少ない」

といった事実が明らかになると、

買主が不安になり、契約を見送る
金融機関が慎重になり、ローン審査が難航する

といった形で、売却が成立しにくくなります。

「管理組合が機能していない」マンションを売る前にできること

完全に立て直すのは難しくても、
売主としてできる範囲でやっておくと効果が大きい対処があります。

対処① 管理状況を「自分なりに」整理・把握する

まずは、売主自身が現状を把握します。

ここ数年、総会は開催されているか
→ 議事録が配布されていないか確認
理事は機能しているか
→ 自分が理事をやった／やっていない、輪番の状況
管理会社は入っているか、何をどこまで任せているか
長期修繕計画の有無（管理会社・管理人に確認）
修繕積立金残高・月額（管理組合の資料・管理会社経由で確認）

【ポイント】

「よく分からない」まま売りに出すと、
買主・金融機関からの質問に答えられず、
信頼感を損ねやすいです。
完璧な状況でなくても、
「分かっている範囲」「分からない範囲」を整理しておくことが大切です。

対処② 管理会社や理事経験者から最低限の資料をもらう

可能であれば、次のような資料を入手しておきましょう。

管理規約・使用細則
直近1〜3年分の総会議事録（あれば）
直近の修繕履歴（工事のお知らせ・報告書）
長期修繕計画書（存在すれば）
管理費・修繕積立金の収支報告書

たとえ管理組合が機能不全気味でも、

管理会社
過去の理事長
管理人室

などに、ある程度の資料が残っているケースは多いです。

資料があるかどうかで、買主の安心感は大きく変わります。

対処③ 「課題」を正直に伝えつつ、状況を補足説明する

不動産会社や買主には、

「うちのマンションは管理組合があまり機能していない」
「総会も形だけで、実質的な議論はあまりされていない」

といったネガティブ情報も、
隠さずに共有した方が、結果的にトラブルを防げます。

そのうえで、

管理会社は日常的な清掃・点検はしている
〇年前に大規模修繕は一応実施されている
直近で大きなトラブルは起きていない
住民層は比較的落ち着いている（家族・高齢世帯中心など）

といったプラスの要素もセットで説明できると、
「完全にダメなマンション」という印象を和らげることができます。

対処④ 投資家・現金買主も視野に入れておく

管理組合の機能不全が重度
修繕積立金も明らかに不足
将来の建替え・大規模修繕に不安が大きい

といったマンションは、

一般のエンドユーザー
よりも
投資家・現金買主・再生を見越すプロ

の方が検討しやすい場合があります。

その場合、

「自分で住むマンション」としてではなく、
「賃貸に出す投資用」「一定期間だけ保有する資産」としての魅力
現在の家賃相場・賃貸需要・利回り

を情報として整理し、
「管理リスクと利回りのバランス」で判断する層を狙う戦略も有効です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（マンション売却・管理問題案件担当）

築年数の古いマンション・管理不全マンションの売却相談を多数経験
管理組合再建や理事会サポートにも関わる不動産会社

コメント

「マンションのご相談では、

『うちの管理組合、ほとんど機能していないんですが売れますか？』
『総会も出たことがないし、どう説明したらいいか分からない』

というお話をよく伺います。

“管理組合が完璧に機能していないと売れない”
ということはありませんが、

“何も分からない状態で売りに出す”のは危険です。

買主や金融機関が知りたいのは、

管理が良いか悪いか、だけでなく
『どこまでが分かっていて、どこからが課題なのか』

です。

ですから、オーナー様にはまず、

自分のマンションの管理状況を“できる範囲で”把握すること
良い点・悪い点の両方を、不動産会社に正直に伝えること
必要であれば、管理会社や理事経験者にも話を聞いてみること

をお願いしています。

そのうえで、

一般ユーザーに向けて売るのか
投資家・現金買主をメインターゲットにするのか

といった売却戦略を一緒に組み立てていくと、
『管理がイマイチだから売れない』ではなく、
**『管理状況を踏まえた上で、最善の出口を選ぶ』**という発想に切り替えられるはずです。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 管理組合が機能していないマンションでも、本当に売却できますか？
A. 売却自体は可能です。
ただし、管理状態が良いマンションと比べると、

査定価格が低くなりやすい
買主が見つかるまで時間がかかりやすい

といったハンデはあります。
事前に管理状況を整理し、「どこが課題か」を説明できるようにしておくと有利です。

Q2. 管理組合が機能していないことを、買主に言わなくてもいいですか？
A. おすすめできません。
総会の実態や長期修繕計画の有無、積立金状況などは、
買主の判断に大きく影響する重要事項です。
隠した場合、後からトラブル・損害賠償のリスクがあります。

Q3. 長期修繕計画がないマンションは、ローンが通りにくくなりますか？
A. 金融機関によりますが、

長期修繕計画なし
積立金残高が非常に少ない
といったマンションは、慎重に評価される傾向があります。
結果として、他のマンションより審査に時間がかかったり、
条件が不利になる可能性はあります。

Q4. 自分が売主としてできる“最低限のこと”は何ですか？
A.

管理規約・使用細則を手元に入手する
管理会社や管理人に、総会議事録・修繕履歴・長期修繕計画の有無を確認する
分かる範囲で管理状況を不動産会社に伝える

この3つだけでも、売却時の説明材料がかなり増えます。

Q5. 理事会などに全く出たことがないのですが、それでも売却相談して大丈夫ですか？
A. 問題ありません。
その場合こそ、不動産会社と一緒に
「何が分かっていて、何が分からないのか」を整理していけば大丈夫です。
必要に応じて、管理会社へのヒアリングもサポートしてくれる会社もあります。

Q6. 管理組合の状態を少しでも改善してから売った方が良いですか？
A. 余裕があれば、

直近の総会に参加して議事録を把握する
大きなトラブルがあれば、管理会社に改善を要望してみる

などのアクションはプラスに働きます。
ただし、短期間で劇的に改善するのは難しいので、
「売却と並行してできる範囲で」進めるイメージが現実的です。

Q7. こうしたマンションは、投資用として売った方が良いですか？
A. ケースバイケースですが、

自分で住むには不安だが、賃貸需要は十分ある
価格が安く、利回りが見込める

といった場合は、投資家向けに売った方がスムーズなことも多いです。
不動産会社に「実需向け」「投資家向け」両方の査定・戦略を聞くと良いです。

Q8. 管理組合が機能していないことが原因で、将来建替えができないことはありますか？
A. 「絶対に建替えできない」とは言えませんが、
建替えには区分所有者の高い合意率が必要です。
管理組合が機能していない＝合意形成が難しい体質である可能性が高く、
建替えのハードルがより高くなると考えられます。

Q9. 管理組合が機能不全でも、“管理費が安いからお得”とは考えられませんか？
A. 短期的には負担が軽く見えますが、