管理会社が倒産した物件、そのまま売れる？注意点と対処法

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】管理会社が倒産していても売却は可能。ただし「今、誰が何を管理しているか」を整理しないと、価格も取引も不利になりやすい

賃貸マンション・アパート・区分マンションなどで
「これまで任せていた管理会社が倒産してしまった」というケースでも、
物件の売却自体は可能です。

ただし、管理会社が倒産したまま放置していると、

家賃の入金状況・滞納の有無が不透明
入居者との窓口がない（クレーム・修繕・更新対応が止まっている）
修繕履歴・書類が散逸している
共用部の管理不全（清掃・点検の中断）

といった問題が発生し、
買主から見れば

「リスクの中身がよく分からない物件」
「購入後に何が出てくるか分からない物件」

になってしまうため、
価格ディスカウント＋買い手の限定化を招きやすくなります。

管理会社倒産後にやるべきことは、

「今、誰が何を管理しているか」を洗い出す
入居者・お金・契約の状況を“見える化”する
自主管理に切り替えるか、新たな管理会社を決めるかを整理する

この3ステップです。

以下で、

管理会社が倒産した物件が売却に与える影響
そのまま売ると何が問題になるのか
売却前にオーナーが必ずやるべき整理と対処
実際の売却戦略（誰に・どんな条件で売るか）

を順番に解説します。

管理会社が倒産しても物件は売れるのか？

法的には「所有権」と「管理委託」は別物

管理会社が倒産しても、
物件の所有権はオーナーに残ったままです。
管理委託契約は「オーナーと管理会社」の契約関係であり、
管理会社の倒産によって解除・履行不能の状態になるだけです。

そのため、

物件を売ってはいけない
売買が制限される

といったことはありません。
売却自体は問題なく可能です。

ただし、実務上は「管理の空白期間」が最大のリスク

問題になるのは、

倒産後、管理業務がどうなっているのか
家賃の入金・精算は誰がどう処理しているのか
入居者への連絡・説明はどうなっているのか
点検・清掃・修繕は継続されているのか

があいまいなまま放置されているケースです。

買主から見れば、

「収益の実態が分からない」
「入居者とのトラブルが隠れているかもしれない」
「共用部の設備トラブルが将来出てくるかもしれない」

といった不安要素になり、
そのままでは**“普通の収益物件”としては評価しづらい**状態と言えます。

管理会社が倒産したまま放置していると何が起こるか

1. 家賃の入金状況が分からない・滞納に気づくのが遅れる

管理会社が倒産前に受け取っていた家賃が、
オーナーに送金されていない可能性
倒産後、入居者が「どこに払えばいいか分からない」状態になり、
結果的に滞納が増える可能性
家賃送金明細・管理レポートがストップし、
“今いくら入っているのか”が把握できなくなる

収益物件の売却では、

現在の入居状況
家賃の入金実績（直近1〜2年分）

が非常に重要な資料になるため、
ここが不透明だと利回り計算そのものができず、価格が下がりやすいです。

2. 入居者との窓口が途切れ、クレーム・更新・退去対応が滞る

管理会社が倒産すると、

入居者が連絡していた電話・メール窓口が消える
修繕依頼・騒音苦情などが放置される
更新手続きや契約書の管理が滞る

結果として、

入居者の不満が溜まり、退去が増える
「管理が不安な物件」という口コミ・評判がつき、
新規入居も決まりづらくなる

など、空室と収益悪化のリスクが高まります。

3. 共用部・設備の管理不全 → 将来の大規模修繕リスク

清掃・点検・法定検査（消防設備・エレベーター等）が止まる
小さな不具合に気づかないまま放置される
配管漏水・漏電・外壁タイル劣化など、
潜在的なリスクが蓄積

これらは、売却時に

「将来、予想外の修繕費がかかるかもしれない」
「長期修繕計画が機能していない物件」

と判断され、
買主からのディスカウント要因になります。

4. 書類・データの散逸

契約書・更新書類・入居審査資料
修繕履歴・点検報告書
管理報告書・会計データ

などが、管理会社の倒産とともに失われると、

過去のトラブルの有無
修繕履歴
毎月のキャッシュフロー

を説明しにくくなります。

「何が分からないのか分からない」状態になることが、
一番のリスクです。

売却前に必ずやるべき3つの整理

管理会社が倒産した物件を売る前に、
オーナーとして最低限やっておくべきことは次の3つです。

誰が何を管理しているか（今の管理体制）の把握
家賃・入居状況・修繕履歴の“見える化”
自主管理にするか、新管理会社を入れるかの方向性決定

① 今の管理体制を整理する

まずは、現時点での状況を整理します。

家賃の振込先はどうなっているか
- 入居者が直接オーナー口座に振り込んでいるか
- まだ旧管理会社口座に振り込んでしまっていないか
入居者への連絡窓口はどうなっているか
- 誰の電話番号・メールアドレスを案内しているか
共用部清掃・点検は誰が行っているか
- 完全にストップしている／別業者に依頼しているなど

【ここを放置すると危険】

「何となく前の管理会社が今もやってくれている気がする」
→ 倒産している以上、責任を持って動いている主体はいません。
「入居者が困ったら何とか連絡してくるだろう」
→ クレーム・不満の蓄積 → 退去・空室増につながりやすいです。

→ 少なくとも“現状の管理責任者は自分である”という前提で、
　入居者への連絡体制を整える必要があります。

② 家賃・入居・修繕の“見える化”

売却時に必要になる情報として、最低限次を整理します。

現在の入居状況一覧
- 部屋番号・入居者属性（個人／法人のみでOK）
- 賃料・共益費・駐車場料金など
- 入居開始日・契約期間
過去1〜2年分の家賃入金履歴
- 通帳記帳・ネットバンキングのデータでも可
- 滞納の有無・滞納期間が分かるように整理
直近の修繕履歴
- いつ・どの箇所を・いくらで修繕したか
- 大きなトラブル（漏水・設備故障など）の有無

管理会社倒産前の資料が残っていなくても、

通帳・請求書・領収書
メールのやりとり
写真・報告書

から**「可能な範囲で復元」**しておくことが大事です。

これらがあるかないかで、

買主の安心感
金融機関の評価
最終的な売却価格

が大きく変わります。

③ 自主管理にするか、新たな管理会社を入れるか

売却前の段階で、

一時的にでも自主管理で対応するのか
新たな管理会社に入ってもらうのか

の方向性を決めておきます。

【自主管理のメリット・デメリット】

メリット
- 管理委託料がかからない
- 自分のペースで売却準備を進められる
デメリット
- クレーム対応・募集・契約・退去精算など、
  かなりの手間と知識が必要
- 遠方オーナー・忙しいオーナーには現実的でないことも多い

【新管理会社を入れるメリット・デメリット】

メリット
- 入居者窓口・修繕・募集・家賃管理をプロに任せられる
- 「管理体制が整っている物件」として買主に説明しやすい
デメリット
- 管理委託料が発生
- 短期間で売る場合、「すぐに管理会社変更 → すぐ売却」で
  二度手間感が出ることも

売却まで時間がかかりそう・
自主管理が難しいと感じる場合は、
一度管理会社を入れて管理体制を整えてから売る方が、
結果的に価格・スムーズさの両面で有利になることが多いです。

売却戦略：誰に・どのような条件で売るか

管理会社倒産物件を売る場合、
大きく2つの方向性があります。

体制を整えたうえで、「普通の収益物件」として売る
現況のまま、“課題を含めて引き継いでくれる買主”に売る（買取・投資家向け）

戦略① 体制を整えたうえで「普通の収益物件」として売る

新たな管理会社を決める／簡易な管理体制を整える
家賃入金・入居状況のデータを整理
可能なら、
- 共用部の簡易清掃
- 軽微な修繕（電球交換・雑草処理など）
  を実施して印象を整える

そのうえで、

「以前の管理会社は倒産したが、現在は〇〇社が管理を担当」
「管理体制は再構築済みで、この◯ヶ月間は問題なく入金が続いている」

と説明できれば、
一般的な収益物件としての評価に近づけることができます。

戦略② 現況のまま、投資家・買取業者に売る

管理体制の空白・書類不足・入居トラブルの可能性などを
包み隠さず開示
家賃入金データがない部分は「現時点では不明」と正直に伝える
その代わりに、
- 通常相場より◯割ディスカウント
- 現況有姿での引き渡し

という条件で、
「再生前提」の投資家・不動産会社に売る戦略です。

【向いているケース】

遠方で自分では立て直しが難しい
これ以上、管理や入居対応に関わりたくない
多少価格が下がっても、早くスッキリ手放したい

この場合、
管理会社倒産＆収益不透明なリスクを“価格に織り込んで”
まとめて引き受けてもらうイメージです。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（投資用不動産・管理トラブル案件担当）

一棟アパート・マンション・区分投資の売却を年間多数サポート
管理会社倒産・サブリース解約・家賃滞納など「トラブル物件」の再生・売却実績あり

コメント

「管理会社が倒産したと聞くと、
『もうこの物件は売れないのでは』
『今さらどうしようもないのでは』
と心配されるオーナー様が多いですが、
実務的には**“売れない”ということはまずありません。**

問題は、

“何が起きているのかが分からない状態”のまま、放置してしまうことです。

買主側からすると、

管理会社が倒産した事実そのものよりも、
“収益・入居・修繕の実態が説明されていない”こと
“将来出てくるかもしれないリスクが読めない”こと

の方が怖いのです。

ですので、オーナー様にはまず

家賃入金と入居状況を整理する
入居者への連絡窓口をはっきりさせる
必要に応じて、新しい管理会社や買取を視野に入れる

という現実的なステップをおすすめしています。

『管理会社が倒産したから終わり』ではなく、
**“一度リセットして、出口戦略を考え直すタイミング”**ととらえていただけると、
前向きに整理・売却を進めやすくなると思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 管理会社が倒産しています。この状態のままでも売却できますか？
A. できます。
ただし、

家賃入金・入居状況・修繕履歴などの情報整理
現在の管理体制（誰が窓口になっているか）の明確化
をある程度行ってからの方が、価格・条件面で有利になりやすいです。

Q2. 管理会社が消えてから、家賃がどこに振り込まれているのか分かりません。どうしたらいいですか？
A. まずはご自身の通帳・ネットバンキングで入金履歴を確認し、

どの部屋から、いくら入っているか
いつから入金が止まっている部屋があるか
を整理します。
入居者がまだ旧管理会社口座に振り込んでいる可能性もあるので、
入居者に連絡し、振込先の変更を案内する必要があります。

Q3. 入居者への連絡はどうすればいいですか？
A. 管理会社倒産後は、

オーナー自身
新たな管理会社
のどちらかが、
家賃振込先の変更
緊急連絡先
修繕・問い合わせ窓口
を文書で案内する必要があります。
放置すると、滞納やトラブルにつながりやすくなります。

Q4. 書類がほとんど手元にありません。それでも売却相談はできますか？
A. 相談・査定自体は可能です。
そのうえで、

通帳・過去のメール・請求書・写真
などからどこまで情報を復元できるか、不動産会社と一緒に整理していく形になります。
「書類がない＝売れない」ではありません。

Q5. 新しい管理会社を入れてから売るべきですか？それとも、そのまま買取に出した方が良いですか？
A.

時間と手間をかけてでも高く売りたい
→ 新しい管理会社を入れ、体制を整えてから仲介で売却
価格は多少下がっても、早く・ラクに手放したい
→ 買取や、現況のまま投資家への売却を検討
というイメージです。
不動産会社に「両方のシミュレーション」を出してもらうと判断しやすくなります。

Q6. 管理会社の倒産で、入居者からの信頼が下がっている気がします。このままでも売れますか？
A. 売ること自体はできますが、
入居者の不満が退去・空室増につながると、

利回り低下
価格低下
の要因になります。
できる範囲で、
連絡体制の整備
簡易な修繕・清掃
などの「立て直し」をしてから売った方が、有利になることが多いです。

Q7. 銀行ローンが残っています。管理会社が倒産した状態で売却しても大丈夫ですか？
A. ローンが残っていても、
売却代金で完済できれば問題ありません。
ただし、

収益悪化（空室・滞納）が進むと
→ ローン返済が厳しくなる
→ 任意売却など難しい局面に発展する
可能性もあるため、
早めに「売却」「再管理」「借り換え」などの選択肢を検討するのが安全です。

Q8. 管理会社倒産の事実は、買主に必ず告知しないといけませんか？
A. 実務的には、告知しておくべき重要事項と考えるのが安全です。
「過去にどのような管理体制で、今どうなっているか」は、
収益物件の判断に大きく影響します。
隠した場合、後からトラブルになるリスクがあります。

Q9. 買取に出す場合、どれくらい安くなると考えればいいですか？
A. 一般的には、
エンド向けの仲介価格の6〜8割程度が買取価格の目安です。
管理会社倒産による収益不透明さ・リスクが大きい場合は、
さらにディスカウントされることもあります。
複数の買取業者から査定を取り、比較することが重要です。

Q10. まず何から始めれば良いですか？
A.