【結論】「退去前に売るか」「退去後に売るか」で買主も価格も変わる｜自分のゴールから逆算してタイミングを決めるのが正解
テナントが入っている収益物件（ビル・店舗・事務所・1階テナント付き住宅など）を売却するとき、
- 「ちょうどテナントが退去予定」
- 「更新のタイミングで退去の話が出ている」
- 「募集しても次の入居が決まるか不安」
といった状況で悩むオーナーは少なくありません。
結論から言うと、
- テナント退去予定の物件でも十分売却は可能です。
- ただし、
- テナントが「いる状態」で売るのか（オーナーチェンジ）
- 「退去した後」に空室で売るのか
- どちらを選ぶかで、
- 想定される買主のタイプ
- 見られ方（リスク評価）
- 売却価格の傾き方
が大きく変わります。
重要なのは、
- 自分が「何を優先したいか」（価格・スピード・将来の身軽さ など）
- 物件のタイプ・立地・賃料水準
- 退去予定テナントの属性（優良／問題あり／賃料の重さ）
を踏まえて、
「退去前に売るか」「退去後に売るか」を冷静に比較することです。
以下で、
- テナント退去予定物件が売却で問題になるポイント
- 「退去前に売る」「退去後に売る」のメリット・デメリット
- タイミングと判断の考え方（ケース別）
- 実際の進め方と注意点
を整理して解説します。
テナント退去予定の物件が売却時に問題になりやすいポイント
テナント退去が見えている物件では、
買主から次のような目線で見られます。
1. 「収益の継続性」が不透明になる
- 退去が決まっている＝今の賃料収入は近く途切れる
- 次のテナントが決まっていない場合、
「いつ」「いくらで」埋まるかが読みにくい
→ 投資家・金融機関から見ると、
**「収益の安定性に懸念がある物件」**として評価されやすくなります。
2. 「空室リスク」を誰が負うかが問題になる
- 「売主が空室リスクを負った状態で売る」のか
- 「買主が今後の空室リスクを引き受けたうえで買う」のか
によって、価格も交渉の内容も変わります。
一般的には、
空室リスクを売主が先に引き受ける（退去後も一定期間所有して賃貸付けする）
よりも
「空室付きのまま、安くして売る」方が
トータルで合理的なケースも少なくありません。
3. 「用途変更ニーズ」が出てくる
- 今はテナント（店舗・事務所）だが、
退去後は「自社利用」「居住用」「別用途」への転用を考える買主もいる
→ この場合、
- あえて「空の状態」で引き渡したほうが好まれる
- 現テナントと長期契約が残ったままだと、むしろ売りづらい
といったケースもあります。
「退去前に売る」のか「退去後に売る」のか｜メリット・デメリット比較
パターン① 退去前に売る（入居中のまま売却）
テナントがまだ入居中の状態で、
- 「テナント付き（オーナーチェンジ物件）」
- 「ただし〇年〇月退去予定あり」
という条件で売るパターンです。
メリット
- 売却完了までは賃料収入を維持できる
- 「現時点の利回り」を数字で示しやすく、
投資家向けに売りやすい - 空室期間を抱えないので、キャッシュフロー的には楽
デメリット
- 退去が近い場合、
投資家からは「すぐ空室になる物件」として保守的に評価される - 次のテナントの条件（賃料・用途）が見えないため、
「出口リスク」を織り込んで値下げ要求されやすい - 買主が自社使用・自己使用を希望する場合には向かない
向いているケース
- 引き続き「投資家」をメインターゲットに売りたい
- 今の賃料水準が相場よりも高すぎず、「良い条件の賃貸契約」である
- 退去までまだ時間がある（1年以上など）
→ すぐに空室になるわけではない
パターン② 退去後に売る（空室・空ビル状態で売却）
テナントが退去した後に、
- 「空き店舗」「空室ビル」として売るパターンです。
メリット
- 自社利用・転用を考える買主もターゲットにできる
（店舗→自社オフィス、事務所→自宅兼仕事場 など） - 「いまの賃貸条件」に縛られないため、
将来の自由度が高い物件として評価されることもある - 入居中テナントとの調整なく、
現地調査・工事計画が立てやすい
デメリット
- 退去後から売却完了までの間、賃料収入がゼロになる
- 固定資産税・管理費・修繕費などはオーナー負担のまま
- 「空室リスク」を前提に価格交渉される
（投資家目線の利回りで大きく値切られやすい）
向いているケース
- 買主のメインターゲットを「自社利用・居住用・転用ニーズ」に広げたい
- 現テナントの賃料が相場よりかなり安く、「この条件のままだと利回りが悪い」
- テナントとの関係・契約条件に問題があり、
「一度リセットしたい」事情がある
ケース別：どちらを選ぶべきかの判断の考え方
ここからは、よくあるパターンごとに
「退去前売却」「退去後売却」「どちらもアリ」の目線を整理します。
ケース① 好条件テナント（相場並み〜やや高め賃料・長期入居）の退去予定
- 長年入ってくれていた優良テナント
- 賃料も相場並みか、少し高いくらい
- ただし、ビジネス都合や老朽化などで退去することに
【判断のポイント】
- 今の賃料水準が再現しづらい場合、
投資家からは「将来利回りが落ちるリスク」を見られる - とはいえ、「優良テナントが入っていた実績」はプラス評価にもなる
【戦略イメージ】
- 退去までの期間が1年以上ある →
退去前に投資家向けに売却を進めるのが現実的 - 退去時期が目前（数ヶ月以内） →
- 退去前に売り始めて
- それでもまとまらなければ、退去後は空室としてターゲットを広げる
という「両にらみ」で考える
ケース② 問題テナント（滞納・クレーム・用途違反など）の退去予定
- 賃料は入るが、トラブルが絶えない
- 周辺からのクレームも多い
- 契約条件も微妙（原状回復・用途など）
【判断のポイント】
- こうしたテナントが居座った状態での売却は、
投資家からも強く嫌われる - 「退去予定」があるだけでも、
将来不安の要素として評価される
【戦略イメージ】
- 基本は**「退去後に売る」前提で考える**方が、
買主の反応が良くなることが多い - 退去時の原状回復・残置物・原状の程度を
どこまで売主側で整えるかを、不動産会社と相談する
ケース③ 1階テナント付き自宅・店舗併用住宅の売却
- 1階で店舗（飲食・物販等）、2階以上は自宅や住居
- テナントが退去予定、もしくは退去交渉中
【判断のポイント】
- 買主候補は、「店舗＋住居」をそのまま引き継ぐ人よりも、
- 店舗部分を自社オフィスにしたい人
- 1棟まるごと賃貸化したい投資家
- 住居部分だけ使いたい個人
など、多様
【戦略イメージ】
- 退去前：
- 賃料収入付きの「店舗付き住宅」として投資家向けに売却
- 退去後：
- 自宅兼事務所・自宅兼サロンなど「用途転用」ニーズの個人にもPR
→ このタイプは、退去前・退去後どちらもチャンスがあるため、
売却開始時期を早めに設定し、状況に応じてターゲットを広げていくのが現実的です。
ケース④ 空室リスクが高まるエリア・築古ビルの場合
- 築年数が古く、設備も老朽化
- 立地も一等地ではなく、テナント付けが年々難しくなっている
- メインテナントが退去予定で、先行きが不安
【判断のポイント】
- 今後、空室が増える方向にあるなら、
**「売却タイミングを先送りするほど条件が悪化する」**リスクが高い - 買主も「将来空室だらけになるかも」という懸念を持つ
【戦略イメージ】
- 退去前：
- 「まだ収益が出ているうち」に投資家向けに売却をスタート
- 退去後：
- ファンド・デベロッパーなどが「建て替え・大規模改修」を前提に買うパターンもあり
→ いずれにしても、
**「長く持ってテナントを埋め直すより、早めに出口を探す」**方向で検討する価値が高いです。
実際の進め方：テナント退去予定物件を売却する6ステップ
ステップ① 賃貸借契約内容を整理する
- 契約期間・満了日
- 更新の有無・更新料
- 解約予告期間（何ヶ月前通知か）
- 原状回復義務の範囲
- 用途制限・転貸の可否
などを、賃貸借契約書を基に整理します。
ここが曖昧だと、「いつまでテナントがいる前提なのか」が説明できず、
投資家にも金融機関にも評価されにくくなります。
ステップ② テナントと退去時期・条件をすり合わせる
「退去予定」がオーナー側の希望だけなのか、
テナントともある程度話がついているのかで、
売却戦略は大きく変わります。
- テナント側も退去の意思あり →
退去予定日・原状回復の内容を明文化しておく - オーナーの一方的な意向だけ →
無理に退去させようとすると法的トラブルリスクが高いので、
売却と退去交渉の優先順位を慎重に検討する
ステップ③ 不動産会社に「退去前／退去後」の両方で査定を依頼
- 現状（テナント入居中）での想定売却価格・ターゲット
- 退去後（空室）での想定売却価格・ターゲット
- 売却にかかる期間の見込み
- 退去後の空室期間にかかりそうなコスト（固定費）
これらを数字で比較しておくことが重要です。
ステップ④ 金融機関の評価・融資姿勢も確認する
買主がローン利用を前提とする場合、
- 現在の賃料収入・利回り
- 退去後の賃料想定・空室リスク
は、銀行の評価に大きく影響します。
これは実質的に、
「どういう買主がつきやすいか」
「どの価格帯なら融資が出やすいか」
にも直結するため、不動産会社経由で
ある程度の感触をつかんでおくと安心です。
ステップ⑤ 自分の優先順位を明確にして売却方針を決める
- 価格を最大化したいのか
- キャッシュフローの悪化（空室期間）を避けたいのか
- トラブルテナントから一刻も早く解放されたいのか
- 将来の相続・資産整理を今のうちに進めたいのか
これらを家族とも共有したうえで、
- 退去前に投資家向けに売るのか
- 退去後にターゲットを広げて売るのか
- それでも条件が合わなければ持ち続けるのか
の方針を決めていきます。
ステップ⑥ 広告・説明で「退去予定」をどう見せるかを設計
販売資料・レインズ・ポータル掲載などで、
- 現在の賃貸状況（賃料・利回り）
- 退去予定時期
- 退去後の想定用途・賃料イメージ（あれば）
を、前向きな情報としてまとめることが大切です。
例）
- 「現テナントは〇年〇月退去予定。退去後は自社利用・住居転用・再リーシングなど多様な活用が可能」
- 「現テナント賃料は相場よりやや低め。退去後は賃料見直し余地あり（周辺相場〇万円／坪）」
など、「単なるリスク」ではなく「将来の余地」として伝える工夫が重要です。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（収益不動産・テナントビル売却担当）
- 店舗・事務所ビル・ロードサイド店舗・1階テナント付き住宅などの売却を年間多数サポート
- テナント退去・賃料見直し・リニューアルとセットでの売却戦略を提案
コメント
「テナント退去予定の物件は、
- 『テナントが出ていくから価値が下がるのでは』
- 『退去後に空室のまま売るのは怖い』
- 『いつ売りに出すのが正解か分からない』
というご相談がとても多い分野です。
実務の感覚で言うと、
**“退去＝悪”ではなく、“物件の使い方を変えるチャンス”**になることも多く、
- 今の賃貸条件が重い場合 → 退去後に利回り改善の余地
- 自社利用ニーズが強いエリア → 空いたほうが高く売れることも
- 築古ビル → 建替え・大規模改修前提での売却チャンス
など、ポジティブなパターンもたくさんあります。
大切なのは、
- 賃貸借契約・退去条件をきちんと整理すること
- 退去前・退去後それぞれでの売却シミュレーションを数字で確認すること
- そのうえで、ご自身の事情（資金・時間・リスク許容度）に合ったタイミングを選ぶこと
です。
『テナントが出ると言い出したが、これを機に売るべきか悩んでいる』
という段階からでも構いませんので、
まずは現状と数字を一緒に整理していければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. テナント退去予定の物件でも、本当に売却は可能ですか？
A. 可能です。
投資家・自社利用希望者・転用を考える買主など、
ターゲットを整理すれば十分に売却は成立します。
問題は「どのタイミング・どの価格帯で出すか」です。
Q2. 退去前と退去後、どちらの方が高く売れますか？
A. 物件とエリア次第です。
- 投資家ニーズが強いエリア → 収益が出ているうち（退去前）の方が有利なことも
- 自社利用・転用ニーズが強いエリア → 空室の方が高く売れることも
不動産会社に両方のシミュレーションを出してもらうのが現実的です。
Q3. テナント退去前に売却した場合、退去後の空室リスクは誰が負いますか？
A. 売買契約で特約がない限り、引き渡し後のリスクは原則として買主負担です。
ただし、退去時期や今後の賃料想定などを巡って交渉が入ることがあります。
Q4. 問題の多いテナントが退去予定ですが、この状態のまま売却してもいいですか？
A. 可能ではありますが、
- 投資家から敬遠されやすい
- トラブル履歴の告知が必要
といった点から、退去後にリセットしてから売る方が
結果的にスムーズなことが多いです。
Q5. テナントとの退去合意がまだ口頭レベルです。それでも「退去予定」として売り出していいですか？
A. トラブルの元になり得ます。
- 書面合意（合意退去日・条件）
が取れていない段階で「確定的な退去予定」として説明するのは危険です。
「退去の打診中」「協議中」といった表現にとどめるなど、
不動産会社と相談のうえ慎重に扱うべきです。
Q6. テナント退去後、すぐに自分で次のテナントを付けてから売った方がいいですか？
A. 一見良さそうですが、
- 新テナントとの賃料条件・契約期間が、買主にとって魅力的でないと逆効果
- リニューアルコスト・仲介手数料・フリーレントなどの負担
を考える必要があります。
「どんなテナント像が、どんな買主にとってプラスになるか」を
不動産会社とすり合わせてから動いた方が安全です。
Q7. テナント退去をきっかけに、建物ごと売却か、建替えか迷っています。どちらを優先すべきですか？
A.
- 建替え費用と、建替え後の想定賃料・売却価格
- 現状のまま売却した場合の価格
を比較する必要があります。
資金力・年齢・リスク許容度によっても答えが変わるため、
収支シミュレーションを作ってから判断するのがおすすめです。
Q8. テナント退去予定を、買主にどこまで詳しく伝える必要がありますか？
A.
- 退去時期
- 退去の理由（可能な範囲で）
- 原状回復の条件
など、物件の収益性や将来の利用計画に影響する情報は
原則として開示すべきです。
「言うかどうか」迷う内容があれば、不動産会社・弁護士に相談すると安心です。
Q9. 売却活動を始めるベストタイミングはいつですか？
A. 一般的には、
- 退去予定が固まった段階（合意済み）で
- 退去の数ヶ月〜1年前から
動き始めるのが理想的です。
状況によっては、もっと前から「売るかどうか」の検討を始めても良いです。
Q10. まず何から相談すべきでしょうか？
A.
- 賃貸借契約書と、テナントとの退去に関するやり取りを整理
- 物件の所在地・築年・賃料・管理状況などの基本情報をまとめる
- そのうえで、不動産会社に「退去前／退去後それぞれの売却シミュレーション」を依頼
という流れがおすすめです。
「本当に売るかまだ迷っている」という段階でも、
数字と選択肢を見てから決めれば問題ありません。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
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