【結論】水面下売却は「可能」だが、売り方を誤ると“売れない・損をする・トラブルになる”リスクも高い
水面下売却（サイレント売却・非公開売却）は、
- 「近所や職場、親族に知られずに売りたい」
- 「ネットやポータルサイトに出したくない」
- 「事情があるので、静かに手放したい」
といったニーズに応える方法として、実務上よく行われています。
結論として、
- 一般公開（ポータルサイト・チラシ・看板など）を使わずに
水面下で売却を進めることは“十分に可能” - ただし、
- 買主候補が少なくなる
- 価格・条件面で妥協が必要になることがある
- 不動産会社の力量に結果が大きく左右される
- さらに、「秘密を守ること」ばかり優先しすぎると、
かえって売却失敗・価格の大幅ディスカウント・契約トラブルに
つながるリスクもあります。
水面下売却を成功させるポイントは、
- 「どの程度まで情報を出していいのか」を先に決める
- 水面下での売却方法（仲介・限定紹介・買取）を現実的に選ぶ
- 非公開ゆえの“落とし穴”を理解したうえで進める
ことです。
以下で、水面下売却の具体的な方法と注意点を整理します。
水面下売却とは？「何をしない売り方」なのかを整理
一般的な公開売却との違い
通常の公開売却では、次のような販促が行われます。
- ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）への掲載
- 不動産会社HP・SNSへの掲載
- チラシ・ポスティング・新聞折込
- 現地看板・オープンルーム
- 業者間ネットワーク（レインズ）への登録・情報共有
これに対し、水面下売却では、
- ポータルサイトに一切掲載しない、もしくはかなり情報をぼかす
- チラシ・看板・折込などの露出をゼロまたは最小限にする
- レインズ登録も、一般公開ではなく実務的に使わない／ごく限定的に使う
- 不動産会社が抱える顧客・一部の業者間ネットワークに個別紹介するだけ
といった形で、「露出先を意図的に絞る」売り方です。
法律上「完全匿名」は不可能なことも理解しておく
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 所有権移転登記
これらには、売主・買主の氏名・住所が必ず記載されます。
つまり、
「不特定多数には情報を公開しない」ことはできても、
「誰にも正体を知られない完全匿名」はできない
という前提は押さえておく必要があります。
水面下売却の主な3つのパターン
水面下で不動産を手放す方法は、実務上次の3つに分けられます。
- 非公開仲介（サイレント仲介）
- 限定紹介（特定の投資家・法人への打診）
- 直接買取（買取業者・不動産会社がそのまま購入）
順に解説します。
パターン① 非公開仲介（サイレント仲介）
概要
- 媒介契約を結んで「仲介」で売るが、
広告は一切出さずに- 担当者の顧客リスト
- 他社担当者とのネットワーク
などで静かに買主を探す方法です。
メリット
- 近隣・知人・職場など「不特定多数」に知られにくい
- 物件によっては、相場に近い価格での売却も十分可能
- 買主が「自分で住む人」であれば、価格面では買取より有利になりやすい
デメリット・注意点
- 担当者の人脈・ネットワーク次第で結果が大きく変わる
- 露出が少ない分、「売れるまでの期間」が読みづらい
- 水面下で売れる前提で始めても、
数ヶ月たって「やっぱり公開しましょう」と言われることもある
向いているケース
- 時間にある程度の余裕がある
- 「高くは売りたい」が、
看板・ネット掲載だけは避けたい - 経営者・医師・士業など、立場的に露出を嫌う方
パターン② 限定紹介（特定のネットワークのみ活用）
概要
- 一般消費者向けではなく、
- 特定の投資家
- 特定の法人
- 既存のオーナー顧客
など、“想定する買主層”にだけ個別に紹介していく方法です。
メリット
- 売主の事情（相続・離婚・資産入れ替えなど）を
含めて理解してくれる“プロ側の買主”を選びやすい - 条件さえ合えば、話が早く、まとまりやすい
デメリット・注意点
- ネットワーク内に「欲しい人」がいなければ、いつまで経っても決まらない可能性がある
- 買主候補がプロ寄りになるため、価格交渉がシビアになりやすい
向いているケース
- 投資用・事業用不動産
- 借地権付き、再建築不可、収益不安定など“玄人向けの物件”
- 「売却背景を汲んでくれるプロ相手に売りたい」場合
パターン③ 直接買取（不動産会社・買取業者が買主）
概要
- 仲介で一般の買主を探すのではなく、
最初から不動産会社そのものを買主にしてしまう方法です。
メリット
- 広告・看板・ネット掲載が原則不要
- 内覧は業者のチェック程度で1〜2回で終了することが多い
- 契約後のキャンセルリスクが低く、スピードが早い
→ 最短1〜2週間〜1ヶ月程度で現金化も可能 - 「外から見ると、いつの間にか所有者が変わっていた」程度に見えるケースもある
デメリット・注意点
- 価格は一般仲介の想定成約価格と比べて2〜4割低くなる※傾向
- ※物件・エリアによる
- 一社だけの買取価格で即決すると、「安く買い叩かれていた」ことに後で気づくリスク
向いているケース
- 「価格よりスピード・秘密保持を優先したい」
- 離婚・相続・資産整理など、あまり周囲に事情を知られたくない
- 空室だらけの収益物件や老朽化物件など、
一般仲介では長期化リスクが高いケース
水面下売却ならではの「5つの注意点」
水面下で売却する場合、
通常の公開売却と違う“落とし穴”があります。
注意点① 「高く・早く・誰にも知られずに」は同時に成立しづらい
- 高く売りたい → 多くの買主に見せる必要がある
- 誰にも知られたくない → 見せる相手を限定する必要がある
- 早く売りたい → 条件（価格など）を買主に寄せる必要がある
この3つはトレードオフの関係にあります。
「秘密厳守」を強く優先するほど、
価格やスピードでどこか妥協が必要になりやすい
ことを、最初に頭に入れておくと判断がブレにくくなります。
注意点② 不動産会社任せにしすぎると、「実は何も動いていなかった」リスク
水面下売却は、
- 外からはどれだけ動いているか見えにくい
- 「今日は内覧〇件でした」といった目に見える指標が少ない
という特徴があります。
そのため、
- 実際にはほとんど買主候補への紹介がされていないのに、
- 「水面下なので時間がかかっています」と言われているだけ
というケースも、残念ながらゼロではありません。
【対策】
- 「どんな層に・何件くらいアプローチしたか」
を定期的なレポートで出してもらう - 3ヶ月など期間を区切り、結果を見て
- 継続するか
- 方針を変えるか（水面下→一部公開／買取に切り替え など）
を一緒に判断する。
注意点③ 価格設定が甘いと、反応ゼロのまま時間だけ過ぎる
水面下売却では、
- 一般公開と比べて、物件を見てくれる人数が少ない
- 価格が「相場＋α」だと、そもそも検討テーブルに乗らない
という性質があります。
公開売却であれば、
- アクセス数・問い合わせ数・内覧数などから
「相場とズレている」サインを掴みやすいですが、
水面下だと、
- 「そもそもアプローチできていない」のか
- 「価格が高すぎて皆スルーしている」のか
が見えづらくなります。
【対策】
- 水面下売却に入る前に、公開した場合の想定成約価格をきっちり押さえておく
- 「水面下で売るなら、このくらいの価格帯が現実的」という
シミュレーションを事前に共有してもらう
注意点④ 秘密保持にこだわるあまり、グレーな取引にならないようにする
- 名義貸しや架空名義での取引
- 契約書に載せない「裏の金銭授受」
- 実態と異なる売買価格の記載
など、法律や税務上問題のある進め方は論外です。
水面下売却はあくまで、
「正規の手続き・適正な契約の範囲内で、
情報の露出をどこまで絞るか」
の話であって、
グレー・ブラックな手法とは一線を画す必要があります。
注意点⑤ 売却理由を“どこまで開示するか”も戦略の一部
水面下でやりたいということは、
- 離婚
- 相続トラブル
- 事業資金の都合
- 自宅売却後の生活事情
など、あまり周囲に知られたくない背景があるケースも多いです。
買主や不動産会社に対しても、
- どこまで話すか
- 逆に何を話さないか
を事前に決めておくことで、
- 不要な詮索や誤解
- 間違った噂話の拡散
を防ぎやすくなります。
水面下売却を成功させるための進め方（5ステップ）
ステップ① 「守りたいこと」と「譲れること」を整理する
- 近所・職場・親族、誰に知られたくないか
- ネット情報はどこまで許容できるか
- 価格・スピード・秘密保持のうち、何を最優先するか
これを紙に書き出し、
不動産会社に最初から正直に共有することが重要です。
ステップ② 水面下売却の実績がある会社を選ぶ
- 「水面下売却」や「非公開売却」の実績・事例があるか
- 買取・限定紹介も含めた提案ができるか
- 広告制限に柔軟に対応してくれるか
を確認し、最初の時点で広告方針を合意しておきましょう。
ステップ③ 「公開した場合」のシミュレーションも出してもらう
- 公開売却：
→ 想定成約価格・売却期間の目安 - 水面下売却：
→ 現実的な価格帯・想定期間・買主像
を数字ベースで比較しておくと、
- 「どこまで価格を下げてまで秘密を優先するか」
- 「どこかの時点で公開へ切り替えるか」
の判断がしやすくなります。
ステップ④ 3ヶ月など「見直しタイミング」を決めておく
水面下売却は、どうしても販売状況が見えづらいため、
- 3ヶ月
- 6ヶ月
など、一定の期間ごとに
- 何件に紹介したか
- どんな反応があったか
- 価格・条件を見直す必要はあるか
を担当者と一緒に確認する「定期点検」を決めておくと安心です。
ステップ⑤ 途中から「買取・部分公開」への切り替えも視野に
水面下で一定期間試してみて、
- 思ったような反応がない
- 事情が変わり、早めに現金化したくなった
といった場合には、
- 一部だけネット公開する
- 価格を見直す
- 業者買取に切り替える
など、柔軟にルート変更することも検討すべきです。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（不動産売買・水面下売却担当）
- 経営者・医師・士業・上場企業役員など、
「極力情報を出したくない」売却のサポート実績多数 - 仲介・限定紹介・買取を組み合わせた売却戦略を提案
コメント
「水面下売却のご相談は、ここ数年で確実に増えています。
- ネットに住所や間取りが出ることへの抵抗感
- 近所や職場・取引先に知られたくない事情
- 離婚・相続・資産整理など、プライベートな背景
など、“見せたくない事情”があるのは、ごく自然なことです。
一方で、
『秘密厳守』だけを絶対条件にしてしまうと、
結果的に“売れない・損をする”方向に行きがちなのも事実です。
私たちが大切にしているのは、
- 公開で売った場合の価格・スケジュール
- 水面下で売った場合の価格・スケジュール
- 買取にした場合の価格・スケジュール
を全部テーブルに並べたうえで、
『どのくらいの金額差・期間差であれば、
秘密保持を優先する価値があるか』
をお客様と一緒に決めていくことです。
『とにかく人に知られたくない』という段階からでも構いません。
どこまでなら現実的に秘密を守れるのか、
一度、数字と手段を整理してみるところから始めていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 水面下売却だけで、本当に売却を完了させることはできますか？
A. 物件・エリア・価格設定にもよりますが、
実務上「完全非公開のまま成約」するケースは普通にあります。
特に都市部の人気マンションや収益物件では、
水面下で声をかけただけで決まる事例も多いです。
Q2. 水面下売却は、通常の仲介より手数料が高くなりますか？
A. 一般に、仲介手数料の上限は法律で決まっているため、
水面下だからといって割増になることは通常ありません。
ただし、特別なスキームや追加業務が必要な場合は、
事前に費用説明があるはずなので確認しましょう。
Q3. 近所に絶対バレたくありません。どこまで防げますか？
A.
- ネット広告・看板・チラシを出さない
- オープンルームをせず、完全予約制の内覧だけにする
ことで、「かなり高い確率で気づかれにくくする」ことは可能です。
ただし、登記簿を取れば所有者変更は誰でも確認できるため、
100％の保証まではできない点はご理解ください。
Q4. 離婚で売却します。買主に理由は伝わってしまいますか？
A. 売却理由を買主に伝える義務はありません。
不動産会社にも「離婚理由は伝えないでほしい」と
事前に伝えておけば、通常は配慮されます。
ただし、所有者が2名のときは、契約手続きを通じて
「共有名義」であることなどから、ある程度は推測される可能性はあります。
Q5. 水面下で一定期間売ってみて、決まらなければどうなりますか？
A. 事前の取り決め次第ですが、
- 価格を見直したうえで水面下継続
- 一部だけネット公開に切り替え
- 買取業者への売却に切り替え
などが一般的なパターンです。
「3ヶ月で一度、方針を見直す」などルールを決めておくと安心です。
Q6. 不動産会社に「水面下で」と頼んだのに、勝手にネットに掲載されることはありますか？
A. あってはならないことですが、ゼロとは言い切れません。
媒介契約時に広告方針を明記しておき、
- 「ポータルサイト掲載不可」
- 「看板・チラシ不可」
などを書面で確認しておくことが大切です。
Q7. 水面下売却だと、相場より安く買い叩かれませんか？
A. そのリスクはあります。
だからこそ、
- 公開した場合の想定成約価格
- 買取した場合の価格
- 水面下で売る場合の目安価格
の三つを比較しておくことが重要です。
複数社から意見を聞くのも有効です。
Q8. 水面下売却を相談するタイミングは、買い替え先が決まってからでいいですか？
A. できれば買い替え先が決まる前に相談した方がよいです。
水面下だと売却のタイミングが読みにくいため、
先に購入を決めると資金計画が苦しくなることがあります。
Q9. 1社だけに任せるのが不安です。複数社に水面下売却を頼んでもいいですか？
A. 一般媒介契約であれば可能ですが、
- 情報管理が複数社に分散する
- 価格・条件の一貫性がなくなる
などのデメリットもあります。
「水面下売却に強い1社＋セカンドオピニオン用にもう1社」程度が現実的です。
Q10. まず何から始めればいいですか？
A.
- 「誰に・どこまで知られたくないか」「いつまでに売りたいか」を整理
- 水面下売却・買取の実績がある不動産会社を数社ピックアップ
- 初回相談時に「公開した場合」と「水面下の場合」の両方のシミュレーションを依頼
という流れがおすすめです。
そのうえで、価格・スケジュール・秘密保持のバランスを見ながら、
最適な売り方を一緒に決めていく形が、失敗の少ない進め方になります。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
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