【結論】接道義務を満たしていない不動産も「売却自体は可能」だが、多くは“再建築不可”扱いとなり、価格・買い手・ローンに大きな制限がかかる
接道義務（建築基準法の「道路に2m以上接すること」のルール）を満たしていない不動産は、
- 原則として新たに建物を建てられない・建て替えられない
→ いわゆる「再建築不可物件」になるケースが多い - その結果、
- 購入希望者が大きく減る
- 銀行ローンが極めて付きづらい
- 一般的な相場の半値前後〜7割程度まで価格が下がることもある
- それでも、
- 投資家・買取業者・隣地所有者など
「リスクと使い方を理解した買い手」に対して
売却する道は残されている
- 投資家・買取業者・隣地所有者など
というのが実務上の現実です。
ポイントは、
- その物件が本当に「再建築不可」なのか
- 条件付きで「再建築可能」にできる余地があるのか（セットバック・隣地協議など）
- 「誰に・どんな用途で売るべきか」
を整理したうえで、売却戦略を組み立てることです。
以下で、
- 接道義務と再建築の関係
- なぜ売却が難しくなるのか
- 現実的な売却・対処方法
を順に解説します。
接道義務とは？まず“何が問題なのか”を整理
建築基準法上の「接道義務」の基本
建築基準法では、建物を建てるには原則として、
- 幅員4m以上の建築基準法上の道路に
- 敷地が2m以上接していること
が求められます（接道義務）。
このルールは、
- 消防車・救急車が進入できる
- 災害時の避難経路が確保される
- 日照・通風・街区の環境が守られる
といった観点から定められています。
「接道義務を満たしていない」とはどういう状態か
典型的には、次のようなケースです。
- 道路に面しているものの、接している長さが2m未満
- 前面の通路が「建築基準法上の道路」でない（ただの私道・農道・通路など）
- 幅4m未満の細い道しか接していない（二項道路の扱いになっていない 等）
- 全く道路に面していない、いわゆる“袋地”
こうした敷地は、原則として新しい建築確認がおりません。
つまり、
接道義務を満たしていない ⇒ 原則として「再建築不可」
という関係になります。
「再建築不可」とは？売却時に何が問題になるのか
再建築不可＝「今ある建物は使えるが、壊すと基本的に新築できない」
再建築不可物件とは、ざっくり言うと、
- 現在建っている建物はそのまま使えるが
- 原則として「建て替え・新築」ができない敷地
を指します（接道義務を満たさないなどの理由）。
【売主・買主にとっての意味】
- 今の家をリフォームして住み続けることは可能（※規模による）
- ただし、
- 壊して新しい家に建て替える
- 3階建て・賃貸用など別の建物にする
といった選択肢が原則として取れない
→ 「今ある建物の寿命が尽きた後」が、非常に不安定な不動産になります。
売却時の主なデメリット
- 一般のマイホーム購入者がほとんど候補から外れる
- 金融機関の住宅ローンがほぼ使えない
- 将来の資産価値に不安があるため、大きく値引きされる
結果として、買い手の多くが
- 投資家
- 買取業者
- 隣地所有者
などに限られ、価格も通常の建築可能な土地・戸建の半値〜7割程度に
なるケースが多くなります。
接道義務を満たしていない不動産の「典型パターン」
ご自身の物件がどれに近いか、ざっくりイメージしてみてください。
パターン① 道路に少しだけ接しているが「2m未満」
- 道路との接道部分が、50cm〜1.5m程度しかない
- 細い路地状部分によって道路につながっているが、幅が足りない
【ポイント】
- 「ちょっとでも道路に触れていればOK」ではなく、
“2m以上”が必要条件 - 隣地と“持分を融通し合って2m確保する”等の工夫が取れないと
再建築不可になりがちです。
パターン② 前面の通路が「建築基準法上の道路」になっていない
- 町内会の通路・里道・農道・私道など
- 行政の「道路台帳」や「位置指定道路台帳」にも載っていない
【ポイント】
- 見た目は道でも、法律上「道路」と認められていないと
接道義務を満たしていない扱いになる - 二項道路（42条2項道路）や位置指定道路として扱えるかどうかを
行政と建築士で確認する必要があります。
パターン③ 完全な“袋地”（周囲を他人地に囲まれて道路に出られない）
- 周りがすべて他人の土地で、どこにも直接道路がない
- 通行は慣行的にさせてもらっているだけ
【ポイント】
- 典型的な再建築不可物件であり、
原則として新築・建て替えはできない - 隣地所有者との交渉で「通路部分の土地の買い取り・通行地役権設定」などを
実現できるかどうかが鍵になります。
なぜ「接道義務NG物件」は売却が難しいのか
理由① 「建て替えできない家」は、“終わりの見えている資産”
マイホーム購入者の多くは、
- いずれリフォーム・建て替えをする前提
- 子ども世代に住み継ぐ前提
で住宅を検討します。
再建築不可＝
- 今ある建物の寿命が尽きたら
- その土地に新しい家を建てられない
- 建物を壊すと、実質的に“土地のみ（かつ活用が限られる）”になる
という意味なので、
中長期の資産価値・居住安定性に大きな不安が残ります。
理由② ローンがほぼ使えず、現金買主に限られる
金融機関は、
- 担保（不動産）の価値
- 将来の換金性
を重視するため、
- 再建築不可物件
- 接道義務を満たさない敷地
には、住宅ローンを出さないorかなり厳しい条件になることが多いです。
結果として、
- 現金で購入できる投資家
- 自己資金が潤沢な個人
などに対象が限られ、一般の一次取得層には売りにくくなります。
理由③ 将来の売却・処分で、次の世代がさらに困るリスク
- 自分が購入する段階で既に再建築不可
- 将来自分が売るときは、建物がさらに古くなっている
という構図なので、
「今よりさらに条件が悪い状態」で
次の買主を探さなければならない可能性が高い
＝**“出口戦略が取りづらい資産”**と見なされます。
それでも「売却は可能」：現実的な売り方のパターン
接道義務を満たしていない物件でも、
現場では次のような売却パターンが取られています。
パターン① 「再建築不可物件」として、そのまま売る（現状有姿）
- 今ある建物を活かしつつ、
「再建築不可」であることを前提とした価格設定をする - 想定される買主：
- 投資家（賃貸用／民泊用など）
- 自社で使う事業者（社宅・倉庫など）
- 隣地所有者（間口拡大や一体利用目的）
【ポイント】
- 再建築不可であることを告知・説明したうえで販売する
- 近隣相場の50〜70％程度を目安に値付けされることが多い
（立地・建物状態・賃貸収入等によって上下）
パターン② 隣地の一部を買い増しして「接道2m以上」を確保する
- 道路に面している隣地の一部を購入 or 通行地役権を設定し、
- 接道部分を2m以上に広げる
- あるいは新たな通路を設けて道路までつなぐ
ことで、
接道義務をクリアして再建築可能にする方法です。
【ポイント】
- 隣地所有者が協力的かどうかが最大のカギ
- 一部買い増しの代金＋測量・登記費用などのコストが必要
- 費用対効果（整理にかかる総費用 vs 整理後の物件価値の上昇）を
事前にシミュレーションすることが重要
「整理してから売る」方が高値になるケースもあれば、
コストに見合わず**“問題ごと売ったほうが合理的”**な場合もあります。
パターン③ 接道がある別の自分の土地と「一体利用」する
- 接道がある自分の持ち土地（自宅・駐車場・空き地）が近くにある
- 再建築不可の土地と合筆・一体利用することで、
全体として接道義務を満たす
といった方法です。
【ポイント】
- 自己利用 or 特定の相手への売却なら現実的なケースもある
- 一体利用後に、
- アパート用地
- 戸建分譲用地
として価値を高めて売却できることもある
ただし、
- 測量・合筆登記
- 利用計画の再設計
など、ハードルはそれなりに高いため、
不動産会社・建築士・司法書士とセットで検討する必要があります。
売却の前に必ず確認すべき「4つのチェックポイント」
① 本当に「接道義務NG」なのか、行政・建築士で再確認する
まず、
- 市区町村の建築指導課
- 建築士・設計事務所
に、
- 前面の通路が建築基準法上の道路に該当するか
- 二項道路（42条2項道路）として扱われないか
- 位置指定道路の可能性はないか
- 既存の建物はどのような前提で建築確認が下りたのか
を確認します。
**「見た目はダメそうだが、実はギリギリOK」**というケースも
ごくまれに存在するため、
自己判断で“再建築不可”と決めつけるのはNGです。
② 現在の建物が「どの程度のリフォームまで可能か」
再建築不可でも、
- 既存建物の「増改築・大規模修繕」がどこまで許されるか
はケースによって異なります。
- 耐震補強・内外装リフォームなど、
構造を大きく変えない改修は比較的認められやすい - 一方、
- 大幅な増築
- 階数を増やす
などは、建替えに準じる扱いでNGになりやすい
→ **「今の建物をどこまで長く使えるか」**は、
買主の判断材料になるため、
事前に建築士に確認しておくと説明しやすくなります。
③ ローンの可否（どの金融機関なら可能性があるか）
- 不動産会社経由で、
取引のある金融機関に「再建築不可物件の融資方針」を確認 - 可能性がある銀行があれば、
- 自己資金何割必要か
- 融資額の上限
などを目安として聞いておく
→ 「現金でしか買えない物件」なのか、
「条件付きならローン利用者も検討できる物件」なのかで、
想定するターゲット層が変わります。
④ 近隣・隣地との交渉余地（通路設定・土地の一部購入など）
- 隣地所有者が誰か
- 関係性・連絡の取りやすさ
- 過去に通路貸し・一部売却などの話があったか
を整理し、
- 隣地の一部購入
- 通行地役権の設定
- 敷地の一部交換
などの余地がどのくらいあるかを
不動産会社・弁護士等と一緒に検討します。
「売却するか／持ち続けるか」の判断軸
接道義務NG・再建築不可の物件を
- 今売るべきか
- 持ち続けるべきか
を考える際の主な判断軸は次の通りです。
売却を優先したほうがいいケース
- 既に建物が古く、賃貸・自宅利用ともに先が短い
- 維持費（固定資産税・管理コスト）の負担が重い
- 相続で子ども世代が「引き継ぎたくない」と考えている
- 近隣環境やニーズの変化で、今後さらに価値が下がりそう
→ 「価値が残っているうち・建物がまだ使えるうち」に
投資家・業者・隣地オーナーに売っておく方が、
トータルで合理的なことも多いです。
持ち続ける選択もあり得るケース
- 現在、安定した賃貸収入が得られている
＋ 近い将来に大規模修繕の必要が少ない - 自分や家族が、今後もしばらくは住み続ける計画
- 接道・隣地との交渉余地があり、
将来的に再建築可能化を目指す余地がある
→ この場合は、
- 建物のメンテナンス計画
- 将来の出口戦略（何歳頃まで住む／賃貸するなど）
を整理したうえで、中長期保有の方針を取る選択肢もあります。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（再建築不可・接道問題案件担当）
- 再建築不可物件・接道問題を抱えた土地・戸建の売却実績多数
- 隣地調整・買取業者とのマッチング・任意売却など、
「売りにくい不動産」の出口戦略づくりをサポート
コメント
「接道義務を満たしていない、いわゆる“再建築不可物件”のご相談では、
- 『こんな状態でも売れるのか』
- 『どれくらい価値があるのか全く分からない』
- 『子どもには絶対にこのまま渡したくない』
といった不安の声を多く伺います。
実務上は、
- 本当に再建築不可なのか、行政・建築士と一緒に確認する
- もし不可だと分かったら、
“誰に・どのくらいの価格帯で”なら売れるのかを市場目線で整理する - 場合によっては、隣地交渉・通路確保など
“価値を底上げする一手”も検討する
というステップで考えることが多いです。
大切なのは、
- 『再建築不可＝絶対に売れない』と諦めないこと
- かといって『普通の物件と同じ感覚で売れる』と思い込まないこと
のバランスです。
“接道問題”は、法律・行政・近隣関係がからむ複雑なテーマですが、
現実的な落としどころを一緒に探していくことは十分可能ですので、
まずは現状の整理から始めてみていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 接道義務を満たしていない不動産は、本当に売却できますか？
A. 「普通の相場・普通の買主」には売りにくいですが、
投資家・買取業者・隣地所有者などをターゲットにすれば、
売却自体は十分可能です。
ただし価格は通常の建築可能な物件より下がるのが一般的です。
Q2. 自分の物件が再建築不可かどうかは、どこで分かりますか？
A.
- 市区町村の建築指導課
- 建築士・設計事務所
に、
「所在地」「地番」「現況図」などを持参して確認するのが確実です。
不動産会社に相談すれば、建築士と連携して確認してくれることも多いです。
Q3. 再建築不可物件は、どれくらい値下がりしますか？
A. 立地・建物状態・賃貸収入の有無などで幅がありますが、
一般的には同エリアの“再建築可能な土地・戸建”と比べて
50〜70％程度の価格帯になるケースが多いです。
Q4. リフォームはできますか？建て替えとどう違うのですか？
A. 多くの場合、
- 構造を大きく変えないリフォーム・修繕は可能
- 建物を取り壊して“新たに建てる”建て替え・新築はNG
という扱いになります。
ただし、どこまでが「リフォーム」でどこからが「建て替え」かは
ケースによるため、建築士に確認が必要です。
Q5. 隣地の一部を買えれば、再建築可能になりますか？
A. 道路に接する形で2m以上の間口が確保でき、
かつその道路が建築基準法上の道路であれば、
理論上は接道義務を満たせる可能性があります。
ただし、隣地所有者の意向・費用・行政の判断によるため、
個別に検討が必要です。
Q6. 再建築不可物件でも、住宅ローンを使える銀行はありますか？
A. 数は多くありませんが、
属性・頭金・物件条件によっては
一部の金融機関が融資を検討するケースもあります。
ただし、融資額が少なめになる・金利条件が悪化するなど、
制約が付くことが多いです。
Q7. 「接道義務NG」であることを、買主に黙っていてもバレませんか？
A. おすすめしません。
接道状況・再建築可否は宅建業法上の「重要事項」に該当します。
隠して売却すると、後から契約解除・損害賠償請求など
大きなトラブルになる可能性があります。
Q8. このまま子どもに相続させても問題ありませんか？
A. 法的には相続可能ですが、
- 子ども世代が将来売却・活用に苦労する
- 固定資産税だけ払い続ける“負の資産”になる
リスクもあります。
「自分の代である程度整理・売却しておく」選択肢も検討する価値があります。
Q9. 競売になった場合、再建築不可物件の価格はどうなりますか？
A. 任意売却よりもさらに安く評価されることが多く、
市場価格の半値以下になることも珍しくありません。
競売に至る前に、任意売却や投資家への売却を検討した方が
結果的に手取りが多くなるケースが多いです。
Q10. まず何から始めればいいですか？
A.
- 固定資産税納税通知書・登記簿・古い図面など、物件の資料を集める
- 行政（建築指導課）か建築士に「接道状況・再建築可否」を確認する
- その結果をもとに、不動産会社へ
「売却の可否・想定価格・想定買主層」の相談をする
という流れがおすすめです。
「売れる・売れない」をいきなり決めるのではなく、
まず“現状と選択肢を知る”ところから始めてみてください。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
お電話：03-6407-0093
お問合せフォームはこちら
https://www.home-work.co.jp/
