空き家を売らないとどうなる？東京都千代田区で放置するデメリットと判断ポイント

2026年2月7日2026年2月10日

結論｜空き家は「放置するほどコストとリスクが増える資産」。早めに売却・活用の方向性を決めた方が、税金・維持費・相続トラブルを抑えやすい

千代田区のような都市部の空き家は、
一見「価値が下がりにくそう」に見えますが、
実際には次のようなデメリットが年々積み上がります。
- 固定資産税・管理費などの維持コスト
- 建物老朽化による修繕・解体費用の増加
- 事故・倒壊・放火などの管理責任リスク
- 相続人が増えることによる権利関係の複雑化
とくに築年数が古い実家・マンションをそのまま放置すると、
- 将来売るときの取得費（購入費）の把握が難しくなり、
- 譲渡所得税が高くなる
  という**「税金面で損をする」リスク**もあります。
「すぐ売る」が正解とは限りませんが、
- 売る／貸す／自分や家族が使う／解体する
  のどれで行くのか、方向性を数年以内に決めることが重要です。

1. 空き家を放置すると何が起きる？5つのデメリット

結論｜税金・維持費・老朽化・近隣トラブル・相続トラブルの5つが、放置期間に比例して重くのしかかる

固定資産税・都市計画税など「毎年のコスト」が出ていく
- 住んでいなくても、固定資産税・都市計画税は毎年発生します。
- マンションの場合は、加えて
  - 管理費
  - 修繕積立金
  - 駐車場代（借りている場合）
    なども継続して発生。
- 賃貸に出さない限り、お金は出ていく一方で入ってこない状態が続きます。
建物の老朽化が進み、将来の修繕・解体費が一気に膨らむ
- 誰も住んでいない家ほど、
  - 雨漏り
  - 給排水管の劣化
  - カビ・シロアリ
    が進みやすく、「住めない家」に近づきます。
- 住めないレベルまで悪化すると、
  - 売却前に多額の修繕費・解体費が必要
  - 解体費を上乗せして土地として値付けされる
    など、手取りが減りやすくなります。
倒壊・火災・不法侵入などの「管理責任リスク」
- 老朽化した空き家で、
  - 外壁・屋根の一部が落下して通行人にケガ
  - 倒壊・火災で近隣に被害
    などが起きると、所有者責任を問われる可能性があります。
- 実家が遠方で、千代田区からは管理に行きづらい、というケースほど
  リスクを把握しにくく、**「気づいたらトラブル」**になりがちです。
放置が長期化すると、相続人が増えて「売りたくても売れない」状態に
- 親の代→子ども世代→孫世代…と時間が経つほど、
  - 相続人の人数が増える
  - 連絡が取れない親族が出てくる
    ことで、売却の同意をまとめること自体が大変になります。
- 特に、
  - 兄弟が全国に散らばっている
  - すでに一部の相続が未整理
    といった状況では、
    「売りたい時に売れない」典型パターンになりやすいです。
将来の税金（譲渡所得税）が増えるリスク
- 譲渡所得の基本式
  → 譲渡所得 = 譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）
- 放置期間が長くなるほど、
  - 昔の売買契約書・領収書が紛失
  - 親が購入した物件で、購入価格が誰にも分からない
    ということが増え、取得費がほぼゼロ扱いになりがちです。
- 取得費が小さいと、
  同じ売却価格でも課税される譲渡所得が大きくなり、税負担が重くなります。

2. 税金面で損しないために知っておきたい「取得費」の基礎

結論｜古い空き家ほど「取得費をどこまで復元できるか」で税額が変わる。資料探しと専門家相談で、課税所得を抑えられる場合が多い

取得費とは？
- 譲渡所得＝譲渡価格 −（取得費＋譲渡費用）
- ここでいう取得費には、代表的に次のようなものが含まれます。
  - 土地・建物の購入代金
  - 仲介手数料
  - 登記費用・司法書士報酬
  - 不動産取得税・登録免許税
  - 印紙税
  - 土地造成・擁壁工事などの費用
  - 増改築・大規模リフォーム（資本的支出）
  - 相続税のうち、その不動産に対応する部分　など
古い空き家でよくある問題点
- 契約書・領収書が見つからない
- 親が亡くなっており、
  - 「いつ・いくらで買ったか」が家族も分からない
  - ローン返済履歴も不明
- 建物側は減価償却計算で、**「帳簿上はほぼゼロ」**になるケースも多い
  → すると、土地分の取得費しか残らず、譲渡所得が大きくなる。
取得費の考え方（ポイント整理）
- 土地は古くなってもゼロにはならない
  - 購入時の売買契約書
  - 相続・贈与時の路線価・評価額
    などをもとに、当時の金額をベースに計算します。
- 建物は減価償却後の金額
  - 木造・RCなど構造によって償却年数が異なり、
  - 築年数が古いほど取得費として残る額は小さくなります。
  - ただし過去の増改築・リフォーム費用は、取得費に加算できる場合があります。
- どうしても取得費が分からない場合
  - 「概算取得費」として
    → 譲渡価格 × 5％ を取得費とする方法もあります。
  - ただし、実際の取得費が多い場合でも5％で頭打ちになるため、
    - 安易に5％で申告すると税金を払い過ぎる結果になることもあります。
税金負担を抑えるための4つの具体策
- 対策①：取得費になりそうな資料を徹底的に探す
  - 古い通帳・ローン契約書・返済予定表
  - 売買契約書・領収書
  - リフォームの見積書・請求書
  - 相続税申告書　など
- 対策②：解体して土地として売る場合の取り扱い
  - 売却前に自分で解体した場合の解体費用は、
    - 取得費または譲渡費用に算入できるケースがあります。
  - 逆に、買主が解体する場合は売主側の取得費にはなりません。
- 対策③：自宅だった空き家なら「3,000万円特別控除」を検討
  - かつて自宅だった家を売るとき、条件を満たせば
    → 譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
- 対策④：所有期間5年超かどうかを確認
  - 所有期間5年超：長期譲渡（概ね20％台の税率）
  - 所有期間5年以下：短期譲渡（概ね39％台の税率）
  - 相続の場合、「被相続人が取得した日」から通算される点も要確認です。

3. 空き家を「売る・持つ」をどう判断するか｜チェックポイント

結論｜「お金（維持費・税金）」「将来の使い道」「家族関係」の3軸で、5〜10年先を想像して判断する

お金の視点
- 今後5〜10年でかかるコストをざっくり見積もる
  - 固定資産税・都市計画税の総額
  - 管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
  - 想定される大規模修繕・解体費
- これに対し、
  - 売却した場合の手取り額
  - もし賃貸に出した場合の家賃収入と空室・修繕リスク
    を比較して、どちらが家計にとって合理的かを考えます。
将来の使い道の視点
- 「10年後、自分 or 家族が使う可能性がどのくらいあるか？」
  - ほぼゼロ → 売却 or 貸す or 解体を中心に検討
  - 可能性あり → いつ・誰が・どのように使うのかを具体化
- 「とりあえず取っておく」のままだと、
  - 結局誰も使わないまま、高齢になってから相続・処分に追われる
    → 精神的にも肉体的にも負担が大きくなりがちです。
家族関係・相続の視点
- 相続人候補が複数いる場合
  - 「誰が住むのか」
  - 「売却か・賃貸か」
  - 「売却代金・家賃をどう分けるか」
- このあたりを生前に方針だけでも共有しておくと、相続後のトラブルを大きく減らせます。
判断のための簡易チェックリスト
- □ この空き家に、今後10年以内に誰かが住む具体的な予定があるか？
- □ 固定資産税・管理費などの維持費は、今後も問題なく払えるか？
- □ 建物の状態を最近きちんと確認したか？
- □ 相続人候補と、この家の扱いについて話したことがあるか？
- □ 売った場合の手取り額を、概算でも把握しているか？

4. 千代田区の空き家を売る流れ｜時系列でイメージする

結論｜「現状把握 → 税金の概算 → 不動産会社に相談」の3ステップで、売却か継続保有かを具体的に検討しやすくなる

ステップ1：現状を整理する
- 登記簿で「誰の名義か・持分割合」を確認
- 固定資産税の納税通知書で、評価額・税額を確認
- 建物の状態を確認（老朽化・雨漏り・違法増築等の有無）
ステップ2：税金と手取りの概算を把握する
- 取得費の資料がどこまで残っているか洗い出す
- 相続・贈与の履歴があれば内容を整理
- ざっくりと
  - 売却価格のイメージ
  - 取得費・譲渡費用
  - 特例（3,000万円控除など）の適用可否
    を税理士や専門家に相談し、**「売った場合の税引き後の手取りイメージ」**を掴みます。
ステップ3：不動産会社に査定・売却プランを相談
- 机上査定 → 訪問査定と進み、
  - 現況のまま売る場合
  - リフォーム・解体してから売る場合
    の複数パターンで売却価格・期間・手取りを比較します。
- 千代田区のマンション・土地の場合、
  - 相場が安定しているエリアも多く、
  - 「いつまでに・いくら以上で売りたいか」で戦略が変わります。
ステップ4：家族で「方向性」を決める
- 集めた数字・資料をベースに、
  - いつまで保有するか
  - どのタイミングで売るか
  - 売却代金の使い道・分け方
    を家族で共有し、合意形成の道筋をつけます。

5. モデルケース｜空き家を放置した場合 vs 売却した場合

結論｜「何となく残す」より、「数字で比較して決める」方が後悔が少ない

ケース：築40年の実家（千代田区近郊）、相続後2パターンを比較

共通条件
- 更地にした場合、土地としての売却価格：4,000万円想定
- 現況は老朽化した戸建て、雨漏りあり
- 固定資産税・都市計画税：年20万円前後

Aさん：10年間そのまま放置

10年間の固定資産税等：およそ200万円
老朽化が進み、解体費用：当初150万円 → 10年後250万円に増加
売却時：
- 売却価格：4,000万円
- 解体費：▲250万円
- 取得費の資料がほぼなく、概算取得費（4,000万円×5％＝200万円）で申告
- 結果、譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税の負担が重くなる

Bさん：相続から2年以内に方向性を決めて売却

2年間の固定資産税：約40万円
解体費：150万円で実施（老朽化が進む前）
取得費の資料を家族で探し、
購入当時の契約書・ローン書類・一部リフォーム領収書を発見 → 実額取得費を税理士と整理
売却時：
- 売却価格：4,000万円
- 解体費150万円を取得費または譲渡費用に算入
- 取得費を概算より多く計上でき、譲渡所得税を抑えることに成功

このように、
「売るかどうか」を決めるのを先延ばしにすると、
維持費・解体費・税金でトータル負担が大きくなるケースが少なくありません。

6. 専門家コメント｜ホームワーク株式会社代表取締役の視点

結論｜空き家は「感情」と「数字」の両方を整理してから判断する。不明な取得費は資料を集めてから、税理士と一緒に現実的なラインを決めるべき

空き家のご相談では、
「思い出があって手放しづらい」「いつか使うかもしれない」
というお気持ちと、
「固定資産税や管理が負担になっている」という現実の間で
悩まれている方が非常に多いです。

特に築年数が古い物件ほど、

取得費の資料が見つからない
相続税申告書を誰も見ていない
といった状況になりやすく、
結果として譲渡所得税が高くなってしまうケースも目立ちます。

まずは、

古い通帳
売買契約書
ローン関係の書類
リフォームの領収書
相続税申告書　など
を可能な範囲で集め、
そのうえで税理士と一緒に**「現実的な取得費」**を整理することをおすすめしています。

ネット情報だけで概算取得費5％で申告してしまうと、
本来払わなくてよかった税金まで払う結果にもなりかねません。
「残す・貸す・売る」のどの選択をするにしても、
一度数字を整理してから判断されると、後悔の少ない決断につながります。

ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号ホームグラウンド三軒茶屋
電話 03-6407-0093
https://www.home-work.co.jp/

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 空き家にしておくだけなら、売るより得な場合もありますか？

将来自分や家族が確実に使う予定があり、
維持費も負担にならず、
建物の状態も悪くならないよう管理できる
場合は、あえて売らない選択も十分あり得ます。
ただし、「いつ・誰が・どう使うか」を具体化しておくことが重要です。

Q2. 取得費の資料がほとんどなくても、売却はできますか？

売却そのものは可能ですが、
- 取得費が分からない → 概算取得費（売却価格の5％）になる
  ことで、税金が多くなるリスクがあります。
売却前に、可能な限り資料を探し、
- どこまで取得費を復元できるか
  を税理士と確認してから進めるのがおすすめです。

Q3. 古い空き家は「解体してから売るべき」でしょうか？

ケースバイケースです。
- 解体すると、
  - 更地として売りやすくなる
  - 買主が住宅ローンを組みやすい
    といったメリットがあります。
- 一方で、
  - 解体費がかかる
  - 古家付き土地として欲しい買主もいる
    という側面もあります。
不動産会社に
- 現況のまま売る場合
- 解体してから売る場合
  の2パターンで査定・シミュレーションを出してもらい、比較して判断すると良いでしょう。

Q4. 自宅だった空き家に3,000万円特別控除は使えますか？

条件を満たせば、
かつて自分や親が住んでいた家を売る際に
3,000万円の特別控除を使える可能性があります。
適用の可否は、
- 居住していた期間
- 空き家にしてからの年数
- 相続か否か
  などで変わるため、税理士・税務署に個別確認が必要です。

Q5. 概算取得費（5％）と実額の取得費を「併用」することはできますか？

できません。
- 概算取得費を使う場合は、
  「譲渡価格の5％」を取得費とするルールで、
  実額との併用はできません。
- 多くの場合、実際に支払った取得費の方が
  5％を上回ることが多いため、
  まずは実額ベースでどこまで積み上げられるかを検討する価値があります。

Q6. 空き家を兄弟全員の共有名義にしておくのは危険ですか？

共有名義が絶対に悪いとは言えませんが、
- 売るときに全員の同意が必要
- 時間と労力がかかる
- 将来さらに相続が発生すると権利関係が複雑化
  など、売却を難しくする要因にはなりやすいです。
早めに
- 売却する
- どちらか一方が取得して他の人に代償金を払う
  など、シンプルな形に整理しておくと後々スムーズです。