空き家売却で残置物はどう扱う？トラブルを防ぐ進め方

2026年2月7日2026年2月10日

【結論】空き家売却の残置物は「原則すべて売主負担・契約で明確化」が基本｜片付けの負担が大きい場合は「現況渡し」や「残置物込み買取」も最初から選択肢に入れる

空き家を売却するとき、多くの人がつまずくのが

家具・家電・衣類・食器・書類・趣味の道具
納戸や物置に残された大量の荷物
故人の遺品・アルバム・仏壇・農機具　など

いわゆる**「残置物（残った荷物）」をどうするか**という問題です。

ポイントを先に整理すると、

一般的な仲介での空き家売却では
→ 「残置物なし（ほぼ空室）」が原則
→ つまり処分は売主の責任・費用負担が基本
ただし、
1. 不動産会社による買取
2. 「現況有姿（現況渡し）」条件
3. 片付け＋売却のワンストップサービス
  を使えば、「ほとんど片付けずに売却」も十分現実的
トラブルを防ぐカギは
1. 「何を残し、何を撤去するか」を契約前に具体的に決める
2. 「誰が・いつまでに・どこまで片付けるか」を書面に落とす
3. 自力片付け・専門業者・残置物込み買取の3パターンを比較してから動く

ことです。

以下で、空き家売却での残置物の基本ルールから、
トラブル事例、現実的な進め方、注意点まで整理して解説します。

空き家売却での残置物の「基本ルール」

原則：売主が「全部片付けてから引き渡す」

通常の売買（仲介）契約では、契約書に

「本物件は売主の責任と負担において残置物を撤去のうえ引き渡す」
「動産類は引渡日までに売主負担で撤去する」

といった条文が入るのが一般的です。

つまり、空き家であっても、

家具（タンス・ベッド・ソファ・テーブルなど）
家電（冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ・テレビなど）
生活用品（食器・衣類・寝具・日用品・本・雑誌）
物置の中身・工具・ガーデニング用品・農機具
ゴミ類・不要な段ボール・雑紙・壊れたもの

は、原則すべて売主側で撤去してから引き渡します。

「空き家＝誰も住んでいない」だけで、「何も置いていない」という意味ではない、
という点が実務上のポイントです。

例外：合意したものは「残してよい」

一方、買主が

エアコンをそのまま使いたい
カーテンレールや照明器具、庭の物置は残してほしい
一部の家具（食器棚や造作棚など）はそのまま使いたい

と希望する場合は、

付帯設備表
売買契約書の特約

に**「残すもの」を明記して合意**すれば、残したまま引き渡すことができます。

重要なのは、

「何を残してよくて、何を必ず撤去するのか」
を口約束ではなく、紙（契約書）に書くこと

です。

不動産会社・買取業者は残置物をどこまで対応してくれる？

仲介会社：基本は「片付け業者の紹介・段取り」まで

不動産仲介会社は、

残置物撤去の専門業者（不用品回収・遺品整理・解体業者など）を紹介
見積もりの調整・鍵の受け渡し・立ち会いなどをサポート

することは多いですが、

仲介会社自体が無料でゴミを片付けてくれる
残置物処分費を負担してくれる

というケースは基本的にありません（キャンペーン等を除く）。

つまり、

手配・調整：不動産会社が手伝ってくれる
実際の撤去費用：売主が負担

という役割分担になります。

買取業者：条件によっては「残置物そのまま」で買い取ることも

不動産会社が自ら買主となる買取の場合は、

「残置物込み」「現況有姿（ありのままの状態）」で買い取ります
残置物撤去・ハウスクリーニング・解体は買取側が負担

という条件を出してくれることが増えています。

よくある条件イメージ：

「本物件は現況有姿（残置物含む）で引き渡す」
「残置物の撤去費用は買主負担とする」

ただし、

その分、買取価格は仲介で一般の買主に売る場合より低め
（相場の6〜8割程度が一つの目安）
残置物撤去費・リフォーム・解体などのコストが、価格に織り込まれている

ことは理解しておく必要があります。

残置物の処分方法：3つのパターンと費用感

パターン① 自分・家族で片付ける

【メリット】

費用がもっとも抑えられる
思い出の品・貴重品・重要書類を、自分の目で確認しながら仕分けできる
遺品整理・心の整理を兼ねて進められる

【デメリット】

とにかく時間と労力がかかる
遠方の空き家だと、交通費・宿泊費もかさむ
仕事・子育てと並行しながらだと、引き渡し期限に間に合わないリスク

【おおよその目安】

休日だけで進めると、
3DK〜4LDKの空き家で数ヶ月〜半年かかることも珍しくありません。

パターン② 専門業者（不用品回収・遺品整理）に依頼する

【メリット】

プロが短期間で一気に片付けてくれる（1〜数日）
仕分け・運搬・処分まで任せられる
遠方の空き家でも、鍵を預けて立ち会いを減らせる

【デメリット】

一定の費用負担が必要
悪質業者に当たると、不法投棄や高額請求のリスク

【費用感（あくまで目安）】

1K〜1DK：数万円〜10数万円前後
2DK〜3DK：10万〜30万円前後
一戸建て（3〜4LDK＋庭・物置）：20万〜50万円以上

※物量・階数・エレベーター有無・駐車スペース・地域などで大きく変動します。

【ポイント】

最低2〜3社の見積もり比較がおすすめ
産業廃棄物収集運搬の許可、古物商許可など許認可の有無を確認
見積書に「何をどこまでやるか」「追加料金条件」を明記してもらう

パターン③ 残置物込みで買取してもらう

【メリット】

売却と片付けが一度に片づく（鍵を預けてほぼお任せも可能）
遠方・高齢・多忙などで「自力片付けは現実的に無理」な場合の強い味方
ゴミ屋敷状態・老朽家屋・相続したまま手付かずの実家にも対応しやすい

【デメリット】

仲介売却より売却価格は下がる（相場の6〜8割イメージ）
「少しでも高く売りたい」ニーズとは相性が良くない

【向いているケース】

相続で引き継いだ実家が、物でいっぱい＆遠方
親が施設入所し、家に戻る予定がない
子ども世代も忙しく、片付けに何度も通う余裕がない
建物がかなり老朽化しており、いずれ解体前提で考えている

空き家売却の残置物で「揉めやすい」ポイントと対策

① 「どこまで片付いていればOKか」の認識ズレ

売主：「大きな家具は片付けたから、多少の荷物はいいだろう」
買主：「引き渡し時は“完全な空家”と思っていた」

というギャップが最も多いトラブルです。

【対策】

契約前の案内・内見の際に、不動産会社を交えて
「どこまで片付けるか」「何を残すか」を話してメモに残す
売買契約書の
- 付帯設備表
- 物件状況報告書
- 特約条項
  に、「残すもの」「撤去するもの」を具体的に記載してもらう

② エアコン・照明・カーテン・物置など“グレーゾーン”の扱い

地域や商慣習によって、

「付帯設備として残すのが普通」のもの
「原則撤去」が前提のもの

が微妙に違います。

代表例：

エアコン
シーリングライト・ダウンライト
カーテン・カーテンレール
庭の物置・植栽・ウッドデッキ

【対策】

不動産会社に「この地域の一般的な扱い」を確認
買主が「残してほしい」と言ったものは付帯設備表に明記
故障・劣化があるものは、状態を正直に伝えたうえで
「サービス品」扱いにしておくと後のトラブルを避けやすい

③ 仏壇・位牌・遺影・遺骨など「一般廃棄できないもの」

これらは、業者・買取会社によっても扱いが分かれる特別カテゴリーです。

【基本的な扱い】

仏壇・位牌：
→ 菩提寺や寺院で**閉眼供養（魂抜き）**をしてもらう
遺影・写真類：
→ 供養サービスや自宅での簡易供養の後、慎重に処分
遺骨：
→ 墓地・納骨堂・供養塔・散骨など、家族で方針決定

【対策】

「ここだけは家族で対応」「それ以外は業者に任せる」と線引きする
仏壇・位牌・遺骨は、原則として不動産の残置物とは別枠として扱う

④ 危険物・産業廃棄物の混入

空き家にはしばしば、

古いペンキ・シンナー・灯油・ガスボンベ
農薬・薬品・タイヤ・バッテリー
石綿（アスベスト）含有の建材・スレート屋根

など、一般廃棄では処分できないものが残っていることがあります。

【対策】

見積り時に、業者へ「危険物・特殊廃棄物」の有無を必ず申告
必要に応じて、解体業者や産廃業者と連携して処分計画を立てる
不動産会社にも共有し、売買契約書の特約に反映してもらう

空き家売却で残置物を巡るトラブルを防ぐ「進め方のコツ」

コツ① 片付けを始める前に「売り方」を決める

仲介で高く売る
→ 原則“空に近い状態”まで片付ける前提
買取で早く・楽に売る
→ 「現況渡し」「残置物込みOK」の条件が取れるなら、
無理に全部片付けない選択もあり

売り方によって「求められる片付けレベル」が変わるため、
売り方を決める前に全力で片付けてしまうと、
お金も手間も“かけ損”になるケースがあります。

コツ② 「自分でやる部分」と「業者に任せる部分」をざっくり分ける

貴重品・通帳・印鑑・権利証・重要書類
写真・アルバム・手紙など感情的価値の高いもの

は、家族で時間をかけて確認・仕分け。

どう見てもゴミの山・大量の衣類や本・古い家電・壊れた家具
物置・納戸の「何が入っているか分からない箱の山」

などは、業者に一括処分を任せる、といった線引きが現実的です。

コツ③ 引き渡しまでのスケジュール逆算をする

売却活動スタート（広告・内見開始）
買主決定・売買契約
引き渡し（決済）

という流れの中で、

いつまでに「大枠の片付け」を終えるか
いつ業者に入ってもらうか
冬場・夏場など時期による作業しづらさはないか

を、不動産会社と一緒にカレンダーに落としておくと安心です。

専門家コメント

ホームワーク株式会社　代表取締役（不動産売却・空き家・相続不動産担当）

空き家・実家売却の相談を年間100件以上サポート
「片付けがネックで売却に踏み切れない」ケースのコーディネート実績多数

コメント

「空き家売却の現場で、
一番多い“最初の一言”は

『中の物が多すぎて、何から手をつけていいか分からない』
『片付けだけで心が折れそうで、売却の相談に行く気力もない』

というものです。

私の感覚では、

“残置物問題”は、価格より先に売却を止めてしまう
最も大きな心理的ハードル

になっていることが多いです。

一方で、実務的には、

家族でやる範囲
専門業者に任せる範囲
残置物込みで買取まで任せてしまうかどうか

を一緒に整理していくことで、
ほとんどの案件で“現実的な落としどころ”が見つかっています。

大事なのは、

『全部自分たちでやらなきゃ』と抱え込みすぎないこと
片付けと売却をバラバラに考えず、最初からセットで相談すること

だと思っています。

『片付いてから相談に行こう』ではなく、
『片付け方も含めて相談してしまおう』というスタンスで、
早めに一度、不動産会社に声をかけていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 空き家売却では、残置物はどこまで必ず片付けないといけませんか？
A. 一般的な仲介売却では、

生活ゴミ・私物・壊れた家具家電はすべて撤去
家具・家電も、残す場合は買主の合意＋契約書への明記
が必要です。
「引っ越した後の“空の家”」に近い状態が一つの目安です。

Q2. 「現況渡し」と書いてあれば、残置物は全部そのままでも大丈夫ですか？
A. 原則「現状のまま引き渡し」という意味ですが、

どこまでを現況とみなすか
売主が撤去すべき物は本当にないか
の認識を合わせる必要があります。
「残置物一切含め現況有姿で引き渡す」等、
特約で具体的に書いておくとトラブル防止になります。

Q3. エアコン・照明・カーテンは残してもいいですか？
A. 地域慣行と買主の希望次第です。
残してほしいと言われたものは、

付帯設備表に「残す」と明記
故障の有無・年式も可能な範囲で記載
しておくと良いです。
何も言われていない場合は、基本は撤去と考えておいた方が安全です。

Q4. ゴミ屋敷状態の空き家ですが、そのままで売れますか？
A. 仲介で一般の買主に売るのはかなり難しいですが、
買取業者であれば残置物込みの現況買取に応じてくれることがあります。
事前に写真を撮り、不動産会社に「現況のまま買取査定」を依頼すると話が早いです。

Q5. 残置物の処分費用は、売却代金から差し引いて精算できますか？
A. 不動産会社経由で片付け業者に依頼し、
決済時に「売却代金 − 残置物処分費用 − 仲介手数料…」と
相殺する形を取るケースもあります。
ただし、費用を負担するのはあくまで売主です。

Q6. 遠方に住んでおり、何度も空き家に行くのが難しいです。どう進めればよいですか？
A.

鍵を不動産会社に預けて、
片付け業者の見積もり・作業立ち会いを代行してもらう
残置物込みでの買取を検討する
といった形で、「現地に行く回数を最小限に抑える」進め方が現実的です。

Q7. 仏壇や遺影・遺骨は、買取業者や片付け業者に任せてもいいですか？
A. 多くの業者が**「不可」または「要相談」としています。
仏壇・位牌はお寺での供養（魂抜き）の後に処分、
遺骨は家族で方針決定、
遺影・写真は供養サービス等を利用する、
といった別ルートの対応**をおすすめします。

Q8. 兄弟で片付けを進めていますが、負担の偏りが不安です。どうしたらいいですか？
A.