【結論】取得費が分からないときは「資料で実額を掘る → どうしても無理な部分だけ概算5％」が現実的な正解
昔に購入・相続した不動産を売ろうとすると、
- 売買契約書がない
- 領収書もどこかにいってしまった
- 親が買ったので金額を誰も覚えていない
というケースが非常に多いです。
このときの売却のルールは、ざっくり言うと次の通りです。
- まずは資料をかき集めて「実額の取得費」をできるだけ復元する
- どうしても分からないときだけ、
税法で認められている**「概算取得費＝売却価格の5％」**を使う - 「実額」と「概算5％」を両方足すことはできない
- 自宅なら「3,000万円特別控除」などの特例で、
税金そのものをゼロにできる場合も多い
「古い不動産だし、もう何も分からないから5％でいいや」と
いきなり決めてしまうと、本来払わなくてよい税金を余計に払うリスクがあります。
取得費が分からないときの前提知識
取得費とは？（まずここを押さえる）
不動産を売ったときの税金（譲渡所得税・住民税）は、
譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却価格）
−（取得費 ＋ 譲渡費用）
で計算します。
ここでいう取得費とは、「その不動産を手に入れるためにかかったお金」です。主な例は：
- 土地・建物の購入代金（または建築費）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用・司法書士報酬
- 不動産取得税
- 建物の増改築費用（資本的支出に該当するもの）
- 相続・贈与で取得した場合の、相続税・贈与税の一部 など
取得費が大きいほど「儲け（譲渡所得）」は小さく計算され、
結果として税金は少なくなります。
なぜ「昔の不動産」ほど取得費が問題になるのか
- 契約書や領収書を捨ててしまった
- 親や祖父母が買った物件で、当時の金額が分からない
- 建物が古すぎて、減価償却・増改築などが絡み計算が複雑
…といった事情が重なり、
「いくらで買ったのか」「どれだけ費用をかけたのか」が分からない
ケースが多くなります。
その結果、
- 取得費を小さく見積もってしまい、税金が増えがち
- 逆に、根拠のない数字を大きく申告して税務署とトラブルに…
という両極端になりやすいのが、昔の不動産の特徴です。
取得費が分からないときの「3つのルール」
取得費が分からないときの大枠ルールは次の3つです。
ルール① まず「実額の取得費」をできるだけ復元するのが大前提
税法の考え方はシンプルで、
本来は「実際にかかった金額（実額）」で計算するのが原則
です。
そのため、いきなり5％に飛びつくのではなく、
- 売買契約書・建築請負契約書
- 住宅ローン契約書・返済予定表
- 古い通帳（購入時の振込履歴）
- 相続税申告書・評価明細
- 不動産取得税・登録免許税の納付書
- リフォーム・増改築の見積書・領収書
など、手に入りそうな資料はすべて探すのが先です。
ルール② どうしても分からない場合は「概算取得費（5％）」が使える
資料がほとんどなく、取得費を合理的に説明できない場合に限り、
概算取得費 ＝ 譲渡価格 × 5％
という**「みなしの取得費」**を使うことが認められています。
- 売却価格 5,000万円 → 概算取得費 250万円
- 売却価格 3,000万円 → 概算取得費 150万円
といったイメージです。
ただし、
- 実際にはもっと多くお金をかけているのに5％を使うと
→ 取得費が小さくなり、税金を払い過ぎることになる
点には注意が必要です。
ルール③ 「実額」と「概算5％」は二重取りできない
ここが誤解されやすいポイントです。
- 実額で分かる取得費：2,000万円
- 概算取得費5％：250万円
だから合計2,250万円を取得費にしよう――
というのはNGです。
- 実額でいくなら「実額のみ」
- 概算でいくなら「5％のみ」
という「どちらか一方」の選択になります。
実務では、
- 実額でしっかり分かる部分 → 実額として取得費に入れる
- どうしても分からない部分 → 取得費に入れず諦める
という整理をしつつ、
「そもそも概算5％の方が有利かどうか」を比較したうえで決めます。
実際どうする？取得費が分からないときの5ステップ
ステップ① 家中・実家・倉庫の書類を総ざらいする
まずは「探せるだけ全部探す」がスタートです。チェックしたいのは：
- 売買契約書・重要事項説明書
- 建築請負契約書
- リフォーム・増改築の契約書・領収書
- 住宅ローン契約書・返済予定表
- 購入時期前後の通帳（振込履歴）
- 相続税申告書・別表・明細
- 不動産取得税・登録免許税の納付書
- 固定資産税の課税明細書・名寄帳
「これは関係ないかも」と思うものも、
取得費や相続税評価の手掛かりになることがあります。
ステップ② 銀行・不動産会社・司法書士にも当たってみる
手元にない情報でも、次のようなところに残っていることがあります。
- 住宅ローンを組んだ銀行
→ 当初の融資額（＝購入代金の目安）が分かる - 当時の売買に関わった不動産会社
→ 契約書や査定書が残っている場合がある - 登記を担当した司法書士
→ 報酬額・登録免許税などの記録が残っていることも
10年以上前だと廃棄済みのことも多いですが、
「ゼロかもしれないが聞いてみる価値はある」先です。
ステップ③ 集めた情報で「どこまで取得費を説明できるか」整理する
ここで一度、
- 土地の取得費：いくらと言えそうか（or まったく不明か）
- 建物の取得費：建築費・購入代金・増改築費など、どこまで明らかか
- 相続・贈与の場合：相続税評価額や税額の情報はあるか
をざっくり整理します。
ポイントは、
「自分の感覚」ではなく、
「第三者（税務署・税理士）に説明できるか」で見る
ことです。
ステップ④ 実額 vs 概算5％を“数字で”比較する
次に、
- パターンA：集めた資料だけで実額計算した場合の取得費
- パターンB：概算取得費5％（＝売却価格×5％）
を数字で比べます。
たとえば：
- 売却価格：4,000万円
- 実額で積み上げられそうな取得費：1,500万円
- 概算取得費：4,000万円×5％＝200万円
この場合、
- 実額：取得費1,500万円
- 概算：取得費200万円
なので、実額で行った方が圧倒的に有利＝税金が安くなる、という判断になります。
逆に、資料が本当にほとんどなく、
- 実額として主張できるのは300万円程度
- 概算取得費は400万円
というようなケースでは、概算の方が有利になる可能性もあります。
ステップ⑤ 税理士・FPに「攻めすぎないライン」を確認する
取得費は「大きいほど納税者に有利」なので、
つい“盛りたくなる”ところですが、
根拠が弱い金額を無理に申告すると、
- 税務署に否認される
- 追徴課税（本税＋加算税＋延滞税）のリスクが出る
というリスクがあります。
そこで、
- 集めた資料
- 実額・概算それぞれのパターン
- 想定される税額
を持って、税理士や不動産に強いFPにチェックしてもらうのが現実的です。
「この金額なら客観的に説明できる」
「これ以上はリスクが高いのでやめておいた方がいい」
というラインを一緒に決めてもらうイメージです。
具体例でイメージ：昔の不動産・取得費不明ケース
事例① 父が30年前に買ったマンションを相続し、そのまま売却
- 売却価格：3,500万円
- 父が購入した当時の契約書：見当たらない
- 住宅ローンの契約書・通帳のコピーは残っている
【対応イメージ】
- ローン契約書から「当初借入額」が2,000万円と判明
- 通帳から、不動産会社への振込（手付金・残代金）や
司法書士への支払い履歴を確認 - 相続税申告書から、その時点の評価額も参考にしつつ、
購入代金＋諸費用を“合理的な範囲”で推計 - 実額としておおよそ2,300〜2,500万円程度の取得費が説明できそう
→ 概算取得費5％（175万円）より圧倒的に大きい - 税理士と相談のうえ、
「2,300万円を取得費として申告する」のが妥当と判断
→ 「何も分からないから3,500万×5％＝175万円でいいや」
とした場合と比べて、取得費が2,000万円以上増え、税金が大きく減る可能性があります。
事例② 戦前からの土地付き古家を相続、書類がほぼゼロのケース
- 売却価格：4,000万円（ほぼ土地値）
- 祖父母の代から使っていたため、購入時期・価格は不明
- 相続税申告はしているが、税理士からもらった資料しかない
【対応イメージ】
- 相続税申告書の別表から、その不動産の相続税評価額を確認
- 固定資産税の評価証明・名寄帳も取り寄せ、評価推移を把握
- 祖父母時代の取得費は合理的に説明が難しいと判断される
- 相続税のうち、その不動産に対応する税額分を取得費に加算（要税理士判断）
- それ以外は諦め、概算取得費5％（200万円）＋相続税加算分程度で申告
→ このように、どう頑張っても実額を復元できない場合は、
概算＋相続税加算といった「落としどころ」になることもあります。
「昔の不動産×取得費不明」でやってはいけないこと
NG① 完全に感覚だけで金額を決める
- 「たぶん3,000万円で買ったはず」
- 「親がそう言っていた気がする」
といった客観的根拠のない金額を申告するのは危険です。
税務調査で裏付けを求められたときに説明できません。
NG② 資料を一切探さず、最初から5％で決めてしまう
- 実際には2,000〜3,000万円かかっている物件を
- いきなり「5％だけ（例えば200万円）」で計算する
と、税金を大幅に払い過ぎる可能性があります。
「書類探しは面倒だけど、数十万〜数百万円の差になる」ことも多いため、
最低限の資料収集はやるべきです。
NG③ ネットの一般論で自分のケースを判断しきる
- 相続・贈与・増改築・名義変更・借地権などが絡むと、
取得費の扱いは一気に複雑になります。 - 「自分のケースはどれに当てはまるか」を、
ネット記事だけで完全に判断するのはリスクがあります。
高額な不動産の売却であればあるほど、
税理士など専門家への確認は“保険料”として十分元が取れることが多いです。
専門家コメント
ホームワーク株式会社 代表取締役（不動産売却・相続不動産担当）
- 相続不動産・築古不動産の売却サポートを年間多数対応
- 税理士と連携し、譲渡所得税シミュレーションを実施
コメント
「ここ数年、相続や実家売却の相談が増えるなかで、
- 『昔の物件で取得費が分からない』
- 『契約書が見つからないので売却を迷っている』
という声を本当に多くいただきます。
実務の感覚でいうと、
- “まったく何も分からない”というケースは意外と少ない
- ローン書類や通帳、相続税申告書などを丁寧に見ていくと、
取得費の“輪郭”はかなり見えてくる
ことが多いです。
一方で、根拠のない金額を大きく申告してしまうと、
後から税務署とのやり取りで大変な思いをすることにもなりかねません。
大切なのは、
- まず“使えそうな資料”を洗いざらい集める
- それをもとに、
『どこまで取得費として主張できるか』を専門家と一緒に整理する
という現実的なステップを踏むことです。
『取得費が分からないから売却を先延ばしにしている』という方は、
まずは“分かるところまで”情報を出してみるだけでも、
次に取るべき行動がかなりクリアになると思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 取得費がまったく分からない場合、必ず5％で計算するしかないですか？
A. いいえ。
売買契約書がなくても、ローン契約書・通帳・相続税申告書などから
かなりの部分を「推計・復元」できることがあります。
本当に何も資料がないか、一度しっかり確認することをおすすめします。
Q2. 概算取得費5％と、実額で分かる取得費は足し合わせていいですか？
A. 基本的に併用はできません。
概算取得費は「実額に代えて使うもの」であり、
実額と二重取りすることは認められていません。
Q3. 相続した不動産の取得費は、相続税評価額になりますか？
A. 原則として、被相続人の取得費を引き継ぐ考え方です。
相続税評価額＝取得費、ではありません。
ただし、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例もあるため、
相続税申告書をもとに税理士に確認する必要があります。
Q4. 昔から持っている土地で、購入時のことを誰も覚えていません。どうしたらいいですか？
A.
- 固定資産税の評価証明・名寄帳
- 古い登記簿の内容
- 相続税申告書
などから「合理的な取得費」を探っていくのが第一歩です。
それでも難しい場合は、概算取得費5％を使いつつ、
相続税の一部などを加算する形になるケースもあります。
Q5. 自分でネットの情報だけを頼りに申告しても大丈夫ですか？
A. 金額が小さい・ケースが単純なら可能な場合もありますが、
相続・贈与・増改築・長期保有などが絡む昔の不動産は
一気に難易度が上がります。
売却金額が大きい場合は、税理士への相談を強くおすすめします。
Q6. 不動産会社に相談すれば、税金の計算も全部やってもらえますか？
A. 不動産会社は税務申告の代理はできませんが、
- 概算の税額シミュレーション
- 提携税理士の紹介
などは対応してくれることが多いです。
最終的な申告・金額の確定は、税理士の仕事になります。
Q7. 取得費を多めに見積もって申告したら、必ず税務調査になりますか？
A. 必ずではありませんが、
不自然に高い取得費や、根拠の薄い金額は
税務署から疑問を持たれやすくなります。
調査で否認された場合は、追徴課税のリスクがあります。
Q8. 解体費用・測量費などは取得費に入りますか？
A. 多くの場合、「取得費」または「譲渡費用」として
譲渡所得の計算上差し引くことができます。
どちらの扱いになるか、どこまで認められるかは
契約内容や目的によるため、領収書を持って税理士に確認するのが確実です。
Q9. いつ税理士に相談するのがいいですか？売却後でも間に合いますか？
A. 売却後でも間に合いますが、
理想は売却前〜売却直後です。
売却前に相談しておけば、
「解体するか／しないか」「名義をどうするか」など、
税金に影響の大きい判断を事前に検討できます。
Q10. まず何から始めるべきですか？
A.
- 家・実家・倉庫などの書類を一度すべてかき集める
- 金融機関・過去に関わった不動産会社・司法書士に資料の有無を確認
- 集まったものを一式持って、不動産会社や税理士に相談
という流れがおすすめです。
「どの書類が役に立つのか分からない」という段階でも、
一緒に仕分けしてくれる専門家に見てもらうとスムーズに進みます。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
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