【結論】修繕積立金が不足していても売却は可能。ただし「不足の中身を整理し、リスクとコストを見える化」しないと価格と売却スピードで大きく損をする
修繕積立金が不足しているマンションでも、
売却自体は「できます」。
ただし、そのまま何も説明せずに売り出すと、
- 内覧後に「管理状態が不安」と言われて購入見送り
- 価格交渉で大きく値引きを求められる
- 契約直前に長期修繕計画を見た買主が不安になり、白紙撤回
といった形で、結果的に
- 売却価格
- 売却までの期間
の両方で損をしてしまいやすくなります。
一方で、
- 「どれくらい不足しているのか」
- 「なぜ不足しているのか」
- 「今後どんな対策が検討されているのか」
を整理し、
- 事前に資料と一緒に説明できるようにしておく
- 必要であれば、価格設定や売却のタイミングを調整する
ことで、
- 「思っていたほど売れないわけではなかった」
- 「条件を理解してくれる買主に、納得して買ってもらえた」
という結果につなげていくことも十分可能です。
以下で、
- 修繕積立金不足がなぜ売却に影響するのか
- 「そのまま売る」場合の現実
- 売却前にやっておくべきチェックと対処法
を、リフォーム・再生も手がけるホームワーク株式会社の視点で解説します。
なぜ「修繕積立金不足」が売却に響くのか
買主は「今の価格」より「これからの負担」を気にしている
中古マンションを検討する買主は、物件価格だけでなく、
- 管理費
- 修繕積立金
- 将来の値上げリスク
- 一時金の可能性
まで含めた「トータルの支出」で物件を比較しています。
修繕積立金が不足していると、
- 将来の大規模修繕の時に「数十万〜百数十万円」の一時金が発生するかもしれない
- ある時点で大きく積立金が値上げされるかもしれない
- 修繕が先送りされ、建物自体の老朽化が早まるかもしれない
といった不安を持たれやすくなり、
「それなら、別のマンションにしよう」
という判断になりやすいのが実情です。
不足していると「建物自体の価値」にも影響する
修繕積立金が足りない状況が続くと、
- 必要なタイミングで大規模修繕ができない
- 外壁・屋上・配管などの劣化が進む
- 雨漏りや設備故障などが増え、暮らしやすさが落ちる
結果として、
- そのマンション全体の資産価値・ブランド力が下がる
- 同じエリアの他のマンションより安くしか売れない
という状況につながります。
つまり「修繕積立金不足」は、
- 将来の出費リスク
- 建物自体のコンディション悪化リスク
という“ダブルパンチ”で、売却に影響してくるということです。
「そのまま売る」は可能だが、現実にはどうなる？
法的には「不足していても売ってよい」
- 修繕積立金が不足している
- 将来値上げや一時金の可能性がある
といった状態であっても、
- 売却自体が法律で禁止されているわけではありません。
- 重要事項説明書などで、
- 現状の修繕積立金
- 長期修繕計画
- 大規模修繕の予定と資金状況
を適切に説明できれば、「そのまま売る」ことは可能です。
実務上は「説明不足」が一番のリスク
現場でトラブルになりやすいのは、
「不足していること」そのものよりも、
- 売主自身が状況を理解していない
- 不動産会社がうまく説明できていない
- 契約直前になって買主が長期修繕計画を見て驚く
という「説明不足」のケースです。
これにより、
- 契約直前やローン本審査の段階でキャンセル
- 「聞いていない」とクレームになり、感情的なトラブルに発展
といったことが起こりがちです。
自分のマンションは「どの程度」危険な状態なのか
まずは、感覚ではなく「数字」と「計画」で現状を把握することが大切です。
チェック① 長期修繕計画と現在の積立残高
管理会社・管理組合から入手できる次の資料を確認します。
- 長期修繕計画書
- 修繕積立金の残高一覧（直近の総会資料など）
- 直近の大規模修繕工事の実施・予定状況
これにより、
- 何年後に、どのくらいの規模の修繕工事を予定しているか
- 現状の積立残高で足りるのか、足りなさそうなのか
- 既に不足していて借入などをしていないか
がある程度見えてきます。
チェック② 過去の総会議事録・管理組合の方針
可能であれば、過去数年分の総会議事録を確認し、
- 「修繕積立金不足」について議題に上がっているか
- 値上げ・一時金徴収・金融機関からの借入など、どんな案が出ているか
- 実際に決議された内容は何か
を把握します。
ここで、
- 問題が認識されているのに、何年も先送りになっているのか
- 具体的な対策（段階的な値上げなど）がすでに動き出しているのか
によって、「不足」の意味合いがかなり変わります。
チェック③ 現在の修繕積立金が「相場」と比べてどうか
国土交通省などの資料に基づく「目安」や、
同エリア・同規模マンションの相場と比べて、
- いまの修繕積立金が極端に安すぎないか
- 既に大幅値上げされているのか、これから値上げされそうなのか
を不動産会社と一緒に確認します。
修繕積立金不足でも「売りやすくする」ための4つのポイント
1. 「不足の中身」を整理して、買主にも分かる言葉にする
売主・不動産会社・買主の間でズレやすいのは、「不足」のイメージです。
- 売主側：「なんとなく不足しているらしい……」
- 買主側：「いつ・どのくらい・自分にどんな影響があるの？」
このギャップを埋めるために、
- 何年後の大規模修繕で、いくら不足すると試算されているのか
- それに対して、管理組合がどんな対策案を検討しているのか
- 専門家（管理会社・コンサル等）が入っているのか
などを整理し、
- 「3年後の大規模修繕時に、戸当たり○○万円の一時金が見込まれる」
- 「段階的な値上げで対応予定で、現時点での決議内容は○○」
といった形で説明できるようにしておくことが重要です。
2. 「価格に織り込む」のか「先に負担しておく」のかを決める
不足が明らかで、一時金や値上げがほぼ避けられない場合、
- 将来の負担リスクを「価格に織り込んで安く売る」
- 売主側で一部を事前に負担（例：一時金が確定していればそれを支払ってから売却）し、「将来の不安をある程度解消した状態」で売る
などの選択肢があります。
どちらが良いかは、
- 売主の手元資金・売却時期
- 不足額の大きさ
- 需要が強いエリアかどうか（価格調整の余地）
によって変わります。
ホームワーク株式会社では、
- 「このまま売る場合」の想定成約価格
- 「不足分の一部を先に負担してから売る場合」の想定成約価格
を比較し、どちらが手取りベースで有利かを一緒に試算するようにしています。
3. 室内の印象と管理状況の「ギャップ」を埋める
修繕積立金が不足しているマンションは、
どうしても「管理状態も悪そう」というイメージを持たれがちです。
そこで、
- 室内をきちんと整える（クリーニング・簡易リフォームなど）
- 管理組合の取り組み（清掃状況・共用部の維持など）を具体的に伝える
ことで、
「資金は不足気味だが、マンション全体としてはきちんと管理しようとしている」
という印象に変えることができます。
- 室内がボロボロ
- 共用部も汚れている
- 修繕積立金も不足している
の「三重苦」になると、価格は大きく下がりがちなので、
せめて「室内の印象」だけでも整えておくことは売却上とても重要です。
4. 売却タイミングを「大規模修繕の前後」で考える
よくあるご相談が、
「大規模修繕の前に売るべきか、終わってから売るべきか？」
というものです。
【大規模修繕「前」に売るメリット・デメリット】
- メリット
- 修繕一時金や積立金大幅値上げが確定する前に手放せる
- デメリット
- 「これから大規模修繕が控えているマンション」として、
買主が将来負担を強く意識するため、価格で不利になりやすい
- 「これから大規模修繕が控えているマンション」として、
【大規模修繕「後」に売るメリット・デメリット】
- メリット
- 外観や共用部がきれいな状態で売り出せる
- 直近の大規模修繕が終わっている安心感をアピールできる
- デメリット
- 修繕後に積立金が値上げされていると、
「月々の負担が重いマンション」として敬遠されることも
- 修繕後に積立金が値上げされていると、
どちらが有利かは、
- 不足の度合い
- 具体的な値上げ・一時金の規模
- エリアの需要
によって変わるため、
不動産会社と一緒にシミュレーションして決めていく必要があります。
修繕積立金不足マンションの売却事例（イメージ）
事例①：3年後の大規模修繕で「一時金予定あり」→説明＆価格調整で売却
- エリア：都内・駅徒歩8分のファミリーマンション
- 状況：
- 長期修繕計画では、3年後の大規模修繕で戸当たり約80万円の一時金見込み
- 管理組合では対策として「積立金の段階的値上げ」を決議済み
【対応】
- 総会議事録・長期修繕計画を整理し、
「3年後に一時金の可能性が高い」ことを事前に把握 - 売出価格は、同マンション内の他住戸の成約相場より「約5％低め」でスタート
- 内覧時には、
- 一時金の見込み額
- 管理組合の対策状況
を資料とともに説明
【結果】
- 売出から約2ヶ月で、ほぼ想定どおりの価格で成約
- 買主は「将来の一時金も含めて理解したうえで」購入し、その後トラブルなし
事例②：既に金融機関から借入→リフォーム＋現状説明で投資家に売却
- エリア：郊外×築古マンション
- 状況：
- 修繕積立金が慢性的に不足し、管理組合が金融機関からすでに借入
- 将来的な値上げ・一時金も避けられない見通し
【対応】
- 管理状態・借入状況を正直に整理し、
投資家・実需の両方に向けて販売資料を作成 - 室内はリフォームを実施し、賃貸需要を取り込める状態に
- 最終的には、
「立地と利回り」を重視する投資家に売却（自己居住ではなく賃貸運用前提）
【結果】
- 自己居住希望者には敬遠されがちだったが、
投資家には「数字で割り切れる案件」として評価され成約
ホームワーク株式会社の専門家コメント
ホームワーク株式会社
（東京都内でマンション売却・リフォーム・大規模修繕前後の売却相談を手がける会社）
「『修繕積立金が不足しているから、うちのマンションはもう売れないのでは？』
というご相談をいただくことが増えています。
実際には、
- 不足の“度合い”
- 管理組合がどこまで問題を認識し、対策をとろうとしているか
- エリアやマンション自体のポテンシャル
によって、売却への影響は大きく変わります。
大切なのは、
- なんとなく不安なまま売り出すのではなく
- 『数字と資料』で現状を整理し
- そのうえで価格設定や売却タイミングを組み立てること
です。
また、室内リフォームやクリーニングを適切に行うことで、
買主の印象を改善し、
『管理状態への不安』をカバーできるケースも少なくありません。
ホームワーク株式会社では、
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況整理
- 『そのまま売る』『一部を先に負担してから売る』など、複数パターンのシミュレーション
- 室内リフォームの要否と、費用対効果の試算
をセットで行い、
“修繕積立金不足”を前提にしつつも、
売主様にとって一番納得感のある出口を一緒に考えていきます。
『不足しているらしい』というモヤモヤの段階で構いませんので、
まずは資料の読み解きからお手伝いさせていただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 修繕積立金が不足していると、マンションは売れないのでしょうか？
A. 売れます。ただし、買主は将来の一時金や値上げリスクを気にするため、
- 価格交渉が厳しくなりやすい
- 説明不足だと直前キャンセルが起きやすい
のは事実です。
不足の内容を整理し、事前に説明できるようにしておくことが重要です。
Q2. 修繕積立金不足は、売主が「補填」しないといけませんか？
A. 法律上、売主が必ず補填しなければならないわけではありません。
多くのケースでは、
- 不足リスクを価格に織り込んで売却
- そのリスクを買主が理解したうえで購入
という形になります。ただし、状況によっては一部を売主が負担したほうが、
トータルで有利になることもあります。
Q3. 修繕積立金は、売却時に返ってきますか？
A. 原則として返ってきません。
修繕積立金は管理組合の共有財産とされるため、
所有者が変わっても「積み上がった残高」はマンションに残り、新しい所有者に引き継がれます。
Q4. 大規模修繕の“直前”と“直後”、どちらで売るべきですか？
A. ケースバイケースです。
- 直前：将来の一時金・値上げリスクを買主が強く意識する
- 直後：建物はきれいだが、修繕積立金が値上げされていることが多い
長期修繕計画と値上げ幅を見ながら、不動産会社と一緒にタイミングを検討するのが良いです。
Q5. 長期修繕計画が古くて、現状と合っていません。それでも売れますか？
A. 売却自体は可能ですが、
- 「計画の見直し予定があるか」
- 「管理会社やコンサルが入り直しているか」
などを確認し、
“計画と現実のギャップ”をどこまで説明できるかが重要です。
Q6. 管理費・修繕積立金の滞納がある場合、どうなりますか？
A. 原則として、滞納分は売主が清算してから引き渡すことが多いです。
長期滞納は管理組合から法的措置（差押え・競売申立て）につながる可能性もあるため、
売却と並行して早めの対応が必要です。
Q7. 修繕積立金が高いマンションは、やはり売りにくいですか？
A. 「高い＝売れない」とは限りません。
- その分、建物の維持管理がしっかりしている
- 将来の一時金リスクが小さい
のであれば、むしろ安心材料と捉える買主もいます。
「高い理由」を説明できるかどうかがポイントです。
Q8. 投資用として賃貸に出してから売ったほうが得ですか？
A. 場合によります。
- 賃貸に出して家賃収入を得る
- ただし、将来の一時金や値上げリスクはオーナーとして負う
というトレードオフがあります。
賃料相場・空室リスク・修繕リスクを含めてシミュレーションする必要があります。
Q9. 管理組合が機能していないように見えて心配です。それでも売れますか？
A. 売却は可能ですが、買主からの印象は悪くなりやすいです。
- 総会出席率
- 理事会の開催状況
- 管理会社との関係
などを不動産会社とともに確認し、「どこまで説明できるか」を整理しておきましょう。
Q10. まず何から相談すればよいですか？
A. 次のような資料・情報があれば、初回相談としては十分です。
- 管理規約・使用細則
- 直近の総会資料（長期修繕計画・修繕積立金残高が載っているもの）
- 直近の大規模修繕の有無・予定
- 売却の理由と希望時期
ホームワーク株式会社では、これらを一緒に読み解きながら、
- 修繕積立金不足が価格に与える影響の目安
- 「そのまま売る」「一部負担して売る」など複数パターンの手取り比較
- 必要に応じた室内リフォームの提案
まで含めてご説明します。
「修繕積立金が不安で一歩踏み出せない」という段階で、まずはご相談いただければと思います。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
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