【結論】住宅ローンが残っていても売却は可能。ただし「残債と売却価格・精算方法」を最初に整理しないと、後から動けなくなる
住宅ローンが残っている家でも、
きちんと手順を踏めば「売却すること」は問題なくできます。
実務ではむしろ、
- 売却時点でローン完済前の物件
- 買い替え（住み替え）で「売り」と「買い」を同時進行する人
の方が多数派です。
ただし、残債ありの状態で流れを誤ると、
- 売却代金だけではローンが完済できない
- 手持ち資金が足りず、引き渡しできない
- 「売る」と言ってしまったのに、金融機関の承諾が取れず取引が止まる
といった事態にもなりかねません。
重要なのは、スタート時点で
- 今のローン残高（残債）
- 売れそうな価格（査定価格・想定成約価格）
- 残債をどう精算するか（売却代金＋自己資金＋場合によっては買い替えローン）
を整理し、そのうえで
- 売却だけで完結させるのか
- 住み替え（買い替え）とセットで進めるのか
という全体像を決めることです。
以下で、
- 残債あり物件の売却の基本
- 「売却代金で完済できるケース／できないケース」
- 住宅ローンが残っているときの正しい進め方
- 注意したい落とし穴
を、ホームワーク株式会社の実務感覚も交えて解説します。
住宅ローンが残っていても売却できる理由
不動産売却のゴールは「抵当権の抹消」
住宅ローン付きで家を購入すると、多くの場合、
- 土地・建物に「抵当権（ていとうけん）」が設定されます。
→ 銀行が「万が一返済できなくなったら、この不動産を競売して回収します」という権利
家を「第三者に売却」するためには、
- 売却の決済時にローンを完済し
- 抵当権を抹消（消す）する
ことが必須です。
このとき、
- 売却代金 ＋ 自己資金 などで、
ローン残高を「0」にできれば、売却は成立します。
つまり、
- ローンが残っていること自体は問題ではなく、
- 「売却時点で完済できるかどうか」がポイントになる、ということです。
売却代金で完済できるケース・できないケース
まず押さえておきたい整理は以下です。
- 売却代金 ≧ ローン残高＋諸費用
→ 売却代金だけで完済できる「アンダーローン」状態 - 売却代金 ＜ ローン残高＋諸費用
→ 売却代金だけでは完済できない「オーバーローン」状態
アンダーローンなら比較的スムーズですが、
オーバーローンの場合でも、
- 自己資金で不足分を補う
- 買い替えローンを活用する（一定条件あり）
- 任意売却を検討する（支払い困難な場合）
など、いくつかの選択肢があります。
「残債あり売却」の全体像（6つのステップ）
残債ありの状態で売却する流れは、ざっくり次の6ステップです。
- 現在のローン残高と売却想定価格を確認する
- アンダーローンかオーバーローンかを判定する
- 売却戦略（通常売却／買い替えローン／任意売却など）を決める
- 売り出し（仲介・または買取）を開始する
- 買主が決まり、契約・ローン完済の段取りを固める
- 決済・引き渡しで、残債精算と抵当権抹消を完了する
以下、それぞれをもう少し具体的に見ていきます。
ステップ① 現在のローン残高と売却価格の目安を確認する
銀行・ローン会社に「現在残高」を確認
まずは「いま、いくら残っているか」を正確に知る必要があります。
- ローン返済明細・インターネットバンキング・年末残高証明書などで概算を確認
- 売却を前提とするなら、金融機関に連絡し「繰上げ完済したらいくらか」の試算を出してもらう
※完済時には、
- 元金残高
- 日割り利息
- 事務手数料・保証料清算など
が加わるため、「残高＝完済額」ではない点に注意が必要です。
不動産会社に査定を依頼し、「現実的な成約価格」を把握
売却価格は、「査定額」そのものよりも、
- 実際に売れそうな成約価格のレンジ
- 売れるまでの期間の目安
を把握することが重要です。
ホームワーク株式会社では、
- 強気に売り出した場合の価格
- 3ヶ月以内に売りやすい現実的な価格
- 早期売却（買取も含む）の場合の価格
といった複数パターンでシミュレーションするようにしています。
ステップ② アンダーローンかオーバーローンかを判定する
アンダーローン（売却代金で完済できる）場合
計算イメージ：
- 想定成約価格：3,500万円
- 売却にかかる諸費用（仲介手数料・登記・税金など）：約180万円
- ローン完済額：2,900万円
この場合、
- 3,500万円 −（2,900万円＋180万円）＝ 約420万円
が、手元に残るイメージです。
→
このパターンは、通常の売却フローで問題なく進められます。
オーバーローン（売却代金で完済できない）場合
計算イメージ：
- 想定成約価格：3,000万円
- 売却諸費用：150万円
- ローン完済額：3,400万円
この場合、
- 3,000万円 − 150万円＝ 2,850万円（売却代金から実際にローン返済に回せる額）
- 不足額：3,400万円 − 2,850万円＝ 550万円
→
「不足550万円」をどうするかを考える必要があります。
ステップ③ 残債の状況別に売却戦略を決める
パターン① アンダーローン → 通常売却（もっともシンプル）
【向いているケース】
- 売却代金で残債と諸費用を十分に賄える
- 手元にある程度の現金も残したい
- 住み替え先は賃貸 or ほかにローンを立てやすい状況
【流れのイメージ】
- 売却活動 → 買主決定 → 売買契約
- 決済日当日に
- 買主から売却代金を受領
- そこからローン完済・抵当権抹消
- 残りが売主の手取り
もっとも一般的・シンプルなパターンです。
パターン② オーバーローン（不足分を自己資金で補える場合）
【向いているケース】
- 不足額が現実的な範囲（数十万〜数百万円）
- 貯金や親族からの援助で、不足分を用意できる
【流れのイメージ】
- 上の通常売却と同じ流れ
- 決済日に、
- 売却代金 ＋ 売主の自己資金
を合わせてローン完済
- 売却代金 ＋ 売主の自己資金
→
金融機関の同意が得られれば、一般的な売却として進められます。
パターン③ オーバーローン（自己資金で補えない）＋住み替え → 買い替えローン
【向いているケース】
- 残債が多く、売却だけでは完済できない
- それでも住み替えが必要（手狭・転勤・学区など）
- 一定の年収・信用力があり、金融機関の審査が通る見込みがある
【買い替えローンとは】
- 「売却物件の残債 ＋ 新居の購入資金」をまとめて借りられるローン
- 金融機関が、「古い家の残債も含めて」審査するイメージ
【注意点】
- 通常の住宅ローンより審査が厳しい
- 借入総額が大きくなるため、将来の返済負担を慎重に検討する必要がある
- 全ての銀行が取り扱っているわけではない
→
不動産会社と住宅ローン担当者を交えて、早い段階でシミュレーションすることが重要です。
パターン④ 支払いがすでに厳しい → 任意売却を検討
【向いているケース】
- すでに返済が滞りがち、もしくは滞納が始まっている
- どう頑張っても返済継続が難しい
- 競売は避けたい
【任意売却とは】
- 銀行等の債権者と相談し、「ローン完済額に満たない価格」でも売却を認めてもらう方法
- 売却代金は全額、残債返済に充当
- 残った借金については、別途返済計画を組み直す
【ポイント】
- 競売よりも高い価格で売れることが多い
- 周囲に「競売にかかった」と知られにくい
- 債権者（金融機関）の同意が絶対条件
→
支払いがかなり厳しい段階なら、早いタイミングで任意売却に強い専門家へ相談すべき領域です。
ステップ④ 売り出し開始（仲介・または買取）
仲介で売る場合
【メリット】
- 市場（一般の買主）に出すため、価格は高くなりやすい
- 築年数や立地が良ければ、競争が起きて価格が上がることも
【注意点】
- 売れるまでの期間が読みにくい
- 住みながら売る場合、内覧対応が必要
- オーバーローンぎりぎりの場合、値下げ余地が少なく交渉に工夫が要る
買取で売る場合
【メリット】
- 不動産会社が買主になるため、売却までが早い（最短数週間）
- 内覧回数が少なく、スケジュールも組みやすい
- 訳あり物件・築古でも条件次第で売れる
【注意点】
- 相場より価格は下がりやすい（6〜8割目安）
- オーバーローンが大きいと、買取でも完済が難しいケースも
ホームワーク株式会社では、
- 仲介で売った場合の予想価格
- 買取した場合の金額
を並べて比較し、「残債の精算」が現実的に可能かどうかを一緒に検討します。
ステップ⑤ 契約〜決済までにやること（ローン残債の精算段取り）
売買契約時に確認すること
- 売買代金
- 手付金の金額と支払い時期
- 決済日・引き渡し日の予定
- ローン完済・抵当権抹消の段取り（どの銀行で、誰が手続きするか）
ここで「ローン完済の方法」を不動産会社・金融機関・司法書士と共有しておくことが大切です。
決済・引き渡し当日の流れ（イメージ）
- 買主の住宅ローン実行（金融機関から売主口座へ売買代金が振込 or 金融機関窓口で資金移動）
- その場で、売主のローン残債を完済（同じ銀行の場合は相殺されることも）
- 抵当権抹消書類を受け取り、司法書士が登記手続き
- 諸費用の支払い（仲介手数料・司法書士報酬など）
- 残った金額が、売主の「手取り」として手元に残る
この一連の流れは、通常、司法書士と不動産会社が中心となって段取りします。
住宅ローン残債あり売却で「やってはいけない」こと
NG① ローン残高も分からないまま、「とりあえず売りに出す」
残債も、売却想定価格も曖昧なまま動くと、
- いざ買主が見つかっても、完済できず契約できない
- 価格交渉の余地がほとんどなく、話が進まない
といった行き詰まりに繋がります。
まずは数字（残債・想定価格・諸費用）を出すことが最優先です。
NG② オーバーローンなのに、銀行に相談せず話を進める
売却代金だけでは完済できないのに、
- 銀行に何も言わず
- 買主との契約だけ先に進めてしまう
のは危険です。
- 銀行の同意が得られず、決済できない
- 最悪の場合、契約不履行として損害賠償問題に発展
というリスクがあります。
オーバーローンが見えた段階で、
- 自己資金で補えるか
- 買い替えローンなどの選択肢があるか
を、銀行と早めに相談することが重要です。
NG③ 返済が苦しいのに、ギリギリまで放置する
- すでに返済が厳しくなっている
- 滞納が始まりそう（またはすでに始まっている）
という状態で放置すると、
- 債権が保証会社に移る
- 競売の手続きが進む
など、「選べる選択肢」が一気に減ってしまいます。
任意売却など、まだ取れる手段があるうちに動き始めることが大切です。
ホームワーク株式会社の専門家コメント
ホームワーク株式会社
（東京都内で住宅ローン残債ありの売却・住み替え・任意売却相談を手がける会社）
「『ローンが残っているから売れないのでは？』というご相談は、とても多いです。
実際には、
- 残債があっても
→ 普通に売却して完済しているケースが大半 - 住み替えをしながら
→ 売りと買いを同時進行している方もたくさんいる
というのが現場の実感です。
大事なのは、
- いくら残っているのか（完済額の把握）
- いくらで売れそうか（現実的な成約価格の想定）
- オーバーローンなら、不足分をどう埋めるか
を“最初に”数字で整理することです。
ホームワーク株式会社では、
- 残債・諸費用・手取り額のシミュレーション
- 仲介と買取、それぞれのシナリオ
- 住み替え・買い替えローン・任意売却も含めた選択肢
をまとめて比較し、
『今の家をどうするのが、自分たちの家計に一番合っているか』を
一緒に考えていくことを大切にしています。
“ローンが残っている”こと自体よりも、
“状況を把握しないまま時間だけ過ぎていく”ことの方がリスクは大きいです。
数字が分からない、何から手をつけていいか分からない、という段階で構いませんので、
まずは現在のローン状況と物件の価値を整理するところから、ご相談いただければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 住宅ローンが残っていても、本当に売却できますか？
A. できます。
決済時にローンを完済し、抵当権を抹消できれば問題ありません。
売却代金だけで完済できない場合でも、自己資金・買い替えローン・任意売却などの選択肢があります。
Q2. 売却代金だけでは残債を完済できません。売ることはあきらめるべきですか？
A. 即あきらめる必要はありません。
- 不足分を自己資金で補えるか
- 買い替えローンでカバーできるか
- 返済が困難なら任意売却を検討すべきか
など、状況に応じた選択肢があります。
まずは不足額の規模と、ご自身の家計状況を整理することが先です。
Q3. 住み替え（買い替え）の場合、先に「売る」べきですか？「買う」べきですか？
A. どちらにもメリット・デメリットがあります。
- 先に売る：資金計画が立てやすいが、一時的な仮住まいが必要なことも
- 先に買う：仮住まい不要だが、ローン審査や資金繰りのハードルが上がる
住宅ローンの残債や自己資金の額によってベストな順番が変わるため、
不動産会社と金融機関を交えてシミュレーションするのがおすすめです。
Q4. ローンの返済が既に滞っています。売却はまだ間に合いますか？
A. 滞納期間や金融機関の対応状況にもよりますが、
競売にかかる前であれば、任意売却などの手段が取れる可能性があります。
時間が経つほど選択肢は減るため、できるだけ早く専門家に相談してください。
Q5. 売却時、銀行には何を伝えればいいですか？
A.
- 「売却を検討していること」
- 「現在の残高・完済額を知りたいこと」
- （オーバーローンが見込まれる場合）「不足分への対応について相談したいこと」
を正直に伝えれば問題ありません。
多くの銀行には、売却・買い替え相談に対応する窓口があります。
Q6. 任意売却と通常の売却は、何が違うのですか？
A. 任意売却は、
- 売却代金でローンを完済できないことを前提に
- 債権者（銀行等）の同意を得て
- ローン残債に満たない価格でも売却を認めてもらう方法
です。
通常の売却と違い、売主・買主だけでなく「債権者」との調整が必要になります。
Q7. 売却時の諸費用は、だいたいいくらかかりますか？
A. 目安として、
- 売買価格の3〜7％前後
に収まることが多いです。
内訳は、仲介手数料・登記費用・司法書士報酬・印紙税・ローン関係の事務手数料などです。
正確な額は査定時にシミュレーションしてもらうと安心です。
Q8. 住宅ローンが残っている家を「買取」で売ることもできますか？
A. 可能です。
決済日に、買取代金を使ってローンを完済する流れは、通常の売却と同じです。
ただし買取価格は相場より低くなるため、残債とのバランスをしっかり確認する必要があります。
Q9. ローン残債よりも売却価格がかなり高くなりそうです。税金はどうなりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が出る場合、
- 保有期間
- 自宅かどうか
に応じて譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。
「3,000万円特別控除」などの特例もあるため、売却前に税理士や不動産会社を通じてシミュレーションしておくと安心です。
Q10. まずは何を準備して相談に行けばよいですか？
A. 次のような情報があれば十分です。
- 住宅ローンの残高が分かる書類（年末残高証明・返済明細など）
- 物件の所在地・築年数・広さ
- 売却の理由（住み替え・離婚・相続・返済負担など）
- いつまでにどうしたいか（期限感）
ホームワーク株式会社では、
- 残債・諸費用・手取り額の試算
- 通常売却・買取・任意売却・買い替えローンの比較
- 必要に応じたリフォームや売り方の工夫
までまとめてご提案しています。
「住宅ローンが残っているから不安」という段階で、まずはお気軽にご相談ください。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
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