【結論】図面がなくても売却は可能。ただし「情報不足＝買主の不安」になるので、現地調査と簡易図面作成で“見える化”しておかないと価格とスピードで損をしやすい
古い戸建てや増改築を重ねた家では、
「図面（間取り図・平面図・配置図）が見当たらない」というケースが珍しくありません。
図面がなくても売却自体はできますが、そのまま出すと
- 買主が「構造や面積がよく分からない」と感じて敬遠する
- 住宅ローン審査や火災保険の見積もりで、余計な確認が増える
- インスペクションやリフォーム前提の買主から、大きく値引きされる
といった形で、価格と売却スピードの両方にマイナスが出やすくなります。
逆に言えば、
- 現地計測＋簡易図面の作成
- 過去の資料（建築確認・検査済証・登記）の洗い出し
- 必要に応じたインスペクション（建物診断）
といった“見える化”をしておけば、
- 「図面ナシ」ではなく「図面を整えた中古住宅」として
- 不要な値引きを避けつつ
- ローンも通しやすい状態で
売却していくことが十分可能です。
以下で、
- 図面がないと何が問題になるのか
- 実際の取引で揉めやすいポイント
- 売却前にやっておきたい対策
- リフォーム会社（ホームワーク株式会社）が関われる場面
を整理して解説します。
なぜ「図面がない建物」は敬遠されやすいのか
買主から見た不安ポイント
図面なしで売り出すと、買主は次のような不安を持ちやすくなります。
- 「本当に登記通りの広さがあるのか」
- 「増築・改築部分が違法建築ではないか」
- 「柱や耐力壁の位置が分からず、将来リフォームしづらそう」
- 「水回りの位置や配管の取り回しがイメージできない」
実際の内覧である程度の不安は解消できますが、
- ローン審査
- 火災保険
- リフォームの見積もり
といった**“数字や図面が前提になる場面”**では、
具体的な資料がないと話が進みにくく、買主も慎重になります。
不動産会社・金融機関が困るポイント
不動産会社や金融機関の視点では、
- 床面積・間取り・構造が図面で確認できない
- 建築確認図書との整合性が取れない（そもそも残っていない）
- 増築部分が「建築確認なし」の可能性がある
といった理由から、
- 説明書類の作成に手間と時間がかかる
- ローン担当者が慎重になり、審査が長引く・条件が厳しくなる
ことがあります。
特に、
- 床面積の不一致
- 違法増築の可能性
が疑われると、
「評価額を落として見る」「そもそも担保に取りづらい」という判断になることもあります。
図面がない建物で、実際にトラブルになりやすいポイント
1. 登記面積と実際の面積が違う
よくあるケース：
- 実際にメジャーで測ると、登記の床面積よりかなり広い／狭い
- 昔の増築部分が登記に反映されていない
売買契約上は「登記簿上の面積」を基準にするのが一般的ですが、
- 実際と違いすぎる
- 買主が「増築部分も含めて」期待して購入した
ような場合、
**契約不適合（面積と説明内容が違う）**をめぐるトラブルの火種になります。
2. 増築・改築部分の「合法性」が確認できない
図面がない物件では、
- 以前の所有者が勝手に増築している
- 建築確認申請をせずに増築した部分がある
といったケースも少なくありません。
この場合、
- 耐震性や防火性能に問題がある可能性
- 将来の建て替え・増改築時に役所から指導が入る可能性
- ローン審査で「違法建築扱い」されるリスク
などがあり、買主の評価が一段と厳しくなります。
3. リフォーム・リノベ時に「思った通りに変えられない」
買主が「リノベ前提」で購入を検討しているケースでも、
- 柱・耐力壁・構造の位置が把握できない
- 配管の経路が分からない
と、
「本当に希望する間取り・設備が実現できるのか？」
という不安が残ります。
これが理由で、
- 「リフォーム費用が読めないから見送ります」
- 「予防的に、値引きしてほしい」
という交渉につながりやすくなります。
図面がない建物でも「売りやすくする」ための対策
対策① 手元にない図面・資料を“総当たり”で探す
まずは、本当に「何もない」のかを確認します。
探すべき資料の例：
- 建築確認申請書・確認済証
- 検査済証
- 当時の設計図・仕様書
- 分譲時のパンフレット（マンション・建売戸建てなど）
- 引き渡し時の「間取り図」のコピー
探し方の例：
- 自宅の書類箱・押入れ・納戸
- 施主・工務店・ハウスメーカーの古いファイル
- 分譲会社・管理会社（マンション）
- 過去に仲介した不動産会社
マンションの場合は、
- 管理組合・管理会社に「販売当時のパンフ」や「標準間取り図」が残っていることも多いです。
対策② 現地調査＋簡易図面の作成（リフォーム会社の出番）
手元資料が見つからない場合は、
- リフォーム会社や建築士に依頼して、「現況の間取り図」を起こす
のが有効です。
ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社であれば、
- 室内の実測（各部屋・廊下・水回り）
- 窓・ドア・階段の位置
- 設備（キッチン・浴室・トイレ）の位置
- 簡易な構造・柱位置の把握（分かる範囲で）
を行ったうえで、
- 不動産広告や契約書に添付できるレベルの「間取り図」を作成
- 将来のリフォーム計画にも使える基本図面として整備
といったサポートが可能です。
ポイント
- 「完璧な建築図面」ではなくても、
買主がイメージできるレベルの図面があるだけで、印象は大きく変わります。 - 実測面積と登記面積に差が出た場合は、
不動産会社・司法書士と相談しながら、説明の仕方や契約書の書き方を決めます。
対策③ 必要に応じてインスペクション（建物診断）を組み合わせる
図面がない物件ほど、
- 構造・劣化状況
- 水回り・配管の状態
への不安が大きくなりがちです。
ここに**インスペクション（建物状況調査）**を組み合わせると、
- 「図面は完璧でないが、プロが現況をチェックした物件」
として、買主に説明しやすくなります。
診断のポイント例：
- 基礎・外壁のひび割れ
- 屋根・バルコニーの防水
- 床の傾き・建具の建て付け
- 雨漏り跡の有無
- 給排水管の漏水の兆候
→ 結果レポートを、
「図面の代わり」とまではいかないものの、安心材料として提示できます。
対策④ 「分からない部分」は、正直に・書面で整理しておく
どうしても分からない事項（過去の改築履歴・構造詳細など）は、
- 「知っているふり」をせず
- 「売主が把握していない事項」として整理し
- 契約書の特約・重要事項説明書に明記
しておくことが大切です。
例）
- 「昭和◯年頃の増築部分について、建築確認申請の有無は売主は把握していない」
- 「構造の詳細（耐力壁の位置等）は、売主は把握していない」
など。
これにより、
- 後から「聞いていない」と言われるリスク
- 売主が本来知らなかった事項まで責任を問われるリスク
を減らすことができます。
図面がない建物で使える「売却パターン」別の考え方
パターン① 仲介で一般の買主に売る（図面＋インスペクションで補強）
【向いているケース】
- 立地や土地の条件が良い
- 建物もある程度そのまま使える状態
- 時間に多少の余裕があり、価格も重視したい
【ポイント】
- 現況の簡易図面を必ず用意する
- 可能ならインスペクションもセットで用意し、安心材料にする
- 「図面がない」ことを理由に、むやみに安売りしない
パターン② 不動産会社に「買取」してもらう（再生前提）
【向いているケース】
- 建物がかなり老朽化している
- 違法増築の可能性が高い
- とにかく早く処分したい（相続・住み替え・資産整理）
【ポイント】
- 不動産会社側で
- 解体して更地売り
- フルリノベーションして再販
などの前提で価格を出す
- 買取価格は相場の6〜8割程度に下がるが、
- 図面・インスペクション・違法性の確認などの手間も含めて「丸ごとお任せ」できるメリットがある
ホームワーク株式会社のように、
「買取＋リフォーム再販」を行う会社であれば、
- 売主は現況のまま手放す
- 図面作成や構造確認・再生工事はすべて会社側で実施
という進め方が可能です。
ホームワーク株式会社の専門家コメント
ホームワーク株式会社
（東京都内で中古住宅の売却とリフォーム・再生を手がける会社）
「図面がない建物のご相談では、
- 『こんな状態じゃ売れないのでは？』
- 『違法建築扱いになってしまうのでは？』
と不安に感じている売主様がとても多いです。
実務の感覚としては、
- “図面がないこと”それ自体よりも
- “情報が整理されていないこと”が問題
になっているケースがほとんどです。
ですので、まずは、
- 手元や関係先にある資料を総ざらいで確認する
- なければ現地計測をして、現況図面を起こす
- 必要に応じてインスペクションで“いまの状態”を見える化する
というステップをふむだけで、
『売れない家』が『売れる中古住宅』に変わっていきます。
ホームワーク株式会社では、
- 図面・建築確認などの資料の棚卸し
- 簡易図面作成（リフォーム前提で使えるレベル）
- インスペクション手配と結果の説明
- それらを踏まえた価格設定・売却方法（仲介／買取）のご提案
まで、一気通貫でサポートしています。
『図面もよく分からないし、家の状態にも自信がない』という段階で構いませんので、
まずは現況を一緒に整理するところから始めていければと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 図面がなくても、本当に売却できますか？
A. できます。
法律上「図面がないと売ってはいけない」というルールはありません。
ただし、そのままだと買主の不安が大きくなるため、
- 簡易図面の作成
- 必要に応じたインスペクション
などで情報を補うことを強くおすすめします。
Q2. 図面がないと、住宅ローンは通らないですか？
A. 図面がない＝即NGではありませんが、
- 面積・構造・違法性の有無
を金融機関が慎重にチェックするため、
通常より時間がかかったり、評価が厳しくなることがあります。
事前に不動産会社・ローン担当者と連携し、
必要な資料（簡易図面・建築確認情報・インスペクション結果など）を揃えておくとスムーズです。
Q3. 古い増築部分が“違法かもしれない”と言われました。売れますか？
A. 「違法建築」の程度によります。
- 一部の増築が建築確認を取っていない
- 建ぺい率・容積率を少し超えている
といったレベルであれば、価格調整を前提に売却されることも多いです。
ただし、金融機関によってはローンが難しい場合もあるため、
買取や現金購入の買主も含めて検討する必要があります。
Q4. 売主側でリフォームしてから売るべきですか？
A. ケースバイケースです。
- そのままでも住める状態で、立地も良い → 軽いリフォーム＋図面整備で高値売却を狙えることも
- 老朽化が激しい・違法増築の可能性大 → リフォーム費用に見合う価格アップが見込めない場合も
ホームワーク株式会社では、
「リフォームせず売る」「ポイントだけ直して売る」「買取に出す」など、複数パターンで手取り額を比較します。
Q5. 自分で間取り図を描いても大丈夫ですか？
A. 簡易なスケッチは、内覧用資料としては役に立ちますが、
- 不動産広告
- 契約書添付図面
として使う場合は、 - 表示内容の正確さ
- 面積表示
などに注意が必要です。
可能であれば、不動産会社やリフォーム会社と一緒に、一定の精度を担保した図面を作成することをおすすめします。
Q6. 建築確認や検査済証が見つかりません。それでも売却できますか？
A. できますが、
- 違法建築の可能性
- 将来の建て替えリスク
などを考慮して、買主の評価は厳しくなりがちです。
役所での台帳閲覧や、当時の建築業者への確認など、
取れる範囲の調査を行ったうえで、分からない点は契約書で整理します。
Q7. マンションで自室の図面だけない場合もありますか？
A. あります。
- リフォームを重ねて原型が分からなくなっている
- 分譲当時のパンフレットが紛失している
などのケースです。
管理会社に標準住戸の間取り図が残っている場合もあるので、まずは問い合わせてみると良いでしょう。
Q8. 買取の場合も、図面があったほうがいいですか？
A. あったほうが査定はしやすいですが、
買取業者やホームワーク株式会社のように
- 自社で現地計測・図面起こしを行う
前提の会社も多いので、図面がないからといって買取をあきらめる必要はありません。
Q9. 図面作成やインスペクションにかかる費用は、どれくらい見ておくべきですか？
A. 築年数・規模・診断範囲によって変わりますが、
- 簡易図面作成：数万円〜
- インスペクション：数万円〜十数万円程度
が一般的なレンジです。
売却価格や値引き交渉への影響も考慮し、「投資対効果」を見ながら判断するのがおすすめです。
Q10. まずは何から相談すればいいですか？
A. 次のような情報があれば十分です。
- 物件の所在地・築年数・おおよその広さ
- 手元に残っている資料（登記簿・古いチラシ・パンフレットなど）
- 売却の理由（相続・住み替え・資産整理など）
- 売却の希望時期（急ぎかどうか）
ホームワーク株式会社では、
- 資料の有無のチェック
- 必要な図面・調査の洗い出し
- 「そのまま売る」「図面＋診断をしてから売る」「買取に出す」など複数案のシミュレーション
を行い、「図面がない」状態から「きちんと説明できる中古住宅」へ整えていくお手伝いをしています。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
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