【結論】増築未登記でも「売却自体は可能」だが、放置すると価格ダウン・契約トラブルの原因に。売る前に“登記と現況のズレ”を必ず整理すべき
「増築したけれど登記していない」「登記簿の面積と実際の建物が違う」
こうした“増築未登記”の建物でも、売却そのものはできます。
ただし、
- 登記上の面積と実際の面積が違う
- 建築確認を取っていない・違反建築の可能性がある
- 買主にどう説明するか事前に決まっていない
といった状態のまま売り出すと、
- 買主からの不信感で「想定より大幅な値引き」を求められる
- 融資が通りにくくなり、買主候補が減る
- 売却後に「聞いていなかった」と契約トラブルに発展する
など、売主・買主双方にとってマイナスが大きくなります。
重要なのは、
- 「どこを・どのくらい・いつ増築したか」を整理する
- 登記・建築基準法・固定資産税の3つの視点でリスクを確認する
- 売却前に「登記するのか／現状のまま説明して売るのか」を戦略的に決める
ことです。
以下で、リフォーム・増改築を多数扱ってきた
ホームワーク株式会社の視点から、
- 増築未登記でも売れるケースと、売りづらいケース
- 実際にあったトラブル・成功事例
- 売却前にやっておくべきチェックと対処法
を解説します。
「増築未登記」とは？まず押さえておきたい基本
登記簿と現況がズレている状態
増築未登記とは、簡単に言うと、
- 実際の建物の床面積 > 登記簿上の床面積
- 図面（公図・建物図面）と、現地の形・大きさが違う
といった「登記と現況のズレ」がある状態です。
よくあるパターン：
- 1階の一部を後から増築して、そのまま登記していない
- ベランダやサンルームを“部屋化”したが、登記上は反映されていない
- 車庫や離れを建てたが、建物登記をしていない
なぜ未登記が生まれるのか
- 当時の工務店・建築業者から「登記は任意」と言われ、そのままにした
- 税金が上がるのを避けたかった
- 登記の手続きが面倒で、結局やらなかった
といった理由で、意図的・無意図的に未登記のままになっているケースが多くあります。
増築未登記のまま売却する場合の「現実」
売ることはできるが、“そのまま”ではトラブルの元
結論から言うと、
- 「増築部分が未登記」というだけで、法律上売れないわけではありません。
しかし、以下のような問題が起こりえます。
- 広告に記載する面積をどうするか
- 重要事項説明書・売買契約書で、どこまで・どう説明するか
- 買主が住宅ローンを組む際、金融機関がどう判断するか
ここを曖昧なまま進めると、
- 「登記上の面積だけ」で売り出した → 後から買主が現地を見て混乱
- 「実際の面積だけ」で売り出した → 実測と登記のズレが金融機関で問題視される
- 説明が足りなかったとして、契約不適合責任を問われるリスク
につながります。
売りづらくなるケースの特徴
次のようなケースでは、
“単なる未登記”では済まない可能性が高く、売却のハードルが上がります。
- 建ぺい率・容積率をオーバーしている可能性がある増築
- 増築時に建築確認を取っていない／違反増築の疑いがある
- 隣地境界ギリギリ〜はみ出し気味の増築（越境の可能性）
- 木造の2階増築など、構造的な安全性が心配されるもの
こうした場合は、
- 登記する・しないだけの問題ではなく
- 建築基準法違反・違反建築物として扱われるリスク
もあり、専門家のチェックが必須になります。
増築未登記の建物を売る前に確認すべき3つのポイント
① 「どこを・いつ・どのくらい」増築したかを整理する
まずは、売主自身の記憶・資料を総動員して、
- 増築した場所（1階リビング横／2階の一部／離れ／車庫など）
- 増築した時期（西暦 or 平成◯年頃）
- 概ねの面積（何畳分／何㎡くらい）
- 工事をした業者名・見積書や契約書が残っているか
を整理します。
古い増築であれば、
「正確な年は分からない」でも構いませんが、
おおよその時期・内容が分かるだけでも、その後の判断がしやすくなります。
② 建築基準法上の問題がないかチェックする
次に重要なのが「違法建築になっていないか」です。
- 建ぺい率・容積率を超えていないか
- 増築部分に建築確認申請が必要な規模だったか
- 道路斜線・隣地斜線・日影規制などに抵触していないか
- 防火・準防火地域で、防火規制に違反していないか
これらは、建築士や増改築に詳しいリフォーム会社が
図面・法規を確認しながらチェックします。
【ここを曖昧にしたまま売却すると…】
- 買主の住宅ローン審査で「違反建築物」と判断される
- 「再建築時に同じ規模の建物が建てられない」として価値が下がる
- 引き渡し後に発覚し、損害賠償請求の対象になる恐れ
があるため、売る前の確認は必須です。
③ 「登記するか・あえてしないか」のメリット・デメリットを比較する
未登記部分を売却前に登記するかどうかは、ケースバイケースです。
【登記するメリット】
- 登記簿上の面積＝実際の面積となり、買主・金融機関の安心感が高い
- 将来のトラブル予防になる（契約不適合責任・説明義務の面で有利）
- 適法な増築であれば、“きちんとした資産”として評価されやすい
【登記するデメリット（注意点）】
- 登記前に、建築確認や違反の有無が問題になることがある
- 固定資産税の評価額が上がる可能性がある
- 測量・図面・司法書士報酬などのコストがかかる
【あえて登記しない場合】
- 法的リスクを正しく認識したうえで、
「現況優先」「未登記部分あり」として割安価格で売る - 投資家・建て替え前提の買主など、“事情を理解した層”に絞って販売する
といった戦略もありえますが、
この場合も「説明と書面での明示」が非常に重要です。
実際の事例：増築未登記物件の売却と対処法
事例①：1階の和室をリビングに増築した戸建（東京都郊外）
- 状況
- 築30年の木造戸建
- 10年前に1階の一部を増築してLDKを拡張
- 登記簿の延床面積：80㎡
- 実際の延床面積：約92㎡（約12㎡の未登記増築）
【ホームワーク株式会社の対応】
- 現地調査・図面の確認
- 増築部分の構造・仕上げ・雨漏りリスクなどをチェック
- 建ぺい率・容積率を計算 → 法規上の問題なし
- 「登記する／しない」でシミュレーション
- 登記コスト＋固定資産税アップ分 vs. 売却価格への影響
- 住宅ローン利用の買主がメインとなるエリアであることも考慮
- 結論：「売却前に登記」を選択
- 司法書士と連携し、増築部分の建物表題変更登記＋所有権登記
- 販売図面には“登記済の延床面積”を記載
【結果】
- 一般の実需ファミリー層にも安心して紹介できる状態に
- 「増築未登記」が理由の値引き交渉は一切なし
- エリア相場どおりの価格で、約2ヶ月で成約
→ 「事前に登記しておいたことで、説明もスムーズで価格も守れた」ケース
事例②：古い増築で登記せず、“現況説明”で売却したケース（埼玉県）
- 状況
- 築40年以上の戸建
- 20年以上前に、簡易なサンルーム＋物置を増築
- 増築部分は老朽化が進んでおり、ほぼ“おまけ”のような状態
- 建ぺい率・容積率の観点から、登記すると違反建築の疑いが出る可能性
【対応】
- 建築士とともに現地調査
- 構造的な安全性・法規制を確認
- 買主が将来建て替えを前提とするなら、増築部分は“撤去想定”と判断
- 戦略を「現況有姿・未登記部分あり・建て替え前提の土地」として販売する方針に
- 広告上の延床面積は“登記簿上の面積”のみ記載
- 現地案内時に、増築部分の老朽化・未登記であることを丁寧に説明
- 売買契約書に「未登記部分は契約対象外・撤去前提」といった特約を明記
【結果】
- 賃貸併用や建て替えを検討していた投資家が購入
- 「未登記＝現況のまま使い続ける資産」としてではなく、
将来撤去前提の“付帯構造物”として理解してもらう形で成約
→ 「あえて登記せず、用途に応じて割り切って売る」ことで、
余計なコストをかけずに問題をクリアしたケース
売却前にやっておきたい「5つの実務チェック」
- 登記事項証明書を取り寄せ、登記上の延床面積を確認する
- 増築前の図面・見積書・写真などがあれば探しておく
- 固定資産税の納税通知書で、課税対象床面積とのズレを確認する
- リフォーム会社・建築士に現地を見てもらい、法規・構造のリスクをチェックしてもらう
- 不動産会社と相談し、「どんな買主層に・どのように説明して売るか」の方針を決める
この5つを押さえることで、
- 「登記してから売る」のか
- 「現況のまま、適切な説明と特約付きで売る」のか
を、数字とリスクを踏まえて選択できるようになります。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（増改築・リフォーム・空き家再生・相続不動産を多数扱うリフォーム会社）
「増築未登記のご相談は、本当に多いテーマです。
多くの方が不安に感じているのは、
- 『未登記だと売れないんじゃないか』
- 『全部正直に話したら、すごく安く買いたたかれるのでは』
という点です。
実際のところ、
- 増築未登記＝即アウトというわけではありませんし、
- きちんと整理しておけば、相場に近い価格で売却できるケースがほとんどです。
大事なのは、
- 事実関係を丁寧に整理すること（いつ・どこを・どのくらい増築したか）
- 法律（建築基準法）と登記、固定資産税の観点から、リスクを見える化すること
- 売却戦略（登記する／現況で売る／リフォームしてから売る）を事前に決めておくこと
です。
ホームワーク株式会社では、
- 建物の現況調査と、必要なリフォーム・補修の提案
- 提携司法書士による登記・相続の整理
- 提携不動産会社による査定・販売戦略立案
をワンストップで連携しながら、
『増築未登記だから…』と不当に評価を下げられないよう、
売主様にとって最適に近い落としどころを一緒に探していきます。
“未登記だから無理だろう”と決めつける前に、
まずは現状整理と選択肢のシミュレーションから始めてみてください。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 増築未登記のままだと、絶対に売れませんか？
A. いいえ、売却自体は可能です。ただし、
- 登記とのズレ
- 建築基準法上の問題の有無
- 買主への説明内容
を整理せずに売ると、トラブルや大幅な値引きの原因になります。
Q2. 売却前に、増築部分の登記は必ずしないとダメですか？
A. 「必ず」ではありません。
登記したほうが良いケース（実需向け・住宅ローン利用が多いエリア）もあれば、
あえて登記せず、現況説明と価格調整で対応するケースもあります。
費用対効果とリスクを踏まえて判断することが大切です。
Q3. 増築部分が建ぺい率オーバーかもしれません。どうしたらいいですか？
A. まずは建築士や増改築に詳しいリフォーム会社に、
図面・法規を含めたチェックを依頼してください。
違反の程度によっては、
- 将来の建て替え時に同規模が建てられない
- 金融機関のローン審査が厳しくなる
といった影響があり、その前提で売却戦略を組み立てる必要があります。
Q4. 未登記の増築部分は、固定資産税の対象になっていないのですか？
A. 場合によります。
自治体が現況を把握していれば、
登記と関係なく課税されていることもあります。
登記簿の面積と、課税明細の床面積の両方を確認し、
ズレがないかチェックすることが大切です。
Q5. 増築がかなり古く、図面も資料も残っていません。それでも登記できますか？
A. 建物図面の作成・現地測量を行えば、
古い増築でも登記自体は可能なケースが多いです。
ただし、その過程で建築基準法上の問題が見つかることもあるため、
事前にリフォーム会社や建築士と方針をすり合わせておくと安心です。
Q6. 増築未登記のまま売却したあと、買主からクレームになることはありますか？
A. 説明が十分なら問題になりにくいですが、
- 未登記である事実
- 登記面積と実際の面積の差
- 法規上の制限や注意点
を事前に説明していなかった場合、
契約不適合責任として責任を問われる可能性があります。
売買契約書・重要事項説明書できちんと明示しておくことが重要です。
Q7. まず何から相談すればいいか分かりません。どんな情報を伝えればいいですか？
A. 初回相談では、
- 物件の所在地と種類（戸建・マンション・店舗など）
- 増築した“だいたいの場所と時期”
- 登記簿上の延床面積と、実際に増築していそうな規模感
が分かれば十分です。
そのうえで、ホームワーク株式会社が現地調査・法規チェック・
登記や売却の方針まで、一緒に整理していきます。
Q8. 売却するかまだ決めていませんが、増築未登記の相談だけでもできますか？
A. もちろん可能です。
- 将来売る場合のリスク
- 登記した場合・しない場合の違い
- リフォームや建て替えをするならどう影響するか
などを事前に把握しておけば、
いざ決断するときに慌てずに済みます。
「将来の選択肢を狭めないための情報収集」と考えて、
早めに動いておくことをおすすめします。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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