【結論】老朽アパートは「何となく持ち続ける」のが一番危険。数字と将来像で“持つ／売る／直して活かす”を比較して決めるべき
築年数が進んだアパートをお持ちのオーナー様からは、
- 「空室が増えてきたが、建替えをする体力もない」
- 「修繕費ばかり出ていき、手残りがほとんどない」
- 「売るべきか、持ち続けるべきか判断できず、とりあえず現状維持」
という声がとても多くあります。
しかし、老朽化したアパートを
- 収支の計算もせず
- 将来の修繕・建替えリスクも見ないまま
「何となく持ち続ける」ことは、
- ある日まとまった修繕費・解体費に追い込まれる
- 空室・賃料下落でキャッシュフローがマイナスに転落する
- 相続時に「負動産」として子どもに重い宿題を残す
という結果につながりやすい、最も避けるべき選択です。
大事なのは、
- いまの「収支」と「建物状態」を冷静に見える化する
- 「持ち続ける場合の10年後」と「売却・買取・再生した場合の10年後」を比べる
- 自分の年齢・資金力・相続を踏まえて、“現実的に取れる選択肢”を選ぶ
ことです。
以下で、老朽化したアパートについて
- どんなリスクがあるのか
- 「持つ／売る／買取してもらう」をどう判断すべきか
- 実際の再生・売却事例と、ホームワーク株式会社が関わる場合の進め方
を整理して解説します。
なぜ老朽化アパートを「なんとなく保有」は危険なのか
修繕費と空室率が、ジワジワとオーナーを追い詰める
築20〜30年を超えたアパートでは、
- 設備：給湯器・エアコン・キッチン・ユニットバス・配管
- 外装：屋根・外壁・共用廊下・階段・手すり
- 安全面：防水・躯体の劣化・手すりのガタつき
など、同じ時期に一気にガタが来ることが多くなります。
その結果、
- 空室が出るたびに数十万円の「原状回復＋設備交換」
- 数年おきの外壁・屋根塗装、共用部補修
- 入居付けのための賃料ダウン・広告費増加
が重なり、
「年間家賃収入はあるのに、手元にほとんど残らない」
状態になっていることも珍しくありません。
古さと競争力低下で、賃料下落スパイラルへ
周辺に
- 新築・築浅アパート
- 設備充実のマンション
- リノベ済み賃貸
が増えていく中で、老朽アパートは
- 賃料を下げないと決まらない
- 礼金ゼロ・フリーレントなど条件を緩めざるを得ない
- それでも長期空室が発生しやすくなる
という 「賃料下落＋稼働率低下」 の二重苦に陥りがちです。
表面利回りだけを見ると良さそうでも、
- 実質利回り（税・修繕・空室・広告費を引いた後）は悪化
- それを埋めるために再び賃下げ → さらに利回り低下
という負の循環が起こります。
将来の「解体・建替え・相続」で一気にツケが来る
老朽アパートをこのまま放置すると、将来
- 安全性の問題（雨漏り・腐朽・手すりの破損など）
- 行政からの指導（特定空家認定リスク）
- 入居者からのクレーム・事故リスク
への対応が避けられません。
さらに、
- 解体費：木造アパートでも数百万円〜
- 建替え：億単位の投資になることも
- 相続：価値よりも「管理負担」のほうが大きい物件に
といった大きな決断と資金が、一気に必要になるタイミングが来ます。
まず整理すべき「現状把握」の3つのポイント
① いまの収支を“正味ベース”で出す
次の項目を全部書き出して、「本当の手残り」を見ます。
【収入】
- 年間総家賃収入（満室想定／実績）
- 共益費・駐車場収入 など
【支出】
- 固定資産税・都市計画税
- 管理会社への管理委託費
- 日常修繕費（軽微な修理）
- 原状回復・設備交換費（過去3〜5年平均）
- 火災保険料
- ローン返済（元利金）
このうえで、
- 正味の「年間キャッシュフロー」
- ここ数年での修繕費の増減
を確認すると、
「思ったより残っていない」
「このままいくと数年後はマイナスかもしれない」
といった現実が見えてきます。
② 建物の“健康状態”をざっくりチェック
専門的な診断の前段階として、次を確認します。
- 外壁：ひび割れ・チョーキング（手で触ると白い粉）・浮き
- 屋根：サビ・欠け・雨漏り跡
- 共用廊下・階段：ひび割れ・ぐらつき・手すりの劣化
- 室内：水漏れ跡・カビ・床の沈み・設備の年代
- 配管：度重なる水漏れ・詰まりの有無
感覚ではなく、
「大規模修繕なしであと何年もたせられそうか」
を、リフォーム会社や建築士と一緒に評価しておくことが重要です。
③ 立地・競合・将来需要を把握する
- 駅距離・バス便・生活利便施設
- 周辺の賃貸相場（築浅・リノベ物件との比較）
- 大学・工場・企業・再開発計画の有無
を踏まえて、
- 10年後もこの場所で「賃貸需要」が続きそうか
- ファミリー／単身／学生など、ターゲットは誰か
を整理します。
「持つ」「売る」「買取してもらう」の判断ポイント
ここからは、選択肢ごとの考え方を整理します。
選択肢① このまま持ち続ける場合
【向いている条件】
- 現在も満室近くで、賃料水準が周辺と大きくズレていない
- 直近5〜10年で大規模修繕を済ませており、当面大きな出費予定が少ない
- オーナー自身がまだ働き盛りで、将来の建替え資金も準備できそう
【確認すべきこと】
- 外壁・屋根・配管などの「次の大規模修繕」の時期と概算費用
- 老朽化に伴う賃料下落を織り込んだ10年先のキャッシュフロー
- 自分の年齢と、建物の築年数が「いつ交差するか」
→
「持ち続ける」も立派な選択ですが、
- 何年まで持つのか
- いつ頃に“出口（売却・建替え）”を迎えるのか
を、あらかじめ決めておくのがポイントです。
選択肢② リフォーム・リノベして“もう一勝負”する場合
【向いている条件】
- 立地は悪くないが、内装・設備が古くて決まりにくくなっている
- 間取りがワンルーム・1Kなど「現代ニーズ」と相性が良い
- 大規模な建替え資金は難しいが、数百万円〜数千万円の投資余力はある
【ポイント】
- 全面改装ではなく、「ターゲットを決めて部分リノベ」が効果的
- 水回り＋内装（床・壁・建具）
- 共用部の美装・照明計画
- オートロック・宅配ボックスなどのポイント設備
- リノベ後に
- 賃料をどこまで上げられるか
- 稼働率をどこまで改善できるか
を数字でシミュレーションする
【注意点】
- 「お金をかければ何とかなる」は危険
- 投資額に対して、何年で回収できるか（利回り・回収年数）を必ず確認
→
ホームワーク株式会社では、
- いまリノベして数年運用 → その後売却
- いまリノベして長期保有
など、複数パターンで**「投資額と回収ペース」**を比較する形でご提案しています。
選択肢③ 売却（仲介）する場合
【向いている条件】
- 立地がそこまで悪くなく、エンド投資家・小規模オーナーのニーズが見込める
- 稼働率がある程度維持されている（完全に空っぽになっていない）
- ローン残債と概算売却価格のバランスが、そこまで大きく乖離していない
【売却のポイント】
- 「現況収益（利回り）」をベースに価格を決める
- 直近の修繕履歴・入居状況・賃料表を整理して開示
- 「リノベすればここまで賃料アップが見込める」という“余地”も提案
【注意点】
- 表面利回りだけをよく見せようと、修繕費や空室リスクを曖昧にすると、
後でクレームや値下げ交渉の原因に - 老朽化が進みすぎていると、買い手がほぼ業者に限定され、価格が下がりやすい
→
「まだ一般の投資家に売れる段階」で動くほど、
売却価格は高くなりやすい傾向があります。
選択肢④ 買取（プロ向けに現況売り）してもらう場合
【向いている条件】
- 空室が多く、稼働率が大きく落ちている
- 大規模修繕・建替えを行う資金・体力がない
- 早期に現金化したい（相続・借入返済・高齢などの事情）
- 隣地トラブル・違反建築の疑い・再建築不可など、“難あり要素”が多い
【メリット】
- 老朽化・空室・トラブル・違反是正などを、まとめてプロ側に引き継げる
- 仲介よりも短期間で売却・決済ができる
- 将来の解体費・修繕費・事故リスクを手放せる
【デメリット】
- 仲介での通常売却より、価格は下がりやすい
- 買取業者によって“査定のクセ”が大きく違う
→
ホームワーク株式会社のような「再生・リノベ前提の買取」を行う会社に相談すると、
- 解体前提なのか
- リノベ・用途変更前提なのか
で、買取価格の幅が変わる場合もあります。
実例：老朽アパートをどう判断し、どう出口を選んだか
※プライバシー保護のため、一部内容を加工しています。
事例① 築35年・木造2階建アパート（首都圏郊外）
- 概要
- 1K×8戸
- 駅徒歩12分
- 築35年／外壁や設備はほぼ未更新
- 状況
- 稼働率：50〜60％
- 空室は長期化、賃料も周辺相場より1〜2万円安い
- 修繕依頼が増え、年間キャッシュフローほぼゼロ
【オーナーの悩み】
- 退職を控え、これ以上の持ち出しは避けたい
- 建替え資金は難しく、「売るか、最低限手を入れて持つか」で迷っていた
【ホームワーク株式会社の対応】
- 現地調査＋収支シミュレーション
- 現況のまま10年保有：累計キャッシュフローはほぼトントン、将来大規模修繕でマイナス
- 300〜400万円のリノベ：家賃アップ・稼働率改善を織り込んでも、回収に時間がかかる
- 市場調査＋査定
- 現況のまま一棟売却 → 投資家向けにある程度ニーズあり
- ホームワークが買取り → 一部リノベ後に再販するプランも提示
- 比較
- 「一棟売却（仲介）」と「当社買取」の金額差と、売却スピード・手間を比較
- オーナー様は「早期・確実な整理」を優先し、当社買取を選択
【結果】
- オーナー様は約3ヶ月で現金化・整理完了
- ホームワーク側は、空室部分を集中的にリノベし、ターゲットを単身社会人に絞って再販
→ 稼働率改善と家賃上昇を実現
事例② 築30年・鉄骨アパート（地方都市）
- 概要
- 2DK×10戸
- 駅からバス便・郊外型エリア
- 状況
- 稼働率は7割程度だが、賃料は下落傾向
- 外壁・屋根・共用廊下の劣化が目立つ
- 大規模修繕見積り：約1,000万円超
【オーナーの悩み】
- 一括で大規模修繕をする資金は厳しい
- 子どもは遠方在住で「アパートを引き継ぐつもりはない」と言っている
【ホームワーク株式会社の対応】
- 「修繕して10年保有」vs「数年だけ持ってから売却」vs「今売る」の3案を試算
- 地方需要を踏まえ、「一部リノベ＋一部そのまま」でコストを抑えた再生案も提示
- 最終的に「現況のまま＋家賃・入居状況情報を整理」して投資家へ売却する方針に
【結果】
- 大規模修繕をせずに済んだことで、持ち出しを最小限に抑えつつ売却
- 投資家側は、購入後に段階的に修繕する前提で利回りを確保
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（老朽アパート・築古収益物件の再生・買取・リノベーションを多数手がける会社）
「老朽化したアパートのお悩みは、ほとんどが
- “このまま持ち続けていいのか”
- “多少お金をかけて直すべきか”
- “もう売ってしまうべきか”
という“3択の迷い”に集約されます。
ただ、実務の現場で感じるのは、
- 感覚で『まだ大丈夫』『そろそろ危ない気がする』と判断してしまいがちで、
- 収支・建物状態・市場ニーズを数字と事実で見たうえで判断していないケースがほとんど
ということです。
私たちが重視しているのは、
- まず“現状”を徹底的に見える化すること
（収支・建物状態・入居状況・立地ニーズ） - そのうえで、「持つ」「売る」「直してから売る・貸す」「買取」の
複数パターンを数字で比較すること - オーナー様の年齢・資金力・相続の意向を踏まえて、
“現実的に取れる選択肢”を一緒に選ぶこと
だと考えています。
リフォーム会社としては、
- どこまで直せば、どこまで賃料や稼働率を改善できそうか
- 解体・建替えと比べたとき、どちらが合理的か
- 当社買取も含めて、“今いちばん損の少ない出口”はどれか
を、できるだけ分かりやすくシミュレーションしてお見せします。
『とりあえず今まで通り持っておこう』という選択は、一見ラクに見えて、
実はいちばん先送りコストが大きい選択です。
老朽化が気になり始めた今こそが、
売却・再生・買取を含めて見直すベストタイミングだと思います。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 築何年くらいから「老朽化アパート」と考えるべきですか？
A. 構造やメンテナンス状況にもよりますが、
- 木造：築20〜30年以降
- 鉄骨：築25〜35年以降
で、設備更新・外壁・屋根・配管など大きな修繕の波が来ることが多いです。
「築年数＋ここ10年の修繕履歴」で判断するのが現実的です。
Q2. まだ満室ですが、古さが気になり始めました。今のうちに売るべきですか？
A. 「満室で売れる時期」は、たしかに売却条件としては有利です。
ただし、
- 近い将来の大規模修繕予定
- エリアの需給動向
- ご自身のライフプラン（年齢・相続）
を踏まえて判断する必要があります。
一度、**「5年後・10年後まで持った場合の収支」**と比較してみることをおすすめします。
Q3. 空室が半分以上になってしまいました。この状態でも売れますか？
A. 売却は可能ですが、
- エンド投資家より、再生や建替えを前提とした業者・プロ向け
のニーズが中心になります。
その場合、価格は「土地値＋建物の残存価値−再生コスト」を意識した水準になりやすいです。
Q4. リフォームしてから売るのと、現状のまま売るのはどちらが得ですか？
A. 物件・エリアによって大きく変わります。
- リフォーム費用 ＞ 売却価格アップ幅 → やりすぎ損
- ポイントリノベで見た目を整えるだけで売れ行きが変わるケースも多い
ため、「何もしない／最低限／しっかり」の3パターンで収支比較するのがベストです。
Q5. 老朽アパートでも、銀行のローンはつきますか？
A. 購入する側のローンについては、
- 築年数・構造
- 入居状況・収益力
- 違反建築の有無
などで変わります。
老朽度合いが大きいと、ローン期間が短くなったり、そもそも対象外になることもあります。
Q6. 子どもが「アパート経営は引き継ぎたくない」と言っています。今売るべきでしょうか？
A. 相続人の意向がはっきりしている場合、
- オーナー様が元気なうちに整理しておく
- 売却・一部リノベ・一棟売り・区分売りなどを検討する
ことが望ましいです。
老朽化がさらに進んでからだと、売却条件は確実に厳しくなります。
Q7. 解体して更地にしてから売るほうがいいですか？
A.
- 土地ニーズが強いエリア（駅近・商業地など）では、更地売却が有利なこともあります。
- 一方で、「古いが建物を活かしたい」投資家・オーナーもいるため、
解体前に一度“建物活用の可能性”を検討する価値があります。
解体費用と、建物付きで売る場合との手取り比較が重要です。
Q8. 老朽アパートを持ったまま、建替え資金だけ借りることはできますか？
A. 可能な場合もありますが、
- 土地評価
- 現在の収益力
- オーナー様の年齢・他の借入状況
によって金融機関の判断は変わります。
建替え前提のローンはハードルが高くなることも多いため、
慎重な事前相談が必要です。
Q9. リフォーム会社に相談するタイミングは、老朽化がどの程度進んだときが良いですか？
A. – 「空室が増え始めた」
- 「設備トラブルが増えてきた」
- 「外観の古さが目立ってきた」
このどれかを感じた時点が、ちょうど良いタイミングです。
完全に傷んでからでは「修繕前提の安売り」になりがちです。
Q10. 何から話せばいいか分かりません。初回相談では何を用意すべきですか？
A. 次の3つだけ分かれば十分です。
- アパートの所在地・戸数・築年数・構造（木造・鉄骨など）
- 現在の入居状況（満室／空室◯戸、賃料レンジ）
- ここ数年の大きな修繕履歴（外壁・屋根・設備交換など）
これをもとに、ホームワーク株式会社では、
- 現状収支のざっくり診断
- 建物状態の簡易チェック
- 「持つ／売る／直して活かす／買取」の複数シナリオと概算数字
を整理してお伝えします。
「そろそろ老朽化が気になる」と感じた今が、
後悔の少ない判断をするいちばん良いタイミングです。
千代田区で不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
千代田区の不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
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