流山市の借地権買取｜成立条件を左右する契約整理の考え方

2026年2月11日2026年2月12日

【結論】流山市の借地権買取は「契約書の読み解き」と「地主・借地人・買主の出口設計」をどこまで整理できるかで決まる

千葉県流山市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／地主による買い取り／借地権と底地の同時売却など）を検討するとき、多くの方が最初に迷うのは次のような点です。

そもそも「借地権だけ」を第三者に売れるのか、それとも地主にしか売れないのか
旧借地法の古い契約でも、買取や売却は本当にできるのか
借地人・地主・業者の三者が絡むなかで、どこから手をつければいいのか

流山市は、つくばエクスプレス沿線の開発で注目される一方で、
駅から離れたエリアには昔ながらの借地も残っている「新旧が混在した市」です。

契約開始が昭和〜平成初期の旧借地法
契約書や覚書が簡易で、中身があいまい
借地人・地主ともに世代交代が進み、相続や名義の問題を抱えたまま

といった事例も少なくなく、契約内容と権利関係をどこまで整理できるかが、買取条件を大きく左右します。

この記事では、流山市エリアでの借地権買取について、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
買取条件を変えてしまう「契約整理」の押さえどころ
代表的な買取パターンと費用のイメージ
実務的な進め方（ステップ）

を、借地・訳あり不動産の再生を手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ流山市の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか

1. TX沿線エリアと旧来住宅地で「マーケットの感覚」が違いすぎる

流山市は、

つくばエクスプレス沿線（流山おおたかの森・南流山など）の新興エリア
旧来の常磐線・東武線方面と結びついた住宅地・農地エリア

が同じ市内に混在しています。

そのため、

TX沿線に近い借地 → 将来の建替えや再開発を見据えた「高いポテンシャル」
駅から距離のある古い借地 → 戸建て実需・アパート需要などをにらんだ「慎重な評価」

といったように、同じ「流山市の借地」でも評価軸が大きく変わります。

「流山市なら高く売れるはず」「流山だから借地でも大丈夫」という一括りの感覚で考えると、
買取の可否も価格レンジも読み違えやすくなります。

2. 契約ごとの個別性が高く、「正しいルール」が分かりづらい

借地権は、同じ市内・同じエリアでも、

契約開始時期（旧借地法か現行借地借家法か）
契約更新の有無・回数
地代・更新料・承諾料の取り決め
建て替え時の取り扱い

などが一件ごとに異なります。

さらに、

契約書が紛失している
更新は口頭のみで、覚書が残っていない
地主側もきちんと整理できていない

といったケースも多く、「そもそも今どういうルールで借りているのか」が分かりにくい状況になりがちです。

3. 借地人・地主・買主それぞれの「正解」が噛み合いにくい

借地権買取では、少なくとも次の三者の利害が関わります。

借地人（今の借地権者）
地主（底地所有者）
買主・買取業者

それぞれの本音は微妙に違います。

借地人
- できれば高く・早く手放したい
- 将来の修繕負担や相続問題から解放されたい
地主
- 安定した地代収入を続けるか、底地ごと整理して現金化したい
- 条件の悪い再契約や、トラブルの火種は避けたい
買主・買取業者
- 将来の建替え・再開発・賃貸など、採算の合う形で活用したい
- 契約リスク・法的リスクを最小限に抑えたい

この三者の「出口（将来像）」を、契約整理を通してどこまで揃えられるかが、買取成立のカギになります。

借地権買取の条件を大きく左右する「契約整理」の考え方

ここからは、実際に流山市で借地権買取を検討する際に、
ホームワーク株式会社が重視している「契約整理」の視点を解説します。

契約整理① 契約書・覚書・領収書など「手元にある証拠」を全部出してみる

まずは、次のような資料を可能な範囲で集めます。

借地契約書（初回のもの）
更新時の覚書・条件変更の合意書
地代の領収書・振込記録
建て替え・増改築時の承諾書
固定資産税の納税通知書（建物・土地）

ポイント

契約書が古くても、合意の出発点として非常に重要
紛失していても、地主側が原本・控えを持っている場合もある
書面がなくても、「いつ頃、どんな話をしたか」のメモや家族の記憶が役に立つこともある

契約整理② 「現在有効と考えられる条件」を一覧化する

集めた資料とヒアリングをもとに、次のような情報を一度“見える化”します。

契約開始時期・契約期間・更新履歴
現在の地代（月額・年額と支払い方法）
更新料の有無・金額・支払い頻度
名義変更料・建て替え承諾料などの取り決め
借地人・地主それぞれの名義・相続状況

これにより、

どこまでが「書面で合意済みのルール」か
どこからが「慣習・口頭ベースで続いてきた部分」か

が整理され、**買取条件を検討する“土台”**ができます。

契約整理③ 法律上どのルールが適用されるのかを確認する

旧借地法か、借地借家法（現行法）か
普通借地か、定期借地か
建物の種類（居住用・事業用）

によって、次のようなポイントが変わります。

更新時のルール（法定更新の有無・期間）
地主からの解約申入れのしやすさ／しにくさ
借地権の「権利の強さ」の度合い

ここを勘違いしたまま話を進めると、
**「地主はもっと強く言えると思っていた」「借地人はもっと守られていると思っていた」**というズレが、交渉の途中で露呈してしまいます。

契約整理④ 建物の状態と「将来の活用可能性」を把握する

借地上にある建物について、

築年数・構造（木造・鉄骨・RCなど）
老朽化の程度（雨漏り・傾き・設備不良など）
再建築の可否（用途地域・建ぺい率・容積率・接道条件）

を確認します。

理由

建物が再利用できそうか、解体前提か
建て替えた場合に、どの程度の価値が見込めるか
アパート・二世帯・店舗併用住宅など、別用途の可能性があるか

といった「活用シナリオ」によって、
買取業者・投資家から見た“攻められる買取価格”が変わるからです。

ホームワーク株式会社のようにリフォーム・再生も行う会社が関わると、

解体一択ではなく、「リノベして活かす」選択肢の有無
建物を活かす前提での査定レンジ

も検討できるため、条件の幅が広がります。

流山市で想定される借地権買取の代表的パターン（イメージ事例）

※プライバシー保護のため、実例をベースに一般化したイメージです。

事例①：旧借地法・戸建て借地を「借地人→業者買取→建替え再販」

エリア：流山市内の住宅地（TX駅からは徒歩圏外だが、バス＋車利用で現実的な立地）
状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法の借地
- 木造2階建て戸建てが老朽化（雨漏り・設備不良）
- 子どもはTX沿線のマンションを購入済みで戻る予定なし

【課題】

借地人：
- これ以上修繕費をかけたくない
- 相続前に整理し、現金化したい
地主：
- 長年来の付き合いがあり、トラブルなく整理したい
- 安定した借地人（もしくは一括整理）なら歓迎

【対応イメージ】

契約書・更新履歴・地代条件を整理
地主と面談し、「第三者への借地権譲渡＋建替え前提」が可能かを確認
ホームワーク株式会社が、
- 借地権を一括で買取り
- 地主と建替え承諾・契約条件を事前に協議・合意
- 建物を解体し、新築計画を立てたうえで建物付き借地権として再販

【結果イメージ】

借地人：
- 老朽化リスクと相続前の不安から解放され、まとまった現金を確保
地主：
- 安定した新借地人・条件で引き続き地代収入を得られる

事例②：相続した借地権付きアパートを、底地ごと一括整理（借地人＋地主→業者買取）

エリア：流山市のバス便エリア（住宅街）
状況：
- 親が借地上に建てた2階建てアパートを相続
- 老朽化と空室増加で、子世代は運営に消極的
- 地主側も高齢で、底地を相続人に分けにくい状況

【課題】

借地権だけ／底地だけを別々に売ると、買手がつきにくい
そのままにすると、修繕・空室リスク・相続問題が拡大

【対応イメージ】

借地人（相続人）・地主双方とヒアリングし、
「最終的に、土地建物を“完全所有権”にして第三者に売って良い」という合意を形成
ホームワーク株式会社が、
- 借地権＋底地を一括で買い取り
- アパートをリノベ or 解体＋区画整理
- 完全所有権の宅地 or 一部収益物件として再販・運用

【結果イメージ】

借地人：
- 運営負担・修繕リスク・相続トラブルから解放され、現金化
地主：
- 底地問題を一括で整理でき、次世代に問題を残さない形に

流山市の借地権買取で発生しやすい主な費用

1. 契約整理・登記関連費用

相続登記（借地権・底地）の司法書士報酬・登録免許税
名義変更登記費用
必要書類の取得費用

ポイント

「誰が正式な権利者か」をはっきりさせないと、売買契約・決済に進めない
どの段階で誰が負担するか（売主／買主／折半など）を事前に整理しておくことが重要

2. 建物解体・測量・境界確定費用（必要な場合）

老朽化建物の解体費用
測量・境界確定・分筆登記などの土地家屋調査士費用

ポイント

TX沿線に近いエリアでは、「一度スッキリ更地にしてから開発」のニーズもある
一方で、再利用可能な建物なら解体せずにリノベーションも選択肢となる
解体・測量を先に行うかどうかは、買取額・開発計画・費用対効果を見てから判断する方が安全

3. 税金（譲渡所得税・住民税など）

借地権・底地の売却で利益（譲渡所得）が出る場合、
譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得時期・取得価格・相続の有無・各種特例（居住用3000万控除など）の適用可否によって変動

ポイント

流山市は近年の地価上昇もあり、思った以上に「譲渡益が出てしまう」ケースもある
早めに税理士や専門家に概算試算を依頼しておくと安心

流山市での借地権買取の進め方（6ステップ）

ステップ① 目的と優先順位を整理する

なぜ今、借地権（または底地）を動かしたいのか
- 相続整理／老朽化対策／住み替え／資金ニーズなど
何を優先したいか
- 価格（少し時間がかかっても高く）
- スピード（多少安くても早く・確実に）
- 相続・税金・将来トラブルの回避

ここをはっきりさせることで、
「仲介中心」か「買取中心」かの方向性が見えやすくなります。

ステップ② 契約書・登記情報・現況を整理する

借地契約書・更新覚書・領収書
登記簿謄本（借地権・底地・建物）
相続の有無・名義状況
建物の築年数・構造・老朽化の度合い

「全部そろっていなくてもOK」で、
不足分は不動産会社・司法書士・地主と連携しながら補っていくイメージで構いません。

ステップ③ 借地権買取の「可能性」と「方向性」を把握する

ホームワーク株式会社のような、
借地・底地を扱える不動産・リフォーム会社に相談することで、

借地権だけ売れるのか
底地との同時整理が現実的か
現況のまま買取か、解体・リフォーム前提か

といった「買取可能性」と「方向性」をざっくり把握できます。

ステップ④ 地主・借地人それぞれの意向すり合わせ

借地人側からの相談 → 地主の意向・相続状況のヒアリング
地主側からの相談 → 借地人の今後の希望（住み続けるか・売却したいか）の確認

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

言いにくいことを代わりに伝えられる
金額や条件を「相場」「ルール」に基づいて冷静に話せる

といったメリットがあります。

ステップ⑤ スキーム・条件・スケジュールの具体化

主な選択肢は、

借地人 → 買取業者（借地権売却）
地主 → 買取業者（底地売却）
借地人＋地主 → 買取業者（一括で所有権化して売却・再生）

それぞれについて、

買取価格の目安
解体・測量・登記などの費用負担の分担
決済（現金化）までの期間と段取り

を比較し、もっとも納得感の高い着地点を決めます。

ステップ⑥ 契約・決済・その後の活用（再生・売却など）

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済（代金授受）・所有権移転登記
地代精算・借地契約の終了／再設定

までを完了させます。

ホームワーク株式会社が買取に入る場合は、

建物解体 or リノベーション
土地の再区画・造成
将来の利用（分譲・賃貸・自社保有）

まで一貫して行うため、「売った後のこと」まで見据えた相談が可能です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームに強みを持つ会社）

「流山市の借地権・底地のご相談で感じるのは、

『流山＝人気エリアだから、借地でも何とかなるのでは』という期待と
『契約が古くて複雑そうで、どこから手をつけて良いか分からない』という不安が
同時に存在している、ということです。

実際には、

TX沿線に近いかどうか
契約が旧借地法なのか現行法なのか
地代・更新料・承諾料などの条件がどうなっているか
建物や土地の“再利用のしやすさ”

といった要素で、買取の可否も条件も大きく変わります。

私たちが大切にしているのは、

『借地だから無理』『底地だから売れない』と決めつけず、まずは“契約と現況の整理”から一緒に始めること
借地人・地主・将来の買主（あるいは当社）の“三者にとって、無理のない着地点”を探ること
仲介・買取・一括整理・リフォーム／解体など、複数のルートを比較しながら検討すること

です。

借地権も底地も、放置しておくと問題が大きく・複雑になりがちですが、
早めに動けば取れる選択肢は確実に増えます。

『この借地は売れるのか』『地主さん（借地人さん）にどう話を切り出せばいいか分からない』
という段階でも構いませんので、まずは現状整理からご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 流山市の借地権は、地主にしか売れませんか？
A. いいえ。契約内容・建物の状態・立地によっては、第三者（一般の買主・買取業者）が借地権を購入するケースもあります。ただし、地主の承諾が必要になることが多いため、事前の意向確認と契約整理が欠かせません。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも買取相談できますか？
A. 相談は可能です。

地代の領収書
更新時の書面
固定資産税通知書
などから、契約内容をある程度推定できますし、地主側が契約書を保管していることもよくあります。まずは手元にある情報から一緒に整理していきます。

Q3. 地主との関係が悪く、直接話したくありません。それでも買取に進めますか？
A. 第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入り、双方の意向を個別に伺いながら調整していくことが可能です。委任状などの手続きを行えば、ご本人が直接交渉の場に出ずに進められるケースもあります。

Q4. 借地上の古家を解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体前提ではありません。建物の状態・再利用の可能性によっては、「現況のまま」買取するケースも多くあります。解体費用を先にかけるかどうかは、買取価格・再生プランとの比較をしてから判断するのが安全です。

Q5. 底地（地主側の権利）だけを先に売ることはできますか？
A. ケースによりますが、投資家などに底地だけを売却する事例もあります。ただし、その後の借地契約の相手が変わるため、借地人の理解と、今後の契約条件の整理が必要です。

Q6. 借地権を売った場合、どのくらい税金がかかりますか？
A. 売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。取得時期・取得費・相続の有無・各種特例（居住用3000万円控除など）の適用可否によって税額が変わるため、具体的金額は税理士への試算依頼をおすすめします。

Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるか、今売るかで迷っています。
A. 残りの借地期間・建物の状態・ご家族のライフプラン・地代や将来の更新条件などを踏まえた検討が必要です。ホームワーク株式会社では、