松戸市の借地権売却｜住宅密集地で交渉が長期化しやすい背景

2026年2月11日2026年2月12日

【結論】松戸市の借地権売却は「近隣・地主との関係性」と「古い契約の整理」を同時に進めないと長期化しやすい

松戸市で借地権の売却を検討する際、多くの方が最初にぶつかるのが、

借地権だけ売れるのか、地主に買い取ってもらうべきなのか
建物が古い・道路が狭いのに、本当に買い手が見つかるのか
地主や近隣との関係がこじれないように進められるのか

といった「どう進めればいいのか分からない」という点です。

特に松戸市は、

昭和期からの住宅地が多く、住宅が密集している
前面道路が狭い・私道負担がある・再建築のハードルが高い土地も多い
借地契約が旧借地法のまま長期化しているケースが少なくない

といった要因から、借地権売却の話が出てから実現まで時間がかかりやすいエリアです。

重要なのは、

借地契約そのものの内容（契約書・更新・権利関係）を整理すること
地主・借地人・近隣の利害や心理を踏まえた「交渉の設計図」を先に作ること

この2つを押さえておくかどうかで、
「交渉が何年も止まってしまう」のか「半年〜1年程度で整理できる」のかが大きく変わります。

この記事では、松戸市の借地権売却について、

住宅密集地ならではの難しさ
売却の成否を左右するポイント
代表的な売却パターンと費用の考え方
実際の進め方（ステップ）

を、借地権・底地とリフォームを扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ松戸市の借地権売却は交渉が長期化しやすいのか

理由① 道路事情・住宅密集が「再建築・再活用」を難しくする

松戸市の既成住宅地では、

前面道路が4m未満の狭い道
私道に接している・持分が複雑
隣家との距離が近く、建替え・解体時に近隣調整が必須

といった土地が少なくありません。

その結果、

買主（一般のエンドユーザー・業者）が「安全に建て替えできるのか」を慎重に見る
解体工事のコスト・近隣トラブルリスクが価格に反映される
「借地権を買っても、思うような計画が立てられない」と判断されがち

となり、借地権のままではニーズが限定されやすいのが実情です。

この「再活用の難しさ」が、交渉を長引かせる一因になっています。

理由② 契約が古く、権利関係も複雑になりがち

松戸市の借地では、

契約開始が昭和40〜60年代の旧借地法契約
契約書が1枚の覚書だけ・もしくは紛失している
借地人・地主ともに相続が複数回発生している

といったケースが多く見られます。

これにより、

借地権者・地主の名義が登記上古いまま
実際に交渉すべき相手（相続人・共有者）が誰なのか分かりにくい
「誰がどこまで権限を持って決められるか」が不明瞭

となり、スタートラインに立つまでの整理だけで時間がかかることも珍しくありません。

理由③ 住宅密集ゆえの「人間関係」が交渉に影響する

同じ町内で長年付き合いのある地主・借地人
親世代からの関係が続いている近隣住民同士

といった人間関係が濃いエリアでは、

「お金の話を切り出しづらい」
「関係が悪くなるくらいなら現状維持で…」
「子どもの代に任せたい」と議論が先送りになる

という心理が働きやすくなります。

その結果、

売却の話が出ても、肝心な条件交渉に入れない
どちらか一方が感情的になり、話が止まる
必要な話し合いが「なんとなく」先延ばしされる

といった形で、交渉が長期化しがちです。

松戸市の借地権売却で、まず整理すべき3つの視点

① 借地契約の「法的な枠組み」と現行条件

最初に確認すべきは、

旧借地法なのか、借地借家法（現行）なのか
契約期間・更新履歴・更新料の有無
地代の水準・支払い状況
建て替え・増改築・名義変更に関する取り決め

といった「契約のルール」です。

松戸市の多くの借地は旧借地法のため、

借地人側の権利が比較的強い一方で
地主側は「契約を切ることがほぼできない」と感じている

というバランスの中で交渉が行われます。

この力関係を理解せずに価格交渉だけを進めると、
互いの不信感を招き、話が止まりやすくなります。

② 土地・建物・道路の「物理的な制約」

前面道路の幅員・位置指定道路かどうか
接道状況（間口の広さ・道路との高低差など）
建ぺい率・容積率・用途地域
再建築可能かどうか（再建築不可・セットバック要など）
建物の老朽化状況・修繕の要否

これらは、

買主側がどの程度の価格を出せるか
建物を残すべきか、解体前提で考えるべきか
借地権だけで売れるのか、底地とまとめるべきか

を判断する重要な材料です。

③ 借地人・地主・近隣の「本音と優先順位」

借地人
- いつまでに整理したいか（住み替え・老後・相続前など）
- 「価格」「スピード」「円満な関係」のどれを優先したいか
地主
- 今後も借地として貸し続けたいのか
- 将来、自分や家族で土地を使いたいのか
- 相続対策として底地を現金化したいのか
近隣
- 建て替え・解体工事による影響をどう見ているか
- 将来の街並みについての意向（高さ・用途など）

これらの「本音」がバラバラなまま話を進めると、
途中で止まったり、条件変更が頻発したりして、
結果的に長期化しやすくなります。

松戸市でよくある借地権売却のパターン

※以下は実務上よく見られるパターンをもとにしたイメージ事例です。
　プライバシー配慮のため内容は一部抽象化しています。

パターン① 借地権だけを第三者へ売却（地主承諾のうえ名義変更）

【概要】

借地人：高齢・住み替え・相続整理のため、借地権を売却したい
地主：今後も借地として貸し続けてもよいと考えている
第三者（エンドユーザー or 業者）が借地権を購入し、建替え・リフォームして利用

【松戸市ならではのポイント】

前面道路が狭い・変形地など、建て替えに工夫が必要なことが多く、
建築会社・リフォーム会社のプラン提案が価格に直結する
住宅密集地では、解体・建築時の近隣調整をどう行うかも買主の関心事項

→ ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社が関与すると、
「狭小・密集地でどこまで建てられるか」「解体・工事の現実性」を踏まえた
現実的な査定・交渉がしやすくなります。

パターン② 地主が借地権を買い取り、「完全所有権」にまとめる

【概要】

借地人：現金化・整理を希望
地主：
- 先々は自宅やアパート用地として使いたい
- 相続前に借地関係を整理しておきたい
地主が借地権を買い取り、土地建物を一体で所有

【松戸市ならではのポイント】

住宅密集地では、隣地との一体利用・再配置によって、
土地活用の自由度が大きく変わるため、地主にとって買い戻す価値が高いケースも多い
一方で、地主に自己資金や融資余力がないと、買い取りたくても動けないことも

→ 「一括で買い取る」「分割で調整する」「第三者を入れてスキームを組む」など、
柔軟な提案が求められます。

パターン③ 借地権＋底地を第三者が同時に買い取り、再生・再販する

【概要】

借地人・地主ともに「この機会に整理したい」と考えている
ホームワーク株式会社のような第三者が、借地権と底地をセットで買い取り
解体・リノベーション・区画整理などを行い、完全所有権として再販

【松戸市ならではのポイント】

住宅密集・狭小エリアでも、
- 数筆をまとめて再区画する
- 共同住宅・駐車場と組み合わせる
  といった再生プランにより、土地の価値を高められる事例がある
借地人・地主双方の窓口を「一つにまとめて」交渉を進められるため、
長期化しがちな案件を一気に整理できることも多い

松戸市の借地権売却でかかりやすい主な費用

契約・登記・相続整理の費用

借地権者・地主の相続登記（名義が古いままの場合）
司法書士報酬（名義変更・抵当権抹消など）
場合によっては遺産分割協議書の作成費用

→ 「売却代金の中からどこまでを整理費用に充てるか」を、
　早い段階でシミュレーションしておくことが重要です。

建物解体・リフォーム・測量費用

老朽化した建物を解体する費用
リフォーム・原状回復で貸せる・住める状態に戻す費用
私道・境界の測量・持分整理が必要な場合の測量費用

松戸市の住宅密集地では、

解体時の足場・搬出経路の制約により解体費用が高くなりがち
逆に、フル解体ではなく「部分リノベ＋用途変更」で価値を出す選択肢もあり得る

ため、解体一択と決めつけず、複数案で費用対効果を見ることが大切です。

税金（譲渡所得税・住民税など）

借地権・底地を売却して利益が出た場合の譲渡所得税・住民税
相続とのタイミングによる税務上の有利不利
複数の不動産を同時に動かす場合の税務戦略

「とにかく今すぐ売る」が必ずしも税務的にベストとは限らないため、
税理士と連携したシミュレーションも検討すべきポイントです。

松戸市での借地権売却の進め方（5ステップ）

① 目的・期限・優先順位を整理する

いつまでに現金化・整理したいか（1年以内／数年以内／相続前など）
優先するのは「価格」か「スピード」か「関係性の維持」か
家族構成・今後の住まい方・相続の見通し

を、家族間で共有しておきます。
ここが曖昧なまま進めると、途中で方針転換が起きやすく、交渉が長引く原因になります。

② 手元資料と現況を整理する

借地契約書・覚書・更新時の書類
建物・土地の登記簿謄本、公図
固定資産税の納税通知書
前面道路の状況（公道・私道・幅員・持分など）

など、分かる範囲の資料を集めます。
「全部そろっていなくてもOK」です。足りない部分は、専門家と一緒に補っていきます。

③ 専門家に「現状整理」と「売却可能性」を相談する

ホームワーク株式会社のような、
借地・底地とリフォームをセットで見られる会社に相談することで、

現状の課題（契約・権利・建物・道路など）がどこにあるか
借地権のみ売却／底地との同時整理／リフォーム活用など、
どの選択肢が現実的か
想定される価格帯と、必要になりそうな費用・期間

の全体像が見えてきます。

④ 地主・借地人・場合によっては近隣も含めた調整

借地人側からの相談 → 地主の意向・状況をヒアリング
地主側からの相談 → 借地人の将来希望を確認
私道持分・再建築の可否などで近隣との合意が必要な場合は、
必要最小限の範囲で情報共有と調整

第三者が入ることで、

金銭や権利の話を「個人対個人」ではなく「プロを介した交渉」にできる
感情的にならず、事実と数字に基づいて話を進められる

という効果があります。

⑤ スキーム・条件を決定し、契約〜引き渡しへ

借地権のみを第三者へ売却するのか
地主が借地権を買い取るのか
借地権＋底地をセットで第三者に売却するのか

というスキームを決め、

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済（代金授受）・登記手続き
地代の精算・借地契約の終了／継続条件の整理

までを進めます。

ホームワーク株式会社の場合は、
決済後の解体・リフォーム・活用まで一貫して対応可能なため、
「売ったあと、この土地・建物がどうなるのか」まで見据えた提案ができます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームに強みを持つ会社）

「松戸市の借地権売却が長期化しやすい一番の理由は、
『契約の問題』と『人間関係の問題』が、住宅密集地ならではの形で絡み合っていることです。

道路が狭い・住宅が密集している
契約が古く、相続も何度か発生している
地主さん・借地人さん・近隣の関係性が長く続いている

こうした前提のもとで、『相場』だけを頼りに話を進めると、
途中で行き詰まることがほとんどです。

私たちが大切にしているのは、

まず“紙の上の契約”と“現場の実態”のギャップを丁寧に整理すること
そのうえで、借地人・地主・場合によっては近隣の“本音と将来像”を聞き出すこと

です。

借地・底地の問題は、放置すると年々ハードルが上がっていきますが、
早めに動けば、

売る
持つ
活かす
の中から、現実的な選択肢を複数確保できる可能性が高まります。

『この状態で本当に売れるのか』『地主さんになんと言えばいいか分からない』
という段階でも構いませんので、
まずは状況整理のご相談から始めていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 松戸市の借地権は、そもそも売れるものなのでしょうか？
A. 場所・契約内容・建物状態・道路状況によりますが、「売れるケース」「条件次第で売れるケース」「売却より他の選択肢が良いケース」に分かれます。まずは、売却可能性と想定価格帯を把握するための現状整理が重要です。

Q2. 借地契約書が見つかりません。それでも相談して大丈夫ですか？
A. 大丈夫です。更新時の書類、地代の領収書、登記情報などから契約内容を推定できることがあります。また、地主側が契約書を保管しているケースも少なくありません。あるものだけお持ちいただければ十分です。

Q3. 地主と関係が微妙で、こちらから売却の話を切り出しにくいです。
A. そのようなケースは非常によくあります。ホームワーク株式会社のような第三者が間に入ることで、「査定の一環として状況を確認したい」という形で、角を立てずに話を始めることが可能です。

Q4. 古家を解体してから売ったほうが高く売れますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。松戸市の住宅密集地では、解体費用が高くつく一方で、再建築のハードルもあるため、「現況のまま買取 → 業者側で解体・再生」という方がトータルで合理的な場合もあります。解体前に、解体パターン・現況パターンの両方で試算することをおすすめします。

Q5. 借地権を売ったときの税金（譲渡所得税）はどのくらいですか？
A. 取得時期・取得費用・所有期間・相続の有無などで大きく変わります。一般論としては、所有期間が長いほど税率は低くなりやすいですが、具体的な金額は資料をもとに税理士に試算してもらう必要があります。

Q6. 地主側ですが、底地だけを先に売ることはできますか？
A. 可能です。ただし、底地を購入するのは主に投資家や業者が多く、利回りや借地条件をシビアに見ます。また、借地人との関係性や将来の整理方針も踏まえてスキームを組まないと、後々トラブルにつながるリスクもあるため、慎重な設計が必要です。

Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、売却するのと、どちらが得ですか？
A. 「得かどうか」は、