千葉市中央区の不動産売却と税金｜譲渡益計算で迷いやすいポイント

2026年2月16日

【結論】千葉市中央区の不動産売却は「いくら利益が出たか」と「どの経費・特例を入れていいか」を整理できれば、税金は怖くない

千葉市中央区で不動産を売却するとき、多くの方が一番不安に感じるのが「税金」の部分です。

売却代金がそのまま「儲け」だと思ってしまう
何を経費に入れていいのか分からない
3,000万円控除・長期譲渡などの特例を聞いたことはあるが、自分が対象か判断できない

こうしたモヤモヤがあると、

「本当はいくら手元に残るのか」
「いつ・どのタイミングで税金が出ていくのか」

が見えづらくなり、売却の決断もしにくくなります。

実務的には、千葉市中央区の不動産売却で押さえるべきなのは、次の3点です。

「譲渡所得」の基本計算式（＝利益の出し方）
経費・取得費でよくモレる項目
自分が使える「特例」があるかどうか（3,000万円控除など）

この記事では、

譲渡所得の考え方
千葉市中央区で迷いやすいポイント
タイプ別（自宅・相続・投資用・訳あり）の注意点
ホームワーク株式会社が現場でよく質問される内容

を整理して解説します。

※税率や特例は法改正等で変わる可能性があります。最終的な申告前には、必ず税務署・税理士等で最新情報をご確認ください。

不動産売却で課税されるのは「売却代金」ではなく「譲渡所得」

譲渡所得の基本の式

不動産を売ったときに課税対象になるのは、「売却代金」そのものではなく 「譲渡所得（もうけ）」 です。

基本の計算式は次の通りです。

譲渡所得＝譲渡価額（売却価格）
－（取得費＋譲渡費用）
－各種特別控除額

譲渡価額
→ 売買契約書に記載された売却金額（手取り額ではなく「売買価格」）
取得費
→ その不動産を買ったときの金額＋購入時の諸費用＋その後の一定の設備費・改良費など
譲渡費用
→ 売却のためにかかった費用（仲介手数料・測量費・解体費など）
各種特別控除額
→ 自宅の3,000万円特別控除など、条件を満たせば差し引ける額

この「譲渡所得」に税率（所得税＋住民税等）を掛けたものが、最終的な税額のイメージになります。

千葉市中央区で特に迷いやすい「取得費・譲渡費用」の考え方

1. 取得費（買ったときの金額＋α）で迷いやすい点

取得費の代表例は次の通りです。

購入代金（土地・建物の合計）
購入時の仲介手数料
売買契約書の印紙税
登記費用（司法書士報酬、登録免許税）
不動産取得税
建物の増改築・リノベーション費用（資本的支出と認められるもの）

迷いやすいポイント：

領収書や契約書が残っていない場合
→ 原則は実額ですが、どうしても分からない場合は「概算取得費」として
売却額の一定割合（例：5％）を取得費とするルールがあります。
ただし、実額の方が大きくなることも多いため、
極力、過去の資料（契約書・領収書・過去の確定申告書など）を探した方が有利なことが多いです。
リフォーム費用のどこまでが取得費に入るか
→ 「価値を高める工事」（増築・間取り変更・設備グレードアップなど）は取得費になりやすく、
「原状回復・修繕」（クロス張替え・設備の同等交換・補修など）は、
原則としてその年の経費扱い（居住用ならそもそも経費にならない）で、取得費には入りません。
境目は判断が分かれやすいので、迷う場合は税理士に相談するのが安全です。

2. 譲渡費用（売るときの費用）で見落としがちな項目

譲渡費用の代表例は次の通りです。

仲介手数料（不動産会社への成功報酬）
売却のために行った測量費・境界確定費用
売却前に行った建物の解体費用（更地渡しのため）
売却のために必須だった整地・造成費用
売買契約書に貼る印紙税
立退き料（賃借人に退去してもらうための費用：条件あり）

よくある勘違い：

「解体費用は絶対に経費（譲渡費用）になる」わけではない
→ 将来のために先に解体して空き地で持ち続けていた期間が長い場合などは、
全額が譲渡費用として認められない可能性もあります。
「売却のために直接要した費用かどうか」がポイントです。
「広告費やホームステージング費用は？」
→ 売主負担で広告会社等へ支払っている場合、譲渡費用として認められる可能性があります。
契約書・領収書を残しておくことが重要です。

自宅（居住用）の売却で押さえておきたい「3,000万円特別控除」

1. 3,000万円特別控除とは

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、一定の条件を満たせば、
譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる特例があります。

ざっくり言うと、

「自分や家族が住んでいた家」
「住まなくなってから3年以内の12月31日までの売却（など）」

といった条件を満たすと、

譲渡所得＝
〔売却価格－（取得費＋譲渡費用）〕
－最大3,000万円（特別控除）

となり、譲渡所得がゼロ以下になれば、譲渡所得税はかからないことになります。

※細かな適用要件があります。たとえば、親子・夫婦間や特別な関係のある会社への売却、他の特例との併用制限など。

2. 千葉市中央区でよくある「3,000万円控除の迷いどころ」

「住まなくなってから時間が経っている」ケース
→ たとえば、
- 親が施設に入り、その後数年空き家のまま
- 自分は別の場所に住み始めてから長期間が経過
  といったケースでは、
  「居住していたと認められる期間」や
  「住まなくなってからの経過年数」が要件を満たすかどうか、
  個別判断が必要になります。
「二世帯住宅・店舗併用住宅」などの部分適用
→ 自宅部分と事業・賃貸部分が混在している場合、
自宅部分に相当する部分にだけ3,000万円控除が適用されるなど、
持分や床面積で按分が必要な場合があります。
「相続した実家を売る」ケース
→ 被相続人（亡くなった方）が居住していた家を相続人が売却する場合、
「被相続人居住用の3,000万円控除（相続空き家の特例）」
に該当する可能性があります。
ただし、
- 昭和56年5月31日以前の建物か
- 耐震改修 or 解体して更地にして売却するか
- 相続開始から一定期間内に売却しているか
  など、要件が細かいので注意が必要です。

所有期間で税率が変わる「短期・長期」のポイント

譲渡所得の税率は、原則として所有期間によって変わります。

短期譲渡所得
→ 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下
長期譲渡所得
→ 同じく、所有期間が5年超

千葉市中央区でも、

売買・買い替えを短期間に行う投資家や
相続直後に売却するケースなどで、
「短期か長期か」が税額に大きく影響することがあります。

迷いやすい点：

「取得日」は「売買契約日」ではなく、「引渡日（所有権移転日）」が基準になるのが一般的
相続や贈与の場合は、原則として「前の所有者の取得日を引き継ぐ」
→ 例えば、親が30年前に取得した家を相続してすぐ売っても、「長期所有」とみなされる場合が多い

※税率そのもの（何％か）は法改正等で変わる可能性があるため、最新の税率は必ず国税庁サイトや税務署で確認してください。

千葉市中央区で実際に迷いがちなケース別のポイント

ケース① 自宅マンションを売却して住み替え

千葉駅〜本千葉〜蘇我エリアの分譲マンションから住み替え
10年以上前に購入し、自分たちでずっと住んでいた

【ポイント】

3,000万円特別控除を使える可能性が高い
長期譲渡に該当する場合、
「譲渡益－3,000万円」がマイナスなら税金ゼロ
売却益が大きい千葉市中央区の人気マンションでは、
「3,000万円控除を使ってもまだ利益が残る」ケースもあるため、
その場合は税額試算が必要

ケース② 親の住んでいた戸建てを相続後に売却

中央区内の古家付き土地
親が亡くなるまで住んでいた家を相続し、数年後に売却

【ポイント】

相続空き家の3,000万円控除（被相続人居住用）の適用可能性
昭和56年5月31日以前の家屋なら、
- 解体して更地で売る
- 耐震改修をしたうえで売る
  という2パターンが検討対象
相続開始から売却までの期間制限があるため、
「気づいたら期限を過ぎていた」ということにならないよう早めの相談が重要

ケース③ 投資用マンション・アパートの売却

中央区内のワンルーム・1Kマンションを賃貸していた
または、一棟アパート・一棟マンションの売却

【ポイント】

自宅の3,000万円特別控除は通常使えない（居住用ではないため）
取得費に「購入時の諸経費」「過去の大規模修繕」などをどこまで入れられるかが重要
減価償却をしていた場合、取得費は「減価償却後の簿価」との関係で計算が必要
損失が出る場合は「他の不動産譲渡益との通算」などの検討余地あり

千葉市中央区で不動産売却と税金を考える時の進め方（3ステップ）

ステップ① 「ざっくり試算」でいいので利益が出そうかを把握する

まずは、細かい数字は置いておいて、

売却予定価格（または査定価格）
購入価格（分かれば）
おおよその購入時諸費用・売却時諸費用（仲介手数料など）
利用状況（自宅・相続・投資用・事業用など）
所有期間（何年くらい持っていたか）

を整理し、

「ざっくり利益が出そうか／出なさそうか」

を把握します。

利益が明らかに出ない（むしろ損が出る）場合は、
税金の不安はかなり軽くなります。

ステップ② 使えそうな特例の有無を確認する

自宅の3,000万円特別控除
相続空き家の3,000万円控除（被相続人居住用）
10年超自宅の軽減税率（※要件等に注意）
住み替え関連の特例　など

どの特例に該当しそうか、
国税庁のホームページや税理士・税務署の窓口で確認します。

ホームワーク株式会社のような不動産会社に相談する段階でも、

「自宅としてどのくらい住んでいたか」
「相続時の状況」
「他に所有している不動産」

を共有しておくと、「適用可能性がありそうな特例」の目星をつけることができます。

ステップ③ 売却前に税理士・税務署で「最終チェック」

実際の売却価格が決まりかけたタイミング
または、売却前の計画段階で

一度、税理士または税務署の相談窓口で、

正確な取得費・譲渡費用
所有期間のカウント方法
各種特例の適用可否
申告の期限・必要書類

を確認しておくと安心です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（千葉市中央区で不動産売却・買取・再生を手がける会社）

「千葉市中央区の不動産売却では、
『税金がどのくらいかかるか分からないから、一歩が踏み出せない』
というご相談をとても多くいただきます。

ただ、実際に一緒に整理してみると、

思ったほど利益が出ていなかった
3,000万円控除などの特例で、譲渡所得がゼロになるケースだった
税金はかかるが、“事前に金額感が分かっていれば十分対応できるレベル”だった

ということも少なくありません。

私たちが大切にしているのは、

売却のご相談の段階で、
『諸費用と“ざっくり税金”を引いたあとの手取り額』を一緒にイメージすること
自社だけで判断せず、必要に応じて税理士・税務署への相談をおすすめすること
『売却した後の資金計画・相続・住み替え』まで含めて、
お客様が安心して決断できる材料を揃えること

の3つです。

税金の話は複雑に思えますが、
ステップを分けて整理すれば、決して手に負えないものではありません。

『中央区の物件を売ったら、ざっくりいくら税金が出そうか』
という入り口の段階からでも構いませんので、
一緒に“手取り額ベース”で整理していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 売却代金がすべて課税対象になるのですか？
A. いいえ。課税されるのは「譲渡所得（もうけ）」部分だけです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
で計算し、この譲渡所得がゼロ以下なら、原則として譲渡所得税はかかりません。

Q2. 自宅を売る場合、必ず3,000万円控除が使えますか？
A. 「必ず」ではありません。

本人または家族が住んでいた家か
親子・夫婦など特殊な関係への売却ではないか
他の特例との併用制限がかかっていないか
など、複数の要件があります。
ただ、千葉市中央区の一般的な自宅売却では、該当するケースも多いので、必ず事前に確認すべき特例です。

Q3. 相続した実家を売ります。税金は高くなりますか？
A. ケースによります。

被相続人（亡くなった方）が住んでいた家であれば、「相続空き家の3,000万円控除」が使える可能性があります。
取得費は親の取得時期・取得価格を引き継ぐのが原則です。
売却金額や解体・耐震改修の有無によって税額は変わりますので、個別の試算が必要です。

Q4. 投資用マンションを売る場合、自宅のような控除はありますか？
A. 自宅用の3,000万円控除は通常使えません。
投資用の場合は、取得費と譲渡費用を正確に計上することが重要になります。
損失が出る場合、他の不動産譲渡益との通算などの可能性もあるため、税理士に相談することをおすすめします。

Q5. 解体費用やリフォーム費用は、どこまで経費（取得費・譲渡費用）に入れられますか？
A.

解体費用：売却のために直接行ったものであれば、譲渡費用として認められるケースが多いです。
リフォーム費用：増築・グレードアップなど資本的支出は取得費に含められる可能性がありますが、単なる修繕は対象外となることが一般的です。
個別の内容によって判断が分かれるため、領収書・工事内容の明細を保管し、税理士に確認してください。

Q6. 所有期間5年と5年超で、税金はどれくらい変わりますか？
A. 一般論として、長期譲渡の方が短期譲渡より税率が低く設定されています。
ただし、具体的な税率（％）や住民税・復興特別所得税の扱いは、法改正により変わる可能性があるため、最新の数値は国税庁サイト等で確認してください。

Q7. 不動産を売却した年、確定申告は必ず必要ですか？
A.