吉川市の借地権売却｜住宅中心市で交渉が難航しやすい理由

2026年2月17日

【結論】吉川市の借地権売却は「住宅地特有の事情」と「地主・借地人の価値観ギャップ」を整理できれば交渉は前に進む

埼玉県吉川市で借地権付きの自宅やアパートを売却しようとすると、

地主が首を縦に振ってくれない
価格のすり合わせがなかなか進まない
そもそも「誰に・どうやって売れるのか」が分からない

といった「交渉の難しさ」に直面するケースが少なくありません。

吉川市はベッドタウンとしての性格が強い「住宅中心市」であり、

借地の多くが「自宅用の戸建て」
地主も借地人も“生活の場”としての感覚が強い
都心のような収益一辺倒の評価では割り切れない

という特徴があります。

そのため、単純な「地価×借地権割合」だけで話を進めようとしても、交渉がまとまりにくいのが実情です。

重要なのは、

住宅地ならではの「価値観の違い」を理解すること
そのうえで契約内容・権利関係・出口（今後どうしたいか）を整理し、交渉材料を“構造的”にそろえること

この記事では、吉川市の借地権売却について、

なぜ交渉が難航しやすいのか
売却・交渉がスムーズになりにくい典型パターン
住宅中心市ならではの「押さえるべき整理ポイント」
実際にどう進めていけばいいか

を、借地・底地を扱うホームワーク株式会社の視点で整理して解説します。

なぜ吉川市の借地権売却は交渉が難航しやすいのか

理由① 「住まい」としての感情が強く、数字だけで割り切れない

吉川市の借地は、都心のような商業・投資目的ではなく、

親世代が「家を建てるため」に借りた土地
長年家族で住んできた自宅用の借地

が中心です。

そのため、

地主側：
「あの家族には長年住んでもらっている」
「親の代からの付き合いだから安定していてほしい」
借地人側：
「ここは自分たちの“ふるさと”だから、できれば住み続けたい」
「子どもたちもこの家で育ったから…」

という感情が強く、“資産”というより“生活”としての意味合いが大きいのが特徴です。

この状態で、

「路線価の何％だからいくらです」
「利回りから見るとこの価格が妥当です」

といった“数字だけの話”を持ち込むと、地主・借地人双方が抵抗感を持ちやすく、交渉がこじれやすくなります。

理由② 地主・借地人・第三者（買主）で「得をしたいポイント」がズレる

借地権売却では必ず、

借地人（売りたい人）
地主（承諾・条件調整をする人）
第三者（購入希望者／買取業者）

という少なくとも3者が関わります。

吉川市の住宅地ではそれぞれ、

借地人：
「老後・相続のことを考えると、なるべく早く・なるべく高く整理したい」
地主：
「安定した地代収入を維持したい。急に契約を変えたくない」
「先祖代々の土地だから、安易に手放したくない」
第三者（買主・業者）：
「建て替えても採算が合う価格でなければ買えない」
「住宅地として売るにしても、借地は敬遠されがち」

と、どこに「メリット」を感じるかが大きく違います。

この「価値観のズレ」を整理せずに価格交渉に入ると、

借地人：「安く買いたたかれている」と感じる
地主：「自分にとってのメリットが見えない」と感じる
業者：「この条件ならリスクに見合わない」と判断する

結果、交渉が平行線になりがちです。

理由③ 個別の契約内容・相続状況がバラバラで「一般論」が当てはまりにくい

吉川市では、

昭和40〜60年代に始まった旧借地法の契約が多い
契約書が簡易な覚書だけ／紛失しているケースもある
更新のたびに口頭で合意し、書面が残っていないことも多い

といった事情があり、契約内容の「個別差」が非常に大きいエリアです。

さらに、

借地人：親が亡くなり、兄弟で共有状態になっている
地主：相続登記がされておらず、名義が祖父母のまま

といった、相続未整理の状態が絡むことも多く、
一般的な借地権売却のセオリーをそのまま当てはめづらい状況が生まれやすくなります。

吉川市の借地権売却で「つまずきやすい」典型パターン

パターン① 地主が「そもそも第三者への売却に前向きでない」

よくあるのが、

「自分（借地人）が住むのは構わないが、知らない第三者に権利を売るのは嫌だ」

という地主のスタンスです。

借地契約上、名義変更・第三者譲渡には「地主の承諾」が必要
住宅地ゆえに、隣近所との人間関係や雰囲気を重視する地主も多い

ため、

「自分たちが買い取るなら検討するが、見ず知らずの人には…」
「業者に転売されるのは抵抗がある」

といった感情から、交渉が止まることがあります。

パターン② 借地権者同士・相続人同士の意見がまとまらない

親名義の借地権付き自宅を相続し、兄弟で共有になっている
兄は「売りたい」、妹は「しばらくそのままにしておきたい」

といったように、借地人側の意思統一ができていないケースです。

吉川市のような住宅中心エリアでは、

実際に住んでいる人と、遠方に住む相続人
今後も吉川で暮らしたい人と、他地域に生活の拠点がある人

で利害が分かれやすく、「売却の是非」から話し合わないといけない状況も珍しくありません。

パターン③ 価格の「ものさし」が食い違っている

借地人：ネットで見た周辺の「所有権の土地価格」から逆算
地主：路線価・借地権割合だけでなく、「貸し続けた場合の地代収入」も考慮
業者：再建築・再販時の採算（利回り・出口価格）から逆算

と、「何を基準に価格を決めているか」がバラバラな状態で話をしてしまうパターンです。

結果として、

「地主の提示額は安すぎる」
「借地人の希望額では採算が合わない」

という“感覚のズレ”だけが残り、交渉が前に進みにくくなります。

住宅中心市の借地権売却で押さえるべき「契約整理」の考え方

交渉を前に進めるには、感情論の前に**「事実」と「ルール」を整理する作業**が欠かせません。

① 契約の中身と履歴をできる限り集める

まずは、手元にある資料をできる範囲で集めます。

借地契約書
更新時の覚書
地代改定に関する書類
建て替え・増改築の承諾書

ポイント：

古くても、コピーでも「あるだけで大きな情報源」
自分になくても、地主側が保管していることもある
書面がない場合は、年月日・内容をメモベースでも整理しておく

これにより、

旧借地法か現行法か
更新ルール・期間の考え方
承諾料などの慣行

が見えてきます。

② 登記と実態のズレを把握する

登記簿上の借地権者・地主の名義
実際に住んでいる人・管理している人
相続登記の有無

を確認します。

ここでよく出てくる課題：

借地権者が既に亡くなっており、相続人多数
地主側も名義が先々代のまま

この場合、

誰が「売主」になれるのか
誰と交渉すればよいのか

という“交渉の土台”を整えることが先決になります。

③ 「今のまま保有した場合」と「売却した場合」の比較を見える化する

住宅中心市ならではのポイントは、

今後も借地のまま住み続ける選択肢
建て替え・リフォームで住み続ける選択肢
子世代にそのまま引き継ぐ選択肢

が現実的に存在する点です。

そこで、

このまま地代を払いながら10年・20年住む場合の総コスト
建て替え・大規模リフォームの費用感
今売却した場合に手元に残る金額

を並べて可視化すると、

「感覚」での抵抗 → 「数字」と「将来像」に基づく判断

へと話を切り替えやすくなります。

ホームワーク株式会社では、

「現状維持」
「リフォーム・建て替え」
「売却・整理」

の3パターンを並べて検討するケースが多いです。

吉川市で実際に多い借地権売却のパターン（イメージ）

※個人や物件が特定されないよう内容を調整したイメージ事例です。

事例①：親の代からの借地戸建てを、子世代が整理したケース

場所：吉川市内の住宅地
状況：
- 親が昭和50年代に借地上に建てた戸建て
- 子どもはすでに別の地域に持ち家を所有
- 親が施設に入り、借地上の家は空き家状態

【当初の悩み】

「地代を払い続ける意味があるのか」
「地主に売却の話をどう切り出せばいいか分からない」

【進め方（ホームワーク株式会社がサポートした一例）】

契約書・更新履歴・地代条件を整理
子世代・地主それぞれの「今後どうしたいか」をヒアリング
地主に対し、
- 借地権を当社が買い取り
- 建物を解体のうえ、借地契約を継続（新たな借地人として当社が入る）
  という“地代収入を維持できる案”を提案
子世代は、
- 相場と比較したうえで納得できる価格で借地権を売却
- 空き家管理・地代の負担から解放

住宅中心市ならではの「地主は土地を手放したくないが、地代は維持したい」という意向を踏まえたスキームです。

事例②：相続した借地上アパートを「売却か・建替えか」で迷ったケース

場所：吉川市、駅徒歩圏の借地上アパート
状況：
- 相続で2階建てアパート（借地・築40年超）を取得
- 空室が増え、修繕も重荷に
- 地主は高齢で「そろそろ土地を整理したい」意向

【当初の状態】

相続人の一部は「建て替えて賃貸経営を続けたい」
他の相続人は「不動産には関わりたくないので現金化したい」
地主は「できれば借地も底地も一緒に整理してしまいたい」

【整理のプロセス】

「建替え継続」「売却整理」の2パターンで数字を比較
建替えの初期投資・空室リスクを踏まえると、
全員が納得する経営は現実的でないと判断
借地権＋底地をセットでホームワーク株式会社が買取
アパートは解体し、戸建て用地として再区画・再販売

【結果】

相続人：
- 将来の修繕・空室リスクから解放
- 相続分に応じた現金で公平に分けやすい状態に
地主：
- 土地もまとめて現金化でき、相続対策を前倒しで実現

吉川市で借地権売却を進めるときの実務的ステップ

ステップ① 現状と「自分たちの希望」を整理する

いつまでにどうしたいか（売る／住み続ける／しばらく保留など）
誰がその意思決定に関わるか（家族・相続人）
どのくらいの金額であれば動いてもよいかの感覚

を、家族内・共有者間で話し合っておきます。

ステップ② 契約書・登記情報・現況資料をそろえる

借地契約書・覚書
借地権・底地の登記簿謄本
建物の固定資産税通知書・図面

など、手元にあるものからで構いません。

ステップ③ 借地・底地に詳しい専門家に「現状整理」の相談をする

一般的な売買仲介だけでなく、

借地権・底地を取り扱っている不動産会社
借地案件の経験がある司法書士・弁護士

への相談が有効です。

ホームワーク株式会社のように、

借地権・底地の買取
契約整理サポート
リフォーム・建替えを含めた再生案

まで扱う会社であれば、売る・売らないを含めた複数シナリオを一緒に検討しやすくなります。

ステップ④ 地主・借地人との意向すり合わせ（第三者を交えて）

借地人側から地主へ
地主側から借地人へ

どちらのスタートでも構いませんが、
直接言いづらい部分は第三者（専門会社）に任せる方がスムーズなことが多いです。

ここで大事なのは、

お互いの「本音」と「譲れるライン」を整理すること
数字と将来像を共有しながら、感情的な対立を避けること

です。

ステップ⑤ 具体的な売却・買取スキームの決定

代表的なパターン：

借地人 → ホームワーク株式会社が借地権のみ買取
借地人＋地主 → ホームワーク株式会社が一括買取（完全所有権へ）
地主のみ → 底地を買取し、その後借地人と整理

など、条件・スケジュール・費用分担を具体化していきます。

ステップ⑥ 契約・決済・その後の活用

売買契約書・重要事項説明書の作成
相続登記・名義変更などの前提整理
代金の授受・所有権移転登記

までを完了させ、その後は

解体・リフォーム
新築・賃貸・売却

といった「次のフェーズ」に進みます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「吉川市の借地権売却が難航しやすいのは、
“住宅地としての温度感”と“資産としての合理性”の両方が入り混じっているからだと感じています。

地主様は『人』を見て土地を貸してきた歴史がある
借地人様は『暮らしの場』として土地を借りてきた
業者は『商品』として土地と建物を評価する

この3つの視点がぶつかり合う場面が、借地権売却の交渉です。

私たちが現場で心がけているのは、

まず“感情”ではなく“事実とルール”を整理して、土台をそろえること
そのうえで、“地主だけが得をする”でも“借地人だけが無理をする”でもない着地点を探ること

です。

『借地だから無理』『地主が首を縦に振らないから無理』とあきらめる前に、
契約・権利・将来像を一度フラットに整理してみると、
思ってもみなかった選択肢が見えてくることも少なくありません。

吉川市の借地でお悩みの方には、
“いきなり売却前提”ではなく、まずは“現状整理と可能性の確認”から始めていただくことをおすすめしています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 吉川市の借地権は、地主が反対したら絶対に第三者へ売れませんか？
A. 借地契約の内容と、これまでの運用（慣行）によります。
多くの場合、第三者への譲渡には地主の承諾が必要ですが、

承諾料を含めて条件交渉する
地主自身への買取提案をする
借地権・底地を一括整理する案を出す
など、選択肢はいくつかあります。まずは契約内容と地主の意向を整理することが先決です。

Q2. 借地契約書が見つかりません。それでも売却相談はできますか？
A. 可能です。
契約書がなくても、

地代の領収書
更新時のやりとり
地主側の保管分
などから内容を推定できることがあります。
「いつ頃から借りているか」「更新は何回くらいしたか」といった口頭情報も重要です。

Q3. 地主との関係がよくなく、直接話をするのが不安です。どうすれば？
A. 不動産会社やホームワーク株式会社のような第三者が窓口になることで、
直接のやり取りを減らしながら交渉を進めることができます。
「お金の話」「契約条件の話」は、第三者を介したほうがお互い冷静に話しやすくなることが多いです。

Q4. 借地権付きの家を相続しましたが、住む予定はありません。すぐに売ったほうがいいですか？
A. 「必ず今すぐ売るべき」とは限りません。

地代・固定資産税など維持コスト
将来の建て替え・リフォームの可能性
ご家族のライフプラン
を踏まえ、「持ち続ける場合」と「売却する場合」の両方を比較してから判断するのがおすすめです。

Q5. 借地権を売ったときの税金はどうなりますか？
A. 借地権売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。
取得費・相続の有無・所有期間・特例の適用状況によって税額は変わるため、具体的な試算は税理士への相談が安全です。

Q6. 借地のままリフォームして住み続けるのと、売却して別の場所に住み替えるのと、どちらが得ですか？
A. どちらが得かは、

残りの借地期間
地代・更新料の負担
建物の老朽度とリフォーム費用
ご自身やお子さんの将来の生活圏
などで変わります。
ホームワーク株式会社では、リフォーム案と売却案を数字で比較し、「どちらが納得感があるか」を一緒に検討することが多いです。

Q7. 吉川市以外の借地（越谷市・三郷市など）でも同じような問題が起きますか？
A. 似た構造の問題は起きやすいですが、
地価水準・需要・地主・借地人の関係性はエリアごとに違います。
「住宅中心地か」「商業・工業地か」によっても交渉のポイントが変わるため、エリア特性を踏まえた整理が必要です。

Q8. 借地権割合や路線価から、自分でもおおよその売却価格を計算してよいですか？
A. 参考にすること自体は問題ありませんが、
実際の売却価格・買取価格は、