狭山市の借地権買取｜成立条件を左右する契約整理の考え方

2026年2月17日

【結論】狭山市の借地権買取は「契約書の読み解き」と「地主・借地人双方の出口設計」が価格と成立可否を決める

埼玉県狭山市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／底地との一括整理／地主による借地権の買い取りなど）を検討する際、最初に多くの方が戸惑うのは次のような点です。

「借地権だけ」を第三者に売れるのか、それとも地主にしか売れないのか
昭和のころに結んだ借地契約のままでも、処分や建て替えはできるのか
借地権が付いていても、いくらくらいで売れるのか、そもそも買い手がいるのか

借地権の買取が難しく感じられる最大の理由は、

契約書・覚書・更新の経緯など、契約ごとの個別性が非常に高いこと
借地人・地主・買主（または買取業者）の、少なくとも3者の利害調整が必要なこと

にあります。

狭山市は、西武新宿線「狭山市」駅・「新狭山」駅周辺の住宅地と、古くからの農地由来の借地が混在するエリアであり、

契約開始時期がバラバラ（旧借地法時代の契約が多い）
借地権割合・底地の評価にも幅がある
実態（誰が住んでいるか）と登記名義が一致していないケースもある

といった事情から、「契約整理がどこまでできているか」で、買取価格も成立可能性も大きく変わります。

この記事では、狭山市エリアでの借地権買取について、

なぜ判断が難しくなりやすいのか
買取条件を大きく左右する「契約整理」のポイント
実務上よくあるパターンと費用の考え方
実際にどう進めていくべきか

を、借地権付き不動産の再生も手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ狭山市の借地権買取は判断が難しくなりやすいのか

古い借地契約と「建て替え・処分ニーズ」が一気に顕在化している

狭山市では、かつて農地だった土地を住宅用として貸し出した借地が多く、

契約開始が昭和40〜60年代の「旧借地法」時代
契約書が簡易な覚書のみ、あるいは紛失している
更新は口頭で「これからもこのままでいいよ」と続けてきた

という状況が少なくありません。

一方で近年、

借地上の木造戸建て・アパートが築40〜50年となり、建て替えか処分かを迫られている
地主・借地人ともに高齢化し、「相続前に整理しておきたい」というニーズが強まっている

といった「再整理のタイミング」が一気に来ているのが狭山市の特徴です。

この「古い契約 × 世代交代」の組み合わせが、借地権買取の判断をより複雑にしています。

借地権・底地それぞれの“価値の感じ方”がかみ合いにくい

借地権買取では、少なくとも以下3つの立場が関わります。

今現在住んでいる／所有している「借地人」
土地を貸している「地主（底地所有者）」
将来活用を見込んで購入したい「第三者（個人の買主・業者）」

狭山市のように、地価が都心ほど高騰していないエリアでは、

「借地人」にとっては、自宅・賃貸物件としての“生活価値”が大きい
「地主」にとっては、地代が低く、底地だけでは売りにくく“収益性が低い”と感じやすい
「第三者」にとっては、建て替えや再活用をして初めて採算が合うかどうか

というように、価値の感じ方が一致しづらい傾向があります。

このため、契約内容・建物の状態・将来の活用シナリオを整理しないまま話を進めると、

「そんな値段なら売れない／買えない」と、早い段階で行き詰まる
お互いの不信感だけが残り、何年も“問題の先送り”になる

といった事態になりがちです。

狭山市の借地権買取｜相場以前に押さえるべき3つの論点

「いくらで売れるか」より先に、必ず整理しておきたい論点が3つあります。

① 適用される法律と契約の種類（旧借地法か・借地借家法か）

契約開始時期
契約書の記載内容

によって、

旧借地法（平成4年以前の契約に多い）
借地借家法（現行法）

のどちらが適用されるかが変わり、それによって、

更新のしくみ
地主側から契約を終了させられるかどうか
建て替え・用途変更時の考え方

が変わります。

ここを誤解したまま買取の話を進めると、あとから条件が崩れる原因になります。

② 登記と実態のギャップ（名義・相続・増築の有無）

狭山市では実務上、

借地権の名義：親世代のまま、実際に住んでいるのは子世代
底地（地主）：先々代名義のままで相続登記が未了
建物：増築・改築しているが、登記は古いまま

といったケースがよく見られます。

この「登記と実態のズレ」が放置されたままだと、

売買契約の前に、相続登記・名義変更など多くの前提作業が必要
誰が売主になれるのか、誰の同意が要るのかがあいまい

となり、買取のスケジュールとコストに直結します。

③ 誰が最終的に“土地と建物をどうしたいのか”（出口設計）

大まかなパターンは次の3つです。

借地人が「借地権付きの建物」を第三者（個人・業者）に売る
地主が借地権を買い取り、土地建物を自ら活用または売却する
第三者（業者など）が、借地権・底地を同時に買い取り、完全所有権として再生する

それぞれで、

誰が建物を壊すのか／残して活用するのか
将来、誰がどんな用途で土地を使いたいのか（自宅・賃貸・分譲など）

が異なるため、「妥当な価格」「妥当な条件」の基準も変わります。

出口イメージを先に共有しておくことで、ムダな対立や時間のロスを減らせます。

借地権買取の成立を左右する「契約整理」の実務ポイント

ここからは、狭山市で借地権買取を進める際に、
ホームワーク株式会社が必ず確認する“契約整理”のポイントを解説します。

契約整理① 契約書・覚書・更新合意の洗い出し

まずは、手元にある紙類を徹底的に確認します。

借地契約書（当初の契約）
更新時の覚書・合意書
地代改定に関する文書
建て替えや増築時の承諾書

ポイントは、

古くても「あるだけで意味がある」
借地人側にない場合、地主側が保管していることも多い
一番新しい書面が、実務上の“最新ルール”になっていることが多い

という点です。

契約整理② 借地条件の整理（期間・地代・更新料・承諾料）

次に、現在有効と考えられる条件を整理します。

契約期間（満了日／更新実績）
現在の地代（金額・支払い頻度）
これまで支払った更新料の有無・水準
名義変更・建て替え時の承諾料の取り決め

これらは、

借地権の「現在価値」の判断
地主にとっての「今後の収益期待」

を読み解くうえで欠かせない情報です。

契約整理③ 権利者の確認（名義・相続・共有の有無）

借地権者（借地人）の名義
地主（底地所有者）の名義
相続登記の状況
共有名義人や相続人の人数

を確認します。

典型的なケースとしては、

借地人：ご主人名義のまま相続未登記、奥様・お子様が居住
地主：高齢で、相続人が複数・遠方に散らばっている

といった「調整に時間がかかる構造」が見られます。

この場合、

誰の同意が必要か
どの手続きから着手すべきか（相続登記／遺産分割協議など）

を整理すること自体が、買取の前提条件になります。

契約整理④ 建物の現況と「再建築・再生の可能性」

狭山市の借地上の建物は、

木造戸建て：築40〜50年超のものが多い
アパート：昭和の規格で、空室率が上がり始めているものもある

といった状況がよくあります。

確認すべきは、

建物の老朽化度合い（雨漏り・傾き・設備不良など）
再建築可能かどうか（接道条件・用途地域）
解体かリノベーションか、どちらが現実的か

です。

再生のしやすさ＝買取ニーズの高さにつながるため、
ホームワーク株式会社のようなリフォーム会社が入ることで、

解体前提ではなく「改修して活かす」選択肢
一部を残して、一部を建て替えるハイブリッド案

など、より柔軟なスキームを検討できます。

狭山市で実際によくある借地権買取パターン（イメージ事例）

※狭山市周辺で実際に見られる典型パターンをもとにしたイメージ事例です。
　個人が特定されないよう内容を調整しています。

事例①：築古戸建て借地を、建て替え前提で業者に売却（借地人→第三者）

エリア：狭山市駅からバス利用の住宅地
状況：
- 昭和50年代に契約した旧借地法の借地
- 木造戸建てが老朽化し、雨漏り・シロアリ被害あり
- 子ども世代は市外でマイホームを取得しており、今後住む予定なし

【課題】

地主は「建て替え自体は構わないが、相手が変わるのは慎重に考えたい」と消極的
借地人は、修繕費をかける余裕がなく、早期現金化を希望

【対応（ホームワーク株式会社が関わったケースの流れの一例）】

借地契約書・更新履歴・地代条件を整理
地主と個別に面談し、「今後も地代収入を確保しつつ、信頼できる借地人へ引き継ぎたい」意向を確認
ホームワーク株式会社が
- 借地権を一旦買取
- 地主と建て替え承諾・名義変更承諾の条件（承諾料）をあらかじめ合意
- 老朽建物を解体し、新築戸建てを建ててエンドユーザーへ販売

【結果】

借地人：解体費などを考慮したうえで、路線価・借地権割合を基準にした価格での買取が成立
地主：地代水準を維持しながら、今後も長期の安定収入が見込める形で借地を引き継ぎ

事例②：相続した借地権付きアパートを、底地と一括整理（借地＋底地同時売却）

エリア：新狭山駅圏
状況：
- 親から借地権付きアパート（築40年超）を相続
- 空室が増え、修繕費の負担が重くなってきている
- 地主側も相続を控え、「底地を整理して現金化したい」意向

【課題】

借地権だけを売る／底地だけを売る、どちらも買い手が付きにくい条件
アパートは大規模修繕が必要で、家賃アップも見込みにくい

【対応】

借地人側・地主側それぞれの相続人と面談し、
「完全所有権にまとめたうえで第三者へ売却してよい」という方向性を確認
ホームワーク株式会社が
- 借地権＋底地をセットで買取
- 建物の一部をリノベーション、一部を解体して分譲用地として再区画
完全所有権の宅地・戸建てとして一般ユーザー向けに販売

【結果】

借地人：今後の修繕リスク・空室リスクから解放され、まとまった資金を確保
地主：底地をまとめて現金化し、相続対策も同時に前進

狭山市の借地権買取でかかりやすい主な費用

契約・登記整理に伴う費用

相続登記費用（借地権・底地のいずれかに未登記がある場合）
所有権移転登記・名義変更登記の費用
司法書士報酬

→ 「誰が・どのタイミングで負担するか」を、交渉の初期段階で整理しておくことが重要です。

建物解体・測量・境界確認費用

老朽化した建物の解体費用
土地の分筆・境界確定のための測量費用

狭山市では、古い区画の住宅地や農地転用地では、

隣地の境界があいまい
道路幅員・セットバックの必要性

などの問題が出ることもあり、測量・境界確認が買取スキームに影響しやすくなります。

税金（譲渡所得税・住民税など）

借地権・底地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、

譲渡所得税（所得税）
住民税

がかかる可能性があります。

取得時期・取得費の有無（相続の場合など）
所有期間（5年超かどうか）
居住用財産の特例の適用可否

によって税額が大きく変わるため、具体的な買取金額の検討と並行して、
税理士など専門家にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

狭山市での借地権買取の進め方（6ステップ）

① 売却・整理の目的と優先順位を言葉にする

できるだけ高く売りたいのか
早く身軽になりたいのか（時間優先）
相続トラブルの火種を今のうちに消しておきたいのか

「なぜ今、借地権（または底地）を動かすのか」を整理します。

これにより、

仲介で時間をかけて買主を探すのか
業者買取でスピード重視にするのか
借地権・底地を同時に動かすのか

といった“戦略の方向性”が見えてきます。

② 契約書・登記・現況の整理（できる範囲でOK）

自分で準備できる範囲で、

借地契約書・覚書・更新の際に交わした書面
登記簿謄本（借地権・底地・建物）
固定資産税の納税通知書

などを集めておきます。

不足している資料や、意味が分からない条文については、
ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に読み解いていけば十分です。

③ 「買取の可能性」と方向性を専門家に確認する

契約内容・立地・建物の状態をもとに、

借地権だけ売れる可能性があるか
地主の協力なしでも進められる余地があるか
借地権＋底地の同時整理の方が現実的か

といった「成立のしやすさ」をざっくりと把握します。

この段階で、

相場イメージ（●●万円前後のレンジ）
必要になりそうな費用項目（解体・登記・測量など）
想定される期間（数ヶ月〜1年程度など）

をつかんでおくと、家族内で話し合う材料にもなります。

④ 地主・借地人との意向調整（第三者をはさんだ対話）

借地人側からの相談 → 地主の本音・希望を確認
地主側からの相談 → 借地人の将来の意向（住み続けるか・引っ越すか）を確認

という形で、双方の希望を丁寧にヒアリングします。

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

直接言いづらいお金の話・条件の話をしやすくなる
感情的なすれ違いを避け、事実と数字に基づいた対話がしやすい

というメリットがあります。

⑤ スキームと条件の最終調整

想定されるスキームとしては、

借地人 → ホームワーク株式会社等へ借地権売却
地主 → 底地の売却
両者 → 同時に売却し、完全所有権として第三者へ引き継ぐ

などがあり、それぞれについて、

買取価格の目安
解体・測量・登記整理などの費用負担の分担
スケジュール（いつ現金化できるか）

を具体的に詰めていきます。

⑥ 契約・決済・その後の活用（再生フェーズ）

条件がまとまったら、

売買契約の締結
決済（代金の受け取り）・所有権移転登記
借地契約の終了・地代の精算

などの実務を進めます。

その後、ホームワーク株式会社側では、

解体・リフォーム
区画整理・再建築
再販売または賃貸活用

といった「再生フェーズ」に入りますが、
売主（借地人・地主）側にとっては、ここまでで大きな役目は完了となります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（首都圏で借地権・底地を含む不動産の再生とリフォームを多数手がける会社）

「狭山市の借地権・底地のご相談では、
『とにかくややこしくて、どこから手をつけたらいいか分からない』というお声を本当によくいただきます。

私たちが大切にしているのは、いきなり“いくらで売れるか”ではなく、

そもそも、どんな契約でここまで来たのか
借地人・地主、それぞれが将来どうしたいのか
相続やご家族事情も含めて、どの出口がいちばん穏当か

を一緒に整理することです。

借地権・底地の問題は、放置しても自然に解決することはほとんどなく、
むしろ相続のたびに関係者が増え、難易度が上がっていきます。

一方で、早い段階で

契約書と登記の確認
当事者全員の本音のヒアリング
専門家を交えたスキーム検討

に着手すれば、“丸く収まる”選択肢は必ず増えます。

『この借地は売れるのか』『地主（借地人）とどう話を始めればいいか分からない』
という段階のご相談でも、私たちとしては大歓迎です。

まずは状況整理だけでも、一度専門家に投げてみてください。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 狭山市の借地権は、必ず地主にしか売れないのでしょうか？
A. 必ずしもそうではありません。契約内容や立地、建物の状態によっては、第三者（個人の買主や買取業者）が借地権を購入するケースもあります。ただし、地主の承諾が必要になる場面が多いため、事前の意向確認と契約整理が重要です。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも相談できますか？
A. 相談は可能です。契約書がなくても、更新時の書面や地代の領収書、古い手紙などから契約内容の一部を推定できることがあります。また、地主側が原本や写しを保管している場合も多いため、専門家と一緒に確認していきます。

Q3. 地主との関係がよくなく、直接話したくありません。それでも買取は進められますか？
A. 第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、直接顔を合わせずに調整を進めることも可能です。委任状などの手続きを行えば、交渉や条件提示を専門家に任せることができます。

Q4. 借地権付きの古家を相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。建物の状態や再利用の可能性によっては、「現況のまま」買い取るケースもあります。解体費用を先にかけるべきかどうかは、買取価格のシミュレーションとセットで判断するのが安全です。

Q5. 底地（地主側）だけを狭山市で先に売ることはできますか？
A. 借地契約の内容や借地人との関係によりますが、底地だけを投資家などに売却する事例もあります。ただし、将来の借地契約の相手（地主）が変わることになるため、借地人の理解を得ながら進める必要があります。

Q6. 借地権を買い取ってもらった場合、税金はどのくらいかかりますか？
A. 借地権の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。取得時期・取得費の有無（相続かどうか）・所有期間・各種特例の有無によって税額が変わるため、具体的な金額は税理士に試算してもらうのが確実です。

Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるのと、今のうちに売るのと、どちらが得ですか？
A. 「得・損」は、