狭山市の借地権売却｜住宅地で交渉が長引きやすい理由

2026年2月17日

【結論】狭山市の借地権売却は「契約整理」と「地主との出口共有」ができていないと、必ず長期戦になる

埼玉県狭山市で、借地権付きの戸建やアパートを売却しようとしたとき、

地主がなかなか首を縦に振ってくれない
条件を出しても返事が遅く、話が前に進まない
不動産会社に相談したら「時間がかかりますね」と言われて不安になった

という声は少なくありません。

とくに狭山市のような住宅地では、

昭和から続く旧借地法契約が多い
借地人・地主ともに高齢化が進んでいる
相続や家族事情が絡んで、利害関係者が増えている

といった背景から、借地権売却の交渉は「長引きやすい構造」になっています。

借地権売却で大切なのは、

相場より先に「契約内容・登記・権利関係」を整理すること
借地人・地主それぞれの“出口”（今後どうしたいか）を早めに共有すること

この2つを押さえておけば、交渉はムダに長期化せず、
現実的な条件で落としどころを見つけやすくなります。

この記事では、狭山市の住宅地における借地権売却について、

なぜ交渉が長引きやすいのか
どんなポイントを整理しておくべきか
よくあるパターンと費用感
売却の進め方のステップ

を、借地権付き不動産の再生も手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ狭山市の借地権売却は住宅地で交渉が長引きやすいのか

理由1：古い借地契約（旧借地法）＋口約束の積み重ねが多い

狭山市の住宅地（とくに狭山市駅・新狭山駅周辺〜バス便エリア）では、

昭和40〜60年代に結ばれた「旧借地法」の借地
当初の契約書が簡易なもの、もしくは紛失している
更新は「これまでどおりで」と口約束で続けてきた

というケースが非常に多く見られます。

その結果、

契約上の期間がどうなっているのか分からない
更新料・承諾料の取り決めがあいまい
地主・借地人の「認識」と、法律上の整理がズレている

といった状態で、売却の話に入ってしまうため、

お互いの前提条件を合わせるだけで時間がかかる
「そんな約束はしていない」「昔はこうだった」の平行線になりやすい

という構造が生まれます。

理由2：地主・借地人ともに“世代交代”中で、関係者が増えている

借地権売却のタイミングは、多くの場合、

親世代から子世代への相続が起きた
地主側でも相続が発生し、相続人が複数になった
建物が古くなり、建て替えるか処分するかの判断が迫られている

という「世代交代」の局面と重なります。

狭山市では、

借地人側：名義は亡くなった親のまま、実際に住んでいるのは子ども世帯
地主側：高齢の地主＋複数の相続予定者（子どもたち）

という構図がよくあります。

交渉の場に、

実際に住んでいる人
法的な名義人
将来の相続人

がそれぞれ関わるため、

誰の意見を優先してよいのか分からない
家族内で意見が割れ、決断が遅れる

という要因が、交渉の長期化を招きます。

理由3：狭山市の地価水準だと「誰にとっても劇的にお得」になりにくい

都心のように地価が極端に高いエリアと違い、狭山市の住宅地では、

借地人にとって：自宅としての価値は大きいが、売却益はそこまで大きくならない
地主にとって：地代は高くないが、底地だけでは売りにくく、資産価値も限定的
第三者にとって：建て替え・再開発で利益を出すには、条件の調整が必要

という現実があります。

つまり、借地権売却の交渉は、

「誰かひとりが大きく得をする話」ではなく、
「関係者全員が“ほどほどに納得するライン”を探る話」

になりやすく、条件調整に時間がかかるのです。

狭山市の借地権売却で最初に整理すべき3つのポイント

交渉を長引かせないためには、「価格」より前に、次の3点を整理しておくことが重要です。

① 契約内容と適用法律（旧借地法か・借地借家法か）

まずは、

借地契約の開始時期
契約書に書かれている契約期間・更新に関する条文

を確認し、

旧借地法が適用される借地なのか
現行の借地借家法ベースの契約なのか

を整理します。

これにより、

地主側から一方的に解約しづらい「長期安定型」の借地なのか
期間満了時の更新交渉を意識すべき借地なのか

が見えてきます。

ここが曖昧なままだと、法律論と「今までの慣習」がぶつかり、話がまとまりにくくなります。

② 登記と実態（誰が名義人で、誰が住んでいるか）

次に、

土地の登記名義（地主）
建物と借地権の登記名義（借地人）
実際に住んでいる人（居住者）

を整理します。

狭山市では、

「登記は父名義、実際は子ども夫婦が20年以上住んでいる」
「地主の登記名義が祖父のままで、相続登記がされていない」

といった状態が多く、この整理を後回しにすると、

売主になれる人が誰なのか分からない
誰の同意が必要なのか曖昧

なまま相談が進み、途中でストップしてしまいます。

③ 誰が“最終的なゴール”をどう考えているか（出口イメージ）

借地権売却のパターンは、大きく次の3つです。

借地権付き建物を、第三者（個人・業者）に売却する
地主に借地権を買い取ってもらい、土地建物を地主側でまとめる
借地権と底地を同時に売却し、完全所有権にして第三者に引き継ぐ

これを踏まえ、

借地人側は「住み替え」「現金化」「相続対策」のどれを優先したいのか
地主側は「地代を維持」「底地の現金化」「将来的な活用」のどれに重きを置くのか

を、できる範囲で言語化しておくことで、

「どこを落としどころにするか」を決めやすくなり、
無駄な平行線の時間を減らせます。

狭山市の住宅地で実際に起こりがちな借地権売却パターン（イメージ事例）

※狭山市周辺でよく見られる類型をもとにしたイメージです。
　個人が特定されないよう内容を調整しています。

事例①：築古戸建借地の売却が、地主の承諾問題で1年以上止まっていたケース

エリア：狭山市駅からバス便の住宅地
状況：
- 昭和50年代の旧借地法契約
- 木造2階建てが老朽化（雨漏り・設備不良）
- 子世帯は別の地域で住まいを取得済みで、将来住む予定なし

【交渉が長引いていた理由】

借地人：
- 借地権を業者に売却したい
- できるだけ早く更地化して処分したい
地主：
- 誰が新しい借地人になるのか不安
- 承諾料はいくらが妥当か分からない
- 「とりあえず今のままでも困っていない」という心理

この状態で双方が個別に不動産会社へ相談していたため、
間に入る不動産会社ごとに条件提示がバラバラになり、
地主が警戒してしまって話が止まっていました。

【ホームワーク株式会社が入って整理した流れ】

借地契約書・更新履歴・地代水準を整理
借地人・地主双方の「ゴール」をヒアリング
- 借地人：現金化と早期整理を優先
- 地主：今後も安定した地代収入＋信頼できる借地人
ホームワーク株式会社が借地権を一旦買取り、
- 地主と建替・名義変更の承諾条件を一括で協議
- 老朽建物を解体し、新築戸建を建ててエンドユーザーへ販売

【結果】

借地人：
- 解体費等を考慮したうえで、現実的な価格で売却成立
- 1年以上動かなかった案件が、交渉開始から約4ヶ月で決着
地主：
- 地代水準を維持
- 今後も長期で借りてくれる新しい借地人がつく形で着地

事例②：相続した借地権付きアパートで、借地人兄弟の意見が割れていたケース

エリア：新狭山駅圏の住宅地
状況：
- 親が借地に建てた2階建アパート（築40年超）を兄弟で相続
- 空室率上昇＆修繕費がかさんで収支が悪化
- 地主は高齢で、底地を子どもたちに相続予定

【交渉が長引いていた理由】

兄弟間で意見が対立
- 兄：「売ってスッキリしたい」
- 弟：「手残りが少ないなら、持ち続けてもよいのでは」
地主側も、
- 「底地も一緒に売るべきか」
- 「子どもたちに相続させるべきか」
  で迷っていた

いずれの家族も「とりあえず現状維持」で数年が経過し、
アパートの老朽化と空室増で状況が悪化していました。

【ホームワーク株式会社が行った整理】

現在の収支・修繕見込み・将来の大規模修繕費を試算
「10年手元に持ち続けた場合」と「今売却した場合」の
- キャッシュフロー
- 管理負担・リスク
  を数字で比較
借地人兄弟＋地主家族を交えた場で、
- 借地権＋底地を一括で業者に売却し
- 完全所有権にした上で再生・売却する
  というシンプルな出口を提案

【結果】

借地人側：
- 収支の悪い物件から解放され、相続トラブルの火種も整理
地主側：
- 底地をまとめて現金化し、子どもたちには現金で平等に分けられる状態に

「何となく続けていた借地・アパート運営」から卒業できたことで、
両家ともに長年のモヤモヤが解消されました。

狭山市の借地権売却でかかる主な費用

契約整理・登記関係の費用

相続登記費用（借地権・底地いずれかの名義が古い場合）
所有権移転登記費用
司法書士報酬

→ 誰がどこまで負担するか（借地人か地主か、折半か）を、早めに話し合っておくことが大切です。

建物解体・測量・境界確認費用（必要な場合）

老朽化した戸建・アパートの解体費用
境界が曖昧な場合の測量・境界確認費用

狭山市の住宅地では、

昔からの宅地で境界標が失われている
道路との関係でセットバックが必要になる

など、売却前に“土台の整理”が必要なケースもあります。

税金（譲渡所得税・住民税など）

借地権・底地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、

譲渡所得税（所得税）
住民税

がかかる可能性があります。

取得時期
相続の有無
所有期間（5年超か）
居住用財産の3,000万円特別控除などの特例の有無

によって税額は大きく変わるため、
具体的な売却金額が見えてきた段階で税理士に確認しておくと安心です。

狭山市での借地権売却の進め方（6ステップ）

① 売却の目的と「何を優先するか」を決める

とにかく早く整理したい（スピード重視）
手取り額を最大化したい（価格重視）
相続や家族間トラブルの火種を消したい（安定重視）

など、「何を一番大事にしたいか」を最初に決めます。

ここがはっきりすると、

仲介で時間をかけるか
買取で早く決めるか
借地権＋底地の一括整理を狙うか

といった全体方針が見えやすくなります。

② 契約書・登記・現況をできる範囲で集める

借地契約書・覚書・更新書類
土地・建物の登記簿謄本
固定資産税の納税通知書

など、手元にある資料を集めます。

「すべて揃ってから相談」ではなく、
足りない部分は専門家と一緒に確認する前提で構いません。

③ 専門家に「売却可能性」と大まかなシナリオを確認する

ホームワーク株式会社のような、
借地・底地にも慣れた会社に相談すると、

買取が現実的か／仲介の方が良いか
地主の協力がどの程度必要になりそうか
借地権だけ／底地だけ／同時売却のどれが現実的か

という「全体の見取り図」が分かります。

同時に、

解体が必要そうか
測量・登記整理がどの程度発生しそうか

といった“見えづらいコスト”も、事前にイメージできます。

④ 地主・借地人との意向調整（第三者をはさんで整理）

借地人側からの相談であれば、

地主の家族構成・相続状況
借地を今後どうしたいか（維持／売却／自用地として使う）

地主側からの相談であれば、

借地人が住み続けたいのか、手放したいのか
更新・建て替えに対する考え方

などを、ホームワーク株式会社のような第三者がヒアリングします。

当事者同士だけで話すと、感情論になりやすいため、
一度“プロの台本”で話を整理することが、交渉短縮の近道です。

⑤ 売却スキームと条件（価格・費用負担・スケジュール）の確定

検討できるスキームを並べ、

各パターンの大まかな手取り額
必要になる手続きと費用
完了までの期間

を比較します。

そのうえで、

借地人・地主双方が「これなら飲める」というライン
誰がどの費用を負担するか（解体・測量・登記など）

を具体的に決めていきます。

⑥ 契約締結・決済・借地契約の終了（または継続）

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済（代金授受）と所有権移転登記
地代の精算・借地契約の終了手続き

を完了させます。

以降は、ホームワーク株式会社側で、

解体・リフォーム
区画整理・建て替え
再販や賃貸運用

といった「再生フェーズ」を進めていきますが、
売主側にとっての大きな役割はここまでで完了となります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（首都圏で借地権・底地を含む不動産の再生とリフォームを手がける会社）

「狭山市の住宅地における借地権売却のご相談では、
『もう何年も地主さん（借地人さん）と話が進まない』というケースが珍しくありません。

交渉が長引く一番の理由は、
“誰が何をゴールとしているのか”が共有されていないまま、
価格や条件の話だけをしてしまうことです。

私たちが実務で心がけているのは、

まず契約書・登記・実際の暮らし方を整理すること
借地人・地主それぞれの“将来像”を聞き取り、
どこならお互いに無理なく歩み寄れるかを一緒に探すこと

の2つです。

借地権や底地の問題は、先送りすればするほど
相続人が増え、建物が古くなり、条件が悪くなっていきますが、
早く動けば、そのぶん選択肢も多くなります。

『売るかどうかもまだ決めていない』
『自分のところが借地なのか所有権なのかもよく分からない』
といった段階からで構いませんので、

まずは状況整理の相談から始めていただければと思います。
交渉を“長引かせない”ための道筋を、一緒に組み立てていきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 狭山市の借地権は、地主にしか売れないのですか？
A. いいえ、ケースによっては第三者（個人や買取業者）に売却できることもあります。ただし多くの場合、地主の承諾が必要になるため、地主の意向確認と契約整理が不可欠です。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。売却の相談はできますか？
A. 相談は可能です。契約書がなくても、更新時の書面や地代の領収書、古い手紙などから状況を推定できることがあります。また、地主側が契約書を保管していることも多く、専門家と一緒に確認していきます。

Q3. 地主との関係が悪く、直接話したくありません。それでも売却は進められますか？
A. 第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入り、条件の整理や意思確認を代行することができます。委任状の手続きなどを行えば、直接のやりとりを最小限にして進めることも可能です。

Q4. 借地権付きの古家を相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。建物の状態や活用可能性によっては、「現況のまま」買い取るケースもあります。解体費を先に負担した方が良いかどうかは、買取価格の試算と合わせて検討するのが安全です。

Q5. 底地（地主側）の立場ですが、借地人が売却したいと言っています。どう対応すべきでしょうか？
A. まずは、

借地人が「どこに」「どのような条件で」売りたいのか
ご自身として、今後その土地をどう活用したいのか（維持・買い取り・売却）
を整理することが大切です。そのうえで、借地権だけの売却／底地ごと一括整理など、複数の選択肢を並べて検討していくことをおすすめします。

Q6. 借地権を売却した場合、税金はどれくらいかかりますか？
A. 借地権の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。取得時期・取得費・相続の有無・所有期間・各種特例の適用可否によって変わるため、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうと安心です。

Q7. 借地権のままリフォームして住み続けるか、売却するか迷っています。どう考えればよいですか？
A.

残りの借地期間
今後の更新料・地代負担
建物の老朽化と将来の修繕コスト
ご家族のライフプラン（住む予定年数）
などを並べて、「リフォームして住み続けた場合」「今売却した場合」の両方の数字と生活イメージを比較するのが良いです。ホームワーク株式会社では、両案のシミュレーションを出して一緒に検討することが可能です。

Q8. 借地権割合や路線価を見れば、おおよその売却価格は分かりますか？
A. 借地権割合や路線価は、“税務評価”や“考え方の基準”として有用ですが、そのまま実勢価格にはなりません。契約条件（地代・期間・更新実績）、建物の状態、再活用のシナリオなどを踏まえて、個別に価格が決まります。

Q9. 狭山市以外（入間市・所沢市など）の借地権でも同じ考え方ですか？
A. 基本的な考え方は同じですが、エリアごとの地価水準・需要の強さによって、「どのスキームが取りやすいか」は変わります。周辺エリアの借地権・底地でも、狭山市同様に契約整理と出口設計が鍵になります。

Q10. まずは何を準備して相談すれば良いですか？
A.