八潮市の借地権売却｜用途制限が交渉に影響する理由

2026年2月18日

【結論】八潮市の借地権売却は「用途地域・建てられる用途」を整理しないと、価格も相手もズレたまま交渉が進んでしまう

八潮市で借地権付きの家や倉庫を売却しようとすると、多くの方が最初に悩むのが、

借地でも本当に売れるのか
地主と第三者、どちらに売る前提で考えればいいのか
そもそも住宅としてしか使えないのか、事業用にも使えるのか

といった「売却の方向性」です。

ここで見落とされがちなのが、**用途制限（用途地域・建てられる建物の種類や規模）**です。

八潮市は、

つくばエクスプレス「八潮」駅周辺の住宅系エリア
旧来の工場・倉庫・営業所が集まる準工業系エリア
幹線道路沿いの店舗・事務所・倉庫ニーズが強いエリア

が入り混じっており、

「同じ借地権」でも
・住宅用しか難しい土地
・住宅にも事業にも転べる土地
・実質、事業用にしか価値が出にくい土地

に分かれます。

誰に・どんな用途で使ってもらう前提で売るのかを整理しないまま、

「近所の住宅相場」だけで価格を決める
「事業用地として高く売れるはず」と期待する

と、地主・買主・買取業者との交渉がかみ合わず、
値段だけが空回りしやすくなります。

この記事では、八潮市の借地権売却について、

なぜ用途制限が交渉と価格に直結するのか
住宅用／事業用で「見られ方」がどう変わるか
契約書と用途地域を踏まえた整理の手順
成立しやすい条件づくりと注意点

を、借地・底地と再生を扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ八潮市の借地権売却で「用途制限」が重要になるのか

理由1｜そもそも「誰に売れるか」が用途で変わるから

借地権を買ってくれる可能性があるのは、大きく分けて次の3パターンです。

住宅として住みたい個人（実需）
アパート・テナントなどを運用したい投資家・業者
倉庫・事務所・店舗などに使いたい事業者

八潮市では、

駅近・住宅地 → 住宅ニーズがメイン
幹線道路沿い・工業系エリア → 事業用・準工業ニーズが強い
住宅地と準工業地が入り混じる場所 → 住宅＋小規模事務所・店舗の両にらみ

という構造があり、

「その土地では、将来どんな建物が建てられるか」
＝「どのタイプの買主が現実的に候補になるか」

をほぼ決めてしまいます。

用途制限を見誤ると、

住宅用途でしか価値が出ない場所を「倉庫にも使える」と説明して敬遠される
準工業系で事業用ニーズが強い場所を「住宅前提」の相場で語り、過小評価してしまう

といった“ターゲットミス”が生じ、
本来取りうる価格・相手を取りこぼす原因になります。

理由2｜地主の「用途に対する考え方」が価格に影響するから

借地契約書には、ほぼ必ず「用途」が書かれています。

住宅用借地（居住専用）
事業用借地（倉庫・工場・店舗など）
住宅兼事務所・店舗併用など

地主の立場からすると、

住宅用として永く貸してきた土地を、いきなり倉庫・資材置き場にされるのは避けたい
逆に、これまで事業用として使ってきた土地を、住宅街として整備したい

といった「用途に対する希望」があり、
用途変更を伴う借地権の売却には慎重になりがちです。

用途制限と地主の意向を整理しないまま、

「将来アパートにしたい」「倉庫として貸したい」と持ちかけても、
→ 用途条項に反すると見られ、承諾が下りにくい

結果として、

「地主の承諾を得られる範囲で、どんな用途までOKなのか」
「用途を維持したまま売るのか、用途変更を交渉するのか」

を冷静に整理することが、
売却の成立可否と価格に直結します。

理由3｜用途によって「再建築・転用に必要なコスト」が違うから

同じ借地上の建物でも、

住宅として立て替える
事務所・店舗として建て替える
倉庫・作業所として使い続ける

では、必要なコスト・許認可・設計の難易度が変わります。

買取業者・投資家・事業者は、

用途地域（第一種住居・準工業など）
建ぺい率・容積率・高さ制限
道路付け・駐車スペースの取り方

などを踏まえて、

「この用途なら採算が合う／合わない」

を見積もるため、
用途前提が少し変わるだけで、買取価格が何百万円単位で変わることも珍しくありません。

八潮市の用途地域と「借地権の見られ方」のざっくり整理

※細かい区域は市の都市計画図での確認が必要ですが、ここでは実務でよく関わる“見え方”を整理します。

住宅系エリア（第一種・第二種住居／第一種低層など）

主に八潮駅周辺〜住宅地に多い用途地域

想定される主な用途：
→ 戸建住宅・アパート・小規模店舗併用住宅など
借地権の「見られ方」：
→ 住宅ニーズが中心。
将来も“居住用途”が前提になりやすい

ここでのポイント

将来の買主候補：
→ 自分で住みたい個人・戸建賃貸・アパートを想定する投資家
用途変更（倉庫・資材置き場など）は、
→ 用途地域・近隣環境・地主意向から見て、ハードルが高いケースが多い

→ 住宅用途のまま、戸建 or アパート用として整理できるかが、交渉の軸になります。

準工業系・事業系エリア

倉庫・工場・営業所・資材置き場が多いエリア

想定される主な用途：
→ 倉庫・作業場・事務所・物流系施設など
借地権の「見られ方」：
→ 住宅ニーズよりも、事業用・収益用ニーズが中心

ここでのポイント

将来の買主候補：
→ 自社利用の事業者・倉庫オーナー・収益物件を組成したい業者
住宅用途への転換は、
→ 環境条件・周辺の用途との整合性・地主意向から見て、慎重検討が必要

→ 「事業用としての使いやすさ（トラック動線・前面道路・形状）」を前提にした条件整理がカギになります。

幹線道路沿い・複合用途エリア

店舗・事務所・倉庫・住宅が混在するエリア

想定される主な用途：
→ 店舗併用住宅・事務所ビル・ロードサイド店舗＋駐車場など
借地権の「見られ方」：
→ 住宅・事業どちらにも転べるため、
用途の決め方で価格・相手が大きく変わる

ここでのポイント

「住宅用借地」契約なのに、実態は半分事務所・店舗…といったケースも多く、
用途条項と現況がずれていることがある
地主が「将来は道路沿い店舗にしたい」と考えているか、
「今後も住宅として貸していきたい」と考えているかで、交渉の方向性が変わる

→ このゾーンは特に、“契約上の用途”と“現実的な用途”のすり合わせが重要です。

用途制限を踏まえた「八潮市の借地権売却」の整理手順

ステップ① 契約書で「用途条項」を確認する

まず、借地契約書（＋覚書）で、次の点を確認します。

用途の記載：
- 住宅用／居住専用
- 事業用（倉庫・工場・事務所など）
- 住宅兼事務所・店舗併用　など
用途変更に関する条項：
- 「用途を変更する場合は、地主の承諾を要する」
- 承諾料の定め（あれば）

ここでのチェック

現在の使い方が、契約上の用途と一致しているか
将来の用途（こう使いたい／こう使う人に売りたい）が、契約上どこまで許されそうか

これが、交渉の「土俵」になります。

ステップ② 都市計画（用途地域・建てられるボリューム）を把握する

契約書とは別に、都市計画上の用途制限も整理します。

用途地域（第一種住居／準工業など）
建ぺい率・容積率
高さ制限・防火規制など

これにより、

住宅：どの程度の戸建やアパートが建てられそうか
事業用：どの程度の規模の倉庫・事務所が可能か
将来の再開発：所有権化した場合にどこまで“伸ばせる”余地があるか

といった、「将来像」が見えてきます。

ステップ③ 「住宅として売るか／事業用として売るか」を仮決めする

ここまで整理した上で、

住宅用途で
- 自分で住む人
- アパート・戸建賃貸オーナー
  に売るのがメイン路線なのか
事業用途で
- 自社利用の事業者
- 倉庫・事務所オーナー
  に売るのが現実的なのか

を、不動産会社・買取業者と一緒に方向づけします。

仮に両方の可能性がある場合でも、

第一候補：住宅
第二候補：事業用

のように優先順位をつけることで、

想定買取価格のレンジ
地主との交渉ポイント（用途維持か用途変更か）

が整理しやすくなります。

ステップ④ 地主と「用途前提」を共有する

売却側（借地人）だけで「住宅用／事業用」を決めても、
地主が納得しなければ成立しません。

今後も住宅として貸し続けたいのか
将来的には事業用としてまとめて整理したいのか
住宅街としての環境維持を重視しているのか

など、地主の意向を踏まえたうえで、

用途を原則変えない前提で売るのか
用途変更を伴う売却を、一緒に検討してもらえるか

を確認します。

この段階で、第三者（ホームワーク株式会社のような専門家）が間に入ると、
感情的なぶつかりを減らしながら話を進めやすくなります。

成立しやすい用途条件と、つまずきやすいパターン

成立しやすいパターン① 住宅用借地→住宅用のまま第三者に売却

用途地域：住宅系
契約用途：居住用・住宅用
現況：住宅（戸建）
地主の意向：今後も住宅として貸し続けることに抵抗はない

この場合、

戸建として住む買主
戸建賃貸オーナー
戸建＋アパート併用を検討する投資家

などが候補になります。

ポイント

用途を変えないため、地主が承諾しやすい
建て替え・名義変更・更新条件を整理しておけば、
再建築前提の買取業者も参入しやすい

→ 「住宅用のまま」「契約条件をクリアにする」ことに集中すると、まとまりやすい案件です。

成立しやすいパターン② 事業用借地→事業用のまま、底地ごと一括整理

用途地域：準工業・商業系
契約用途：倉庫・工場・営業所など事業用
借地人・地主ともに高齢で、将来の事業・地代継続に不安あり

この場合、

借地権＋底地をセットで買取る業者
将来の賃貸収益・転売を見込む投資家

が買主候補になります。

ポイント

用途を変えず、「事業用地としてまとめて整える」方向性
借地契約を終了させ、
→ 所有権としてシンプルな土地に“リセット”するイメージ

→ 住宅転用を無理に狙うより、事業用としての用途を深堀りした方がスムーズなケースが多いです。

つまずきやすいパターン① 住宅用借地なのに「倉庫・資材置き場」として売ろうとする

契約用途：住宅用
用途地域：住宅系 or 住宅＋準工業の境目
売却側：
- 「住宅には古すぎるから、倉庫や資材置き場にした方が高く売れるのでは」と期待

この場合、

地主：周辺住環境悪化を懸念し、用途変更に難色
買取側：契約上・近隣関係のリスクを見て、消極的

→ 契約用途と用途地域を踏まえず、「なんとなく事業用の方が高そう」と動くと、
地主・買主の両方からNGを出されやすくなります。

つまずきやすいパターン② 事業用借地を「一般住宅地の相場」で見てしまう

契約用途：事業用（倉庫・工場など）
用途地域：準工業 or 幹線道路沿い
売却側：
- 近くの一戸建てやマンションの「住宅相場」を基準に期待値を持っている

しかし実際には、

騒音・トラック動線・前面道路状況などから、
→ 一般住宅としての需要は限定的
事業者・投資家から見ても、
→ 建物の仕様・間口・高さ制限などを踏まえた「事業用としての評価」になる

→ 住宅の近隣売買価格と同じレンジでは動かず、価格ギャップにショックを受けやすいパターンです。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（八潮市・三郷市エリアで借地・底地・買取再生・リフォームを手がける会社）

「八潮市の借地権売却では、“用途をどう考えるか”で、
『売却がスムーズに進むケース』と『いつまでもまとまらないケース』がはっきり分かれます。

現場で感じるのは、

借地人様は『とりあえず高く売れる用途で売りたい』
地主様は『とりあえず今と同じ用途で続けてほしい』

といった“逆方向の希望”をお持ちのことが多い、という点です。

私たちが間に入るときに意識しているのは、

まず契約上の用途と、都市計画上の用途制限を、事実として整理すること
その上で、『ここまでは用途を維持』『ここから先は用途変更も検討』というラインを一緒に探ること
地主・借地人・買取側それぞれが“これなら現実的だ”と思える条件を、数字と用途の両面から組み立てること

です。

用途の話は、ともすると感情的になりやすいですが、
契約書と用途地域という“共通のルール”に立ち返ると、冷静に整理しやすくなります。

『住宅用のはずだけど、周りは倉庫だらけで将来が不安』
『事業用として借りているが、相続を考えると整理したい』

という段階でも構いません。
八潮市というエリアの特性と、用途制限・契約内容を踏まえながら、
どういう売り方・整理の仕方が一番現実的か、一緒に考えていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 八潮市の借地権は、用途制限を変えないと売れませんか？
A. いいえ。多くの場合、「契約上の用途を維持したまま」でも、
第三者（個人・業者）への借地権売却は可能です。
ただし、用途を変えた方が価値が出ると判断されるケースもあるため、
契約内容・用途地域・地主の意向を踏まえた検討が必要です。

Q2. 契約書に「居住用専用」と書かれていますが、今は一部を事務所として使っています。この状態で売却できますか？
A. 実務上そうしたケースは多くあります。
ただし、契約上の用途と現況がズレているため、

地主の了解状況
近隣の受け止め方
将来の用途をどう位置づけるか
を整理した上での売却が望ましいです。
場合によっては、売却の前後で用途についての覚書を交わすことも検討します。

Q3. 住宅用借地を、倉庫や資材置き場として売れば高くなりますか？
A. 一概には言えません。
住宅系用途地域では、倉庫・資材置き場としての利用に制限がある場合も多く、
地主の意向や近隣環境を考えると、
用途変更が難しい or コストに見合わないケースもあります。
「高くなりそう」というイメージだけで用途変更前提に動くのは危険です。

Q4. 事業用借地ですが、将来的に住宅として使いたい人に売ることはできますか？
A. 用途地域・周辺環境・契約内容によります。
準工業系などでは住宅も建てられることがありますが、