新座市の借地権売却｜買い手が限られる理由と対策

2026年2月19日

【結論】新座市の借地権売却は「買い手が限られる構造」を理解し、最初から“売れる相手”に絞って戦略を組めば、ムダな遠回りは避けられる

新座市で借地権（借地権付き一戸建て・アパートなど）の売却を考えるとき、多くの方が最初に直面するのは、

「そもそも借地権って売れるのか？」
「査定を取っても買い手が見つかりにくいと言われる」
「地主の承諾が要ると言われて話が前に進まない」

といった“売りづらさ”です。

この「売りづらさ」は、物件個別の問題だけではなく、

買い手になれる人・業者が物理的に限られている
地主の承諾・契約条件など、売買以外の調整が多い
金融機関からの融資が付きにくく、現金や自己資金が必要になりがち

という構造的な理由から来ています。

一方で、新座市は

東武東上線・武蔵野線・関越道・外環道などアクセスが良い
戸建ニーズ・賃貸ニーズともに一定の需要がある
都内近接にもかかわらず、地価が周辺市区より抑えめなエリアもある

ため、「買って活用したい層」が存在するエリアでもあります。

重要なのは、

「借地権は売れない」と決めつけないこと
ただし「一般の所有権物件と同じ売り方は通用しない」と理解すること

この2つを押さえたうえで、

なぜ買い手が限られるのか（構造的な理由）
その中で、どんな買い手に狙いを絞るべきか
地主との関係・承諾問題をどう整理しておくか

といった**“売り方の設計”を先に組み立てること**が、結果的に価格とスピードを左右します。

以下で、新座市での借地権売却について、

買い手が限られる具体的な理由
それでも売却を成立させるための対策
想定される買い手像と売却パターン
実務的な進め方

を、借地・底地を含む再生案件を扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ新座市の借地権は「買い手が限られる」のか

理由① 融資が付きにくく、「現金か自己資金に余裕のある層」しか買えない

一般の所有権物件と違い、借地権付き物件は

土地は地主のもの
買うのは「建物＋土地を借りる権利」

という構造になっています。

そのため金融機関によっては、

担保評価が低い
そもそも借地権への融資商品が少ない
期間・金利条件が厳しくなる

などの理由で住宅ローンが組みにくいことがあります。

結果として、買い手は

自己資金が厚い実需（自分で住む人）
借地権に慣れた投資家・事業者
買取・再生系の不動産会社

など、「普通の所有権マンションや戸建てを買う層」よりもかなり絞られます。

理由② 地主の承諾が必要で、自由に売れないケースが多い

借地権を第三者に売却する場合、多くの契約では

地主の承諾（譲渡承諾）
または地主への承諾料の支払い

が条件になっています。

新座市のように、

旧借地法時代の古い契約が多い
地主が高齢・相続で複数人に分かれている

といったエリアでは、

そもそも誰にどう承諾をもらえばいいのか分からない
地主が「知らない人に貸すのは不安」と難色を示す
承諾料の金額で折り合わない

など、売主・買主以外のところで交渉が難航することが少なくありません。

理由③ 契約内容がバラバラで、「一般の買主には分かりにくい」

借地権付き物件では、

契約期間（満了日・更新の有無）
地代（月額・年額）
更新料・承諾料の取り決め
建替えの可否・条件

などの条項が、物件ごとにバラバラです。

買主から見ると、

「この条件は高いのか安いのか」
「10年・20年後にどんな負担が増えるのか」
「建て替えや売却はスムーズにできるのか」

が非常に分かりづらく、

なんとなく不安
よく分からないから、普通の所有権を選ぼう

という心理になりがちです。

つまり、「条件が分かりづらい」時点で多くの一般買主が候補から外してしまうため、買い手がさらに限られていきます。

理由④ 「借地」に抵抗感のある人がまだ多い

土地が自分のものにならない
将来の更新時にどんなトラブルが起こるか不安
子ども世代まで引き継ぐのが難しそう

といったイメージから、そもそも「借地権」というだけで候補から外す人も一定数います。

特に新座市は、

少し広げると志木市・朝霞市・練馬区など所有権物件が豊富なエリア
「どうせ買うなら所有権を」という発想が取りやすい環境

でもあるため、

「借地でもOK」と考えてくれる層自体が少ない
その中からさらに、エリア・築年数・価格が合う人だけが候補になる

という二重の絞り込みが起きています。

それでも売却を成立させるための“対策の考え方”

対策① 「買い手が限られる」前提で、最初からターゲットを絞る

借地権売却では、

広く一般にアピールして、たくさんの人から選ばれる
という発想よりも、
「買える人・買いたい人」がどのくらいの層かを先に特定し、その層に的を絞る

という発想が重要です。

新座市の場合、具体的には

自己資金に余裕のある実需（近隣からの住み替えなど）
借地に慣れている地元投資家・事業者
借地・底地再生を手がける不動産・リフォーム会社（ホームワーク株式会社のようなタイプ）

などを「最初から想定ターゲット」として絞り込んだほうが、

無駄な内覧・問い合わせを減らせる
条件交渉が現実的なラインで進みやすい

というメリットがあります。

対策② 地主との関係と契約条件を“売り出す前”に整理しておく

借地権付き物件を売り出してから

地主への説明・承諾取り
契約内容（期間・地代・更新料）の確認

を始めると、

買主候補が現れたあとで条件のズレが発覚
契約直前で白紙になる
想定外の承諾料・条件変更が出てくる

といったトラブルになりがちです。

売却前に、

地主に「売却の意向」があることを伝え、反応を確認
契約書・覚書・更新記録を洗い出し、現時点の有効条件を整理
地代・更新料・承諾料について地主の考えをヒアリング

しておくことで、

「地主の承諾が得られる前提」で売り出せるのか
「地主が買い取る」可能性もあるのか
「地主が承諾しない」場合どうするか

といった方針を早めに立てることができます。

第三者（ホームワーク株式会社など）が同席・間に入ることで、

借地人からは言い出しにくい話題
地主側の本音・懸念

を引き出しやすくなるのも大きなポイントです。

対策③ 「借地ならではのメリット」をきちんと数値化・見える化する

借地権は「悪いところ」だけではなく、所有権に対するメリットも存在します。

土地代がかからない（または少なくて済む）ため、同じ場所の所有権より価格を抑えられる
新座市内でも、実質「所有権だと手の届かないエリア」に住める可能性がある
土地価格上昇の影響を受けにくい（固定資産税は地主側）

こうしたメリットを

所有権物件と比べた具体的な価格差・返済額差
志木・朝霞・練馬など周辺市区との比較（「同予算でどこまで広さ・立地が変わるか」）

として数値で示すことで、

「借地だから安い」だけでなく、「借地だからこそこの場所・広さに住める」という説得力
投資家・事業者にとっての収益性のイメージ

を伝えやすくなります。

新座市で想定される「買い手像」と売却パターン

1. 自分で住む実需買主（近隣在住・周辺市からの住み替え）

【典型像】

新座市・朝霞市・志木市・清瀬市など近隣に居住
「所有権にこだわらない代わりに、場所や広さを優先したい」層
親族に借地経験者がいる・実家も借地、といったケースも多い

【この層に刺さる条件】

駅・バス・生活環境が良く、所有権より割安感が明確
建物状態が良く、大規模リフォームを前提としなくても住める
契約条件（地代・期間・更新料など）が分かりやすく整理されている

【売却パターン】

一般仲介での売却
住宅ローンが使いやすい金融機関を紹介しつつ進める

ポイント
この層が狙えるかどうかは、

建物の状態
駅距離・生活利便性
契約条件の分かりやすさ

で大きく変わります。

2. 投資家・小規模事業者（戸建賃貸・アパート・店舗併用など）

【典型像】

新座市・練馬区・朝霞などで賃貸・事業用物件を持っているオーナー
借地の仕組みにある程度慣れている
数字（利回り・キャッシュフロー）で判断する

【この層に刺さる条件】

賃貸需要のあるエリア（駅徒歩・バス便・大学・工場などの需要）
土地の形状・接道が「アパート・戸建賃貸」に適している
地代と家賃水準のバランスが取れており、利回りが出る

【売却パターン】

収益物件としての「利回り」を前面に出した仲介
借地上アパート・戸建賃貸のポテンシャルを示した上での買取提案

ポイント

室内の状態以上に、「土地としての使いやすさ」「賃貸需要」「地代水準」が重要
レントロール（家賃明細）・稼働状況などの資料整備が有効です。

3. 借地・底地再生を行う不動産・リフォーム会社（ホームワーク株式会社など）

【典型像】

借地権・底地をまとめて買い取り、建替え・リノベーション・区画整理を行う会社
戸建・アパート・店舗などの再活用に強みがある
借地契約・相続登記・地主との交渉も含めて一体で対応できる

【この層に刺さる条件】

将来的に完全所有権化できる可能性がある（底地も含めて動かせそう）
建替え・分譲・賃貸など、出口のパターンが複数描ける立地・面積
法律的・物理的な問題が大きすぎない（再建築不可や極端な違法建築でない等）

【売却パターン】

借地人からの借地権売却
地主からの底地売却
借地権＋底地同時売却（完全所有権として整理）

ポイント

一般個人には扱いづらい借地条件でも、「まとめて再生する前提」なら価値を見出せるケースがあります。
売主側にとっては、スピード・確実性・手間の少なさがメリットになりやすいパターンです。

新座市の借地権売却を進める具体的なステップ

ステップ① 契約・登記・現況を“ざっくり”整理する

借地契約書・覚書・更新の資料
地代・更新料を示す領収書・通帳記録
登記簿（借地権・底地）で名義・権利関係を確認
建物の築年数・構造・老朽度（雨漏り・傾き等）

「全部揃っていなくても構いません」。
何があるか・ないかを一緒に確認するところから始めます。

ステップ② 地主の意向と関係性を専門家と一緒に確認する

地主が個人か法人か、相続が絡んでいるか
過去の関係（トラブル・信頼関係）
将来の活用意向（貸し続けたい／現金化したい／特に決めていない）

直接言いづらい場合は、

ホームワーク株式会社のような第三者が間に入って
- 借地権売却の話を持ちかける
- 地主側の本音・不安をヒアリングする

といった進め方もできます。

ステップ③ 「どの買い手層を狙うか」を先に決める

上記の情報を踏まえ、

実需（自分で住む人）向けに売り出すのか
投資家・事業者向けの収益物件として売るのか
借地・底地を含めて再生する会社への売却を前提にするのか

といった方向性を決めます。

ここを曖昧にしたまま「とりあえずネットに出してみる」と、
問い合わせは来るが本気度の低い内覧ばかり増えて疲弊するパターンになりがちです。

ステップ④ 仲介売却／買取／同時整理など複数案を数字で比較する

ホームワーク株式会社のように、

一般仲介での想定成約価格レンジ
自社または提携会社による買取価格
借地権＋底地同時整理（完全所有権化）の場合の条件

を示せる会社に依頼し、

手取り額
スケジュール（現金化までの期間）
手間（片付け・修繕・交渉など）

まで含めて複数案を比較します。

ステップ⑤ 方針決定後、売却活動・交渉・契約へ

仲介を選ぶ場合：広告・内覧・価格調整・承諾手続き
買取を選ぶ場合：条件最終調整・契約・決済
同時整理を選ぶ場合：地主・借地人・買取側の三者で合意形成

を進めていきます。

借地権の売却では、
「金額だけでなく、承諾・条件調整・書類関係」で時間がかかることも多いため、

いつまでに売りたいか
どこまでなら条件調整に付き合えるか

を最初に共有しておくことが重要です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（新座市・周辺エリアで借地権・底地・再生リフォームを手がける不動産・リフォーム会社）

「新座市の借地権売却についてご相談をいただくとき、多くの方が

『借地だから売れないのでは』
『地主さんが首を縦に振ってくれない』
『どこに相談して良いかも分からない』

という不安を抱えていらっしゃいます。

私たちの実務感覚としては、

借地権は“売れない”のではなく、“売り方と相手が限られている”だけ
その“限られた相手”にきちんと届くように設計すれば、十分に成立する可能性がある

というのが正直なところです。

そのために大事なのは、

契約・登記・地代などの「条件」を一緒に整理すること
地主様・借地人様それぞれの本音や将来像をヒアリングすること
仲介・買取・借地＋底地の同時整理など、複数の選択肢を並べて比較すること

の3つです。

借地権や底地の問題は、放っておいても自然と良くなることはありませんが、
早めに“条件整理”を始めるほど、取れる選択肢は確実に増えます。

『新座市のこの借地、売ること自体が可能なのか』
『地主や家族にどう話を切り出せば良いのか分からない』

という段階でも、構いません。
まずは“状況整理の相談”という形でお声掛けいただければ、
数字と実務の両面から、一緒に方針を考えていければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地権でも、本当に売却できますか？
A. 契約内容や立地によって条件は変わりますが、「絶対に売れない」というケースは多くありません。
借地人→一般実需・投資家・買取業者、地主→底地売却、借地権＋底地同時整理など、いくつかのルートがあります。

Q2. 地主にまだ何も話していません。先に地主に話すべきですか？
A. いきなり地主に切り出す前に、専門家と一緒に状況整理をしておくことをおすすめします。
どのような伝え方をすれば角が立ちにくいか、地主側にどんなメリットが提示できるかを整理してからのほうが、話がスムーズに進みやすくなります。

Q3. 借地契約書や覚書が見つかりません。それでも売却相談は可能ですか？
A. 可能です。契約書がなくても、地代の支払い記録や地主側の保管分、更新の際のやり取りなどから内容を推定できる場合があります。まずは分かる範囲の情報を一緒に洗い出していきます。

Q4. 地主が高齢で、相続人も多く話が進みません。どうしたら良いですか？
A. こうしたケースこそ、早めの条件整理が重要です。代表者の選定や相続登記の必要性など、司法書士とも連携しながら「どの順番で進めるか」を設計することで、数年単位の遠回りを防げることがあります。

Q5. 借地権だけを新しい第三者に売ることはできますか？
A. 地主の承諾が前提になりますが、建物が居住用として使える状態であれば、第三者への譲渡も可能です。ただし、承諾料や新しい借地条件など、地主との調整事項が多くなるため、仲介会社や専門家のサポートがほぼ必須です。

Q6. 借地上の建物がかなり古く、空き家です。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提とは限りません。建物の状態や立地によっては、古家付きとして買い取り・再生するケースもあります。解体費用と買取価格・売却価格の差を比較し、「解体前／解体後」でどちらが有利かをシミュレーションしてから決めるのが安全です。

Q7. 相続登記が終わっていませんが、具体的な金額の話はできますか？
A. 概算レベルの金額を出すことは可能です。実際の売却・買取前には相続登記が必要になりますが、「どの程度の金額が見込めそうか」を把握したうえで、登記に進むかどうか判断することもできます。

Q8. まず仲介で売り出して、ダメなら買取に切り替えることはできますか？
A. 可能です。ホームワーク株式会社でも、