志木市の不動産売却相場｜朝霞・新座と比較した位置づけ

2026年2月19日

【結論】志木市の売却相場は「朝霞より少し抑えめ・新座より一段高め」。沿線ニーズと駅距離を踏まえて“レンジ”で捉えることが重要

志木市で不動産売却を考えるとき、

「朝霞と比べると安いのか高いのか」
「お隣の新座市とどれくらい差があるのか」
「どの数字を基準に相場を考えればいいのか」

が、最初の大きな疑問になりやすいポイントです。

実務の感覚で整理すると、東武東上線・武蔵野線エリアにおける志木市の位置づけはおおよそ、

朝霞市・和光市
→ 副都心線直通なども背景に「沿線内でも高め」のゾーン
志木市
→ 朝霞よりは少し抑えめだが、「準・人気駅」の中位〜上位ゾーン
新座市（特に武蔵野線新座駅周辺や市境バス便エリア）
→ 志木より一段抑えめの価格帯になりやすいゾーン

というイメージになります。

ただし、「市名」だけで相場を語るとズレやすいのが現実で、

志木駅・柳瀬川駅の徒歩圏か
バス便・市境エリアか
マンション／戸建て／土地のどれか
実需向けか投資向けか

によって、同じ志木市内でも“相場レンジ”は大きく変わります。

この記事では、

志木市の不動産売却相場を、朝霞市・新座市と比較したときの位置づけ
マンション・戸建て・土地で見た「考え方」の違い
実際に価格を決めるときの“現実的な相場の捉え方”
志木市で売却を考える際の注意点

を、構造的に整理して解説します。

なぜ「市ごとの平均相場」だけでは志木市の売却価格を決められないのか

志木・朝霞・新座は「市境・生活圏」が入り組んでいるから

志木市・朝霞市・新座市は、

市境が複雑に入り組んでいる
生活圏・通学圏が重なっている
利用駅が市をまたぐ（例：志木市住所で朝霞台駅利用、新座市住所で志木駅利用など）

ため、

「志木市だからこの値段」
「朝霞市だから必ず高い／新座だから必ず安い」

といった単純な線引きが機能しづらいエリアです。

たとえば、

志木市内でも、志木駅徒歩圏とバス便エリアでは価格帯が違う
新座市でも、「志木駅・朝霞台駅利用エリア」と「新座駅利用エリア」では相場レンジが異なる

というように、「どの駅をどう使う前提か」で相場が分かれる構造をしています。

「市名」よりも、「駅」「徒歩分数」「物件種別」で相場が決まる

東武東上線・武蔵野線沿線では、

どの駅を使うか（志木／柳瀬川／朝霞／朝霞台／和光市／新座など）
駅からの距離（徒歩・バス）
マンション／戸建て／土地／投資用のどれか

という３点の組み合わせで、実際の売却価格帯が大きく変わります。

そのため志木市では、

「志木市の平均単価」をざっくりとした目安にしつつ
自分の物件が
- どの駅の
- どの距離帯で
- どの物件タイプとして
  朝霞・新座と比較されるのか

という「比較軸」を整理することが重要になります。

志木市の売却相場｜朝霞・新座と比べた“位置づけ”の考え方

あくまで「考え方」の整理として、イメージを言葉で表すと次のようになります。

① マンション相場の位置づけ（志木駅・柳瀬川駅周辺）

朝霞市（朝霞・朝霞台駅周辺）
→ 東上線のなかでも都心アクセス・人気度が高く、中古マンション相場は「高めゾーン」
志木市（志木・柳瀬川駅周辺）
→ 朝霞よりやや抑えめだが、
- 急行停車駅（志木）
- 商業施設・生活利便性の高さ
  から、「沿線中位〜上位」のしっかりした価格帯
新座市（新座駅周辺・志木駅／朝霞台駅バス圏）
→ 都心へのアクセス・ブランド感の差もあり、
志木・朝霞より一段価格が抑えられやすい

イメージとしては：

「朝霞の徒歩10分」 ≒ 「志木の徒歩8〜10分」よりやや高めになりがち
「志木の徒歩10分」 ≒ 「新座の徒歩5〜8分」よりは高め

といった「駅力」と「市名イメージ」の掛け算で差がついてくる、という感覚です。

② 戸建て相場の位置づけ（志木 vs 朝霞 vs 新座）

朝霞市：
→ 地価・沿線人気が高く、「駅徒歩圏戸建て」はマンションと競合する価格帯
→ バス便エリアでも、全体的な底値が高め
志木市：
→ 志木駅徒歩圏戸建ては、朝霞徒歩圏よりは抑えめだが、依然として高水準
→ 柳瀬川駅徒歩圏や、志木駅バス便エリアは「沿線の中堅〜やや高めレンジ」
新座市：
→ 「志木・朝霞の駅利用圏の新座住所」と「武蔵野線新座駅圏」でも違うが、
戸建ては志木より一段抑えた価格帯になりやすい

感覚的な整理：

同じ広さ・築年数なら、
「朝霞市駅近＞志木市駅近＞新座市駅近（志木・朝霞利用圏）」
同じ価格なら、
朝霞は“ややコンパクト・立地重視”、
志木は“程よいバランス”、
新座は“広さ・土地ゆとり重視”
という選ばれ方になりやすいイメージです。

③ 土地相場の位置づけ（戸建て用地を想定）

土地（戸建て用地）は、

用途地域（第一種低層／住居系／準住居等）
前面道路の幅員・方位（南道路・角地かどうか）
整形地／旗竿地／高低差

などの個別要因の影響が大きいものの、
「駅力×市名イメージ」という意味では、

朝霞：
→ 小さめでも「駅近・利便性」を評価される傾向
志木：
→ 「駅近＋一定の広さ」のバランスで評価される傾向
新座：
→ 「駅近より、広さ・駐車場スペース」が求められやすい

という違いがあります。

同じ30坪の土地でも、

朝霞駅徒歩10分：
「駅近コンパクト戸建て」ニーズで強い
志木駅徒歩10分：
戸建てもマンションも検討する層が相場を形成
新座駅徒歩10分：
相対的に価格が抑えめだが、広め戸建てニーズには十分魅力的

というように、「誰がいくらまで出すか」という前提が違ってくる、というイメージです。

志木市の売却相場を“実務レベル”で捉える3つのステップ

市ごとの平均相場ではなく、**「自分の物件の現実的な相場レンジ」**を把握するための考え方です。

ステップ① 「比較グループ」を決める（志木 vs 朝霞 vs 新座）

まず、自分の物件について、

利用駅：志木／柳瀬川／朝霞／朝霞台／新座／その他
駅までの距離：徒歩◯分 or バス◯分＋徒歩◯分
物件タイプ：マンション／戸建て／土地／投資用

を整理します。

そのうえで、

志木市内の同条件物件
朝霞市・新座市の「同じ駅・同じ距離帯」の物件

を、不動産会社やポータルサイトで確認し、

「志木市という“市名”ではなく、
“沿線全体の中での比較グループ”としてどう見えるか」

を押さえます。

ステップ② 「成約事例」をベースに“レンジ”を掴む

売出価格ではなく、**実際に売れた価格（成約事例）**を基準に見ることが重要です。

志木市内の同じマンション／近隣マンションの成約事例
志木駅・柳瀬川駅徒歩◯分の戸建て・土地の最近の成約
同じような立地・築年数をもつ朝霞・新座の成約事例

をベースに、

「朝霞よりは少し下、でも新座よりは上」
「この通り沿いだと、新座アドレスとあまり差が出ない」

といった“相対的な立ち位置”を把握していきます。

ここは、自力で追うより、エリアに強い不動産会社に「成約事例ベースで説明してもらう」のが効率的です。

ステップ③ 「チャレンジ価格」と「現実的価格」の幅を決める

成約事例を踏まえたうえで、

チャレンジ価格：
少し高めだが、1〜2ヶ月様子を見つつ反応次第で調整する水準
現実的価格：
成約事例から見て「このラインなら決まりやすい」という水準

の**レンジ（幅）**を設定します。

志木市の場合、

朝霞寄りの「強気レンジ」に寄せすぎると長期化リスク
新座寄りの「弱気レンジ」に寄せすぎると取りこぼし

になりやすいため、

「朝霞と新座の間の、志木として妥当な位置」
を見極めることが、価格戦略のポイントになります。

志木市で売却相場を考えるときの注意点

注意点① 「ポータルの平均単価」を“そのまま自宅に当てはめない”

新築・築浅・築古
駅徒歩3分〜バス便
マンション・戸建て・土地・投資用

がすべて混ざった「平均単価」は、“雰囲気”を見るための指標にとどめるのが安全です。

志木市では、同じ市内でも、

志木駅徒歩5分の築浅マンション
バス便の築古戸建て
柳瀬川駅徒歩圏のファミリーマンション

など、全く違うマーケットが同居しているため、「自分がどのグループに属するか」を先に決める必要があります。

注意点② 「朝霞寄りの価格で出して様子を見る」が必ずしも正解とは限らない

確かに、

志木は朝霞より少し抑えめの相場

という傾向はありますが、

だからといって「ほぼ朝霞並み」で出してよいかどうか
駅距離・築年数・管理状態などで、どこまで差がつくべきか

は、物件ごとに違います。

「とりあえず朝霞に近い値段で出して、反応がなければ下げる」という進め方は、

長期化による印象悪化
値下げを前提とした交渉

を招きやすく、結果として“相場以下”での成約に追い込まれるリスクもあります。

注意点③ 新座市との「住所違い」による価格差を過小評価／過大評価しない

志木駅・朝霞台駅・新座駅周辺などでは、

同じ生活圏なのに、市境をまたいで住所だけ異なる

というケースがよくあります。

新座住所だからといって、必ずしも大きく安くなるわけではない
志木住所だからといって、何でも高く売れるわけでもない

ため、実際の通学区・生活圏・駅利用状況で比較することが重要です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（志木市・新座市エリアで不動産売却・買取・リフォームを手がける会社）

「志木市の売却相談で『朝霞と新座の間くらいですよね？』というお話をよくいただきますが、
実務レベルでは、

“市名”単位ではなく、“駅・距離・物件タイプ”単位で相場が動いている
志木市のなかにも、朝霞寄りの市場と新座寄りの市場の両方が存在している

というのが正直なところです。

私たちが査定・ご説明をする際に心がけているのは、

まず『この物件は、志木市の中でどの市場（どの駅・どの層）に属しているか』を一緒に確認する
次に、『朝霞・新座・沿線全体の中で、どの位置にいるか』を成約事例ベースでお見せする
そのうえで、『チャレンジ価格〜現実的価格』のレンジを決めていく

という順番です。

“志木市の平均価格”だけを見てしまうと、

強気に出しすぎて長期化
弱気に出しすぎて取りこぼし

どちらのリスクもあります。

『志木・朝霞・新座のどこにどう比べられる物件なのか』
という“立ち位置”が見えるだけで、価格の迷いはかなり減ります。

売却を検討されている方は、
まずは数字の前に、『うちの物件はどの市場で勝負する物件か』というところから、
一緒に整理してみていただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 志木市の不動産は、朝霞市より必ず安くなりますか？
A. 「傾向としてはやや抑えめ」ですが、必ずそうとは限りません。
駅距離・築年数・マンションか戸建てか・管理状態などで、朝霞の物件より高く評価されるケースもあります。市名だけでなく、「駅×物件タイプ」で比較することが重要です。

Q2. 志木市と新座市では、どれくらい価格差がありますか？
A. 一律の◯％という線引きはできません。
ただ、同じ「志木駅徒歩10分圏」「朝霞台駅徒歩圏」といった条件では、志木住所のほうがやや高く、新座住所のほうが抑えめになる傾向があります。とはいえ、土地の形状・道路・日当たりなどで簡単に逆転することもあります。

Q3. 志木市の“平均坪単価”はあまり気にしなくていいですか？
A. 「ざっくりとした雰囲気」を見るには役立ちますが、価格を決める基準としては弱いです。
駅・距離・物件種別を揃えた成約事例をベースに、個別相場を見ていく必要があります。

Q4. 志木駅徒歩圏のマンションは、朝霞台駅徒歩圏と比べて不利ですか？
A. 必ずしも不利とは限りません。
志木駅は急行停車・商業施設が充実しており、ターミナル駅的な魅力もあります。
朝霞台／北朝霞との比較では、「都心までのアクセス」「駅周辺の雰囲気」「マンション自体の仕様・管理」で評価が分かれます。

Q5. 志木市のバス便戸建ては、新座市の駅徒歩圏と比べてどう見られますか？
A. 家探しの方からは、