戸田市の借地権売却｜住宅地エリアで交渉が難航しやすい理由

2026年2月20日

【結論】戸田市の借地権売却は「地主の本音」と「契約の古さ」を整理しないまま進めると、ほぼ確実に交渉が長期化する

戸田市の住宅地（戸建・アパートが並ぶエリア）で
借地権（借地権付き建物）の売却を検討すると、多くの方がぶつかるのが次の壁です。

地主に話を切り出した途端、話が止まってしまう
不動産会社から「普通の所有権より時間がかかる」と言われた
「第三者に売れるのか」「地主にしか売れないのか」がはっきりしない

戸田市は、都心近接の住宅地として人気がある一方で、

昭和〜平成初期から続く古い借地契約が多い
住宅地ゆえに「地主＝元々の土地所有者の家系」というケースが多い
地価・相続税評価が上がっており、地主側の事情も複雑

といった背景から、権利関係はシンプルでないのに、生活と感情が強く絡むエリアです。

その結果、

条件だけ見れば整理できそうな借地でも、
「地主の本音」「契約内容」「将来像」が噛み合わないまま話し始めると、
交渉が簡単に半年〜1年以上長引くことも珍しくありません。

重要なのは、

「戸田は人気だから何とかなる」と感覚で動かないこと
最初に、契約内容・地主側の事情・自分側の出口イメージを整理してから交渉に入ること

です。

以下では、戸田市の住宅地エリアで借地権売却がなぜ難航しやすいのか、その背景構造と、
実務的な進め方・注意点を、ホームワーク株式会社の現場感覚も交えて解説します。

なぜ戸田市の住宅地で借地権売却が難航しやすいのか

1. 「生活の場」としての借地＋「資産・相続」の場としての底地がぶつかるから

戸田市の住宅地で多いケースは、

借地人側：その土地上の家に長年住んできた「生活の場」
地主側：先祖代々の土地・親から受け継いだ「資産・相続の中心」

として、同じ土地がまったく違う意味を持っていることです。

借地人から見れば：

子どもが独立して家が余ってきた
老後・相続を見据えて整理したい
建物が古くなり、建て替えか売却かを決めたい

といった「生活とライフプランの整理」が動機になります。

一方、地主から見れば：

相続税評価が高く、底地をどうするかが“相続問題そのもの”
借地を手放すか、残すか、子どもへの承継をどうするか
長年の付き合いのある借地人との関係を壊したくない

という資産防衛・相続・人間関係の問題が絡んでいます。

この「生活」と「資産」がぶつかる構図が、
金額だけの交渉では解決しない難しさを生んでいます。

2. 旧借地法時代の契約が多く、「権利の強さ」と「感情」がちぐはぐになりやすい

戸田市の住宅地の借地は、

契約開始が昭和40〜60年代
旧借地法時代にスタートし、そのまま更新を重ねている

というパターンが多数です。

旧借地法ベースの借地は、

借地人の更新権が強く、法律上は借地人側の保護が厚い
地主から一方的に「出て行ってください」とは言いづらい構造

になっています。

しかし実際の現場では、

地主：「うちの土地なんだから、勝手に第三者に売ってほしくない」
借地人：「法的には権利があるはずなのに、言い出しづらい」

という法的地位と感情のギャップが大きくなりがちです。

この状態で、

条文や法的権利を盾に一気に押し切ろうとすると関係が決裂しやすい
かといって、完全に地主の“情”に頼ると条件が定まらない

という板挟みになり、交渉が長引きます。

3. 契約書と実態がズレていて、「何が正しい前提か」を揃えるのに時間がかかる

戸田市の住宅地の借地では、次のような“ズレ”がよく見られます。

契約書は古いが、更新時に口頭で条件が変わっている
地代は長年据え置き／大家の代替わり時だけ上がっている
建物を増築・改築しているのに、承諾書や覚書が残っていない
借地人も地主も、正確な契約期間や条項を把握していない

そのため、売却を検討し始めても、

そもそも「今有効なルール」が何なのか
「譲渡」「建て替え」「更新」をどう扱うべきか

を一から整理しなければならず、
ここで数ヶ月〜半年以上かかることも珍しくありません。

4. 地価・相続税評価が上がっており、地主側が「簡単に動きたくない」心理になりやすい

戸田市は都心近接エリアとして地価水準が比較的高く、

底地（地主側の土地所有権）の相続税評価
将来の土地活用（売却・建て替え・共同化など）

を意識せざるを得ないエリアです。

地主側から見ると：

今、借地権を第三者に売られると、“よく分からない新しい人”と借地契約を続けることになる
いずれは、自分または子世代のタイミングで、
「底地ごとまとめて売る／建て替える」選択肢を残しておきたい

という本音があります。

そのため、

「今このタイミングで、借地人が勝手に売却先を決めてしまうのは困る」
「地主主導のタイミングで整理したい」

という思いが働き、
交渉テーブルに着くこと自体を渋られるケースも多くなるのです。

戸田市の住宅地借地で「交渉がこじれる典型パターン」

ここからは、戸田市の住宅地で実際によく見られる
「借地権売却交渉が難航するパターン」を整理します。

パターン① 「第三者に売りたい借地人」vs「借地人からしか買いたくない地主」

借地人側の希望
- 子どもは別の場所に家を構えており、今の借地に住む予定がない
- 建物も古く、自分たちで建て替えをするつもりもない
  → 第三者（不動産会社・エンドユーザー）に借地権を売って整理したい
地主側の本音
- 長年の付き合いのある借地人以外には土地を貸したくない
- できることなら、借地人から借地権を買い取って「底地＋建物」にまとめたい
  → 「売るならうち（地主）に売ってほしい」と考えている

このすれ違いに対し、

借地人が「第三者に売る権利はあるはずだ」と主張
地主が「それなら承諾しない」と硬化

という構図になると、一気に交渉が止まりがちです。

本来であれば、

地主買取の場合の条件
第三者買取を認める場合の承諾条件（承諾料など）

を比較し、冷静にテーブルに乗せるべきですが、
感情が先に立ちやすい分岐パターンです。

パターン② 「建て替え前提で売りたい」vs「現状建物のままの方が地主にとって安心」

借地人・買主側の発想
- 建物が老朽化しているため、「解体＋新築」で価値を高めたい
- 将来の再販・担保評価を考えると、新築の方が有利
  → 「建て替え承諾を前提に、借地権売却を進めたい」
地主側の心理
- 現状の建物は見慣れており、「誰が住んでいるか」も把握できている
- 新しい建物が建つと、日照・景観・近隣との関係に変化が出る可能性
- 建て替え承諾をすると、「将来も長期的に借地が続く」前提になる
  → 「とりあえず今のままの方が安心。建て替えの話は先送りしたい」

この結果、

「建て替え承諾」が前提条件だった買取スキームが崩れ、
再度、“現状建物を活かす売却案”に作り替えざるを得なくなり、時間がかかる

という難航パターンが生じます。

パターン③ 契約内容と互いの“記憶”が食い違い、話が前に進まない

契約書には「更新料として地代の○ヶ月分支払う」とあるが、
実際には最近数回、更新料を払っていない
借地人は「建物を増築するときに地主に一言伝えた」と思っているが、
地主は「正式な承諾をした覚えはない」と感じている
借地人は「前の代の地主とはこう話していた」と主張
現地主は「そんな話は初耳」と反論

こうした「記憶と書類のねじれ」がある状態で売却交渉に入ると、

まず「事実関係とルール」を合わせる作業から始める必要がある
お互いに“相手の言い分を疑う”空気になりやすい

ため、信頼関係の再構築と条件整理でかなりの時間がかかります。

難航しやすい交渉を、できるだけシンプルにするための考え方

1. いきなり価格交渉に入らず、「現状把握フェーズ」をきちんと設ける

戸田市の住宅地借地では、

契約書・覚書
地代の経緯
過去の更新料・承諾料の支払い履歴
建物の増改築・名義変更の有無

などを、最初に一度「棚卸し」することが重要です。

ホームワーク株式会社のような第三者が入る場合、

「地主・借地人のどちらかの味方」ではなく
「契約内容と事実を、共通の土台として整理する役割」

として動くことで、

「そんな話は聞いていない」「昔はこうだった」の水掛け論を減らす
「現状、紙の上ではこうなっています」というベースラインを共有する

ことができます。

2. 「誰のどんな将来像」を実現したいのかを、先に言語化する

借地権売却は、

借地人
地主
将来の買主（第三者 or 地主自身）

の少なくとも3者の将来像が絡みます。

それぞれについて、

借地人：
- いつまでに現金化したいのか
- 自分や子どもが、今後その土地に関わり続けたいのか
地主：
- 借地として残すのか、いずれ底地ごと整理したいのか
- 子世代に何を残したいのか（現金／土地／借地付きのままなど）

を整理し、

借地権だけ売る案
底地だけ動かす案
両方一括で完全所有権にして整理する案

のどれが、双方にとって“まだマシな選択肢”かを探っていきます。

ここを飛ばして「いくらで買えますか・売れますか」だけで話を進めると、
途中で必ず感情面の反発にぶつかります。

3. 「地主の損得」と「借地人の損得」の両方を数字で見える化する

借地権だけ売却する場合の、借地人の手取り
そのとき、地主が将来もらい続けるであろう地代総額のイメージ
借地権＋底地を一括で売却した場合の、
借地人・地主それぞれの取り分イメージ
解体費用・測量費用・税金を含めた「実質手取り」

これらを、同じテーブルの上に並べて比較することで、

「地主だけが得をしている／損をしている」
「借地人だけが損をしている」

という感情論を多少和らげやすくなります。

ホームワーク株式会社では、

数パターンのシミュレーション（借地権のみ売却／底地のみ売却／一括売却）
それぞれの「概算手取り」と「時間軸」

を、図や表で共有しながら話し合うようにしています。

戸田市で住宅地借地権を売却するときの進め方（ステップ）

ステップ① 自分側の「事情」と「希望の出口」を整理する

なぜ今、借地を整理したいのか（老後・相続・住み替え・事業など）
いつまでに、どの程度の金額を確保したいのか
自分や子世代が、将来的にその土地・建物に関わり続けたいのか

を、紙に書き出してみます。

ここがあいまいなままだと、
地主や不動産会社のペースで話が進みやすくなります。

ステップ② 契約書類・登記情報・現況を「棚卸し」する

手元にある範囲で構いませんので、

借地契約書・更新時の覚書
地代の領収書・メモ
建物の登記簿謄本
底地（地主側）の登記情報（わかれば）

を集め、現状を一覧にします。

この段階では、「内容を完全に理解している必要」はありません。
ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に読み解いていきます。

ステップ③ 借地・底地に詳しい不動産会社・リフォーム会社へ相談する

一般的な不動産売買だけを扱う会社だと、

「借地は扱えません」「地主さんに買い取ってもらうしかないですね」

といった、極端な回答になりがちです。

借地権・底地の買取や再生実績があるか
戸田市エリアでの借地案件を扱ったことがあるか

を確認しつつ、
借地特有の問題に慣れた会社に相談するのが安全です。

ステップ④ 地主側の事情・意向を第三者も交えてヒアリング

いきなり借地人から地主に「売りたい」と切り出すのではなく、

必要であれば、専門家が同席したうえで
地主側の事情・本音（持ち続けたい／整理したい／相続で悩んでいるなど）

を丁寧にヒアリングします。

このとき、

「地主さんにとってのメリット」も提示しながら話をする
あくまで“選択肢の一つとしての売却”というトーンで話す

ことが、交渉をこじらせないポイントです。

ステップ⑤ 複数のシナリオを作り、条件・スケジュールを比較

借地人のみ売却（借地権だけ第三者に売る）
地主のみ売却（底地だけを第三者が買う）
借地人＋地主で一括売却（完全所有権にして再販売）

などのパターンごとに、

概算の手取り額（借地人・地主それぞれ）
必要な期間
それぞれのリスク

を、第三者も交えて比較検討します。

「どの案が“絶対に正解”」というより、
「どの案が“いちばんマシか・現実的か”」を探す作業に近いイメージです。

ステップ⑥ 方針決定→条件調整→契約・決済へ

シナリオと条件が固まったら、

地主承諾（譲渡・建て替え等）の正式な取り付け
必要に応じた測量・境界確認・相続登記
売買契約書・覚書の作成
決済・引き渡し

へと進みます。

ホームワーク株式会社のように、
買取後のリフォーム・解体・再活用まで一貫して対応できる会社であれば、

「売った後、この土地・建物がどうなるのか」
「近隣との関係がどう変わるのか」

まで含めたイメージを持ちながら進めることができます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（戸田市・埼京線エリアで借地・底地・不動産再生を多数手がけるリフォーム・不動産会社）

「戸田市の住宅地借地のご相談でよく感じるのは、
“法律上はできること”と“実際に話が進むかどうか”の差がとても大きい、という点です。

条文だけを見れば、

第三者への譲渡は承諾付きで可能
建て替えも一定の条件のもとで認められる

というケースでも、
実務では、

地主様が“心情的に”受け入れられない
過去のやり取りの積み重ねで不信感がある

といった理由から、交渉が一歩も進まないことがあります。

私たちが大切にしているのは、

まず契約内容と事実関係を“紙の上”で整理し、
『法律上・契約上はどうなっているのか』を地主様・借地人様双方と共有すること。
そのうえで、
『それぞれが将来どうしたいのか（持ち続ける／整理する／子どもに渡すなど）』を丁寧に聞き取り、
感情も含めた“本当の希望”を言語化すること。
最後に、借地権だけ・底地だけ・双方一括といった複数案を、
手取り額とスケジュールの両面から比較し、
“一番納得度の高い落としどころ”を一緒に探すこと。

です。

『地主が難しくて無理だと思っていた』『借地だから売れないと諦めていた』
という方でも、
契約内容と事情を整理していくと、意外な選択肢が見えてくることも少なくありません。

“売るかどうかまだ決めていない”“とりあえず、この借地がどういう状態なのか知りたい”
という段階からで構いませんので、
まずは“整理のきっかけ作り”としてご相談いただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 戸田市の住宅地の借地権は、地主にしか売れませんか？
A. いいえ。契約内容と地主の承諾次第で、第三者（個人・不動産会社・買取業者）への借地権売却が可能なケースも多くあります。
ただし、住宅地では地主が「見知らぬ第三者より、自分か身内にまとめたい」と考えることも多く、交渉の仕方が重要になります。

Q2. 契約書を失くしてしまいました。それでも売却の相談はできますか？
A. 相談自体は問題ありません。
地主側が契約書を保管していることもありますし、地代の支払い履歴や過去のやり取りから契約内容をある程度推定できる場合もあります。
まずは「いつ頃から借りているか」「地代はいくらか」など、分かる範囲の情報を整理してください。

Q3. 借地上の家がかなり古いです。リフォームしてから売るべきですか？解体してからですか？
A. どちらが良いかはケースによります。

リフォーム：費用の割に借地権価格に乗せづらい場合も多い
解体：費用負担が大きいが、“更地に近い状態”として扱いやすくなることもある
ホームワーク株式会社のような再生型の会社では、「現況のまま」「解体後」「一部リフォーム後」のそれぞれのシミュレーションを行い、比較して判断することが多いです。

Q4. 地主との関係が悪く、直接話をしたくありません。それでも売却は進められますか？
A. 可能です。
第三者（不動産会社・専門家）が間に入って調整することで、
直接のやり取りを最小限に抑えつつ話を進めることができます。
委任状や代理人を立てる形で交渉を進めるケースもあります。

Q5. 借地権を売った場合、税金はどれくらいかかりますか？
A. 借地権売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。
取得時期・取得方法（購入・相続など）・取得費の有無・特例適用の可否などによって税額は変わるため、具体的な数字は税理士にシミュレーションしてもらうのが安全です。

Q6. 地主側にもメリットがないと話は進まない、と聞きました。本当ですか？
A. 実務的にはその通りです。
借地権売却は、借地人だけが得をして地主が一方的に損をする、という構図だと、地主の同意が得られず話が止まりがちです。
地代の見直し・底地整理・相続対策など、地主にとってのメリットも一緒に提案できると、交渉が前に進みやすくなります。

Q7. 戸田市以外（蕨市・川口市・板橋区寄り）の借地でも、同じような考え方で良いですか？
A. 基本的な考え方（契約内容・地主／借地人双方の事情整理・複数シナリオの比較）は同じです。
ただし、地価水準・相続税評価・需要はエリアによって異なるため、戸田市周辺でも個別に確認しながら進める必要があります。

Q8. まずは借地権だけを売り、底地は後から整理することはできますか？
A. 可能なケースも多いです。
第三者が借地権を引き継いだうえで、将来的に底地を買い取る、あるいは借地契約を継続するという形をとることもあります。
ただし、地主の承諾条件や将来の方針も踏まえたスキーム設計が必要です。

Q9. 「借地権割合」や「路線価」は、売却価格にどれくらい影響しますか？
A. 借地権割合・路線価は“理論的な評価の出発点”として重要ですが、
実際の売却価格は、