さいたま市中央区の不動産相場はどう動く？周辺区との位置づけ

2026年2月26日

【結論】中央区の相場は「浦和・大宮より一段安く、南区・桜区より一段高い」安定ゾーン。今後も“中価格帯の主力エリア”として推移する可能性が高い

さいたま市中央区の不動産相場は、
ここ数年おおむね緩やかな上昇〜高止まり傾向にあります。

地価水準：
浦和区・大宮区よりは低いものの、
南区・桜区よりは高い「中価格帯」のポジション
地価動向：
公示地価・基準地価ともに、この数年は年数％前後の上昇が続いており、
埼玉県内でも「資産価値が落ちにくいエリア」の上位に位置付けられています
（例：ダイヤモンド不動産研究所等の分析で、中央区は県内3位クラスの評価）

周辺区との関係で見ると、

浦和・大宮ほどの“ブランドプレミアム”はない
その分、実需層から見て「手が届きやすい現実的な価格帯」で
住環境・利便性のバランスが非常に良い

というポジションにあり、
今後も“極端に上がりも下がりもしない、堅実なエリア”として推移する可能性が高いと考えられます。

以下では、

中央区の相場水準とここ数年の動き
浦和区・大宮区・南区・桜区との「位置づけの違い」
売却・購入を考える際の実務的なポイント

を整理して解説します。

さいたま市中央区の不動産相場の現状と動き

公示地価・基準地価のざっくりイメージ

各種データ（地価公示・基準地価等のまとめサイト）を総合すると、
さいたま市中央区の土地相場は概ね次のイメージです。

平均地価（公示＋基準の総平均イメージ）
→ 1㎡あたり約35万円前後
→ 坪単価約110〜120万円前後

※地点（駅近・幹線道路沿い・住宅地奥）によってかなり幅がありますが、
　区全体の「平均像」としてはこのレンジに収まるケースが多いです。

直近数年の傾向としては、

2021〜2023年：低金利＋都心へのアクセス評価で上昇傾向
2024〜2025年：上昇ペースはやや落ち着きつつも、依然として「微増〜高止まり」ゾーン

という動きです。

「駅別」で見ると相場はかなり違う

中央区内でも、駅ごとに相場は変わります。

さいたま新都心・北与野エリア
- オフィス・商業施設・再開発が進んだエリア
- 駅徒歩圏のマンションは、中央区内でも最上位の価格帯
与野本町・南与野寄りの住宅エリア
- ファミリー向け戸建て・マンションの需要が安定
- 駅徒歩10分圏とバス便エリアで価格差がつきやすい
幹線道路沿い（中山道・新大宮バイパス等）
- 事業用・店舗用地需要もあり、用途によって評価が分かれる

そのため、「中央区の相場はいくら？」を一律に語るよりも、

駅／エリア
用途（マンション／戸建て／土地・事業用）

で分けて考えた方が実務的です。

周辺区との位置づけ｜中央区はどのあたりのポジションか

浦和区・大宮区との比較：一段下がるが「割高感」は少ない

不動産ポータルのデータや地価データから概ね言えるのは、

浦和区・大宮区
→ 県内トップクラスのブランド・利便性で、地価水準も高い
中央区
→ それらより一段低いものの、アクセス・住環境ともに良好で、
「コスパの良い選択肢」として認識されている

という構図です。

たとえば同程度の駅距離・広さ・築年数のマンションでも、

浦和駅・大宮駅近辺　＞　さいたま新都心・北与野　＞　与野本町周辺

という価格の階段になりやすく、
「浦和・大宮は少し手が届きにくいが、中央区なら現実的」という購買層が少なくありません。

南区・桜区との比較：一段上の「安定価格帯」

南区・桜区
→ 交通利便性や住宅地としての人気は高いが、
浦和・大宮・中央に比べると平均地価は控えめな傾向
中央区
→ 南区・桜区よりは平均地価が高く、
「浦和・大宮に次ぐ中核エリア」としての位置づけ

になっていると見ることができます。

複数のメディアの「資産価値が落ちにくい街ランキング」などでも、

1位：浦和区
2位：大宮区
3位：中央区

という並びが紹介されており、
“トップ2の少し下で、安定かつ堅実”というポジションが定着しつつあります。

「今後の数年」で見た場合の位置づけ予測

浦和区・大宮区：
依然として県内トップの人気だが、価格伸び率はやや鈍化する可能性も
中央区：
- 既にある程度上がってきたが、
- 依然として「都内通勤＋実需ファミリーの現実解」としての需要が堅い
  → “大きく跳ねないが、大きく下がりにくい”路線が続く可能性が高い
南区・桜区：
用地仕入れ・新築供給の状況によっては、
価格差がやや縮まる局面もあり得る

というイメージで見ておくと、売却・購入の計画が立てやすくなります。

さいたま市中央区で相場を見るときの実務的なポイント

ポイント① 「平均相場」より「実際の成約事例」を見る

中央区に限らずですが、とくにこのエリアでは

ネットの「平均相場」：
→ あくまで“ざっくりの目安”
自分の物件に近い「成約事例」：
→ 実務的にはこちらがはるかに重要

です。

見るべきは、次の条件が近い成約事例です。

同じ駅・同じ徒歩分数帯
マンションなら同一マンション内／近隣築年数・規模
戸建てなら、敷地面積・駐車場台数・接道条件
成約時期（ここ1〜2年以内か）

中央区のような需要の厚いエリアでは、
「成約価格の分布」を見ることで、自分の物件の立ち位置がかなりはっきり見えてきます。

ポイント② 「相場」だけでなく「需要層」をセットで考える

さいたま新都心・北与野駅近マンション
→ 都内通勤のＤＩＮＫＳ・単身＋投資ニーズ
与野本町駅圏のファミリーマンション・戸建て
→ 車利用前提の子育てファミリー
幹線道路沿い・事業用可能な土地
→ 店舗・オフィス・倉庫ニーズ

といったように、エリア×物件タイプごとに「メインの需要層」が違います。

売却・購入どちらの場合も、

誰がどんな目的で買いそうか
その人たちの予算感・重視ポイントは何か

をセットで考えることが、相場の“肌感覚”を掴むうえで重要です。

ポイント③ 「金利動向」の影響は“急落”より“選別”として現れやすい

2024〜2026年にかけて、金利は「超低金利一辺倒」から徐々に変化しつつあります。

中央区のように、

自己居住用の実需がメイン
価格帯が“都心超高額”ではない

というエリアでは、

金利上昇で即座に価格が急落する
というよりも、
予算ギリギリの層が「少し安いエリア・物件」に流れる
リフォーム済み・駅近・管理良好の“条件の良いもの”に需要が集中しやすくなる

といった“選別”の形で影響が出やすいと考えられます。

今後、売却・購入を検討する人へのアドバイス

売却を検討している方へ

「今が天井か、これから下がるか」を完璧に当てるのはほぼ不可能
中央区の性格上、
- 浦和・大宮のように“バブル的な急騰”も
- 郊外のような“一気の値崩れ”も
  起こりづらいエリアと考えられます。

そのため、

ライフプラン（住み替え・相続・資産整理）のタイミング
物件の築年数・修繕履歴（今後の修繕負担）

を軸に、

「いつ売るのが“自分にとって”合理的か」
を判断するのがおすすめです。

購入を検討している方へ

浦和・大宮と比べて「少し手が届きやすいが、資産性は十分」という
“中庸ポジション”の中央区は、
自己居住用として非常にバランスの良い選択肢です。

見るべきは、

駅距離（実際の生活時間）
管理状態・修繕計画（マンション）
接道・駐車場・将来の建て替え余地（戸建て・土地）

など、「価格以外の条件」とのバランスです。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市中央区周辺で、不動産売却・買取・リフォーム再生を手がける会社）

「さいたま市中央区の相場についてご相談を受けるとき、
私たちがいつもお伝えしているのは、

“上がるか下がるか”を当てにいくよりも、
“周辺区との位置づけ”と“お持ちの物件の立ち位置”を正しく理解しましょう

ということです。

中央区は、

浦和・大宮ほどのプレミアムはない一方で
南区・桜区よりも安定性が高く
都内通勤・子育て・資産性のバランスが非常に良い

という、いわば“堅実なエース”のようなポジションです。

相場がどう動くかを気にしすぎるよりも、

ご自身のライフプラン
物件の状態・築年数・修繕状況
売却・購入にかかる費用と手取り額

を整理したうえで、
『中央区の中で、この物件はどの層にどれくらいで求められそうか』
を一緒に考えていくことが、失敗しない近道だと感じています。

『今は売るか買うか決めていないが、中央区の相場感だけ知りたい』
という段階のご相談も多いので、
まずは“相場と周辺区との違いの整理”から、お気軽にお声がけいただければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 中央区の相場は今後下がりますか？
A. 短期的な上下はあり得ますが、周辺区との位置づけやアクセス性を考えると、「急落する」というよりは“高止まり〜微調整”の可能性が高いエリアと見られます。金利・景気・新築供給の状況によっては、個別エリア・物件ごとの差が広がる可能性はあります。

Q2. 浦和区・大宮区と比べて、資産価値は大きく劣りますか？
A. 「ブランドプレミアム」という意味では一段下がりますが、その分価格も抑えめで、実需としての“コスパ”はむしろ高いと評価されることが多いです。県内の中では、資産価値が落ちにくいエリアの上位に位置付けられることが多いです。

Q3. 今すぐ売るか、数年待つかで迷っています。どう考えればいいですか？
A. 相場の上げ下げを予測するよりも、

物件の築年数が今後どうなるか
修繕・リフォームの必要性がいつ訪れそうか
ご自身や家族のライフイベント（転勤・子どもの進学・定年など）
を軸に、「数年後に売るメリット／デメリット」を整理するのがおすすめです。

Q4. 中央区の中でも“将来性が高い”エリアはどこですか？
A. 一般論としては、さいたま新都心・北与野の駅近エリアは引き続き評価が高い一方で、与野本町周辺の落ち着いた住宅地も、ファミリー層に安定した人気があります。将来性は「駅・用途・物件タイプ」によって変わるため、個別に見ていく必要があります。

Q5. 相場を調べるとき、どのサイトを見ればいいですか？
A. 地価公示・基準地価をまとめたサイト（土地代データ、ダイヤモンド不動産研究所など）で「エリア全体の水準」をつかみつつ、実際の売買はポータルサイトの成約事例・近隣相場、地場の不動産会社の査定情報で補うのが現実的です。

Q6. マンションと戸建てでは、どちらの方が値下がりしにくいですか？
A. 管理状況・立地・築年数などによります。中央区では、駅近マンションの方が“流動性（売りやすさ）”は高い傾向がありますが、戸建てでも土地としての価値がしっかりしている物件は底堅く推移するケースが多いです。

Q7. 相場が上がっている今のうちに売った方がいいですか？
A. 「今が天井かどうか」だけで判断するのは危険です。