さいたま市見沼区の借地権売却が難しい理由｜住宅地特有の課題

2026年2月26日

【結論】見沼区の借地権売却は「契約の古さ」「権利関係の複雑さ」「住宅地としての実需レベル」が重なり、通常の土地売却よりも難易度が高い

さいたま市見沼区で借地権付きの戸建てや土地を売却しようとすると、
多くの方が次のような壁に直面します。

不動産会社に相談しても、はっきりした価格が出てこない
「まずは地主さんと話をしてください」と言われ、そこで止まってしまう
売却相談をしても、「仲介より買取・整理の話が多い」と感じる

その背景には、

昭和期から続く旧借地法時代の契約が多いこと
名義や相続、私道・農地転用などの権利関係が複雑になりやすいこと
戸建て・住宅地としての実需価格が「都心ほど高くない」ため、
借地権のまま投資対象としては魅力が限定されること

といった、見沼区ならではの住宅地特有の事情があります。

この記事では、さいたま市見沼区の借地権売却がなぜ難しいのかを整理しつつ、

具体的にどこでつまずきやすいのか
どんな条件を整理すれば前に進みやすくなるのか
「売れない」ではなく「どう整理すればいいか」に考え方を切り替えるポイント

を、住宅地の再生や借地権・底地の整理を多く手がける
ホームワーク株式会社の視点で解説します。

見沼区の借地権売却が難しいと言われる主な理由

理由① 古い借地契約（旧借地法）が多く、ルールが分かりにくい

見沼区は、昭和40〜60年代にかけて宅地化が進んだエリアで、

当時の農地や山林を地主が区画割りして貸した
書式が簡易なまま契約した借地が多い

といった背景があります。

その結果、

平成4年以前に始まった旧借地法の契約が今も続いている
「期間」「更新」「建て替え」などのルールが、現行の借地借家法と異なる
契約書の文言が古く、専門家でないと正しく読み解きにくい

という状況になっています。

ポイント

旧借地法の借地権は「権利が強い」一方で、
地主側から見ると「簡単に整理できない権利」にもなる
売却時に、
- 買主（もしくは買取業者）
- 地主
- 借地人（売主）
  の3者が、このルールを同じ認識で共有できないと、話が進みにくい

結果として「よく分からないから、今回は見送ります」となり、
売却が長期化・停滞しやすくなります。

理由② 契約書・登記・現況がバラバラなケースが多い

見沼区では、実務上よくあるのが次のような状態です。

契約書の名義：父（すでに他界）
登記の名義：さらにその上の世代のまま
実際に住んでいる：子ども世帯
建物：増築や車庫の増設をしているが、登記は古いまま

このように、

書類上の名義
実際に権利を持っている人
現地の建物・利用状況

が一致していないケースが多く、

相続登記
共有者の同意取り付け
違法増築の扱い

など、売却の前に「整理しなければいけない宿題」が多くなりがちです。

買主・買取業者の立場から見ると、

「実は相続人が他にもいた」「地主に話が通っていなかった」
こうしたリスクを嫌って、
そもそも借地権の購入を敬遠する・価格を大きく抑える
という判断になりやすいのが実情です。

理由③ 住宅地としての価格帯が「投資目線ではギリギリ」

見沼区は、

「都心ほど高くはないが、郊外としては需要がある」中価格帯エリア

です。

この価格帯だと、

借地権のまま「収益物件としてがっつり投資したい」
という層から見ると、
- 地代
- 承諾料
- 契約の制約
  を考慮したときのリターンが、さほど魅力的に見えないことが多い
一方で、実需（自分で住む人）からすると
「同じ予算なら、できれば所有権の物件を買いたい」
となりやすい

結果として、

借地権付き物件の「買い手候補」が
- ごく一部の理解ある実需層
- 再生やリノベーションに慣れた業者
  に限られやすく、普通の所有権戸建てに比べて売却先の母数が少ないのです。

理由④ 私道・旗竿地・農地転用など、住宅地特有のクセが多い

見沼区の住宅地には、

私道に接している区画
旗竿地（細長い通路の奥に敷地がある形）
道路との高低差が大きい土地
元農地の転用地

など、形状や履歴にクセのある土地も少なくありません。

借地権売却では、

将来的に建て替え・分割・再販ができるか
そのときのコスト（擁壁・造成・セットバック・農地転用履歴の確認など）がどれくらいかかるか

を、買主・買取業者はシビアに見るため、
こうした「住宅地特有のクセ」が、

「この借地は、手を出しづらい」と判断される要因
価格を大きく抑えられてしまう要因

になりがちです。

見沼区の借地権売却で特につまずきやすい3つのポイント

ポイント① 地主との関係・意向が見えないまま話を進めてしまう

借地権売却をするには、

地主が第三者への譲渡を認めるか
建て替えや名義変更に関する承諾料をどうするか

といった点で、地主の協力が不可欠です。

見沼区では、

地主が高齢で、連絡が取りづらい
親の代からの付き合いで、形式的な契約はあっても
「実質は口頭でやり取りしてきた」

というケースも多く、

借地人側が「地主にどう切り出してよいか分からない」
借地権・底地の話を出した途端、地主側が警戒する

といった状況で止まってしまうことがあります。

ここが整理できていない状態で、先に不動産会社や買取業者だけと話を進めても、
途中で必ず地主との調整が必要になり、行き詰まりやすくなります。

ポイント② 解体・リフォーム・その後の活用を含めた「出口設計」がない

借地権売却では、

建物を解体して更地状態で売るのか
現況のまま（古家付き）で売るのか
一部リフォーム・リノベーションして付加価値をつけるのか

といった「建物の扱い」が、価格・スピードに直結します。

見沼区では、

「古家付き借地を安く買って、自分でリフォームしたい」
「多少古くても、駅やエリアが気に入ればOK」

という実需ニーズもある一方で、

解体コストやリフォームコストを理解せず、
単純に『更地にした方が売れるだろう』と考えてしまう

ケースも多く、

解体費用を先にかけたのに、価格が思ったほど上がらない
解体＋承諾料が重くなり、かえって条件が悪くなる

という「空回り」につながることがあります。

ポイント③ 「借地権価格」だけでなく「総合的な収支」を見ていない

借地権の売却価格
だけに目が行きがちですが、実際には、
承諾料・更新料など、地主との金銭調整
相続登記・名義変更などの登記費用
解体・測量・リフォーム費用
売却にかかる仲介手数料・税金（譲渡所得税など）

を含めた「総合収支」で考える必要があります。

見沼区のような価格帯のエリアでは、

借地権を売っても、思ったより手元に残らない
それなら、
- 使い方を変える（賃貸・二世帯など）
- 名義や契約だけ整えて保有を続ける
  という選択肢のほうが合理的なケースもあります。

「売却が難しい」を「どう整理するか」に変える考え方

さいたま市見沼区で借地権をお持ちの方にとって、
大事なのは「売る／売らない」の二択ではなく、
「どう整理するか」の選択肢を広げてから判断することです。

ホームワーク株式会社が現場でよく提案する整理の方向性は次の3つです。

方向性① 借地権として売却・買取する

借地権を第三者（実需・業者）に売却するパターン
地主の承諾や条件調整が前提

向いているケースの一例：

建物が老朽化し、自分たちでは建て替えない
子どもも別に家を持っていて、将来使う予定がない
地主が第三者への譲渡に理解がある

方向性② 借地権＋底地をまとめて整理する

借地人と地主が協力し、
- 借地権＋底地を同時に売却
- もしくは、どちらかがどちらかを買い取る

向いているケースの一例：

地主・借地人とも高齢で、相続の前に整理したい
アパートや複数区画の借地がまとまっており、
「一体として再活用したほうが価値が出る」可能性が高い

方向性③ 売らずに「契約・名義・使い方」を整える

今は売却せず、
- 相続登記
- 借地契約の内容確認・覚書
- 建物の最低限の修繕
  などを行い、「いつでも動ける状態」にしておくパターン。

向いているケースの一例：

すぐに現金化する必要はないが、
将来子どもに迷惑をかけないようにしておきたい
名義や契約があいまいで、このままでは将来確実に揉める状態

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市見沼区を含む住宅地の借地権・底地整理とリフォームに強みを持つ会社）

「見沼区の借地権売却が難しい一番の理由は、
“物件そのもの”よりも、“契約と人間関係”にあります。

現場でよくあるのは、

契約書が分かりにくくて、地主さんも借地人さんも中身をよく分かっていない
『地主が怖くて話を切り出せない』『借地人が今後どうしたいのか、地主側が知らない』
相続が何度か重なって、誰が最終的な決定権を持っているのか分かりにくい

という状況です。

私たちがまずやるのは、
いきなり『売りましょう』『買いましょう』ではなく、

契約書と登記を一緒に読み解いて、“今どういう状態なのか”を共有すること
借地人・地主、それぞれの本音（今後ここをどうしたいのか）を丁寧に聞くこと
売却・買取・保有・相続準備など、複数のシナリオを横に並べて比較すること

です。

『借地権だから売れない』ではなく、『どう整理すれば一番ラクで納得できるか』を
一緒に考えていくと、多くのケースで“詰んでいる”わけではないことが分かります。

見沼区のような住宅地では、
数字（価格・税金・コスト）以上に、“これからどこでどう暮らしたいか”が大切です。
その視点も含めて、借地の将来像を一緒に描くお手伝いができればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 見沼区の借地権は、そもそも売却できる物件は少ないのでしょうか？
A. 「ほとんど売れない」ということはありませんが、所有権の物件に比べると買い手の数は少なくなります。契約内容・立地・建物の状態によって、売却のしやすさと価格帯が大きく変わるため、個別の診断が重要です。

Q2. 契約書が古くて読めません。それでも相談していいですか？
A. 問題ありません。古い借地契約書は専門用語や当時の慣習が多く、一般の方が読むのは難しいのが普通です。ホームワーク株式会社のような専門家と一緒に読み解き、「ポイントだけ」分かる日本語に訳していくところから始められます。

Q3. 地主にまだ何も話していません。先に専門家に相談しても大丈夫ですか？
A. 大丈夫です。むしろ、地主に話す前に、

どういう整理パターンがあり得るのか
どんなメリット・デメリットがあるのか
を把握しておいたほうが、落ち着いて話を切り出せます。地主への伝え方や資料づくりも一緒に検討できます。

Q4. 見沼区の借地権を売るのと、建物を壊して地主に返すのはどちらが得ですか？
A. 地代の水準・残り期間・地主の意向・建物の老朽度などによって異なります。

借地権として第三者に売る
建物解体＋底地返還
借地権＋底地をまとめて第三者へ売却
などを比較し、費用と手取り額のシミュレーションを行ってから判断するのが安全です。

Q5. 借地権売却を不動産会社に断られました。それでも可能性はありますか？
A. あります。一般の仲介会社は、借地権や権利関係が複雑な案件を敬遠することがあります。借地・底地・再生を専門的に扱う会社や、リフォーム・再活用まで視野に入れる会社に相談すると、別の選択肢が見えることも少なくありません。

Q6. 相続登記が済んでいない状態でも、借地権の売却相談はできますか？
A. 相談は可能です。ただし、実際に売買契約を結ぶまでには相続登記が必要になるケースがほとんどです。買取や売却のスケジュールに合わせて、相続手続きをどう進めるかも含めて計画を立てていきます。

Q7. 借地権を売ったあと、その場所に賃貸として住み続けることはできますか？
A. スキーム次第で可能です。たとえば、