さいたま市大宮区の再建築不可物件売却｜売れる条件を整理

2026年2月26日

【結論】大宮区の再建築不可物件は「立地・接道・建物の活かし方」を整理できれば“売れる物件”に変わる

さいたま市大宮区で、

「再建築不可」と言われた戸建て
路地奥の古家
細い私道に面した長屋・古アパート

を売ろうとすると、多くの方が

「そもそも売れないのでは？」
「価値は土地代の半分以下と言われた」
「不動産会社に扱いが難しいと言われた」

と感じがちです。

ですが、大宮区のように

大宮駅を中心に需要が非常に強いエリア
土地が細分化され、狭小地や変形地も普通に流通している

地域では、条件を整理さえすれば「再建築不可＝売れない」ではありません。

重要なのは、

「なぜ再建築不可なのか」を正確に把握する
「今の建物をどう活かせるか」「将来条件が改善し得るか」を整理する
「誰に・どんな使い方で売るか（ターゲットと出口）」をはっきりさせる

この3つを押さえることです。

この記事では、さいたま市大宮区の再建築不可物件について、

売れる物件と売れにくい物件の違い
売却が成立しやすくなる具体的な条件
実務的な売却ルートと進め方

を、再建築不可や訳あり物件を扱うホームワーク株式会社の視点から整理します。

なぜ大宮区の再建築不可物件でも「売却のチャンス」があるのか

大宮区は「エリア力」が強く、建て替え以外の価値の出し方がある

再建築不可物件は、一般的には

建て替えできない
住宅ローンが付きづらい
エンドユーザー（マイホーム購入層）には敬遠されやすい

というハンデがあります。

しかし、大宮区の場合

大宮駅・さいたま新都心へのアクセス
商業・オフィス・教育・医療などの都市機能の集中
県内外からの継続的な人口流入

により、「そこに建物があれば使い道はいろいろある」エリアです。

そのため、

建て替えはできなくても「リノベして賃貸」
事務所・アトリエ・倉庫・サロンなどの「事業用途」
隣地との一体利用や将来の再開発を視野に入れた保有

といった「建て替え以外の価値」を見込んだ買主（投資家・事業者・再生業者）が付きやすく、
“売却”としては十分成立するケースが多くあります。

「売れない」のではなく「普通のやり方だと売れにくい」

一方で、

一般の仲介会社（エンド向け中心）
住宅ローンありきのマイホーム市場

だけを前提にすると、

ローンが付きづらい
建て替えできない＝将来不安

から、「売りにくい物件」に分類されます。

つまり、「市場」と「売り先」の設定を変えれば、
再建築不可でも普通に“売れる筋”はあるということです。

大宮区の再建築不可物件｜「売れる物件」の4つの条件

ここからは、「売れやすくなる条件」を4つに整理します。

条件① 立地：大宮駅アクセスと周辺ニーズがあるか

ポイントは「建て替え」ではなく「日常利用のしやすさ」です。

具体的には、

大宮駅徒歩圏、またはバス便で15〜20分程度まで
コンビニ・スーパー・病院・学校などの生活施設が徒歩圏内にある
住宅だけでなく、事務所・店舗・サービス業などのニーズも見込めるエリア

このような立地であれば、

「古家をリノベした賃貸」
「コンパクトな事務所・教室・サロン」
「セカンドハウス・趣味の拠点」

としての需要を見込めるため、再建築不可であっても買主を見つけやすくなります。

条件② 接道条件：完全袋地か、「あと一歩」か

再建築不可の理由の多くは「接道条件」です。

建築基準法上の道路（原則4m以上）に、敷地が2m以上接していない
そもそも建築基準法上の道路に接していない（ただの通路／私道扱いなど）

【売れやすくなるのは、次のようなケースです】

現状：接道1.5〜1.9m → セットバックや一部拡幅で2m以上になる可能性がある
前面道路：位置指定道路・私道 → 行政協議・持分整理で「道路扱い」が明確にできそう
通路部分：隣地との共有・調整により接道条件が改善し得る

「現時点では再建築不可」でも、
将来の“改善余地”がある物件は、投資家・業者にとって魅力的です。

逆に、

周囲を他人地で完全に囲まれた袋地
通路部分の権利関係が極端に複雑で、改善の見込みが薄い

といったケースは、売却自体は可能でも、価格帯は抑えられやすくなります。

条件③ 建物の状態：リノベ素材として“使える”か

再建築不可物件では、

「壊せない」＝「今ある建物をどこまで使えるか」が価値の中心

になります。

【プラスに働く要素】

構造体（柱・梁・基礎）がしっかりしている
傾きが軽微で、補修で十分に是正可能
雨漏り・シロアリなどがあっても、被害範囲が限定的
間取り変更や水回り移設が現実的（柱・耐力壁の位置などから）

こうした建物は、

フルリノベーション前提の投資家
自分好みにリノベしたいエンドユーザー
事業用（アトリエ・SOHO・民泊型利用等）を考える層

から見て、“素材としての魅力”があります。

【マイナス要素】

大きな傾き・基礎ごと沈下
構造材の腐朽・欠損が広範囲
全体に耐震性が極端に不足し、補強にも限界がある

この場合、建物を活かした利用が難しくなり、
「土地の位置の価値」がほぼ全てになるため、価格は抑えられやすくなります。

条件④ 活用のイメージ：誰が・どう使うかが描けるか

再建築不可物件が“売れる”ためには、

誰に（個人／投資家／事業者）
どんな用途で（居住／賃貸／事業／倉庫など）
何年ぐらいのスパンで（短期転売／中長期保有）

という活用イメージがはっきりしているほど、
買主が付きやすくなります。

代表的な活用イメージ：

【個人】
- 自分用に安く買い、DIY・リノベを楽しみながら住む
- 在宅ワーク用の仕事場・趣味のスペースとして持つ
【投資家】
- リノベして賃貸に出し、家賃収入を得る
- 民泊・マンスリー・シェアハウス的な利用を検討
【事業者】
- 事務所・店舗・教室・サロンとして利用
- 倉庫・ストックヤード・作業場として利用

こうした用途が「大宮区というエリアニーズ」とマッチしていれば、
再建築不可でも“売れる条件”は十分に整っていると言えます。

「売れにくくなる条件」も知っておく

一方で、次のような条件が重なると、売却は可能でも価格やスピードは厳しめになります。

駅から遠く、バス便も少ない → 日常利用・賃貸ニーズが弱い
周辺に空き家・空き地が多い → エリア全体の需要が弱い
建物の老朽化が著しく、リノベ前提でもコストが膨らみすぎる
接道・権利関係に改善の余地がほとんどない

ただし、大宮区全体の需要の強さを考えると、

「絶対売れない」というケースは少数派
売れるが「買取・投資家向け価格」になりがち

という位置づけになることが多いです。

大宮区での再建築不可物件売却ルート

再建築不可物件の売却ルートは、大きく分けて3つです。

ルート① 仲介（エンドユーザー or 投資家向けに市場販売）

【特徴】

市場に広く出し、時間をかけて相手を探す
条件がハマる買主が見つかれば、買取より高値で売れる可能性がある

【向くケース】

立地が良く、賃貸・居住ニーズともに強い
建物がリノベ素材として魅力的
売却にかけられる時間にある程度余裕がある

【注意点】

ローンが付きづらいため、「現金・自己資金多めの買主」に絞られる
売却期間が長くなりやすい（数ヶ月〜1年程度を想定）
一般の仲介会社だと戦略不足で“出しているだけ”になりがち

ルート② 業者買取（ホームワーク株式会社などの再生業者による買取）

【特徴】

現状のままを前提に業者が買い取り、リノベ・再生後に再販 or 賃貸
価格は仲介より抑えられるが、「確実に・早く」売れる

【向くケース】

早期の現金化が必要（相続・ローン・住み替えなど）
建物の状態が悪く、エンドユーザーへの直接販売が難しい
片付け・リフォーム・近隣調整など、自分で段取りする余力がない

【メリット】

ゴミ・残置物があっても、そのまま売却できるケースが多い
解体・リノベ・用途変更など、売却後のリスクを一括で引き受けてもらえる
近隣や家族に事情をあまり広げずに整理しやすい

ルート③ 仲介＋買取の併用（二段構え）

【イメージ】

一定期間（3〜6ヶ月程度）は仲介で市場に出して反応を見る
反応が弱い場合・条件に合う買主が見つからない場合は、あらかじめ決めておいた買取価格で業者に売却する

【メリット】

「高く売れるチャンス」と「売れ残りリスク」のバランスを取れる
売主側にとって、最終的な“着地点”が見えている安心感がある

ホームワーク株式会社のように、
仲介・買取・リフォームを一社で扱う会社だと、
この「二段構え」の設計もしやすくなります。

大宮区で再建築不可物件を売却するときの進め方

① 「なぜ再建築不可か」を正確に把握する

建築基準法上の「道路」に接しているか
接道幅が何センチ不足しているのか
道路の種別（公道・私道・位置指定道路など）はどうなっているか

ここを曖昧にしたまま動くと、

不動産会社ごとに評価がバラバラ
将来の改善余地を見逃す

といった“もったいない状態”になりがちです。

建築士や行政との協議が必要な場合は、
再建築不可に慣れた会社（ホームワーク株式会社など）を窓口にした方がスムーズです。

② 建物状態と「活かせるかどうか」をプロ目線で確認

傾き・雨漏り・構造の傷み
耐震性・補強の余地
リノベコストと、賃貸 or 再販価格のバランス

を、リフォーム会社・再生業者の目線で確認します。

「壊すしかない」と思っていた建物が、
実は“活かした方が価値が出る”というケースも珍しくありません。

③ 「誰にどう売るのが現実的か」を決める

個人のエンドユーザー（リノベ前提）
投資家（賃貸・民泊・シェアハウス用途）
事業者（事務所・倉庫・アトリエ用途）
再生業者（買取＋リノベ＋再販）

どの層をメインターゲットにするかで、

情報発信の仕方
売出価格
売却方法（仲介／買取／併用）

が変わります。

④ 仲介査定と買取査定を並べて比較する

「仲介で売る場合の想定価格」と「買取価格」
それぞれの売却までの期間・手間

を比較し、

価格優先か
スピード・確実性優先か
手間・ストレスの許容度はどのくらいか

を踏まえて選択します。

⑤ 税金・ローン・相続も含めた“出口”を確認する

ローン残債を完済できるか
売却益に対する譲渡所得税の有無
相続で受け継いだ場合の分配方法

など、「売った後にどんなお金の動きがあるか」も整理しておきましょう。

ホームワーク株式会社のような会社であれば、
税理士・司法書士とも連携しながら、

手取り額のイメージ
相続登記の段取り
任意売却や買取が必要なケースの整理

まで一括で相談できます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市大宮区エリアで、再建築不可・訳あり・築古物件の売却／買取／再生リフォームを多数手がける会社）

「『再建築不可』という言葉を聞いた瞬間に、

『もうダメだ』
『価値はほとんどない』
『誰にも相談できない』

と感じてしまう方が本当に多くいらっしゃいます。

ただ、実際の現場で感じるのは、

“建て替えられない”ことと
“売れない・価値がない”ことは、まったく別の話

だということです。

特に大宮区のようなエリアでは、

立地さえ良ければ、“建て替えずに活かす”価値が高い
接道条件が“あと一歩”の物件は、将来の改善余地も含めて評価できる
エンドユーザー・投資家・事業者、それぞれに違う需要がある

ため、『再建築不可だから即アウト』という物件はむしろ少数派です。

私たちがご相談を受けるときに大事にしているのは、

まず、“なぜ再建築不可と判定されているのか”を一緒に整理すること
そのうえで、“今ある建物をどう活かせるか”という視点で複数シナリオを出すこと
仲介・買取・リノベ活用などの選択肢を、数字ベースで比較して選んでもらうこと

です。

『不動産会社に“難しいですね”と言われて止まっている』
『再建築不可とだけ言われて、詳しい理由も分からない』

という段階からでも大丈夫です。

一緒に“売れる条件”を整理しながら、
その物件にとって一番現実的で、後悔が少ない売却ルートを探していければと思っています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可物件でも、本当に“売却”できますか？買取だけでは？
A. 売却（仲介）も買取も、どちらも可能です。

立地・建物状態・ターゲット次第では、仲介でエンドユーザーや投資家に売却できるケースも多くあります。
スピードや確実性を優先するなら、買取の方が向くこともあります。

Q2. 「再建築不可」と言われましたが、何が原因か分かりません。そこから相談してもいいですか？
A. もちろん構いません。

前面道路の種別・幅員
接道状況
行政の道路指定の有無
などを、建築士や行政の情報をもとに一緒に確認し、「なぜ再建築不可なのか」から整理していきます。

Q3. 先に解体して更地にしてから売る方が高く売れますか？
A. 再建築不可の場合、解体しても「建物を新築できない」ので、更地にするメリットが薄いことが多いです。

古家付きのまま“リノベ素材”として売る
建物を活かして賃貸・事業用に使う買主に売る
といった選択肢も有力なので、解体する前に必ずシミュレーションした方が安全です。

Q4. ローンが残っている再建築不可物件でも売却できますか？
A. 可能です。

売却価格でローン残債を完済できるか
難しい場合は任意売却や買取でどう整理していくか
を早めに検討する必要があります。大宮区のように地価が比較的高いエリアでは、通常よりも解決の余地があるケースも多いです。

Q5. 再建築不可だと、どれくらい相場より安くなりますか？
A. 一般的には「同じ立地・同じ面積の再建築可物件」と比べて、2〜5割程度安くなることが多いと言われますが、

立地（駅距離・周辺環境）
建物の状態・活用余地
接道改善の可能性
によって大きく変わります。大宮区では、条件次第で「3割減以内」で収まるケースも少なくありません。

Q6. 相続した物件が再建築不可でした。相続登記が終わっていなくても売却相談できますか？
A. 相談自体は問題なくできます。
売却を実行する前に相続登記は必要になりますが、

物件の価値の目安
売却ルート（仲介／買取）の可能性
登記・税金の流れ
を先に把握してから、司法書士と一緒に進める方が安心です。

Q7. 買取と仲介、どちらで進めるべきか決めきれません。
A. どちらにもメリット・デメリットがあります。

【仲介】価格最大化の可能性があるが、時間と手間がかかる
【買取】価格は抑えめだが、早く・確実に・手間少なく終えられる
ホームワーク株式会社のような会社では、
「仲介で売る場合」「買取の場合」の手取り額・期間・リスクを一覧表にして比較し、一緒に選んでいく形を取っています。

Q8. 近所に再建築不可だと知られたくありません。売却活動で目立ちますか？
A. 買取を選ぶ場合は、広告を大きく出さずに水面下で話を進めることが多いため、近隣に理由まで知られる可能性は比較的低くなります。仲介の場合も、「再建築不可」という文言を前面に出さず、問い合わせ後に個別説明するなど、配慮しながら進めることが可能です。

Q9. 大宮区以外の再建築不可物件も同じ考え方で良いですか？
A. 考え方の“枠組み”は同じですが、