さいたま市大宮区の古家買取｜評価される部分・されない部分

2026年2月27日

【結論】大宮区の古家買取は「土地だけ評価されるのか」「建物も価値になるのか」の線引きが分かれば、損せずに済む

さいたま市大宮区で、築30年・40年を超えるような「古家」の売却や買取を検討するとき、多くの方が迷うのが次のポイントです。

「古家付き土地」として、建物は“ゼロ評価”だと言われた
解体して更地にしないと売れない、と不動産会社に言われた
逆に、リフォームすれば高く売れると言われたが、本当に元が取れるのか分からない

大宮区は、

大宮駅周辺：人気・需要ともに非常に高いエリア
少し離れた住宅街：築古戸建て・空き家が増えつつあるエリア

という2つの顔を持っています。

そのため、同じ「古家」でも、評価される部分・されない部分の見極め次第で、数百万円単位で結果が変わることも珍しくありません。

重要なのは、

「この古家は“ほぼ土地値”なのか」
「建物を残して活かす価値があるのか」
「解体・リフォーム・現況売却、どのパターンが一番トクか」

を、“感覚”ではなく“評価の軸”で整理することです。

この記事では、さいたま市大宮区の古家買取について、

なぜ評価が分かれやすいのか
買取時に「評価される部分」と「されない部分」
具体的な事例イメージ
古家買取までの進め方

を、リフォーム＆買取を行うホームワーク株式会社の視点で分かりやすく解説します。

なぜ大宮区の「古家」は評価が分かれやすいのか

立地は強いのに「建物の古さ」がネックになる

大宮区は、

大宮駅を中心としたターミナル機能
商業施設・オフィス・学校などの集積
周辺住宅地の生活利便性

から、「立地としてのポテンシャル」は非常に高いエリアです。

一方で、

昭和50〜60年代に建てられた戸建てがそのまま残っている
増改築を重ね、図面と現況が合っていない
相続をきっかけに空き家になって数年放置されている

といった「古家」が多いのも現実です。

土地として見れば価値があるのに、建物の古さが邪魔をしている――
このギャップが、古家の評価を難しくしています。

「誰がどう使うか」で評価のされ方が変わる

同じ古家でも、

自分で住みたい実需の買主
戸建て賃貸やシェアハウスとして運用したい投資家
建て替え前提で土地を押さえたい業者

では、見ているポイントがまったく違います。

実需：建物の古さ・間取り・耐震性に敏感
投資家：リフォーム費用と家賃・利回りのバランス重視
業者：最終的な「更地＋新築」の収支で判断

「誰に売るか」を決めないまま評価を聞くと、査定額がバラバラになりやすいのはこのためです。

大宮区の古家買取で「評価される部分」と「評価されにくい部分」

ここからは、ホームワーク株式会社が実務で見ている評価軸をもとに、
古家買取の際にどこが評価され、どこがされにくいのか整理します。

① 評価される部分（プラスになりやすい要素）

土地の条件（立地・形・接道）

大宮駅・さいたま新都心駅などからの距離
周辺環境（学校・スーパー・公園・幹線道路へのアクセス）
整形地かどうか（間口・奥行きのバランス）
接道状況（公道か私道か／幅員は何mか／間口は十分か）

特に大宮区では、

駅徒歩圏はもちろん、バス便でも生活利便性の高いエリア
前面道路が4m以上・間口がしっかり取れている整形地

は、建て替え・土地活用のポテンシャルが高く評価されます。

建て替え・用途変更のしやすさ（再建築可かどうか）

接道条件を満たし「再建築可」であること
用途地域・建ぺい率・容積率に余裕があるか
角地・二方向接道など、プランの自由度が高いか

これらは、建物を壊した後の価値（新築戸建・アパート・店舗など）に直結するため、
古家買取では非常に重要な評価ポイントです。

建物の「構造・骨組み」がしっかりしているか

木造でも、構造的に大きな問題がないか
傾き・大きなひび割れ・基礎の異常がないか
耐震補強・大規模リフォーム済みであれば、その履歴

「昭和56年（新耐震基準）以降の建物」や、
耐震診断・補強工事の履歴がある建物は、
“スケルトンリノベ前提”で買い取り、活かす判断がしやすいです。

現況の利用状況（賃貸中・空き家など）

賃貸中で安定した家賃収入がある
室内がある程度片付いており、すぐに再生に着手できる
近隣トラブル・違法増築などがない

こうした条件が揃っていれば、

「古家付き土地」としてよりも
「収益化可能な既存建物」として

評価される可能性が高まります。

② 評価されにくい部分（マイナスになりやすい要素）

老朽化した内装・設備（表面的な古さ）

昭和レトロなキッチン・浴室・トイレ
クロス・フローリングの汚れ・はがれ
給湯器・エアコンなどの古い設備

こうした「表面的な古さ」は、
プロの買取業者から見ると「どうせ全部やり替える」前提になることが多く、
残念ながら買取価格のプラスにはほぼなりません。

むしろ、

中途半端な「自己流リフォーム」
法令を満たさない増築・ロフト・サンルーム

などは、やり直しが前提になるため、マイナス評価になることもあります。

過度なDIY・個性的すぎる内装

壁一面の濃い色・特殊な仕上げ
床の段差を増やすようなDIY
設備の位置を無理に変えた配管・配線

「自分たち用には良かった」内装でも、
再販・再賃貸を考えると**“やり直しコスト”として見られがち**です。

放置された残置物・大量のゴミ

家財・生活用品がそのまま残っている
ゴミ・不要物が床・庭に山積み
畳や布団のカビ・害虫の発生

残置物が多いと、

撤去・処分にトラック数台分の費用
室内状況の確認にも時間と手間

がかかるため、その分、買取価格が下がる要因になります。

ただし、ホームワーク株式会社のように、

「残置物そのまま買取」
買取後に自社で一括撤去・リフォーム

まで行う事業者であれば、
売主が自費で片付けるよりもトータルで損をしないケースも多くあります。

「建物も評価される古家」と「ほぼ土地値になる古家」の違い

建物も評価されやすい古家のイメージ

構造的に大きな問題がない
新耐震基準（昭和56年以降）または補強歴あり
間取りが極端に使いづらくない（例：3DK以上・ファミリー向け）
多少のリフォームで賃貸・自宅利用に転用できそう

こうした古家は、大宮区では、

戸建て賃貸用
リノベーション済み中古戸建としての再販
2世帯住宅への改装　など

建物を活かした再生プランが描けるため、
買取価格の中に「建物の価値」もある程度織り込まれます。

ほぼ土地値になる古家のイメージ

基礎・柱・梁などの構造に問題がある
極端な傾き・大規模な雨漏り・シロアリ被害
昭和40年代以前の旧耐震で、補強コストが膨らみそう
間取りが現代のニーズから大きく外れている

この場合、

解体して更地
もしくは「建物付き土地」として実質的に更地評価

が前提になり、建物部分は“マイナス要素（解体コスト）”として扱われることが多くなります。

大宮区の古家買取｜よくあるパターン別イメージ

※実際の事例を一般化したイメージです。個人が特定されないよう調整しています。

パターン①：大宮駅徒歩圏・築35年木造戸建（建物も活かすケース）

立地：大宮駅徒歩15分
築年：築35年（新耐震）
状況：外観・内装は古いが、雨漏りなし・構造に大きな問題なし

【ホームワーク株式会社の評価】

立地 ○（実需・賃貸どちらもニーズあり）
構造 △〜○（新耐震で、大規模補強は不要）
内装 △（全面的なリフォームは必要）

【買取後の再生イメージ】

スケルトンに近いリノベーションを行い、
ファミリー向け戸建賃貸として再生
将来的に自宅用として再販も視野に入れる

→ 建物を活かせるため、「土地値＋建物の一部価値」を価格に反映。

パターン②：大宮区郊外・築45年戸建＋大規模な雨漏り（ほぼ土地値）

立地：バス利用エリア・住宅街
築年：築45年（旧耐震）
状況：屋根・バルコニーからの雨漏り、床の沈み、シロアリ痕

【ホームワーク株式会社の評価】

立地 △（実需は絞られるが、土地ニーズは一定あり）
構造 ×（補強・修繕コストが大きすぎる）
内装 ×（ほぼ全面やり直し前提）

【買取後の再生イメージ】

建物を解体し、更地として新築戸建または駐車場用地として活用

→ 買取価格はほぼ「土地値 − 解体費用 − 一部測量・整地費用」で算定。

パターン③：駅から距離はあるが、リノベ映えする古家（建物評価が効くケース）

立地：大宮駅からバス＋徒歩、落ち着いた住宅街
築年：築38年
状況：和室中心の間取り・レトロな外観だが、構造は健全

【ホームワーク株式会社の評価】

立地 △（駅近ではないが、子育て世代には魅力的な環境）
構造 ○（柱・梁・基礎に問題なし）
デザインポテンシャル ○（リノベで魅せやすい）

【買取後の再生イメージ】

外観を活かした「レトロ×モダン」リノベーション
SNS映えする中古戸建として、リノベ済み物件として再販

→ 「古さ」がむしろ武器になるケースで、建物評価を厚めに見るパターン。

大宮区で古家を売るときの進め方（買取前提）

① まず「現状」をそのまま教えてもらう

築年数・増改築歴
雨漏り・傾き・シロアリなどの有無
いつ頃まで住んでいたか・今は空き家か
相続・登記の状況（名義人は誰か）

を、分かる範囲で整理します。
この段階で、売主側が無理に片付けたり、
慌ててリフォームする必要はありません。

② 「土地として」と「建物を活かす」の両方で評価してもらう

ホームワーク株式会社では、

更地前提（古家は解体）の場合の評価
建物を活かして再生する場合の評価

の両方をシミュレーションし、

どちらのほうが「売主の手取り」が大きくなるか
どちらが「現実的なスケジュール」で進められるか

を比較しながらご提案しています。

③ 解体・リフォームを「やる前」にシミュレーションする

解体してから売るべきか
現況のまま古家付きで売るべきか
ポイントだけリフォームして売るべきか

は、「やってから」ではなく「やる前」に検討するべきポイントです。

下手に、

数百万円かけてリフォームしたのに、
その分以上に価格が上がらなかった
解体費用を自己負担したが、買取額がほとんど変わらなかった

ということもあり得るため、
「手をかけるコスト」と「それで増える価値」を必ずセットで考えることが大切です。

④ 買取価格だけでなく、「手残り」と「手間」も比較する

仲介で一般売却する場合の想定成約価格・期間・手間
買取で即時売却する場合の価格・スケジュール・手間

を並べて、

手元に最終的にいくら残るか
いつ現金化できるか
残置物撤去・近隣対応・内覧対応などにかかる労力

まで含めて比較します。

「少し高く売れても、ストレスと時間が大きすぎる」
と感じる場合、買取のほうがトータルでは満足度が高いケースも多くあります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市大宮区エリアで、古家・空き家・築古戸建ての買取とリフォーム再生を行う会社）

「大宮区の古家のご相談でよくあるのが、

『不動産会社に“ほぼ土地値です”と言われてショックだった』
『でも、本当に建物に価値はゼロなんでしょうか？』

というお声です。

私たちの実務感覚で言うと、
“きれいか汚いか”だけで建物の価値が決まることはありません。

構造がしっかりしているか
再建築や用途変更の自由度がどのくらいあるか
立地と周辺ニーズに合う“使い方のイメージ”が描けるか

を丁寧に見ていくことで、
『これは建物ごと活かしたほうが価値が出せる』
『これは潔く更地前提で考えたほうが良い』
といった線引きがはっきりしてきます。

大宮区は、古家でもまだまだチャンスのあるエリアです。
“古い＝価値がない”と決めつけてしまう前に、

土地と建物を分けて評価する
買取と一般売却を比較する
解体・リフォームの要否をシミュレーションする

といったステップを一緒に踏んでいければと思います。

『解体すべきかどうか』『リフォームしたほうがいいのか』で迷っている段階でも構いませんので、
まずは“今の古家がどこまで評価されるのか”を知るところから始めてみてください。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 大宮区の古家は、基本的に「土地値」だと思っておいたほうがいいですか？
A. 一概には言えません。構造がしっかりしていて、立地や間取りがニーズに合う古家は、建物も一定程度評価されます。「全部土地値」と決めつける前に、土地用・建物活用用の両面から査定してもらうことをおすすめします。

Q2. 解体して更地にしてから売ったほうが高く売れますか？
A. ケースバイケースです。確かに買主にとっては分かりやすくなりますが、解体費用を自己負担しても、売却価格がその分以上に上がらないこともあります。買取の場合は、古家付きのまま買い取って、業者側で解体するほうがトータルで合理的なケースが多いです。

Q3. 自分でリフォームしてから売ったほうが高く売れますか？
A. 「必ずしも」とは言えません。一般の方が自己判断でリフォームをすると、買主ニーズとずれていたり、再販業者がやり直しを前提とする工事になってしまうことがあります。リフォームをする前に、「どこまでやるといくら上がりそうか」を専門家と一緒にシミュレーションするのが安全です。

Q4. 残置物が大量にあります。片付けてからでないと査定してもらえませんか？
A. 多くの場合、「片付け前」でも査定可能です。ホームワーク株式会社のように、残置物込みで買取り、あとから一括撤去する前提で評価する事業者もあります。無理にご自身で片付けを始める前に、一度相談されることをおすすめします。

Q5. 相続した古家で、名義がまだ亡くなった親のままです。それでも買取相談できますか？
A. 相談は可能です。最終的な売買契約・決済には相続登記が必要ですが、司法書士と連携して「相続登記 → 買取」までの流れをまとめて組み立てることができます。必要な書類や費用も含めて、事前に説明を受けてから進められます。

Q6. 古家に雨漏りやシロアリの被害があります。言わずに売ることはできますか？
A. 法的には「契約判断に影響する重要な事実」を告げる義務があり、雨漏りやシロアリ被害は通常これに当たります。隠して売却すると、後から契約解除・損害賠償のリスクが生じます。買取業者相手であっても、正直に共有したうえで査定してもらうのが安全です。

Q7. 大宮区以外の古家でも同じ考え方で良いですか？
A. 基本的な評価の考え方（土地の条件・構造・再生可能性など）は同じですが、エリアごとの地価・需要によって「建物を活かすメリット」の度合いは変わります。大宮区は需要が比較的強いエリアなので、他エリアよりも“古家再生”の余地が大きいと言えます。

Q8. 古家の中に残しておきたいもの（仏壇・アルバムなど）があるのですが、どうしたらいいですか？
A. 先に「絶対に残したいもの」だけを取り出し、そのほかはそのままの状態で査定・買取を進めることも可能です。仏壇や人形など、処分方法に悩むものについても、専門業者の紹介や対応方法の相談ができます。

Q9. 買取価格が妥当かどうか、自分では判断しづらいです。
A. 近隣の土地相場、建物の状態、解体・リフォーム費用を踏まえたうえで、
「自分たちで一般売却した場合にどのくらいの手取りが見込めるか」と比較するのが基本です。最低限2社以上の査定を取り、価格だけでなく説明の納得感や再生プランも比較されると判断しやすくなります。

Q10. まだ売るかどうか決めていません。それでも相談できますか？
A. もちろん問題ありません。