さいたま市西区の借地権買取は成立する？交渉前に整理すべき条件

2026年2月27日

【結論】さいたま市西区の借地権買取は「契約条件の整理」と「地主・借地人の出口イメージ」が揃えば十分成立する。準備なく交渉するとこじれやすい

さいたま市西区で、借地権付きの土地・建物について

「そろそろ借地を整理したい」
「古い家を解体して売りたいが、借地権でも買ってもらえるのか」
「地主に買い取ってほしい／底地ごとまとめて売りたい」

といったご相談をいただくことが増えています。

西区は、

昔からの農地・屋敷地を貸している地主さんが多い
指扇・西大宮駅圏の住宅地と、旧集落・農地転用地が入り混じる
契約開始が昭和〜平成初期の「旧借地法」時代のものが多い

というエリア特性があり、契約内容・権利関係を整理しないまま「いくらで買ってくれますか？」から入ると、話がまとまりにくいのが現実です。

重要なのは、

「借地権そのものを売る」のか
「借地権＋底地を一括で売る」のか
「地主に買い取ってもらう」のか「第三者に売る」のか

といった出口のパターンを、
契約条件・権利関係・建物の状態を整理したうえで検討することです。

この記事では、さいたま市西区で借地権買取を検討するときに

買取が「成立しやすい／しにくい」背景
交渉前に必ず整理しておきたい条件
よくあるパターン別の考え方
実務上の進め方と注意点

を、リフォーム・不動産再生を手がけるホームワーク株式会社の視点で解説します。

なぜさいたま市西区の借地権買取は「準備なしの交渉」が危険なのか

西区は「古い契約」と「土地の広さ」がからんで、個別性が高い

西区の借地は、

契約開始が昭和40〜60年代（旧借地法適用）のものが多い
契約書が見当たらず、口約束や覚書だけで更新してきたケースがある
畑の一部・屋敷地の一部を貸したところから始まっていることが多く、
借地面積や境界があいまいな例も少なくない

という特徴があります。

そのため、

「西区の借地権は◯割くらいで買い取れる」
「路線価の借地権割合でだいたい決まる」

といった**“机上の話”だけでは決まらず、1件ごとの条件整理が不可欠**です。

地主・借地人・第三者買主、それぞれの思惑がズレやすい

借地権の買取では、多くの場合、

借地人（今の権利者）
地主（底地所有者）
第三者買主（個人／業者／リフォーム会社など）

という最低3者が関わります。

西区ではとくに、

地主：先代からの土地を「簡単には手放したくない」「地代収入を続けたい」
借地人：自分たちは使わないので、なるべく早く現金化したい
第三者：
- 建て替え・分譲・賃貸など「事業として成立するか」にシビア

というズレが起こりやすく、条件整理なしに金額の話だけ切り出すと、感情的な対立に発展しがちです。

借地権買取を検討するときに、まず押さえるべき3つの視点

さいたま市西区で「借地権を買い取ってほしい」「整理したい」と考えたら、
金額の前に次の3つを整理することが重要です。

① 契約の中身と法的な位置づけ（旧借地法か・借地借家法か）

契約開始時期
- 昭和期スタート → 旧借地法の可能性大
- 平成4年以降の新契約 → 借地借家法の可能性
契約期間・更新の有無
更新時の書面・覚書の有無
地代・更新料・承諾料などの条件

これらによって、

地主から見た「解約しにくさ」
借地人から見た「権利の強さ」
第三者から見た「将来の安定性」

が変わり、「何割で買い取れるか」以前に、そもそも「どう整理するのが妥当か」が変わります。

② 権利関係（名義・相続・共有）の状況

借地権者の登記名義は誰か（親のまま／相続人に名義変更済みか）
地主の名義は現役か、先々代のままか
相続人が複数いるか、連絡・合意がとりやすいか
借地・底地ともに共有状態になっていないか

西区では、

相続登記がされておらず、「名義は亡くなった人」のまま何十年も経っている
法定相続人が遠方に散らばっている

ことも珍しくありません。

この場合、

借地権を売る前に相続登記が必須
地主側とも、誰と交渉するのかを確定させる必要

があり、ここを後回しにして買取交渉を始めると、途中で止まるリスクが高いです。

③ 建物・土地の状態と「将来の使い道」

建物の構造・築年数・老朽化の程度
（雨漏り・傾き・シロアリ・設備の状態など）
建て替え可能か（再建築可否・接道状況・用途地域）
土地の広さ・形（分割しやすいか、駐車スペースが取れるか）
周辺の需要（戸建てニーズ・賃貸ニーズ・事業用ニーズなど）

第三者が借地権を買い取るときは、

建物を活かしてリフォームするのか
解体して戸建て・アパート・駐車場などにするのか

という**「出口（将来の活用イメージ）」が見えないと、そもそも買取に踏み切れません。**

交渉前に整理しておきたい「具体的な条件項目」

ここからは、実際に買取交渉や相談に入る前に、
できるだけ整理しておきたい条件をもう少し具体的に見ていきます。

条件① 契約書・覚書・領収書などの資料一式

手元にあるものを、まずすべてテーブルに出すつもりで集めます。

元の借地契約書
更新時の覚書・合意書
地代の領収書・通帳記帳
増改築・名義変更の承諾書　など

ポイント：

契約書が古くても「ないよりはずっと良い」
紛失している場合でも、地主側が保管している可能性あり
更新時に作った1枚紙の覚書が、実質的な最新ルールになっていることも多い

条件② 現在の借地条件（期間・地代・更新料・承諾料）

以下を“現時点の事実”として書き出します。

契約満了日はいつか（何年何月まで）
ここ数年間の地代（月額・年額）
これまで更新料を払ってきたか、その金額
過去に建て替え・増築・名義変更をしたことがあり、その際の承諾料の有無

これらは、

地主にとって「今の条件を続けたい」動機
借地人にとって「今の条件を変えたい／終わらせたい」動機

の整理につながり、買取額だけでなく「合意のしやすさ」に直接影響します。

条件③ 借地人・地主それぞれの希望とNGライン

借地人側：

いつまでに整理したいか（相続・老後・住み替えなど）
どのくらいの金額なら納得できそうか（ざっくりでOK）
地主との関係性（良好／疎遠／こじれているなど）

地主側（分かる範囲で）：

土地を将来どうしたいか（持ち続けたい／子どもに継がせたい／現金化したい）
借地人との関係（地代や更新で揉めていないか）
他にも借地があり、まとめて整理したいニーズがあるか

ここを自分の中で整理し、可能なら専門家経由で地主側の希望もヒアリングできると、
「地主が買う」「第三者が借地権だけ買う」「底地も一緒に買取」のどれが現実的か見えやすくなります。

条件④ 解体・測量・相続登記など「事前に必要になりそうなコスト」

建物解体が必要かどうか（老朽化の状態・買主の希望）
境界が確定しているか、測量や境界確定が必要か
相続登記が済んでいるか（借地権・底地双方）
私道持分や通路の権利関係に問題がないか

これらは、

誰の負担にするか
いつ実施するか（買取前か、買取後か）
そもそも「今動ける状態」かどうか

に直結し、買取の金額だけでなく、スケジュールにも大きく影響します。

さいたま市西区で想定される「借地権買取」の代表的なパターン

さいたま市西区で実務上よくあるパターンを、整理しておきます。

パターン① 借地人→第三者（業者・リフォーム会社など）へ借地権売却

ケース：

借地上の戸建てが老朽化（築40〜50年）
子ども世代は別の場所に家を持っている
借地人自身は今後住む予定がなく、現金化したい

流れの一例：

契約整理・権利関係確認
地主に「第三者への借地権譲渡」についての意向を確認
ホームワーク株式会社のような再生事業者が、
- 借地権を買取
- 建物解体＋新築／リノベ
- 将来の地代・契約条件を地主と再調整
再生後に戸建て・賃貸・事業用として活用

ポイント：

地主が「借地契約を続けてもよい」と考えている場合に成立しやすい
地主の承諾（譲渡承諾料など）の条件が重要な交渉ポイント

パターン② 借地権＋底地をまとめて第三者へ一括売却

ケース：

借地人・地主ともに高齢
双方とも「次世代に引き継ぐ前に整理したい」という希望がある
建物は賃貸・事業用などに再活用できる余地がある

流れの一例：

借地人・地主それぞれからヒアリング
双方の合意のもと、
ホームワーク株式会社などが「完全所有権」として一括買取
建物の再生・建て替え・土地活用を事業として検討し、再販・賃貸などへ

ポイント：

借地・底地を一体化することで、第三者にとって「扱いやすい不動産」に変わる
借地人・地主双方が「現金化」と「関係の整理」を同時に実現できる

パターン③ 地主が借地権を買い取り、土地を“更地の完全所有”に戻す

ケース：

地主側が相続・資産整理を考えている
「借地として細かく貸しているよりも、更地としてまとめたい」という意向
借地人側も、子ども世代に借地を引き継ぐつもりがない

流れの一例：

借地人側の希望金額・地主側の予算感をすり合わせ
借地権を地主が買い取り、
- 建物解体
- 更地として保有 or 売却
将来的な売却・開発・家族への分けやすさを重視して土地を整理

ポイント：

地主に資金力と明確な方針がある場合に成立しやすい
借地人側にとっては「一番話しやすいカウンターパート」だが、
感情的な関係性がこじれているケースでは第三者が間に入るほうが無難

進め方の全体像｜さいたま市西区で借地権買取を検討するときのステップ

ステップ① 現状の整理（自分の中の棚卸し）

契約書・覚書・領収書などの資料を一式集める
名義関係（相続の有無・共有者）の確認
自分の希望（いつまで・どのくらいで・どんな形で）を紙に書き出す

専門家に相談する前に、ここまで整理できていると話が早くなります。

ステップ② 中立的な立場の専門家へ「事前相談」

借地に詳しい不動産会社
借地・底地を扱った経験があるリフォーム会社・再生会社
必要に応じて弁護士・司法書士

に対して、

現状の契約条件から見たポイント
借地権買取の「可能性」と「難しい点」
想定される出口（借地権売却・一括買取・地主買い取り・活用など）

を、まずはざっくり整理してもらいます。

ここでいきなり「いくらで買います」と数字だけ出してくる会社より、
「何パターンかの進め方」を示してくれる会社のほうが、長期的には安全です。

ステップ③ 地主側の意向ヒアリング（直接 or 専門家を通じて）

地主に直接話せる関係かどうか
感情的な対立があるかどうか

を踏まえ、

借地契約をどう考えているか（続けたい／整理したい）
地主自身の相続・資産整理の意向
第三者への譲渡・一括売却についての考え

を、できれば専門家立ち合いの場で確認していきます。

※地主側も「どうしていいか分からない」ケースが多く、
第三者が間に入ることで、むしろ冷静に話が進むことが少なくありません。

ステップ④ スキームと大まかな金額・費用負担の確認

借地権だけ売る
借地権＋底地をまとめて売る
地主に借地権を買い取ってもらう

などのパターンごとに、

想定買取額（レンジ）
解体・測量・登記・税金などの費用負担者
スケジュール（契約〜決済〜引き渡しまで）

を比較し、「現実的かつ納得しやすい案」を絞っていきます。

ステップ⑤ 具体的な交渉・契約

条件面の最終調整（地代清算・固定資産税清算・残置物など）
契約書・重要事項説明書の内容確認
決済・登記・地代の精算などの実務

までを、司法書士・税理士と連携しながら進めていきます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市西区・北区で、借地・底地を含む不動産の再生・買取・売却を行う会社）

「さいたま市西区の借地権買取は、『このエリアだから無理』ということは決してありません。
むしろ、昔からの借地が多く、世代交代のタイミングで“整理ニーズ”が高まっているエリアでもあります。

一方で、

契約書が古い・見当たらない
名義が先々代のまま
建物も土地も“どう扱えばいいか分からない”

という状態のまま、
『いくらで買い取ってくれる？』という話だけ先に進めようとすると、
地主様・借地人様双方が疲れてしまい、結局何も進まないケースを多く見てきました。

私たちが最初に一緒にやるのは、

契約条件の整理（旧借地法か・更新履歴はどうか）
権利関係の整理（相続・名義・共有関係）
建物と土地の“再生余地”の見立て（そのまま使うのか、壊すのか、どう活かせるか）

という“棚卸し”です。

そのうえで、

借地権のみの買取
借地権＋底地の一括買取
地主様による借地権の取得
売らずに活用する選択肢（賃貸・建て替えなど）

を、数字と将来像を並べながら、一緒に比較するようにしています。

『地主にどう切り出せばいいか分からない』
『そもそも自分の借地が売れるレベルなのか知りたい』
という段階でも問題ありません。

まずは“交渉前に整理すべき条件”を一緒に整え、
そのうえで“借地権買取という選択が本当にベストかどうか”を見極めていくことが、
後悔の少ない整理につながると考えています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. さいたま市西区の借地権でも、実際に買取は成立しますか？
A. 条件次第で十分成立します。

契約内容（旧借地法か・期間・更新履歴）
権利関係（名義・相続）
建物・土地の状態
地主・借地人それぞれの意向
を整理したうえで、借地権のみ・底地一括など適切なスキームを選べば、買取の余地は十分あります。

Q2. 契約書が見つかりません。それでも相談できますか？
A. 相談自体は問題ありません。

借地開始時期の記憶
地代の支払い記録
過去の更新時に交わした書面
から“実質的な条件”を推定できることも多いです。地主側が契約書を保管している場合もあるので、専門家と一緒に確認していきます。

Q3. 借地権だけを第三者に売るのと、底地ごとまとめて売るのと、どちらが良いですか？
A. どちらが良いかは、

地主・借地人双方の希望
土地の活用余地
取引にかかる手間・コスト・税金
によって変わります。
「完全所有権のほうが高く売れやすい」ことは多いですが、そのぶん関係者も増え、調整コストも上がります。まずは両方のパターンでシミュレーションしてみるのがおすすめです。

Q4. 地主との関係が悪く、話をしづらい状況です。それでも進められますか？
A. 専門家が間に入ることで、感情的な対立を避けながら条件の話に集中しやすくなります。委任状などの手続きを経て、なるべく直接顔を合わせずに交渉を進めることも可能です。

Q5. 借地権を買取ってもらったあと、税金はどのくらいかかりますか？
A. 借地権の譲渡で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる可能性があります。

取得時期・取得費
相続の有無
居住用財産の特例が使えるか
などで税額は大きく変わるため、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

Q6. 借地権を第三者に売る場合、必ず地主の承諾が必要ですか？
A. 原則として、借地権の譲渡には地主の承諾が必要です（無断譲渡は禁止されているのが通常）。承諾の代わりに裁判所へ許可を申し立てる制度もありますが、西区のような人間関係の近いエリアでは、まず話し合いによる解決を目指すことが多いです。

Q7. 借地の上の建物がかなり老朽化しています。解体してからでないと買取は難しいですか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。

現状のまま借地権＋建物を買取
その後、業者側で解体・再活用
というスキームもよくあります。解体費用を誰が負担するかを含めて、買取価格の中で調整していく形が一般的です。

Q8. 借地権買取と、地主への借地権返還（借地をやめる）の違いは何ですか？
A.

借地権買取：第三者（業者など）があなたの借地権を買い取り、借地契約を引き継ぐ／底地ごと取得する
借地権返還：建物を取り壊して更地にし、地主へ土地を返し、借地契約を終了させる
という違いがあります。
返還の場合、通常は立ち退き料のような金銭を期待しにくく、「地代支払い義務がなくなる」こと自体がメリットです。

Q9. 西区以外の借地（例：北区・大宮区など）でも同じ考え方ですか？
A. 基本的な考え方は同じですが、