さいたま市西区の築古物件売却は可能？建替え前提で検討される境界線

2026年2月28日

【結論】さいたま市西区の築古物件は「建替え前提での境界線の整理」ができれば、売却も価格交渉も現実的になる

さいたま市西区で築30〜40年超の戸建や古家付き土地を売却しようとすると、多くの方が不安に感じるのが次のポイントです。

「古すぎて、そもそも売れるのか」
「どうせ建替え前提なら、解体してからじゃないとダメ？」
「境界があいまいで、測量しないと売れないと言われた」

実際、西区の買主側（特に戸建希望のファミリー・ハウスメーカー）は、

「建替え前提」で土地として検討する
その際に「境界線がはっきりしているか」「再建築に問題がないか」を強く気にする

という傾向が非常に強くなっています。

一方で、売主側が、

「測量・境界確定は高いからやりたくない」
「どこまで整理すべきか分からない」

と手を付けないまま売り出すと、

買主が不安を感じて申込みを見送る
「建替えできるか分からない土地」として、大きく値切られる

といった結果になりやすくなります。

ポイントは、

「どこまで境界線を整理すべきか」と
「どのレベルなら“建替え前提の買主”が納得できるか」

を、物件ごとに見極めることです。

以下では、さいたま市西区における築古物件売却を、

なぜ境界線の問題が重要になるのか
どこまでの境界整理が現実的なのか
解体・建替え前提での売却の考え方

という観点から、ホームワーク株式会社の現場感も交えて解説します。

なぜ「築古物件＋建替え前提」で境界線がこんなに問題になるのか

戸建ニーズはあるが「将来の建替えリスク」を買主が慎重に見るから

さいたま市西区は、

指扇・西大宮・三橋・プラザ周辺などの戸建エリア
大宮・川越方面への通勤圏としてのファミリーニーズ

があり、築古であっても立地次第で十分売却は可能なエリアです。

しかし買主（特にハウスメーカー・注文住宅を検討する層）は、

「いま住めるか」より
「将来ここにどんな家が建てられるか」

を重視するため、

敷地境界がはっきりしているか
再建築に問題ないか（接道・セットバックなど）
隣地とのトラブルにならないか

といった 「建替え前提のリスク」を徹底的にチェック します。

このとき、境界線が曖昧だと、

設計プランが立てにくい
隣地との将来トラブルリスクが読めない

ため、価格交渉の材料にされやすくなります。

西区は「古い分譲地＋農地＋調整区域」が混在し、境界があいまいなケースが多い

西区によくある状況として、

昔の分譲時に立てた境界杭がなくなっている
農地や調整区域に隣接していて、どこまでが自分の土地か分かりづらい
昔からのブロック塀・生垣が“なんとなく境”になっている

といった「実測してみないと正確には分からない」ケースが少なくありません。

このため、

古家を解体して建替える前
古家付きのまま土地として売却する前

の段階で、どこまで境界線を整理するかが、売却条件・価格に直結します。

境界線の「整理レベル」は大きく3段階

売却前に検討すべき「境界の整理レベル」は、次の3つに分けて考えると分かりやすくなります。

レベル1：資料ベースでの境界確認（最低限）

登記簿謄本
公図
既存の地積測量図（あれば）

を揃えたうえで、

自分の土地の登記上の面積・形状
隣地・道路との関係

を確認するレベルです。

【ポイント】

既に「確定測量図」がある場合 → 新たな測量をせずに済むこともある
古い測量図しかない場合 → 「おおよその把握」としては有効

築古物件売却でも、まずはここから。
資料だけでも整理しておくと、不動産会社・買主側の不安がかなり減ります。

レベル2：現況測量（自分側での実測）

土地家屋調査士に依頼して、

現状の境界ポイントを測り、図面に落とす
ブロック・塀・フェンスなどの位置を含めて「現状の形」を把握する

という段階です。

【ポイント】

隣地所有者の立会い・合意なしでも進められるが、
→ あくまで「自分側から見た現況」の整理
売却時に「参考資料」として提示すると、買主に安心感を与えられる

ただし、「法的にバシッと確定した境界」ではない点に注意。
費用を抑えつつ、“見える化”をしたいときの中間レベルです。

レベル3：確定測量・境界確定（隣地所有者との合意）

土地家屋調査士が測量
隣地所有者・道路管理者（市・県など）立会い
「ここが境界です」と全員で合意し、境界標（杭）を打つ
「境界確認書」として書面に残す

という、将来の建替え・売却に最も安心な状態です。

【メリット】

将来の建替え時に、敷地ギリギリまで計画しやすい
買主としては「測量済み・境界確定済み」の土地は高評価
ローン審査もスムーズになりやすい

【デメリット（＝負担）】

費用：一般的な戸建一筆で数十万円〜（地形・隣地数などで変動）
時間：隣地との日程調整、役所の確認などで数ヶ月かかることも

「建替え前提の一般エンドユーザー」に高く売りたい場合、
このレベルまでやっておく価値は大きいですが、
物件の価格帯や立地とのバランスを見て判断するのが現実的です。

築古物件売却で「どこまで境界を整えるべきか」の考え方

1. 立地と買主層を先に決める

さいたま市西区では、

指扇駅・西大宮駅徒歩圏の住宅地 → 一般ファミリー・ハウスメーカーが主な買主
バス便・車前提エリア → 建売会社・戸建投資家・近隣買い増し
調整区域寄り・農地隣接 → 事業用・倉庫・資材置き場ニーズ

というように、エリアによって主な買主層が変わります。

これを踏まえて、

一般実需向けに「建替え用地」として売る
建売業者・買取業者向けに「古家付き土地」として売る
事業者・投資家向けに「用途変更前提」で売る

どの路線をメインにするかを先に決めると、
求められる境界整理のレベルが見えやすくなります。

2. 一般実需・ハウスメーカー向けなら、境界確定は“かなり強い武器”

駅徒歩圏・人気学区・整形地寄りの土地
将来も「自宅建替え用地」として価値を保ちやすい立地

こうした物件を「一般のご家族向け」に売るなら、

レベル3（確定測量・境界確定）までやっておくと、
- 価格交渉で有利
- 売却スピードも上がりやすい

というメリットが大きいです。

一方で、境界未確定だと、

ハウスメーカー側が「建替えリスク」を見込んで価格をシビアに見る
そもそも「測量前提」として見積りを出し、買主側の負担・手間が増える

ため、結果的に数十万円単位で売却価格が下がる or 時間がかかることも珍しくありません。

3. 業者買取・建売会社向けなら「現況＋価格調整」も選択肢

調整区域寄り
私道接道・旗竿地などで、そもそも買主が限られる
建物も老朽化していて、建替え前提が明らか

こうした物件では、

売主側で高額な測量・境界確定をするよりも、
「現況のまま」を前提に、業者（建売・買取業者）が
- 自社設計や近隣交渉とセットで境界・接道を整理する

というパターンも現実的です。

この場合、

売却価格は一定程度下がる
ただし、売主側は時間・コスト・近隣交渉のストレスから解放される

というトレードオフになります。

ホームワーク株式会社のような買取・再生も行う会社に相談すると、

「売主側で測量する案」
「現況渡しとして価格に織り込む案」

の手取り比較シミュレーションを出したうえで判断することが可能です。

解体してから売るか？古家付きのまま売るか？境界とセットで考えるポイント

解体してから売るメリット・デメリット

【メリット】

建物状態による不安要素が減る
「更地＋確定測量」のセットは、建替え検討者にとって非常に分かりやすい
古家のインスペクション（調査）や雨漏り等の説明負担が軽くなる

【デメリット】

解体費用が先に出ていく（木造2階建てで100〜200万円台が目安※条件による）
解体した結果、想定以上の地中障害（古い基礎・浄化槽・ゴミ等）が出ることも
解体しても、境界が曖昧なままでは建替えリスクは残る

結局のところ、「解体だけ」しても、境界の問題が残ると“安心材料”としては不十分
というのが実務上の実感です。

古家付き土地として売るメリット・デメリット

【メリット】

解体費用をかけずに済む（そのぶん価格調整に回せる）
古家を活かす投資家・リノベ業者のニーズも拾える
地中障害の有無など、「壊してみないと分からないリスク」は買主側に移転できる

【デメリット】

建物の劣化が激しいと、室内・外観の印象が悪くなり「値切り材料」になりやすい
一般のエンドユーザーは「どうせ解体するなら更地が良い」と感じがち
境界があいまいな場合、「解体＋境界整理の二重の不安」を持たれやすい

「古家付き土地」で売る場合でも、“境界線の整理レベル”をどうするかは避けて通れません。

ホームワーク株式会社が見てきた築古＋境界の実例イメージ

※個人が特定されないよう内容を一部加工したイメージです。

事例①：指扇駅徒歩圏・築40年超の戸建（境界確定して高値売却）

エリア：西区指扇駅徒歩約10分
状況：築40年超・室内設備は古いが大きな瑕疵なし
課題：
- 隣地との境界杭が一部不明
- 将来の建替えを見据えて売りたい

【対応】

土地家屋調査士による確定測量を実施（隣地所有者2件・道路管理者立会い）
境界確認書を作成し、図面とセットで販売資料に添付
建替え前提のファミリー層をターゲットに、ハウスメーカーと連携した販売

【結果】

解体費用はかけず、古家付き土地として売却
「確定測量済み・境界明示」を評価され、周辺相場の上限に近い価格で成約

事例②：調整区域寄り・築古空き家（現況渡し＋業者買取）

エリア：西区調整区域に近い住宅地・バス便
状況：築50年超の空き家・雨漏り・シロアリ痕跡あり
課題：
- 古い測量図はあるが、境界杭は不明
- 空き家期間が長く、庭木・残置物が大量

【対応】

売主の費用負担を抑えることを優先し、
- 新たな測量・解体は行わず
- 現況のまま、買取再生を前提とした査定を実施
ホームワーク株式会社が買取り、
- 解体＋測量＋近隣調整をまとめて実施
- 建物プランを組んだ上で建売会社に再販売

【結果】

売主：
- 測量・解体・残置物撤去・近隣交渉から解放
- 「手取りはやや抑えめ」だが、短期間で現金化
買取側：
- 境界・接道条件を整理したうえで、建売用地として再活用

よくある失敗パターンと避けるコツ

失敗① 「境界は売れる直前で考えればいい」と後回しにする

→ 売買契約直前になって、

買主の金融機関から「確定測量図を出してください」と言われる
測量してみたら、面積や形状に想定外の差異が見つかる
隣地との境界について意見が割れ、契約が白紙に

といった「土壇場トラブル」の原因になりがちです。

避けるコツ

売却を視野に入れた段階で、少なくとも「資料レベル」の境界確認は先に済ませる
調整区域・私道・旗竿地などクセがある土地は、早めに専門家（調査士・不動産会社）と検討を始める

失敗② 「とにかく確定測量」と先に高額費用をかけてしまう

→ 何も考えずに先行して確定測量をしてしまうと、

費用に対して、売却価格の上乗せ効果が限定的なケース
業者買取がベストだったため、ここまでやる必要はなかったケース

もありえます。

避けるコツ

まずは、不動産会社（ホームワーク株式会社など）と相談し、
- 仲介で実需狙いの場合の想定価格
- 買取・再生の場合の想定価格
- 測量費用をかけた場合／かけない場合の“手取り比較”
  を試算したうえで、測量の要否を決める

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（さいたま市西区エリアで築古物件・土地の売却・買取・再生リフォームを行う会社）

「さいたま市西区の築古物件売却で、ここ数年特に増えているご相談が、
『建替え前提で売りたいが、境界があいまいで不安』というものです。

現場で感じるのは、

『境界は完璧じゃないと売れない』と誤解して、動けなくなっているケース
逆に、『境界はなんとかなるだろう』と軽く見て、
契約直前でトラブルになるケース

の“両極端”です。

本来は、

物件の立地・価格帯・買主候補を踏まえて
どのレベルまで境界を整理すべきか（資料確認・現況測量・確定測量）
売主側でやるべきことと、業者側に任せて良いこと

を冷静に切り分けることが大切です。

築古物件だからといって、『売れない』『全部解体しないとダメ』ということは決してありません。
むしろ、西区のような戸建ニーズがあるエリアでは、

境界や接道条件の整理具合
解体・リフォーム・現況渡しのバランス

によって、売却価格もスピードも大きく変わります。

『測量したほうがいいのか』『解体すべきか』『この状態で売れるのか』
と迷われている段階でも構いませんので、
まずは現状の条件と候補パターンを一緒に整理していければと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. さいたま市西区の築古物件でも、本当に売却できますか？
A. 立地・接道・調整区域かどうかにもよりますが、売却自体が不可能なケースはほとんどありません。
「古いから売れない」というより、

建替え前提か
リフォームして使う前提か
業者・投資家向けか
によって売り方と価格が変わるイメージです。

Q2. 境界がはっきりしていないと、必ず測量しないと売れませんか？
A. 「必ず」ではありません。

一般実需向けに高値で売る → 確定測量がほぼ必須に近い
業者・投資家向けに現況渡し → 測量費用を価格に織り込んで売却するケースも多い
という違いがあります。
どこまでやるべきかは、物件と売り方を見て判断します。

Q3. 測量費用はどれくらいかかりますか？
A. 土地の形状・面積・隣地の数・調整区域かどうかなどで変わりますが、
一般的な戸建一筆で**数十万円台〜**が目安です。
正確な金額は、土地家屋調査士の見積もりが必要です。

Q4. 解体してから売るのと、古家付きのまま売るのと、どちらが得ですか？
A. 一概には言えません。

解体するとスッキリした条件で出せますが、解体費用が先に出ていきます
古家付きのままでも、建売業者・投資家には十分売れるケースもあります
ホームワーク株式会社では、
「解体する場合／しない場合」の売却価格と費用を比較し、手取りベースでどちらが有利かを一緒に検討します。

Q5. 調整区域の築古戸建ですが、建替えできますか？
A. 調整区域は「原則として建築制限あり」ですが、

既存宅地制度や都市計画法上の許可
建築当時の経緯
などにより、建替えが認められるケースもあれば、難しいケースもあります。
役所や専門家に個別確認が必要ですので、まずは現況と資料を持ってご相談ください。

Q6. 境界トラブルが隣地とあります。それでも売却相談できますか？
A. 可能です。

どの程度のトラブルか
過去の経緯（書面・口頭）
を整理したうえで、
事前に是正してから売るか
現況を開示したうえで「リスク込み」で買う業者を探すか
などの方針を決めていきます。

Q7. 売る前に自分で隣地の人と境界の話をしに行ったほうが良いですか？
A. いきなり個人同士で話すより、

土地家屋調査士や不動産会社が間に入り、
正式な測量結果や図面をもとに話す
ほうがスムーズな場合が多いです。
感情的な対立を避けるためにも、専門家を挟んだほうが安心です。

Q8. 築古で雨漏りや設備不良があります。直してから売るべきですか？
A. 建替え前提での売却がメインになりそうな立地なら、
高額な修繕をするより、現況＋価格調整としたほうが合理的なことが多いです。
一方、「そのまま住みたい人」も十分見込めるエリアなら、
最低限の補修だけ行う選択肢もあります。個別に費用対効果を見て判断します。

Q9. まずは境界のことは置いておいて、査定だけお願いしてもいいですか？
A. 問題ありません。
査定時点で「境界・測量の状況」も含めて確認し、