葉山町の借地権買取｜成立条件を左右する契約整理の考え方

2026年2月28日

【結論】葉山町の借地権買取は「契約の歴史整理」と「別荘・居住ニーズの両にらみ」がカギになる

神奈川県三浦郡葉山町で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／底地との同時売却／地主による借地権の買い取りなど）を検討する際、多くの方が最初につまずくのは次のような点です。

古い借地契約のままでも、第三者に売っていいのか
地主に買い取ってもらうのがいいのか、それとも第三者への売却が現実的なのか
別荘利用・永住利用が入り混じる葉山で、そもそも「いくらになるのか」イメージが湧かない

葉山町は、

昭和期から続く別荘地・保養地としての歴史
古くからの地主（土地所有者）と、借地人が多いエリア
別荘・セカンドハウスと「定住ニーズ」が重なっている

という特殊なエリアです。

そのため、借地権買取の成否は、

いつから・どんな経緯で続いてきた借地契約なのか（契約の歴史）
借地人・地主・第三者（買取業者・将来の買主）の「出口イメージ」をどこまでそろえられるか

という 「契約整理」と「出口設計」 によって、大きく左右されます。

この記事では、葉山町で借地権買取を検討する際に押さえたい、

なぜ葉山の借地権は判断が難しいのか
買取条件を大きく変える「契約整理」のチェックポイント
よくあるパターンと費用・スキームの考え方
実務的な進め方（6ステップ）

を、借地・再生も扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ葉山町の借地権買取は難しくなりやすいのか

① 「別荘地」と「居住地」が混在し、価値の物差しが揃いにくい

葉山町は、

海沿い・高台の別荘・セカンドハウス需要
駅からは距離がありつつも、横浜・都内への通勤圏としての居住ニーズ
低層住宅メインの落ち着いた住環境

が同居するエリアです。

このため、不動産の評価軸が、

投資・利回り
セカンドハウスとしての「ロケーション価値」
日常生活を前提にした「生活利便性」

と分かれやすく、「いくらが妥当か」の物差しが人によって違う という前提があります。

借地権の買取を考えるときも、

「別荘として使いたい人」から見た価値
「永住したい人」から見た価値
「再生・建て替えを前提にする業者」から見た価値

が一致しにくく、価格感に差が出がちです。

② 昭和期の旧借地法契約が多く「契約の歴史」が複雑

葉山の借地では、

契約開始が昭和30〜50年代の旧借地法時代
当初は別荘利用、その後永住利用に変わっている
契約書が簡易・紛失・更新覚書がバラバラ

といったケースがよく見られます。

結果として、

現在有効な契約期間や更新条件が分かりづらい
地代・更新料・承諾料のルールが、人によって認識が違う
相続や名義変更が口頭ベースで処理されてきた

など、「契約の中身がハッキリしていない」こと自体が買取の障害になりやすいのが、葉山の特徴です。

③ 借地人・地主ともに「思い入れ」が強く、感情の調整も必要

代々引き継いできた別荘
親世代が大切にしてきた借地付きの家
地主側の「土地に対する思い入れ」

など、葉山では金額だけで割り切れない事情をお持ちの方も多くいます。

そのため、

借地人：「できれば好条件で、でも関係を壊さず整理したい」
地主　：「変な人には貸したくない・売りたくないが、将来の相続は心配」

といった微妙なバランスの中で、借地権買取の話を進める必要があり、
契約整理と同時に「対話の設計」も重要なテーマになります。

葉山町の借地権買取｜まず押さえたい3つの論点

論点① 契約の種類と適用法（旧借地法か・借地借家法か）

契約開始時期と契約書記載内容により、
- 旧借地法が適用される「旧法借地」
- 借地借家法が適用される「普通借地・定期借地」
  に分かれます。

これによって、

更新のルール（自動更新か、更新拒絶の厳しさ）
地主側からの解約のしやすさ／しにくさ
建て替え承諾の考え方・承諾料の相場感

が変わるため、ここを押さえないと買取スキームを組み立てられません。

葉山では旧法借地が多いものの、最近は定期借地も存在するため、
「自分の土地・建物がどれに当たるのか」を最初に確認する必要があります。

論点② 契約書・覚書・登記情報と「実態」のズレ

よくあるズレの例：

登記名義は先代・前所有者のまま → 相続登記未了
別荘として借りたが、現在は子世代が常時居住している → 契約書は昔のまま
増改築をしているが、建物登記が追いついていない

これらのズレは、

誰とどの権利を売買するのか
誰が承諾権（名義変更・建替え等）を持っているのか

を不明瞭にし、買取を難しくします。

買取の前提として「権利関係の見取り図」を作ることが必須です。

論点③ 誰が最終的に何を手に入れたいのか（出口）

借地権買取には、主に次の3パターンがあります。

借地人が、自分の借地権を第三者に売却する
地主が借地権を買い取り、土地建物を「完全所有権」にまとめる
第三者（業者等）が、借地権＋底地を同時に買い取り、再生・建替えを行う

葉山の場合、

「別荘としての魅力を活かしたい」のか
「永住用として建て替え・再生する」のか
「将来の相続・維持負担を減らす整理を優先する」のか

によって、「妥当な価格・条件」の基準が変わります。

成立条件を左右する「契約整理」の具体的なポイント

ここからは、ホームワーク株式会社が実務で行っている「契約整理」の進め方を、葉山町向けに整理します。

契約整理① 契約書・覚書・地代の履歴を集める

まずは、手元にある書類をすべて洗い出します。

借地契約書（初回）
更新時の覚書・合意書
地代改定に関する通知・領収書
増改築承諾書・名義変更承諾書　など

ポイント：

古くても「条項の骨格」が分かれば前進
紛失していても、地主側に控えが残っていることもある
地代の支払い方法・金額の変遷から、「実態としての条件」が見える

この段階では、「探せた分だけでOK」です。足りない部分は後で専門家と補っていきます。

契約整理② 地代・更新料・承諾料などの条件を整理

次に、現在有効と考えられる条件を一覧化します。

契約期間（起算日・更新日・更新歴）
地代の現行額と支払い頻度
過去に支払った更新料の有無・金額
増改築・名義変更時の承諾料に関する取り決めの有無

葉山ならではの着眼点：

当初は低い地代設定だったが、途中で「葉山価格」に合わせて見直されているケース
別荘→定住への利用変更時に、地代条件も変わっているケース

これらを整理することで、

地主が現状維持を望む理由
借地人が整理を望む理由

がクリアになり、交渉の前提が整います。

契約整理③ 名義・相続・共有関係の確認

借地権者の登記名義／実際に住んでいる人
地主（底地所有者）の登記名義／相続人
共有者の有無（兄弟姉妹での共有など）

を確認します。

葉山では、

借地人：親世代名義のまま、東京在住の子世代が実質所有している
地主　：代替わりして相続人が複数人おり、意見が割れている

というケースも珍しくありません。

この場合、

事前に相続登記・名義整理が必要なこともある
合意形成に時間がかかる可能性が高い

ため、スケジュール感も含めて「成立条件」に大きく影響します。

契約整理④ 建物状態と「再生・建て替え」の可能性

建物の築年数・構造（木造・RCなど）
別荘利用か・常時居住か
傷み具合（雨漏り・腐食・シロアリなど）
再建築の可否（用途地域・接道・高さ制限・景観条例など）

を確認します。

葉山特有の視点：

海に近い物件の塩害・風雨の影響
斜面地・高台での基礎・擁壁の状態
風致地区・景観条例の制約

これらが、

「リノベーション前提で活かすべき建物」
「解体して土地として再開発すべきケース」

の判断材料になります。

ホームワーク株式会社のようにリフォーム・再生も行う会社が入ると、

どこまで手を入れれば別荘・永住どちらにも魅力的になるか
解体・造成を含めた「再生プラン」を前提にした買取が可能か

といった「次の一手」まで踏み込んだ整理ができます。

葉山町の借地権買取でよくあるパターン（イメージ事例）

※プライバシー保護のため、実際の案件を一般化したイメージ事例です。

事例①：海近の別荘借地を、底地ごと整理して再販（借地権＋底地同時売却）

エリア：葉山町の海にほど近い別荘エリア
状況：
- 昭和40年代に借地契約 → 別荘として建築
- 親世代の高齢化でほぼ利用せず、維持費負担だけが重い
- 地主側も高齢化・相続を見据えて底地整理をしたい

【課題】

借地人だけ／地主だけ、片側だけが動いても出口が見えにくい
建物は老朽化が進み、そのままでは次の買主が付きにくい

【対応（ホームワーク株式会社が入った場合の一例）】

借地契約書・更新履歴・地代を整理
借地人・地主それぞれと個別にヒアリングし、
「この機会に完全所有権として第三者へ売却してもよい」という方向性を確認
ホームワーク株式会社が
- 借地権＋底地を一括で買い取り
- 建物を解体し、景観・条例に配慮した新築プランを検討
- 別荘ニーズ・永住ニーズの双方をターゲットに販売

【結果】

借地人：維持費・管理負担から解放され、まとまった売却資金を確保
地主　：底地を一括現金化し、相続対策も同時に前進
再販　：葉山のロケーション価値を活かした新築として、適正価格で成約

事例②：永住利用中の借地戸建を、借地人→買取業者→建て替え

エリア：葉山町の高台・住宅エリア
状況：
- 旧法借地上の木造戸建（築35年）
- 借地人家族は都内へ住み替え予定、葉山には戻らない
- 地主は「建て替えを前提とするなら承諾も検討するが、条件整理が必要」との意向

【対応】

契約内容・建物状態を整理し、土地としてのポテンシャルを評価
地主と、
- 名義変更承諾
- 建替え承諾
- 承諾料の水準
  について事前に協議
ホームワーク株式会社が、
- 借地権を一旦買取り
- 建物を解体し、新築戸建としてのプランを作成
- 将来的な永住ニーズ向けに販売

【結果】

借地人：個人間交渉を行うことなく、スムーズに借地権を現金化
地主　：条件を整理したうえで新しい借地関係を継続しつつ、承諾料も確保

葉山町の借地権買取でかかりやすい主な費用

1. 登記・相続・名義整理の費用

相続登記（借地権／底地のいずれかが未登記の場合）
名義変更登記
司法書士報酬

葉山では、先代名義のまま放置されているケースも多く、
買取前にこれらの整理が必要になることが少なくありません。

誰がどこまで費用負担するか（借地人／地主／買取側）を事前に決めておくことが重要です。

2. 建物解体・測量・造成費用（必要な場合）

老朽化した別荘・戸建の解体費用
土地の境界確定測量・分筆費用
斜面地・擁壁の補修・造成費用

葉山特有の地形（高低差・斜面・海沿い）によっては、
一般的な解体・造成よりコストがかかるケースもあります。

買取側（業者）がこれらを織り込んだうえで価格提案をするのか、
一部を売主側で負担するのか、スキーム設計で差が出ます。

3. 税金（譲渡所得税・住民税など）

借地権・底地の売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、
譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。

取得時期・取得価格（相続の場合は評価額など）
所有期間（短期／長期）
特例の適用可否（居住用・相続・買換えなど）

によって税額が変わるため、
売却前に税理士等に簡易シミュレーションを依頼しておくことをおすすめします。

葉山町の借地権買取の進め方（6ステップ）

ステップ① 目的・期限・希望条件を整理する

なぜ今、借地・底地を動かしたいのか
- 住み替え・相続・維持負担・資金需要など
いつまでに、どの程度の金額で整理したいのか
葉山の土地・家への「思い入れ」をどこまで残したいのか

を家族内で共有します。

ここが曖昧だと、
金額交渉で迷いが出て、話が長期化しがちです。

ステップ② 契約書・登記・現況の情報を集める

借地契約書・覚書・地代領収書
登記簿（借地権者・底地所有者・建物）
建物図面・固定資産税の納税通知書

など、手元にある資料をできる範囲で集めます。

足りない部分は、

地主に確認
法務局で登記情報を取得
必要に応じて司法書士に相談

という流れで補っていきます。

ステップ③ 葉山エリアに明るい専門家に「契約整理＋買取可能性」の相談

借地・底地の売買経験がある不動産会社
リフォーム・再生も行う会社（ホームワーク株式会社など）

に相談し、

契約整理の方針（旧法・現行法／更新・承諾関係）
借地権だけ・底地だけ・同時売却の現実性
仲介・買取・自社買取再販などの選択肢

を整理します。

ここで、「買取して終わり」だけでなく、
複数のスキーム案を比較できる会社かどうかがポイントです。

ステップ④ 地主・借地人双方との意向確認・調整

借地人側からの相談 → 地主の意向・将来の希望をヒアリング
地主側からの相談 → 借地人家族の状況・希望をヒアリング

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

感情的なぶつかり合いを避けやすい
「相場」「法的ルール」に基づいて落としどころを探しやすい

というメリットがあります。

ステップ⑤ 買取スキーム・金額・費用負担の確定

具体的なスキームを決めます。

借地権のみ売却（借地人→第三者・業者）
底地のみ売却（地主→投資家・業者）
借地権＋底地をセットで売却（所有権化して第三者へ）

それぞれについて、

買取価格の目安
解体・測量・登記・税金などの費用負担の分担
スケジュール（契約〜決済までの流れ）

を整理し、「一番納得感の高い案」を選択します。

ステップ⑥ 契約・決済・その後のフォロー

売買契約書・重要事項説明書の作成
代金決済・所有権（または借地権・底地権）の移転登記
地代・固定資産税の精算
借地契約の終了・新たな契約への切り替え（必要な場合）

などの実務を進めます。

ホームワーク株式会社のような再生系の会社が入る場合、

解体・リノベーション・造成
新たな買主への販売・引き渡し

まで一貫して担うため、
「その後、土地や建物がどう活かされるのか」までイメージしながら進めることができます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（借地・底地を含む不動産再生とリフォーム・買取を行う会社）

「葉山町の借地権買取は、
数字や法令の話だけでは整理しきれない“歴史”と“思い入れ”が絡むことが多い領域です。

私たちが葉山のご相談で意識しているのは、

いつから、どのような経緯で続いてきた借地なのか
その間、地主さん・借地人さんがどんな関係を築いてきたのか
今後、ご家族や相続を見据えて“どういう状態で次に引き継ぎたいのか”

といった背景を、契約書と同じくらい大事に聞き取ることです。

そのうえで、

契約・登記・名義といった“形”の整理
建物の状態・ロケーションを踏まえた“活かし方”の整理
借地人・地主・将来の買主、それぞれに無理のない着地点の模索

を、ワンセットで考えていきます。

『葉山の家や土地を、そろそろ整理した方がいいのは分かっているけれど、
　どこから手を付けて良いか分からない』

という段階でご相談いただくケースがほとんどです。

借地権も底地も、早めに動けば選択肢は必ず増えます。
まずは“現状整理”から、一緒に始めていきましょう。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 葉山町の借地権は、必ず地主にしか売れませんか？
A. いいえ、ケースによっては第三者（一般の買主・買取業者・再生系の事業者）が購入することもあります。ただし、契約内容・建物状態・ロケーション・地主の意向などによって成立可能性が変わるため、「地主への相談」と「第三者への売却可能性」を並行して検討するのが現実的です。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。葉山では契約書紛失のケースも珍しくありません。地代の領収書・古い書簡・登記情報などから契約内容を推定できることがありますし、地主側が契約書を保管している場合も多いです。まずは分かる範囲から情報を整理していきます。

Q3. 地主との関係を悪くせずに、借地権を整理したいのですが…
A. そのようなご相談は非常に多いです。第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入り、

お互いの希望を整理
相場・法的ルールを踏まえた選択肢の提示
金額以外の条件（売却タイミング・将来の利用イメージ）の調整
を行うことで、関係性を壊さずに整理を進められるケースが多くあります。

Q4. 建物が古く、解体費用もかかりそうです。先に自分で解体した方がいいですか？
A. 必ずしもそうとは限りません。解体費用を先に負担しても、売却価格に十分上乗せできない場合もあります。買取側が「現況のまま」買い取り、解体・造成を引き受けるスキームの方が、トータルで手取りが良くなることもあるため、解体前に必ずシミュレーションした方が安全です。

Q5. 底地（地主側）だけを売ることはできますか？
A. 可能なケースも多いです。借地人との契約関係をそのまま引き継ぐ形で、底地を投資家や再生系の事業者に売却することがあります。ただし、借地人との関係性や将来の方針も踏まえて検討する必要があるため、事前の調整が重要です。

Q6. 借地権を売却した場合、どのくらい税金がかかりますか？
A. 売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。取得時の価格や評価額、所有期間、相続かどうか、居住用かどうかによって税率や特例の有無が変わるため、具体的な金額は税理士にシミュレーションしてもらうのが安心です。

Q7. まだ売却するか決めていませんが、「いくらぐらいになるか」だけ知ることはできますか？
A. 可能です。ホームワーク株式会社では、

現況のまま売却した場合の目安
リフォーム・解体を伴う再生を前提とした場合の買取目安
など、複数のシナリオで概算をお出しすることができます。そのうえで、「今動くか、数年様子を見るか」を一緒に考えることもよくあります。

Q8. 葉山町以外（三浦・逗子・鎌倉など）の借地でも同じ考え方でいいですか？
A. 基本的な考え方（契約整理→出口設計）は同じですが、
地価・ニーズ・条例（景観・風致など）の違いによって、買取条件や再生プランは変わります。三浦半島エリアとして、周辺市町村もまとめて検討するケースも多くあります。

Q9. 借地権割合や路線価は、買取価格にどれくらい反映されますか？
A. 借地権割合・路線価は、税務評価や「理論値」の参考になりますが、実際の買取価格は、