東久留米市の借地権売却｜住宅地で注意すべき交渉条件

2026年2月28日

【結論】東久留米市の借地権売却は「地主との交渉条件」と「買主の理解度」で成否が分かれる

東久留米市で借地権付き物件の売却を検討する際、
多くの方が最初に戸惑うのが「借地権はどうやって売却するのか」という点です。

・所有権と何が違うのか
・地主の承諾は必要なのか
・価格はどれくらい下がるのか
・どんな交渉が必要になるのか

これらを曖昧なまま進めると、
地主との交渉で行き詰まったり、
購入希望者が見つからなかったり、
想定外に時間がかかるリスクが生まれます。

東久留米市の借地権売却で重要なのは、
「地主との交渉条件」と「買主の理解度」を整理し、
事前に準備を進めることです。

借地権売却では、
・地主の承諾（譲渡承諾）が必要
・承諾料の支払いが発生する可能性がある
・購入希望者が借地権の制約を理解する必要がある
・住宅ローンの審査が厳しくなる

といった特有の論点があり、
これらを事前に整理しておくことで、
スムーズな売却が可能になります。

この記事では、
東久留米市の借地権売却において、
住宅地で注意すべき交渉条件を、
具体的に解説します。

なぜ東久留米市の借地権売却は注意が必要なのか

地主の承諾が必要になる

借地権付き物件を売却する際、
地主の承諾（譲渡承諾）が必要になります。

地主が承諾しない場合、
売却が進められないため、
事前に地主との関係性や、
承諾を得られる可能性を確認しておくことが重要です。

承諾料の支払いが発生する可能性

地主の承諾を得る際、
「譲渡承諾料」の支払いを求められることが一般的です。

承諾料の相場は、
借地権価格の10％程度と言われていますが、
地主との交渉によって変わります。

承諾料が高額になると、
売却価格から差し引かれるため、
手元に残る金額が減ります。

購入希望者が限定される

借地権付き物件は、
・将来的に土地を所有できない
・地代の支払いが続く
・地主との関係性が必要
・住宅ローンの審査が厳しい

といった制約があるため、
所有権物件に比べて、
購入希望者が限定されやすくなります。

東久留米市の借地権売却で注意すべき交渉条件

① 地主の譲渡承諾の取得

借地権売却で最も重要なのが、
地主の譲渡承諾を取得することです。

地主が承諾しない場合、
売却が進められません。

承諾を得るためには、
・地主との良好な関係性を維持する
・承諾料の支払いを前提に交渉する
・買主の信用力を地主に説明する

といった対応が必要です。

地主が高齢で、
相続が発生する可能性がある場合、
相続前に売却を完了させることも検討すべきです。

② 譲渡承諾料の金額と支払い条件

譲渡承諾料の金額は、
地主との交渉によって決まります。

一般的には、
借地権価格の10％程度が相場ですが、
地域や地主の方針によって異なります。

東久留米市の場合、
借地権価格が2,000万円であれば、
承諾料は200万円程度が目安です。

承諾料は、
売主が負担するのが一般的ですが、
買主と分担する交渉も可能です。

③ 地代の滞納がないことの確認

地代の滞納がある場合、
地主が譲渡承諾を出さない可能性が高まります。

売却前に、
地代の滞納がないか確認し、
滞納がある場合は、
事前に清算しておくことが重要です。

④ 借地契約の内容確認

借地契約の内容を確認し、
・借地期間
・地代の金額
・更新条件
・建物の用途制限

といった条件を整理しておきます。

特に、
借地期間が残り少ない場合、
更新の見通しを地主に確認しておくことが重要です。

⑤ 建物の状態と更新時期

借地権付き物件の場合、
建物の状態や築年数が、
売却価格に大きく影響します。

また、
借地契約の更新時期が近い場合、
更新料の負担が発生する可能性があるため、
事前に確認しておくことが重要です。

⑥ 購入希望者の資金調達方法

借地権付き物件は、
住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。

金融機関によっては、
借地権物件への融資を行わない場合もあるため、
購入希望者の資金調達方法を確認しておくことが重要です。

現金購入や、
借地権物件への融資に積極的な金融機関を利用する購入希望者が、
成約しやすい傾向があります。

⑦ 地主の介入リスク

借地権売却では、
地主が買主に対して、
・建物の用途変更の制限
・増改築の制限
・地代の値上げ

といった条件を提示することがあります。

こうした条件が購入希望者にとって不利な場合、
契約が成立しにくくなるため、
事前に地主との調整が必要です。

東久留米市の借地権売却の進め方

① 借地契約の内容を確認する

まず、
借地契約書を確認し、
・借地期間
・地代
・更新条件
・用途制限

といった条件を整理します。

契約書が見つからない場合、
地主に確認します。

② 地主に売却意向を伝える

売却前に、
地主に売却意向を伝え、
譲渡承諾の可能性を確認します。

この段階で、
承諾料の目安も確認しておくと、
売却価格の設定がしやすくなります。

③ 不動産会社に査定を依頼する

借地権物件の売却実績がある不動産会社に、
査定を依頼します。

借地権物件は、
所有権物件よりも価格が低くなるため、
現実的な相場感を把握することが重要です。

④ 売却活動を開始する

借地権物件であることを明記した上で、
売却活動を開始します。

購入希望者には、
・借地権の制約
・地代の金額
・地主の譲渡承諾が必要なこと

といった情報を正確に伝えます。

⑤ 地主の譲渡承諾を取得する

購入希望者が決まったら、
地主に譲渡承諾を依頼します。

承諾料の支払いや、
買主の信用力の説明など、
地主との交渉を進めます。

⑥ 契約・引渡しを行う

地主の譲渡承諾が得られたら、
売買契約を締結し、
引渡しを行います。

東久留米市の借地権売却の実績事例

事例① 事前に地主と交渉、スムーズに承諾取得

築30年の借地権付き戸建て。

売却前に地主に相談し、
承諾料を借地権価格の10％に設定。

購入希望者が現れた段階で、
スムーズに譲渡承諾を取得し、
4か月で売却が完了しました。

事例② 地代滞納を清算して売却

地代の滞納があった借地権物件。

売却前に滞納分を清算し、
地主との関係を修復。

譲渡承諾を取得し、
5か月で売却に至りました。

事例③ 借地権に詳しい不動産会社で成約

借地権物件の売却に不慣れな不動産会社に依頼したが、
進展がなかったため、
借地権物件の売却実績が豊富な不動産会社に変更。

購入希望者への説明が丁寧に行われ、
3か月で成約しました。

専門家コメント

東久留米市の借地権売却では、
「地主との交渉条件」と「買主の理解度」が成否を分けます。

借地権売却の最大の難関は、
地主の譲渡承諾を取得することです。

地主が承諾しない場合、
売却が進められないため、
事前に地主との関係性を確認し、
承諾を得られる可能性を見極めることが重要です。

また、
譲渡承諾料の金額や支払い条件も、
売却価格に直接影響するため、
事前に地主と交渉しておくことが推奨されます。

購入希望者側の視点でも、
借地権物件は所有権物件に比べて、
・将来的に土地を所有できない
・地代の支払いが続く
・住宅ローンの審査が厳しい

といった制約があるため、
購入希望者が限定されやすくなります。

そのため、
借地権物件の売却実績が豊富な不動産会社を選び、
購入希望者に対して、
借地権の制約やメリットを丁寧に説明することが重要です。

東久留米市で借地権売却を検討している方は、
まず借地契約の内容を確認し、
地主との関係性を整理することから始めてください。

地主との交渉条件を事前に整理することが、
納得のいく売却への第一歩です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 借地権は所有権と何が違いますか？
土地を所有せず、借りている状態で建物を所有する権利です。

Q2. 地主の承諾なしで売却できますか？
できません。譲渡承諾が必須です。

Q3. 譲渡承諾料はどれくらいかかりますか？
一般的には借地権価格の10％程度ですが、地主との交渉によります。

Q4. 借地権物件は所有権物件よりどれくらい安くなりますか？
一般的には所有権物件の60〜70％程度です。

Q5. 地代の滞納がある場合、売却できますか？
滞納を清算すれば売却可能です。

Q6. 借地権物件でも住宅ローンは使えますか？
金融機関によって異なりますが、審査が厳しくなる傾向があります。

Q7. 地主が承諾しない場合はどうすればいいですか？
裁判所に譲渡許可の申立てを行うことも可能ですが、時間と費用がかかります。

Q8. 借地期間が短い場合、売却に影響しますか？
更新の見通しが立たない場合、売却価格が下がる可能性があります。

Q9. 借地権物件の売却実績がある不動産会社はどう選べばいいですか？
借地権物件の売却事例があり、地主との交渉経験がある会社を選ぶことが重要です。

Q10. 借地権売却で最も重要なポイントは何ですか？
地主の譲渡承諾を事前に確認し、承諾料の条件を整理することです。

東久留米市で借地権売却を検討している方へ