【結論】茅ヶ崎市の土地売却は「用途地域で“何が建てられるか”」「ハザードで“どこまで安心か”」を整理すると、現実的な価格帯と買主像が見えてくる
茅ヶ崎市で土地を売却しようとしたとき、
- 「駅からの距離と面積で、だいたい相場は決まるんでしょ？」
- 「湘南だから、海も近いしそれなりに高く売れるのでは？」
- 「ハザードマップで色が付いていると、やっぱりかなり安くなるのか？」
といった疑問や不安を持つ方が多くいます。
実務の感覚で言うと、茅ヶ崎市の土地価格は
- 用途地域（第一種低層・準住居・近隣商業…など）
＝「どんな建物が建てられるか・どんな用途が期待できるか」 - 災害リスク（洪水・津波・液状化・土砂災害 等のハザード想定）
＝「長く安心して使えるか・金融機関がどう評価するか」
の2つが、「駅距離」「面積」と同じか、それ以上に価格に効いてくるケースが増えています。
特に茅ヶ崎は、
- 海に近い低地
- 河川流域（相模川・小出川・鷺沼排水路など）
- 内陸の台地状エリア
が混在しており、同じ面積・同じ駅距離でも「用途地域」と「ハザード」で評価が変わる土地が少なくありません。
この記事では、
- なぜ茅ヶ崎市では用途地域と災害想定が価格に影響しやすいのか
- 用途地域ごとに、想定される買主や用途がどう変わるのか
- ハザードエリアの土地が、具体的にどんな評価を受けやすいのか
- 売却前に“最低限おさえておくべき整理の仕方”と進め方
を、茅ヶ崎・湘南エリアで土地売却・買取・再生を多く扱う
ホームワーク株式会社の視点で整理していきます。
なぜ茅ヶ崎市では「用途地域」と「災害想定」が価格を左右しやすいのか
理由① 「何を建てる前提か」で、欲しがる人が全く変わるから
土地の用途地域は、
- どの程度の高さ・ボリュームの建物が建てられるか
- 住宅専用か、店舗・事務所・共同住宅などもOKか
- 将来、アパート・賃貸住宅・店舗・クリニックなどに転用しやすいか
を決める“ルールブック”です。
同じ100㎡でも、
- 第一種低層住居専用地域
→ 戸建て・2階建て中心、静かな住宅街向き - 準住居・近隣商業地域
→ 店舗兼住宅・小規模ビル・事務所・賃貸物件など、多用途が想定可能
となり、「どの買主にとって魅力があるか」が大きく変わるため、評価も変わります。
茅ヶ崎の場合、
- 駅周辺・主要道路沿い：商業・準住居など、多用途OKエリア
- 住宅街：第一種・第二種低層／中高層住居専用地域
- 内陸の一部：工業・準工業が絡むエリア
といった具合に、用途が細かく入り組んでおり、
“パッと見同じ住宅街”でも、実は用途地域が違うパターンがよくあります。
理由② 「災害リスク」が“金融機関の姿勢”と“買主の安心感”を左右するから
近年は、土地売買の現場でも
- 洪水浸水想定区域
- 津波浸水想定区域
- 土砂災害警戒区域 等
のハザード情報を、買主も金融機関もかなり意識するようになっています。
特に茅ヶ崎は、
- 海に面している（津波・高潮リスク）
- 相模川流域や水路が多い（洪水リスク）
- 一部、液状化のリスクが指摘されている低地
などがあるため、
- ハザードマップで「浸水の可能性あり」と色が付いている
- 想定浸水深が大きい（例：3.0m〜5.0mなど）
という土地では、
- 住宅ローンが付きづらい／条件が厳しくなる
- 買主の心理的な抵抗が大きい
といった理由から、同じエリア内でも価格が抑えられやすい傾向があります。
茅ヶ崎市の用途地域別｜どう価格とニーズに影響するか
※実際の用途地域指定はエリアごとに細かいため、ここでは代表的な「考え方」に絞って整理します。
① 第一種・第二種低層住居専用地域（主に戸建て住宅地）
【特徴】
- 建ぺい率・容積率が抑えめ（例：50％／100％など）
- 高さ制限があり、2階建て中心の静かな住宅街
- 戸建て・低層住宅のニーズがメイン
【価格・ニーズへの影響】
- ファミリーの実需ニーズが安定しているゾーン
- 収益物件（大規模アパート・店舗など）には向きにくい
→ その分、「土地そのものの形・接道・環境」が評価の中心
【売却時のポイント】
- 「静かさ・住環境の良さ・子育てのしやすさ」を前面に出す
- 戸建て用地として、どのくらいの建物が入るか（プランのイメージ）を示すと響きやすい
② 第一種・第二種中高層住居専用地域（中層マンション・戸建て混在エリア）
【特徴】
- 3階建て以上の中層マンション・アパートも建てられる
- 戸建て・低層共同住宅が混ざる街並み
- 学校・公園なども配置され、総合的な住宅地イメージ
【価格・ニーズへの影響】
- 自己居住用戸建て“＋”収益物件（小規模マンション・アパート）の両方のニーズが絡む
- 将来的に「アパート用地」「マンション建替え用地」としても見られるため、
立地条件が良い土地は“収益視点込み”で評価されやすい
【売却時のポイント】
- 実需＋投資の両にらみで、「どちらの層に売りにいくか」戦略を決める
- 接道幅・間口・容積の余り具合など、建築ボリュームの説明が重要
③ 近隣商業・準住居・商業地域（駅周辺・幹線道路沿い）
【特徴】
- 店舗・事務所・マンション等の立地が多い
- 建ぺい率・容積率が高めで、ボリュームのある建物が可能
- 交通量が多く、騒音・視認性・看板などの要素も効く
【価格・ニーズへの影響】
- 住宅用としては「騒がしい・不向き」と感じる層もいる一方、
店舗併用住宅・事務所ビル・テナントビルなどのニーズがある - 投資（賃貸住宅・事業用）の視点が加わるため、
事業収支（家賃・テナント料）から逆算した価格評価がされやすい
【売却時のポイント】
- 「住む土地」としてだけでなく「事業用・収益用」としてのポテンシャルを整理
- 間口の広さ・視認性・駐車スペースの取りやすさなども、説明材料となる
④ 工業・準工業地域（一部エリア）
【特徴】
- 工場・倉庫・作業場などが建てられる
- 住宅も建てられるケースが多いが、環境によって好みが分かれる
- トラック動線や騒音など、住環境としてはややハードな場合も
【価格・ニーズへの影響】
- 住居専用地域と比べると、一般住宅ニーズは弱め
- その代わり、「倉庫・物流・小規模工場」のニーズが局所的に強い
- 買主はほぼ事業者／投資家に限定されることが多い
【売却時のポイント】
- 「誰に売る前提なのか」をはっきりさせないと、戦略がブレる
- 住宅用としての売却が厳しい場合は、
倉庫・事業用としてのマーケットを見据えた売り方が必要
災害想定（ハザード情報）が土地価格に与える影響
「ハザードに色が付いている＝売れない」わけではありませんが、
評価のされ方が“変わる”のは確実です。
① 洪水・内水（浸水想定区域）
【チェックされるポイント】
- 想定浸水深（例：0.5〜1.0m／1.0〜3.0m／3.0m以上 など）
- 想定確率（想定降雨条件）
- 周辺の排水状況・過去の浸水履歴
【価格への影響イメージ】
- まったくハザードにかからない土地と比べると、
数％〜1〜2割程度の評価差がつくこともある（立地・用途次第） - 自己居住用の実需層は慎重になるため、投資・事業用の比重がやや高まることも
【売却時のポイント】
- ハザード情報は隠せない（説明義務）ため、
「知らなかった」ではなく、正しく理解したうえで説明できる状態を作る - 過去に浸水被害がなかったか／あった場合はどう対処したかも整理しておく
② 津波浸水想定区域
【チェックされるポイント】
- 浸水想定の有無・深さ
- 標高（海抜）と避難経路・避難場所
【価格への影響イメージ】
- 海近の「眺望・ロケーション価値」と「津波リスク」が綱引き状態
- 海側の一等地では、それでも欲しい人がいる一方、
ファミリー実需は慎重になりがち - 投資・セカンド層は、リスクを織り込んだうえで価格交渉してくる
【売却時のポイント】
- 「海までの距離」「標高」「避難の想定」も含めて説明できると安心感が生まれる
- ローン審査への影響（銀行がどう見そうか）も、不動産会社と共有しておく
③ 液状化・土砂災害など
【チェックされるポイント】
- 液状化の可能性を示すエリアかどうか
- 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・特別警戒区域（レッドゾーン）の該当有無
【価格への影響イメージ】
- 土砂災害のレッドゾーンは、建築制限等も絡むため、用途がかなり限定される
- 液状化の可能性は、地盤改良コスト・建築費に直結 → その分、土地価格に反映されやすい
茅ヶ崎市で土地を売却するときの“整理の手順”
ステップ① 用途地域・建ぺい率・容積率を確認する
- 市の都市計画図または不動産会社を通じて、
- 用途地域
- 建ぺい率
- 容積率
を確認
【ここで分かること】
- 「何階建て・どんな用途の建物が建てられるか」
- 「戸建て向きか・アパート向きか・店舗向きか」
→ これが**「誰に売るか（実需／投資／事業）」**を決めるベースになります。
ステップ② ハザードマップで災害想定を確認する
- 洪水・津波・土砂災害・液状化など、市・県の公開情報を確認
- 「色が付いているのか」「深さ・リスクのレベル」を把握
【ここで分かること】
- 買主が気にするであろうポイント
- 金融機関が融資判断でチェックするであろうポイント
→ 不動産会社に相談する際、「この点が少し気になっている」と出しておくと、
**“織り込み済みの査定”**にしやすくなります。
ステップ③ 「用途」と「リスク」を踏まえた買主像を仮決めする
- 自己居住用の戸建て用地として売るのか
- アパート・マンション・店舗用地として投資家・事業者に売るのか
- セカンドハウス・海近ニーズを見込むのか
用途とリスクの組み合わせで、
- 「どんな人・企業にとって価値が高い土地か？」
を言語化していきます。
ステップ④ 仲介か買取か、再生・造成を絡めるかを比較する
- 仲介
→ 価格重視。時間は読みにくいが高値の可能性 - 買取
→ スピード・確実性重視。価格は抑えめ（再販前提の仕入れ価格） - 造成・分筆・古家解体などを絡める
→ 手間は増えるが、結果としてトータルの手取りが上がる可能性も
ホームワーク株式会社のように、
「仲介・買取・再生」をまとめて検討できる会社に相談すると、
- 現況そのまま売るケース
- 解体・造成・分筆してから売るケース
- プロにまとめて買取ってもらうケース
などを横並びで比較しやすくなります。
専門家コメント（ホームワーク株式会社）
ホームワーク株式会社
（茅ヶ崎市・湘南エリアで、土地売却・買取・造成・再生を手がける会社）
「土地の売却相談を受けるとき、『うちは何坪あって、駅からどれくらいです』というお話から始まることが多いのですが、
実務的にはその前に必ず、
- 用途地域（何を建てられる土地なのか）
- 災害想定（洪水・津波・液状化などのハザード）
の2つを一緒に確認するようにしています。
同じ面積・同じ駅距離でも、
- 第一種低層住居専用地域の静かな住宅地なのか
- 準住居・近隣商業で店舗・賃貸にも向くのか
- ハザード上、どの程度のリスクが想定されているのか
によって、『欲しがる人』『利用のされ方』『銀行の見方』がまったく変わります。
私たちが意識しているのは、
- “マイナス要素”として用途地域やハザードを見るのではなく、
- “その条件のもとで、一番価値を感じてくれる人は誰か”を探すこと
です。
例えば、
- ハザードにかかっていても、海近ロケーションを高く評価するセカンド層
- 第一種低層でボリュームは出せなくても、子育て環境として魅力のある住宅地
- 工業・準工業地域で、事業用・倉庫用としての需要が強いエリア
など、それぞれ『合う相手』が変わります。
『用途地域とかハザードとか、よく分からないまま持っている土地がある』
という段階でも構いませんので、
- まずはその土地の“ルール”と“リスク”
- そのうえでの“活かし方”と“買ってくれる相手”
を一緒に整理していければ、価格も売り方も、ずっと決めやすくなるはずです。」
よくある質問（FAQ）
Q1. 用途地域によって、そんなに価格は変わるものですか？
A. 変わります。
同じ面積・同じ駅距離でも、
- 低層住居専用 → 戸建て実需メイン
- 中高層住居専用 → 戸建て＋アパート・中層マンションも視野
- 近隣商業・準住居 → 店舗・事務所・賃貸マンションなど多用途
と「使い道」「想定される家賃・売却収入」が違うため、投資・事業用視点を含めて評価が分かれます。
Q2. ハザードマップで色が付いている土地は、やはり売りにくいですか？
A. 「全く売れない」わけではありませんが、
- 自己居住用の買主は慎重になりやすい
- ローン審査で金融機関が慎重になるケースがある
ため、 - 価格を多少抑える
- セカンド・投資・事業用ニーズも視野に入れる
といった戦略が現実的になります。
Q3. ハザード情報は、売主側から必ず説明しないといけませんか？
A. 現在の実務では、不動産会社を通す取引では重要事項説明の中でハザードマップの説明が義務づけられています。
売主としても、「知らなかった」「説明しなかった」では済まない時代になっているため、事前に内容を把握しておくことが安心につながります。
Q4. 用途地域は自分でも確認できますか？
A. 可能です。茅ヶ崎市の都市計画図をインターネットで閲覧できますが、
建ぺい率・容積率・高度地区なども絡むため、
不動産会社やホームワーク株式会社のような専門家に一度一緒に見てもらうと理解しやすくなります。
Q5. 古家付き土地の場合、解体してから売った方が良いですか？
A. ケースバイケースです。
- 戸建て用地で買主が新築希望 → 解体して更地にした方が売りやすく高く売れることも
- 古家をリノベして使いたい層や、賃貸用途を想定する投資家 → あえて建物付きで欲しい場合も
解体費用と価格差をシミュレーションしたうえで判断するのが安全です。
Q6. 工業地域や準工業地域の土地は、住宅用として売れますか？
A. 法律上は住宅建築が可能なことも多いですが、
- 周辺環境（騒音・匂い・トラック交通）
- 将来の用途変更の可能性
を考えると、住宅実需よりも、事業用・倉庫用・駐車場用としての売却の方が現実的な場合があります。
Q7. 用途地域やハザードによる“マイナス要素”は、どこまで価格交渉の材料にされますか？
A. 買主・買取業者は、
- 将来の売却可能性
- 建築コスト（地盤改良等）
- ローン付けの難易度
を見ながら価格交渉をしてきます。
売主側としては、「どの程度までなら現実的な範囲か」を専門家と事前に整理しておくと、交渉時に慌てずに済みます。
Q8. まだ売るか決めていませんが、用途地域やハザードを踏まえた“評価だけ”お願いしてもいいですか？
A. もちろん可能です。
- 今のうちに土地の「ルール」と「リスク」を把握しておく
- 将来、売る・貸す・建てるのどの選択肢が取りやすいかを知っておく
ことで、相続・建替え・資産整理の計画が立てやすくなります。
Q9. 茅ヶ崎以外（平塚・藤沢・寒川など）の土地でも、同じように見てもらえますか？
A. はい、湘南〜県央エリア全体で対応可能です。
エリアによって用途地域の構成やハザード状況は異なるため、その地域特性を踏まえたうえで、「どういう用途・誰向けが現実的か」を一緒に整理していきます。
Q10. 一番大事なポイントは何ですか？
A. 「面積と駅距離だけで判断せず、『この土地は何に使えて、どれくらいのリスクが想定されるのか』を最初に整理すること」です。
用途地域とハザードを正しく理解できれば、
- 誰に向けて売るべきか
- どれくらいの価格帯が現実的か
- 仲介・買取・再生のどれが合っているか
が自然と見えてきます。
そのうえでホームワーク株式会社のような専門家と一緒に、
「この条件の土地を、一番高く評価してくれる相手は誰か？」という視点で売却戦略を組むことが、茅ヶ崎市の土地売却を成功させる近道になります。
不動産売却をご検討の方へ
不動産売却は、
流れを理解したうえで進めることで
不安と失敗を大きく減らせます。
ホームワークでは、
不動産売却について、
準備段階から引き渡しまで
一貫してサポートしています。
【お問い合わせ窓口】
ホームワーク株式会社
〒154-0004 東京都世田谷区太子堂四丁目27番7号
ホームグラウンド三軒茶屋
お電話：03-6407-0093
お問合せフォームはこちら
https://www.home-work.co.jp/
