海老名市の借地権買取｜契約条件で成立可否が分かれる理由

2026年3月4日

【結論】海老名市の借地権買取は「契約書の中身」と「地主・借地人の利害整理」ができていないと、そもそもスタートラインに立てない

海老名市で借地権の買取（＝借地権付き建物の売却／底地との同時売却／地主による借地権の買い取りなど）を検討するとき、
多くの方が最初に気にされるのは、

「そもそも、この借地権は売れるのか？」
「地主に買い取ってもらえるのか？第三者に売れるのか？」
「古い契約のままでも、建物ごと手放せるのか？」

といった「成立するか・しないか」という根本的な部分です。

海老名市は、

昔からの農地由来の借地
昭和〜平成初期の宅地開発で生まれた借地
小田急線・相鉄線・相模線の3路線が交わる利便性の高さ

が重なり、借地権の“価値”自体は本来高く評価されやすいエリアです。

一方で、

契約開始が旧借地法時代で条文が古い
更新や建て替えの際の口頭合意が多く、書面が残っていない
地主・借地人双方の今後の意向が整理されていない

といった理由から、**「契約条件次第で、買取が成立するケースと全く進まないケースにハッキリ分かれる」**のも現実です。

この記事では、海老名市の借地権買取について、

なぜ契約条件が「成立可否」を左右するのか
どのような条件があると買取が進めやすいのか／止まりやすいのか
実際の進め方と、事前に整理しておくべきポイント

を、ホームワーク株式会社の実務経験を踏まえて整理します。

なぜ海老名市の借地権買取は「契約条件」で結果が変わるのか

需要ポテンシャルは高いが、「契約リスク」に敏感なエリアだから

海老名市は、

小田急線・相鉄線・JR相模線の3路線利用可
ららぽーと・ビナウォークをはじめとした商業施設
周辺市（厚木・座間・綾瀬など）との交通結節点

という強い立地特性があり、

将来的な建て替え・再開発を見据えた投資ニーズ
ファミリー向けの戸建・マンション需要

がともに厚いエリアです。

そのため本来、

借地権であっても、「場所が良ければ買いたい」という需要は十分ある

一方で、買い手（特に業者・投資家）は、

契約条件が不明確
地主との関係が不安定
将来の建て替え・更新条件が読めない

といった「契約リスク」には非常に敏感です。

「立地は良いのに売れない／買取がつかない」借地権の多くは、
物件よりも“契約条件”に問題があるケースがほとんどです。

借地権は「物件」ではなく「契約上の権利」を売る取引

借地権買取の本質は、

土地そのものを売るのではなく
「その土地を使う権利」を契約条件ごと引き継いでもらう

ことにあります。

つまり、買い手から見ると、

何年使えるのか（契約期間・更新）
いくら払うのか（地代・更新料・承諾料）
どこまで自由に使えるのか（建て替え・増改築の条件）

が明確でなければ、

いくら海老名駅徒歩圏の好立地でも「買いにくい」

という判断になります。

海老名市で借地権買取の「成立可否」を分ける主な契約条件

ここからは、ホームワーク株式会社が海老名市で借地権買取を検討する際、
必ずチェックする代表的なポイントを整理します。

1. 契約の種類と適用法令（旧借地法か・借地借家法か）

ポイント

契約開始時期・契約書の記載により、
- 旧借地法適用の借地
- 借地借家法（現行法）適用の借地
  に分かれる。

なぜ重要か

旧借地法の方が「借地人保護」が強く、
地主側からの解約ハードルが高い
一方で、「建て替え承諾」などで地主の協力が必要な場面も多く、
関係性次第でリスクとチャンスが変わる

【成立しやすいケース】

契約書に基づき、何度か更新を重ねており、
「現時点での有効な契約条件」が把握できるケース

【成立が難しくなりやすいケース】

契約書が所在不明で、契約開始時期や内容が曖昧
口頭更新のみで、地主・借地人双方の認識がズレている

2. 契約期間・残存期間（いつまで使えるか）

チェック項目

現在の契約満了日
更新の履歴（何年ごと／何回更新したか）
将来的な更新に対する地主のスタンス

【成立しやすいパターン】

契約期間がまだ十分残っている（例：あと20年以上）
これまでスムーズに更新してきた実績がある
地主側も「今後も基本的には更新で構わない」という意向

【成立が難しくなるパターン】

契約満了が間近なのに、更新条件が未定
地主が更新ではなく「更地に戻したい」と考えている
更新拒絶が裁判沙汰になる可能性がある

→ 残存期間が短く、更新も不透明だと、
買い手から見て「いつまで使えるか分からない権利」になり、買取意欲が落ちます。

3. 地代・更新料・承諾料などの「金銭条件」

具体的には

月額（年額）の地代水準
これまで支払ってきた更新料の有無と金額
名義変更・建て替え時の承諾料の取り決め

【成立しやすいパターン】

地代が周辺相場と大きくズレていない
更新料・承諾料も、これまでの実例がはっきりしている
将来の条件見直しについて、地主・借地人の話し合い余地がある

【成立が難しくなるパターン】

明文化されていないのに、地主が「一時金」を高額に要求している
「名義変更は地代の◯年分」など、過大な承諾料が慣行化している
長年地代の支払いが曖昧で、滞納分の精算が争点になっている

→ 金銭条件が過度に地主側に偏っていると、
買い手は「将来の収支が読めない」と判断して買取を避ける傾向が強まります。

4. 建て替え・増改築に関する条項（利用の自由度）

海老名市のように将来の建て替えニーズが高いエリアでは、

建て替え許可の要件（地代増額・承諾料・構造制限など）
過去に建て替え・増築した実績と、その際の地主の姿勢

が、買取可否に大きく影響します。

【成立しやすいパターン】

契約上、合理的な条件で建て替えが認められている
過去に一度建て替えを行い、その際の合意内容が残っている
地主が「将来的な建て替えに前向き」

【成立が難しくなるパターン】

契約書上「増改築禁止」など、極端な制限がある
建て替えのたびに高額な一時金を要求されてきた
地主が「これ以上大きな建物は絶対に認めない」と強硬

→ 「建て替えの自由度が低い＝将来価値を高めにくい」ため、
買取価格が大幅に下がるか、そもそも買取対象から外れることもあります。

5. 権利関係（名義・相続・共有）の整理状況

典型的な論点

借地人の名義が、実際に住んでいる人と違う（親名義のまま等）
地主側が相続未登記で、名義人が既に亡くなっている
借地権・底地いずれか、または双方が共有名義になっている

【成立しやすいパターン】

相続登記が完了しており、交渉窓口が明確
共有者がいても、人数が少なく連絡が取りやすい
必要な同意を誰から取ればいいかがハッキリしている

【成立が難しくなるパターン】

地主側に相続人が多数おり、連絡がつかない人がいる
借地人側でも相続手続きが進んでおらず、誰が権利者か曖昧
遺産分割が未了で、各相続人の意向がバラバラ

→ 契約条件以前に「誰と契約すればいいか」が不明確だと、
買取の検討自体がストップしてしまいます。

海老名市で借地権買取が「進みやすい」ケースと「止まりやすい」ケース

進みやすいケース（例）

昭和〜平成初期に契約した旧借地法借地だが、
契約書・更新覚書が揃っていて条件が整理されている
地主が高齢で、底地も含めた資産整理に前向き
借地人側も「自分たちで建て替える予定はなく、権利を現金化したい」と明確

→ このような場合、

「借地権だけ売る」
「借地権＋底地をまとめて第三者へ売る」
「地主が借地権を買い取る」

など、複数パターンで買取検討がしやすくなります。

止まりやすいケース（例）

契約書がなく、旧借地法なのか現行法なのかすら不明
地代や更新料の支払い履歴が整理されていない
地主が「今後のことは考えていない」と交渉に応じてくれない
借地人側にも「将来子どもが建て替えるかも…」「でも現金も欲しい…」と迷いがある

→ このような場合、まずは

契約内容の仮整理
相続・登記状況の確認
双方の意向のすり合わせ

といった「準備段階」を踏まないと、
買取価格の提示すら難しいのが実情です。

海老名市での借地権買取の進め方（6ステップ）

① 売却・買取の目的をはっきりさせる

老朽化した建物の維持が難しいから手放したい
相続対策として借地・底地を整理しておきたい
子ども世代は海老名市に住まない予定なので現金化したい

など、「なぜ今、借地権を動かしたいのか」を整理します。

目的が曖昧なままだと、

「自分で建て替えるか」
「第三者に売るか」
「地主に買い取ってもらうか」

といった選択の軸もブレてしまいます。

② 手元にある契約書・覚書・登記情報を集める

借地契約書
更新合意書・地代改定の覚書
建て替え・増築時の承諾書
登記簿謄本（建物・借地権・底地）

など、分かる範囲で集めます。
「全部揃っていなくても構いません」が、
どこまで情報があるかで、その後のスピードが変わります。

③ 現状の契約条件を専門家と一緒に“見える化”する

ホームワーク株式会社のような借地に慣れた会社や、
司法書士・弁護士などと連携しながら、

契約の種類（旧借地法か・借地借家法か）
契約期間・更新履歴
地代・更新料・承諾料の実態
名義・相続状況

を整理し、「今、有効だと考えられるルール」を紙に落としていきます。

この「契約整理」ができて初めて、

借地権としていくらくらいの価値がありそうか
買取が現実的かどうか

の検討が可能になります。

④ 地主・借地人の「将来のイメージ」をすり合わせる

借地権買取では、

借地人
地主（底地所有者）
将来の買主（第三者・業者など）

の少なくとも3者が関わります。

まずは、

借地人：
「自分たちは今後住み続けるのか／完全に手放したいのか」
地主：
「今後も借地として貸し続けたいのか／どこかのタイミングで整理したいのか」

を確認し、「目指したいゴール」を共有します。

第三者（ホームワーク株式会社など）が間に入ることで、

感情的な対立を避けつつ
法律・税金・相場を踏まえた“現実的な落としどころ”を探しやすくなります。

⑤ 借地権買取のパターンを比較検討する

典型的には、以下のようなパターンがあります。

借地人 → 買取業者が借地権のみを買い取る
地主 → 買取業者に底地のみを売却する
借地人＋地主 → 買取業者が借地権・底地を同時に買い取り、所有権に一本化する
地主が借地権を買い取り、完全所有権土地として整理する

それぞれについて、

受け取れる金額
必要な費用（登記・税金・解体等）
手続きのボリュームとスケジュール

を比較し、「誰にとっても無理のない案」を絞り込んでいきます。

⑥ 条件合意・契約・決済

選んだスキームに沿って、

売買契約書・重要事項説明書の作成
手付金の受領
決済（残代金受領）・登記手続き
地代の清算・借地契約の終了（または条件変更）

までを完了させます。

ホームワーク株式会社のように、
買取後のリフォーム・解体・再活用まで一体で行う会社の場合、

「売却後、その土地・建物がどう使われるのか」
「近隣への影響」

といった点も事前にイメージしながら進められるため、
地主・借地人双方にとって納得度の高い整理がしやすくなります。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（海老名市周辺で借地・底地を含む不動産再生とリフォームを手がける会社）

「海老名市の借地権は、立地としては“本来かなりポテンシャルが高い”ケースが多いです。
それでも買取や売却が進まない理由の多くは、物件そのものではなく『契約条件が整理されていないこと』にあります。

契約書がどこにあるか分からない
更新のたびに何となくハンコを押してきただけ
地主さんが高齢で、話を切り出しにくい

といったご相談は、海老名市でも本当に多くいただきます。

私たちが最初にやるのは、“売る・売らない”の前に

まず契約の中身を整理する
借地人・地主、それぞれの本音や将来像を聞き出す
そのうえで、『どんな整理の仕方がありうるか』を図に描いてみる

という作業です。

借地権買取は、『相場がいくらか』だけを見ても結論が出ません。
『どういう契約条件なら、誰が買えて、いくらまでなら出せるのか』という視点が必要です。

海老名市の借地でお悩みがある場合は、
“今すぐ売るかどうか”を決める前に、
一度“契約整理と選択肢の洗い出し”からご相談いただくのが、
結果として一番後悔の少ない進め方だと感じています。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 海老名市の借地権は、地主にしか売れませんか？
A. いいえ、契約条件が整理されていれば、第三者（一般の買主・買取業者）が借地権を購入するケースもあります。ただし、建て替えや名義変更の承諾などで地主の協力が必要になるため、地主の意向を無視して進めることは現実的ではありません。

Q2. 借地契約書を失くしてしまいました。それでも買取相談はできますか？
A. 相談自体は可能です。過去の更新時に交わした書面や、地代の領収書、当時の不動産会社・司法書士の記録などから、契約内容を推定できる場合があります。地主側が契約書を保管しているケースもあるため、専門家と一緒に確認を進めていきます。

Q3. 地主との関係があまり良くありません。それでも買取は可能ですか？
A. 関係性が良くないケースでも、第三者が間に入り、条件交渉や連絡の窓口を担うことで前に進むことはあります。ただし、地主が「一切協力しない」と明言している場合は、建て替えや名義変更を伴うスキームは難しくなるため、取れる選択肢が限られることはあります。

Q4. 借地権付きの古家を相続しました。解体してからでないと売れませんか？
A. 必ずしも解体が前提ではありません。建物の状態・再利用可能性によっては、現況のまま買取や売却ができることもあります。解体費用をかけるべきかどうかは、「解体済みで売る場合」と「現況のまま売る場合」の価格シミュレーションを比較したうえで判断するのが安全です。

Q5. 借地権割合や路線価は、どの程度参考になりますか？
A. 借地権割合や路線価は、税務評価の基準や価格の“考え方”を整理するうえで有用ですが、そのまま実勢の買取価格になるわけではありません。実際の価格は、契約条件・地代水準・建物状態・将来の活用シナリオなどを総合して決まります。

Q6. 地主側ですが、底地だけを先に買取してもらうことはできますか？
A. 借地人の同意状況や契約条件によりますが、底地のみを投資家などに売却するケースもあります。ただし、借地人にとっては「地主が変わる」ことになるため、今後の地代・更新条件などの不安を和らげる説明やスキーム設計が重要になります。

Q7. 借地権を買い取ってもらった場合、税金はどのくらいかかりますか？
A. 借地権売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生する可能性があります。取得時期・取得費用・相続の有無・各種特例の適用状況によって大きく変わるため、具体的な税額は税理士によるシミュレーションが必要です。

Q8. 借地のままリフォームして住み続けるのと、今売却・買取するのと、どちらが得ですか？
A. 「得・損」は、

借地契約の残存期間
将来の地代・更新料・承諾料負担
建物の老朽化スピードと修繕費
ご家族のライフプラン（将来も海老名市に住み続けるか）
などによって変わります。ホームワーク株式会社では、
「リフォームして住み続ける場合」と「今売却・買取する場合」の
費用と資金計画を並べて比較しながら検討することが可能です。

Q9. 海老名市以外（厚木・綾瀬・座間など）の借地でも相談できますか？
A. はい、周辺エリアも含めて対応可能です。エリアごとに地価水準や需要の傾向が異なるため、地域特性も踏まえて契約整理と買取可能性の検討を行っていきます。

Q10. まずは何から相談すればよいか分かりません。
A.