平塚市の借地権売却｜沿岸エリア特有の交渉視点

2026年3月4日

【結論】平塚市の借地権売却は「沿岸エリアのリスク」と「将来活用のメリット」をセットで整理できるかが交渉力になる

平塚市のなかでも、湘南海岸公園周辺や海側エリアの借地権を売却しようとすると、

「海が近い＝人気エリア」と思っていたのに、査定が伸びない
借地＋沿岸エリアという条件が重なり、買い手の反応が読みにくい
地主との更新・建替え・売却交渉で、話がかみ合わない

といった“沿岸エリア特有の難しさ”に直面しやすくなります。

平塚市の沿岸エリアの借地権売却で重要なのは、

塩害・津波・地盤・用途地域などの「リスク要素」
海が近い立地・広めの敷地・駐車需要などの「ポジティブ要素」

を一度整理し、
「マイナス要因だけで値切られないための材料」と「プラス要因を説明できる根拠」を揃えたうえで、地主・買主と交渉することです。

この記事では、平塚市沿岸エリアの借地権売却について、

なぜ沿岸エリアの借地権は交渉が難しくなりやすいのか
売却を有利に進めるための“沿岸エリアならでは”の視点
実務での進め方と注意点

を、借地・底地と再生リフォームを扱うホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ平塚市「沿岸エリア」の借地権売却は難しくなりやすいのか

理由1｜沿岸リスクが「説明しづらい不安要素」として見られやすい

平塚市の海側エリアでは、購入検討者や金融機関の目線で、

塩害による建物・設備の劣化
津波・浸水リスク（ハザードマップ上の色付き）
地盤（盛土・造成の状況）

といった点が、都心部以上にシビアにチェックされます。

これに「所有権ではなく借地権」であることが重なると、

金融機関の融資条件が厳しめになる
一般エンドユーザーの心理的ハードルが上がる

結果として、買主の層が絞られやすく、交渉の主導権を握りにくい状況になりがちです。

理由2｜借地契約と地元地主との関係性が複雑になりやすい

沿岸エリアでは、

もともと大きな土地を地元地主が所有
その一部を「借地」として住宅用に長年貸している

というケースが多く見られます。

このような借地では、

契約開始が古い（旧借地法）
契約書が簡易・紛失・覚書ベース
代替わりで地主が二代目・三代目になっている

といった事情から、

借地人：「売りたい・整理したい」
地主：「できれば現状維持」「売却や譲渡には慎重」

という温度差が生まれやすく、
「地主の同意をどう取るか」が交渉の一番のハードルになることも少なくありません。

理由3｜「海の近さ」がプラスにもマイナスにも振れやすい

沿岸エリアの立地は、

マリンスポーツ・海好きの層には魅力
一方で、塩害・台風・湿気を気にする層からは敬遠

と、評価が割れやすい特徴があります。

そのため、

売主や一部の買主が感じる“感覚的な価値”
投資家や買取業者が見る“収益性・再販性”

の間にギャップが生じやすく、
価格交渉で話がかみ合わない原因にもなります。

沿岸エリアの借地権売却で押さえたい「交渉視点」

視点1｜リスクを「隠さず、構造的に説明できる状態」にしておく

沿岸リスクは、隠そうとしても後で必ず表に出ます。
むしろ、

どの程度のリスクがあり
どの資料や根拠で説明できるのか

を準備しておくことで、
「よく分からない不安だから大きく値引きしたい」という要求を抑えやすくなります。

【準備したい情報の例】

市のハザードマップ（津波・浸水・土砂災害など）
建物の点検・劣化状況（塩害によるサビ・外壁・屋根の状態）
過去の台風・高潮での被害履歴（あれば）
地盤調査報告書や造成時の資料があればベスト

ポイント

リスク自体は変えられませんが、「把握しているかどうか」で交渉材料の強さが変わる
「よく分からないから不安」な状態を、「ここまでが事実」と線引きしてあげることが重要

視点2｜沿岸ならではの「プラス要素」も整理しておく

マイナス要素だけを並べてしまうと、
交渉の土俵が「どこまで値引くか」の話だけになってしまいます。

沿岸エリア特有のプラス要素として、

海までの距離・景観・風通し・日当たり
駐車スペースが取りやすい（サーファー・レジャー利用）
平屋・二世帯・アトリエなど、ゆったりした使い方がしやすい敷地形状
海沿いライフスタイルに合うリノベ・建替えのポテンシャル

などを、写真・簡単なプラン案などで見える化しておくと、
「この立地だからこその価値」を買主にイメージしてもらいやすくなります。

視点3｜「誰に売るか」で交渉の軸が変わる

沿岸エリアの借地権は、
買主によって“価値の見方”が大きく変わります。

実需（自宅用）購入者
- 海の近さ・暮らしやすさ・通勤・通学を総合的に判断
- 塩害・維持費・将来の建替え条件にも敏感
投資家・買取業者
- 土地の将来価値・再活用のしやすさ・賃貸需要を重視
- 借地条件（期間・地代・更新・承諾料）を冷静に評価

交渉を有利に進めるには、

この借地は「実需向き」か「投資・事業向き」か
どちらに売る前提で、条件を組み立てるのか

を先に決めておいたほうが、
価格レンジも説明の仕方もブレにくくなります。

平塚市「沿岸エリアの借地権」でよくある交渉シーン

シーン① 地主が沿岸リスクを理由に「建替え・譲渡」に慎重なケース

借地人：
- 老朽化した家を建て替えたい、もしくは売却したい
地主：
- 沿岸リスクを理由に、
  - 建替えに消極的
  - 第三者への譲渡にも慎重

【交渉のポイント】

借地人側：
- 現状の建物が安全性に問題を抱えている場合、
  「現状維持の方が地主にとってもリスクが大きい」ことを冷静に説明
- 建替え後の計画（規模・用途・期間）を具体的に示し、「用途が変わらない」ことを可視化
第三者（ホームワーク株式会社など）が入るメリット：
- 建築・リフォームの専門的な視点から「リスク低減案」を提案できる
- 地主にとっても合理的な条件（承諾料・将来の管理負担軽減）を提示しやすい

シーン② 買取業者から「沿岸＋借地」を理由に大きな値引きを求められる

売主：
- 自宅用に長年使ってきた借地権付きの家を売却したい
買取業者：
- 「沿岸エリアで借地なので再販リスクが高い」として、低めの買取価格を提示

【交渉のポイント】

単に「沿岸だから」「借地だから」という理由だけでなく、
- 再建築の可否
- 地代と借地権割合のバランス
- 将来の賃貸・再販ニーズ（平塚駅・海までの距離など）
  を材料に、「どこまでなら妥当か」を専門家と一緒に整理する
複数社比較＋“再生を前提にした会社”の意見を聞くことで、
「本当にその値引きが妥当かどうか」の判断がしやすくなる

平塚市・沿岸エリアの借地権売却の進め方

① 売却の目的と「許容できる条件」を明確にする

できるだけ高く売りたいのか
早く現金化したいのか
相続・空き家リスクを整理したいのか

加えて、

「この金額以上なら売る／それ以下なら保有・リフォームも検討」
「いつまでに方向性を決めたいか」

といった基準を、自分の中で一度言語化しておきます。

② 契約内容・沿岸リスク・建物状態を「見える化」する

【最低限整理したい情報】

借地契約書・更新覚書・地代の領収書
契約期間・更新歴・承諾料の取り決め
ハザードマップの状況（津波・浸水）
建物の築年数・劣化状況・過去の修繕履歴

この段階では、完璧に揃っていなくても構いません。
不足分を一緒に洗い出すのが、ホームワーク株式会社のような専門家の役割です。

③ 「誰に売る前提か」を仮決めする

実需（自宅用）を主なターゲットにするのか
投資家・買取会社への売却を軸にするのか
借地権＋底地をまとめて整理する方向を視野に入れるのか

ここを決めることで、

必要な準備（リフォーム・解体・測量など）
地主との交渉テーマ（建替えか、譲渡か、同時売却か）

が具体化してきます。

④ 地主との交渉方針を設計する

直接話すのか、第三者に間に入ってもらうのか
先に大枠の方向性（建替え／譲渡／同時売却）を相談するか
条件面（承諾料・地代・更新）の話に入るタイミング

沿岸エリアの借地では、
感情的な対立を避けるためにも、

まず第三者が「現状整理」と「候補となるスキーム」を提示
その中から、地主・借地人双方が選びやすい案を一緒に検討

という進め方が、有効なことが多くあります。

⑤ 査定＆売却方法の選択（仲介・買取・同時売却）

借地権だけを仲介で売る
借地権を業者買取に出す
地主・借地人が協力して、借地権＋底地をまとめて売る

それぞれについて、

手取り額の目安
手続きの複雑さ・必要な期間
将来のトラブルリスク

を比較し、「現実的にベストに近い案」を選びます。

⑥ 契約・決済・その後の近隣対応

売買契約書・重要事項説明書の作成
決済・名義（権利）の移転
地代精算・借地契約の終了または再設定

沿岸エリアでは、

解体・建替えの有無
工事車両の出入り
近隣への影響（騒音・景観）

なども事前に把握し、
「売ったあとの近隣への説明」まで含めて準備しておくと安心です。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（平塚市周辺の借地・底地、不動産再生とリフォームを手がける会社）

「平塚市の沿岸エリアの借地権は、
“海に近い”という魅力と、“沿岸リスク”という不安が、常にセットで語られます。

私たちが現場で強く感じているのは、
『借地だから売れない』『海側だから難しい』と一括りにしてしまうと、本来取れるはずの選択肢を自分で狭めてしまうということです。

大事なのは、

契約内容（借地条件）
沿岸リスクの実態（ハザード・建物状態）
土地と建物の将来活用の可能性

この3つを、感覚ではなく“事実ベース”で整理することです。

その上で、

借地人・地主・将来の買主
それぞれにとって無理のない条件を探ることが、結果的には一番の近道になります。

『海側の借地だからきっとダメだろう』と決めつけてしまう前に、
今ある情報だけでも構いませんので、一度状況整理の相談をしていただければ、
売却・買取・リフォーム・同時売却など、複数の可能性を一緒に検討できると思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 平塚市の沿岸エリアの借地権は、やはり売れにくいのでしょうか？
A. 「売れない」わけではありませんが、買主層が絞られやすいのは事実です。沿岸リスクと借地条件を整理し、実需向きか投資向きかを見極めて戦略を立てることで、成立の可能性は十分にあります。

Q2. 津波ハザードマップで色が付いています。それだけで大きく値下げされますか？
A. 影響はありますが、「どの程度の浸水想定か」「建物の計画や利用方法でどこまでリスク低減できるか」によって評価は変わります。ハザードマップの内容を正しく理解し、その他の要素（立地・利便性・再活用のしやすさ）と合わせて説明することが重要です。

Q3. 契約書が古くて内容もあいまいです。それでも売却の相談はできますか？
A. 可能です。更新時の覚書や地代の履歴、地主側に残っている資料などから、実務上の契約内容を整理できることも多くあります。まずは「分かっていること」と「分からないこと」を切り分けるところから一緒に進めます。

Q4. 地主に借地権の売却を切り出すタイミングが分かりません。
A.

建物の老朽化が進んできたとき
相続や住み替えの予定が具体的になったとき
などが一つの目安です。いきなり「いくらで買ってください」と言うよりも、
第三者を交えて「将来的にどう整理していきたいか」を相談する形の方が、お互い冷静に話しやすくなります。

Q5. 古家付きのまま売るべきか、解体して更地にしてから売るべきか迷っています。
A. 沿岸エリアでは、

古家を活かしたリノベ需要
更地としての戸建て・アパート用地需要
どちらも考えられます。解体費用と、解体後に期待できる価格上昇を比較し、シミュレーションした上で判断するのが安全です。

Q6. 借地権だけでなく、地主と一緒に底地も売ることはできますか？
A. 地主・借地人双方の合意が前提ですが、借地権＋底地をまとめて第三者に売却し、“完全所有権”にしてしまうスキームは現実的な選択肢です。沿岸エリアでは、この形にすることで再活用しやすくなり、結果として条件が良くなるケースもあります。

Q7. 借地権を売った場合の税金（譲渡所得税）が不安です。
A. 取得時期・取得費・相続の有無・特例の適用状況によって、税額は大きく変わります。概算はシミュレーションできますが、最終的には税理士への相談が安心です。ホームワーク株式会社から税理士をご紹介することも可能です。

Q8. 借地権のままリフォームして住み続ける方が良いケースもありますか？
A. あります。