平塚市の不動産売却査定｜査定額に幅が出やすい評価構造

2026年3月4日

【結論】平塚市の査定額は「エリアの多様性」と「出口想定」の違いを理解すれば“ブレの理由”が見えてくる

平塚市で不動産売却の査定を取ると、多くの方が驚くのが、

同じ物件なのに、不動産会社ごとに査定額がかなり違う
ネットの簡易査定と、訪問査定で出てくる金額がかみ合わない
「高く出す会社が良いのか」「低めの会社が正直なのか」判断できない

といった「査定額のブレ」です。

平塚市は、

平塚駅徒歩圏の市街地
海側の住宅・借地・リゾート色のあるエリア
国道1号・129号沿いのロードサイド・準工業エリア
内陸部の戸建て分譲地・農地由来の住宅地

が入り組んだ、市内完結で“複数の市場”が共存するエリアです。

このため、査定額は

「どのエリア相場を基準に見るか」
「どんな買主（実需／投資／事業）を想定するか」
「どこまでリフォーム・再生を前提にするか」

といった**“評価の構造”の違い**で、数字が大きく変わります。

この記事では、

なぜ平塚市では査定額に幅が出やすいのか
査定額を構成する「評価のパーツ」
幅のある査定をどう読み解き、どう活かせばいいのか

を、リフォーム×買取も手がけるホームワーク株式会社の視点で整理します。

なぜ平塚市は「査定額のブレ」が大きくなりやすいのか

要因① エリアの多様性が高く、「どの相場を基準にするか」で差が出る

平塚市は、市内完結で次のような“別々のマーケット”が存在しています。

平塚駅徒歩圏：マンション・戸建ての実需＋賃貸ニーズ
海側：海好き・セカンド需要＋沿岸リスクを気にする層
国道沿い：店舗・倉庫・駐車場など事業用・投資用ニーズ
内陸住宅地：車生活前提のファミリーニーズ

同じ「3LDKマンション」「30坪の土地」でも、

どのエリア相場を参照するか
どの駅・どの生活圏として評価するか

によって、査定のスタートラインが変わります。

結果：

「平塚駅エリアの延長線」と見て高めに出す会社
「内陸住宅地・郊外相場」に寄せて抑えめに出す会社

など、スタンスの違いが数字に直結します。

要因② 「誰に売る想定か」で、評価するポイントが変わる

査定額が大きく分かれる典型例は、

A社：自宅用（実需）向けに売る想定
B社：投資家・事業者向けに売る想定

の違いです。

たとえば…

実需向け
- 間取り・日当たり・周辺環境・学区・生活利便性
  を重視し、「その人が住んで幸せか」で評価
投資・事業用
- 家賃・利回り・空室率・事業売上の見込み
  を重視し、「回収できるか」で評価

同じ物件でも、

実需目線：＋数百万円の価値あり
投資目線：利回りが合わないからマイナス評価

ということが普通に起こります。

平塚市は、

実需・投資・事業用の需要が“全部ある”エリア

だからこそ、「どの買主を想定するか」で、査定額に幅が出やすいのです。

要因③ 「現況を見るか」「リフォーム後まで見るか」でスタートが変わる

同じ築年数・同じ広さの物件でも、

現況のまま売る前提
ある程度リフォームして売る前提
一旦買取してフルリノベ後に再販する前提

で、業者の見方はガラッと変わります。

リフォーム・再生が得意な会社
→ 「この工事をすれば、この価格帯で売れる」と逆算し、高めに見られることも
リフォームをあまりしない会社
→ 現況のまま売るリスクを見て、抑えめに評価しがち

平塚市は、築年数の経った戸建てやマンションも多く、

「古いから＝土地値（or低評価）」と見る会社
「リノベ前提で商品化できる」と見る会社

で、評価構造が大きく変わります。

査定額を構成している「評価のパーツ」を分解する

査定額は、大きく分けて次の“パーツ”の組み合わせです。

パーツ① 土地の評価：立地×形×道路×将来性

チェックされる主なポイント：

立地（エリア）
- 駅距離（平塚駅／他駅／バス便）
- 海までの距離（沿岸リスクと魅力の両面）
- 国道・幹線道路との距離（騒音・事業用ポテンシャル）
形状・接道
- 整形地／旗竿地／三角地など
- 前面道路の幅員（4m以上か／セットバック要か）
- 間口の広さ（駐車計画・店舗としての視認性）
用途地域・建ぺい率・容積率
- 将来建てられる建物の大きさ・用途
- 戸建て用地なのか、アパート・店舗用地としても戦えるのか
高低差・擁壁・地盤
- 擁壁のやり直しが必要か
- 外構・造成で大きなコストがかからないか

ここで差が出るパターン

ある会社：
「駅距離・生活環境」を重視して実需相場に寄せる
別の会社：
「将来の分割・賃貸・事業用の可能性」を重視して投資目線で見る

→ 同じ立地でも、「何に使える土地と見るか」で評価が変わる。

パーツ② 建物の評価：使えるか・壊すか・どこまで直すか

見られる主なポイント：

築年数・構造
- 木造／軽量鉄骨／RC
- 築20年未満か、30〜40年以上か
状態
- 雨漏り・シロアリ・腐食
- 傾き・基礎の亀裂
- 給排水・電気設備の老朽化
違法性・増築
- 容積率オーバー・未確認増築
- 隣地越境（軒・雨樋・塀・植木）

評価パターン

「リフォームして再販」前提
→ リフォーム費を引いたうえでも建物に価値を付ける
「解体して土地利用」前提
→ 建物価値はゼロ、解体費を土地価格から差し引き

平塚市は古い戸建ても多く、
「建物にどのくらい価値を見るか」が、査定の差になりやすい部分です。

パーツ③ 権利・契約の評価：借地・私道・共有・賃貸中など

平塚市で特によく出てくる論点：

借地権・底地
- 借地契約書の有無
- 地代・期間・更新料・承諾料
- 地主の意向
私道・通路
- 私道持分の有無
- 他人地を通行していないか
- 再建築可否
共有名義・相続
- 相続登記未了
- 共有者が多く、全員の同意が必要か
賃貸中かどうか
- オーナーチェンジ（賃貸中）の場合、家賃と利回りで評価される

ここでの差

権利整理・借地・私道に慣れている会社
→ 「整理コスト」を前提にしつつも、出口を描けるため一定評価
慣れていない会社
→ 将来トラブルのリスクを恐れ、かなり抑えめに査定

パーツ④ 市場ニーズ：誰に・いくらで・どのくらいの期間で売れるか

ターゲット
- 実需（自宅用）
- 投資家（賃貸目的）
- 事業者（店舗・倉庫）
エリアごとの需要の強さ
- 平塚駅徒歩圏 → 実需＆賃貸のダブル需要
- 海側 → ニッチだが熱量の高い層＋沿岸リスク
- 国道沿い → 事業者の出店タイミング次第で評価が跳ねることも
- 内陸住宅地 → 「価格重視のファミリー層」がメイン

ここで、

高めに出す会社：
「この立地なら、少し時間をかければこの価格でも売れる」と読む
抑えめに出す会社：
「早期に確実に売れるライン」で見ている

という違いが、査定額の差になって現れます。

「査定額に幅があるとき」に確認すべき4つのポイント

1. それぞれ、どの“買主像”を想定しているか

A社：実需向け（ファミリー・単身）
B社：投資家向け（利回り重視）
C社：買取再販（自社で買ってリフォームして売る）

→ 同じ数字でも、「何に対する価格か」が違うと意味が変わります。

質問例

「この価格は、どういう人に売る想定の価格ですか？」
「実需向け／投資向け、それぞれいくらくらいになりそうですか？」

2. 「どのくらいの期間」で売れる想定なのか

1〜3ヶ月以内を想定した価格
半年〜1年かかる前提の“チャレンジ価格”

同じ3,000万円でも、

3ヶ月で売れそうな3,000万
1年かけて、うまくいけば届くかもしれない3,000万

では、“現実味”が違います。

質問例

「この価格で、どれくらいの期間を見ていますか？」
「もし〇ヶ月反応がなければ、どこまで下げるイメージですか？」

3. リフォーム・解体・測量など、前提になっているコスト

査定額を見るときは、

売る前にこちらが負担する前提のコスト（リフォーム・解体など）
売り手の「手取りベース」でいくら残るか

を必ず確認します。

例

A社：
「リフォーム前提で3,200万。ただし〇〇万円分の工事をしてから売りましょう」
B社：
「現況のままなら2,900万。ただし買取なら2,600万で、リフォームは当社負担」

→ 一見3,200万が高く見えても、
　リフォーム費用と売却期間を考えると手取りはさほど変わらない、ということも多いです。

4. 将来の“価格調整シナリオ”を聞いておく

「最初はこの価格で出して、反応を見て、〇ヶ月でここまで下げる」
「問い合わせ状況を見ながら、価格調整する基準」

まで話してくれる会社ほど、
査定が“販売計画のスタートライン”として機能しやすいです。

査定額の「高い・低い」より大事なこと

「一番高い査定＝一番良い条件」とは限らない

高すぎる査定が問題になるパターン：

高めに出す
→ 反応が薄い
→ 値下げ
→ 長期化
→ 結局、当初の低い査定と同じか、それ以下で成約

平塚市のように、

エリア差が大きく
物件ごとの個別性も高い

地域では、「売れる価格」と「売りたい価格」を混同しないことが重要です。

「なぜその数字か」を説明できる査定を選ぶ

信頼できる査定の条件は、

成約事例や賃料事例など「根拠」がある
土地・建物・権利・市場ニーズの各パーツごとの説明がある
想定買主・売却期間・価格調整のシナリオが具体的

この3つが揃っているかどうかです。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（平塚市を中心に不動産売却・買取・リフォームを行う会社）

「平塚市で査定のご相談を受けていて感じるのは、
**『数字そのものより、その数字がどう組み立てられているかが大事』**だということです。

同じ物件でも、

どのエリア相場を基準にするか
誰に売る前提で見ているか
現況なのか、リフォーム・解体前提なのか

で、査定額はいくらでも変わります。

私たちホームワーク株式会社では、

土地・建物・権利・市場ニーズをパーツに分けて
「ここはプラス要因」「ここはマイナス要因」と整理し
仲介・買取・リフォーム後売却など、複数の出口を並べて説明する

ことを心がけています。

『一番高い査定を出した会社に決める』のではなく、

なぜその価格なのか
どういう売却シナリオを描いているのか
自分の事情（期限・資金計画・ストレス許容度）に合っているか

という軸で見ていただくと、
“査定額に幅があること自体”が、むしろ判断材料になります。

『この数字は高すぎる？低すぎる？』と感じられたら、
まずは一緒に“評価の構造”をほどいていくところから、お手伝いできればと思います。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 平塚市で査定額がバラバラなとき、どれを信じれば良いですか？
A. 額面だけではなく、

想定買主
売却期間
根拠（事例・ロジック）
が一番具体的に説明されている査定を基準にするのがおすすめです。極端に高い／低いものは、理由をしっかり聞いてから判断しましょう。

Q2. 簡易査定（机上査定）と訪問査定、どちらを優先すべきですか？
A. 最終的な売出価格の判断には、訪問査定が必須です。簡易査定は「大まかなレンジを知るため」、訪問査定は「現実的な数字と売り方を決めるため」と役割を分けて考えると良いです。

Q3. 平塚市の平均相場と、自宅の査定額がかなり違いました。おかしいでしょうか？
A. 平均相場は市全体の“縮尺”に過ぎません。エリア・駅距離・海や国道との位置関係・土地形状・築年数・権利関係などによって、平均より上にも下にも大きく振れます。「なぜ平均と違うのか」を説明してもらうことが大切です。

Q4. リフォームしてから査定してもらった方が高くなりますか？
A. 場合によります。平塚駅徒歩圏のマンションなどは、表層リフォームが価格に反映されやすい一方、古い戸建てや土地値重視のエリアでは、大規模リフォームが価格に十分のらないこともあります。まずは“現況前提”の査定と、“リフォーム後想定”のシミュレーションを両方出してもらいましょう。

Q5. 借地権付き物件の査定は、所有権とどう違うのですか？
A. 借地権は、所有権より評価が下がるのが一般的です。地代・契約期間・更新料・承諾料・地主の意向などによっても価格が変わるため、「借地としての評価構造」を理解している会社に査定を依頼するのが重要です。

Q6. 「業者買取」と「仲介」の査定額が全然違いました。普通ですか？
A. 普通です。