相模原市南区の空き家売却｜賃貸転用と売却の判断が分かれる理由

2026年3月5日

【結論】相模原市南区の空き家は「エリアと管理負担」を軸にすると、賃貸か売却かの答えがブレなくなる

相模原市南区で空き家を持っていると、多くの方が次のようなところで迷います。

「貸した方が得なのか、すぐ売った方がいいのか分からない」
「相模大野なら貸せそうだけど、郊外だとどうなのか不安」
「とりあえず賃貸にしたほうが…と言われるが、なんとなく心配」

この“判断の難しさ”の背景には、南区特有の事情があります。

小田急線沿線（相模大野・小田急相模原・東林間）の「賃貸需要が厚いエリア」
車前提の郊外やバス便エリアの「入居が付きにくいエリア」
戸建て・マンション・古アパート・借地など、物件タイプがバラバラ

同じ「空き家」でも、

エリア・駅距離
建物の状態
管理の手間をどこまで負えるか
相続人や家族の状況

によって、賃貸転用が向くケースと、売却したほうが良いケースがはっきり分かれます。

この記事では、相模原市南区の空き家について

なぜ「賃貸」と「売却」で判断が分かれやすいのか
賃貸転用が向きやすい空き家の条件
売却したほうが現実的な空き家の条件
迷ったときの整理の仕方（優先順位）
ホームワーク株式会社の専門家コメントとFAQ

を、南区エリア特性にフォーカスして整理します。

なぜ相模原市南区の空き家は「賃貸か売却か」で悩みやすいのか

理由① 「貸せば得」という一般論と、現実のギャップ

ネットや周囲の意見では、

「空き家は貸して家賃収入を得た方がいい」
「今は賃貸需要があるから、売るのはもったいない」

という“賃貸推し”の声をよく耳にします。

しかし、相模原市南区では、

駅近マンション → 賃貸需要が厚く、家賃も安定しやすい
郊外戸建て → 賃料はそれなりだが、空室期間・修繕コストが重くなりやすい
古い一戸建て・アパート → そもそも賃貸商品として仕立てるには大規模な手入れが必要

と、「貸しやすさ」がエリアや建物条件で極端に違います。

「賃貸が得」かどうかは、

賃料 −（リフォーム費＋修繕費＋空室リスク＋管理の手間）

で決まりますが、
この現実的な収支・負担まで考えずに「とりあえず貸す」と、
数年後に「やっぱり売れば良かった」と感じるケースも少なくありません。

理由② 相模原市南区は「賃貸需要」と「売却需要」のバランスが場所で違う

同じ南区でも、

【賃貸・売買ともに需要が厚い】
相模大野・小田急相模原・東林間の駅徒歩圏
【賃貸需要はあるが、賃料が伸びにくい】
駅から離れたアパート密集エリア
【売却需要はあるが、賃貸は付きにくい】
車前提の戸建てエリア・郊外の団地・バス便エリア

といった「需要バランス」の差があります。

そのため、

賃貸としては“そこそこ”だが、
売却すると意外と良い価格で買い手が付くエリア
売却では値段が付きにくいが、
賃貸にするとコンスタントに家賃が入るエリア

が混在しており、エリアごとの特徴を無視して判断するとズレやすいのが南区の難しさです。

理由③ 相続・遠方所有・高齢化で「管理できるかどうか」が分かれ目になる

空き家の相談では、

親の家を相続したが、自分は都内や他県に住んでいる
南区内だが、通うのが負担になってきた
高齢で、自分で賃貸管理を続ける自信がない

といった状況も多く見られます。

賃貸転用を選ぶと、

入退去時の対応
修繕・リフォームの判断
家賃管理・滞納対応
将来の解体や売却の決断

といった“長期的な管理”を続ける必要があります。

この「管理を続けられるかどうか」という視点が、賃貸か売却かを分ける大きなポイントになります。

賃貸転用が向きやすい「相模原市南区の空き家」の条件

条件① 駅徒歩圏・生活利便性が高いエリア

賃貸に出しても入居者が付きやすいのは、

相模大野・小田急相模原・東林間など、小田急線駅徒歩圏
スーパー・コンビニ・ドラッグストア・病院が徒歩圏にある
バス便でも、バス本数が多く通勤・通学に便利な路線沿い

といった**「賃貸募集での反応が安定している」エリアです。**

【向いている例】

相模大野駅徒歩10分のファミリーマンション
小田急相模原徒歩圏の3DK〜3LDK戸建て
東林間駅徒歩圏の2LDK〜3LDKマンション

こうした物件は、

売却してもそれなりの価格になるが、
賃貸にしても安定した家賃収入が期待できる

ため、

「すぐにまとまった現金が必要ではない」
「長期的な資産として持ちたい」

という場合、賃貸転用の検討余地が大きいと言えます。

条件② 建物状態が比較的良好で、リフォーム費が重くなりすぎない

賃貸に出す前提で見るとき、重要なのは

直近で大規模な修繕が必要かどうか
入居者が気にしやすい水回り（キッチン・浴室・トイレ）の状態
雨漏り・シロアリ・構造的な問題の有無

です。

【賃貸向きの状態の目安】

築20〜30年程度でも、適宜メンテナンスされている
水回り交換済み or 簡易リフォームで対応できそう
外壁・屋根に致命的な劣化がない

このレベルであれば、

「初期のリフォーム費 + 数年ごとの軽微な修繕」

で賃貸運用できる可能性があります。

逆に、

築40年以上で雨漏り・傾きがある
給排水管からの漏水が何度も起きている
キッチン・浴室・トイレすべて大規模な入れ替えが必要

といった状態だと、「賃貸商品」に仕立てる時点で高額な投資が必要になり、
収支バランスが崩れやすくなります。

条件③ ご家族の誰かが「資産として持ち続けたい」意向がある

将来、子どもが南区で暮らす予定がある
自分または家族が「いずれ戻って住むかもしれない」という感覚がある
老後に戸建てから駅近マンションに移るまでの間、いったん賃貸として回したい

こうしたケースでは、

完全に手放す売却よりも、
「使う／貸す／売る」を状況に応じて選べる賃貸化

を選んだ方が、長期的な自由度が高くなります。

**「将来の選択肢を残したいかどうか」**も、賃貸転用か売却かを分けるポイントです。

売却した方が現実的な「相模原市南区の空き家」の条件

条件① 郊外・バス便・車前提エリアで、賃貸需要が読みづらい

駅までバス＋徒歩が前提
バスの本数が少なく、時間帯によっては不便
車が必須だが、駐車場が1台分もない or 停めづらい
周辺に新しい賃貸物件・分譲地が増えている

こうしたエリアでは、

家賃を下げれば入るかもしれないが、想定より低い賃料になる
入退去のタイミングで空室期間が長引くリスクがある

ため、賃貸の収支が不安定になりやすいです。

このような郊外エリアの戸建て・土地では、

今のうちに売却して、現金で別の資産（自宅・金融資産など）に振り替える
空き家・空き地としての維持コスト（固定資産税・草刈り・管理）から解放される

という意味で、「売却」の方が現実的な選択肢になるケースが多くなります。

条件② 建物が老朽化しており、「賃貸商品に仕立てるコスト」が高い

雨漏り・シロアリ被害・構造的な不具合がある
給排水管が古く、漏水リスクが高そう
浴室・キッチン・トイレなど、水回りをすべて入れ替えないと賃貸に出しづらい
室内の汚れ・傷みが激しく、“現代の賃貸ニーズ”から見て大きなギャップがある

こうした空き家を賃貸化するには、

数百万円単位のフルリフォーム
場合によっては耐震補強・配管更新

など、かなりの初期投資が必要になることがあります。

その結果、

「リフォーム費をかけても、家賃設定と空室リスクを考えると回収が難しい」
「売却してしまった方が、手取りベースでプラスになる」

という結論になることも少なくありません。

条件③ 相続人が複数いて、長期の賃貸運用で揉めるリスクが高い

兄弟姉妹など複数人で共有名義のまま
管理を誰が担当するか決まっていない
家賃の分配・修繕の負担・将来売るかどうかで意見が割れている

このような状態で賃貸にすると、

「誰がどの費用を負担したか」
「いつ売るか・売らないか」
「入居者対応を誰がするか」

などで、長期間にわたりトラブルの火種を抱えることになります。

このケースでは、

いったん売却して現金化し、相続人で分配する
どうしても残したい人がいるなら、その人が他の相続人の持分を買い取る

など、「不動産」ではなく「お金」として整理した方が、
家族間の関係を長期的に良好に保ちやすいことが多いです。

迷ったときは「数字」と「気持ち」の両方で比較する

賃貸か売却かを悩むとき、
どちらか一方の側面だけを見ると判断を誤りがちです。

比較① 数字の比較（収支シミュレーション）

【賃貸にした場合】

初期リフォーム費（◯◯万円）
想定家賃（◯◯万円／月）
管理費・修繕積立金（マンションの場合）
固定資産税
管理委託料・火災保険
空室期間（◯ヶ月ごとに何ヶ月空く想定か）

【売却した場合】

想定売却価格（仲介・買取それぞれのレンジ）
仲介手数料・登記費用・諸経費
残っているローン・借金の返済
譲渡所得税が出るかどうか

これを3〜5年スパンで比べると、

「賃貸のほうがトータルではプラスになりそう」
「売却したほうが、リスクなく一度で確実な手取りが残る」

といった、数字ベースの判断材料が見えてきます。

比較② 気持ち・負担の比較（ストレス・時間・将来の安心）

数字だけでなく、

空き家・賃貸物件の管理に、どれだけ時間と気力を使えるか
遠方から何度も南区に通うことを、何年続けられそうか
入居者トラブル・リフォーム判断を自分で背負いたいかどうか
家族（配偶者・子ども・相続人）が、その不動産を負担と感じないか

といった**「気持ちの負担」**も、同じくらい重要です。

相模原市南区の空き家相談では、

「数字だけ見れば賃貸もありだが、
これ以上管理で悩みたくないので売却を選ぶ」

という結論になる方も多くいます。

専門家コメント（ホームワーク株式会社）

ホームワーク株式会社
（相模原市南区エリアで空き家・住み替え・買取・リフォームを手がける会社）

「相模原市南区の空き家相談で、一番多いテーマが
『貸した方がいいのか、売った方がいいのか分からない』というものです。

正直にお伝えすると、

相模大野・小田急相模原・東林間の駅近マンション
状態の良い戸建てで、賃貸需要のあるエリア

では、“うまくやれば賃貸もアリ”なケースが少なくありません。

一方で、

郊外の老朽化した戸建て
管理を遠方から続けなければならない空き家
相続人が多く、長期運用で揉めそうな案件

では、
『賃貸に出すより、今のうちに売却して整理したほうが、
ご家族にとってトータルでプラス』
という結論になることも多いです。

私たちが必ずやるのは、

“賃貸にした場合”の数字と手間
“売却した場合”の数字と手間
“そのまま持ち続けた場合”のリスク

を横に並べて、
一緒に比較することです。

“賃貸ありき”“売却ありき”で話を進めることはしません。

『相模原市南区のこの空き家を、
この先10年、どう扱っていくのが一番納得できるか』

を一緒に考えるための材料を出す、というイメージで相談していただければと思います。

空き家をどうするか迷っている段階で、
数字と気持ちの両面から整理しておくことが、
ご自身にとっても、ご家族にとっても、いちばんの安心につながります。」

よくある質問（FAQ）

Q1. 相模原市南区の空き家は、基本的には「貸したほうが得」でしょうか？
A. 一概には言えません。
駅徒歩圏のマンションなどは賃貸転用が有利な場合もありますが、
郊外戸建て・老朽化物件・管理負担が大きい空き家では、売却の方が現実的なケースも多いです。
エリア・建物状態・ご家族の状況を踏まえた個別判断が必要です。

Q2. 空き家を賃貸に出す場合、どれくらいのリフォームが必要ですか？
A. ターゲットとエリアによります。

駅近マンション → クリーニング＋クロス貼り替え程度で済むことも多い
古い戸建て → 水回り交換・外装補修など数百万円規模になることも
まずは「このまま賃貸に出す場合に必要な最低限」と「しっかりリフォームする場合」の見積もりを比較するのが安全です。

Q3. 相模原市南区の空き家を、いったん賃貸にしてから将来売るのはアリですか？
A. アリです。ただし、

賃貸に出した期間の建物の傷み
将来の空き家期間・再リフォーム費用
そのときの相場環境
も変わるため、「賃貸→売却」の2段階での収支シミュレーションが重要になります。

Q4. 遠方に住んでおり、南区の空き家管理が負担です。それでも賃貸を選ぶべきですか？
A. 管理の負担をどこまで許容できるかがポイントです。
管理会社に委託することもできますが、

最終判断（大規模修繕・入居者対応）
将来の解体・売却の決断
は所有者が行う必要があります。
管理負担を大きなストレスに感じる場合は、売却での整理も検討すべきです。

Q5. 空き家特有の税金（固定資産税の増税など）は南区にも関係ありますか？
A. はい、相模原市南区も「特定空き家」に該当した場合、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性があります。
放置して老朽化が進んだ空き家ほど、将来的な税負担・近隣トラブルのリスクが高まるため、早めの整理が重要です。

Q6. 相模原市南区の空き家を、リフォームして自分で住み続けるか、売るか、貸すか迷っています。
A. この判断は、

ご自身の今後10〜20年のライフプラン
リフォーム費用と資金計画
南区に住み続けたいかどうか
によって変わります。
「自分で住む」「賃貸に出す」「売る」の3パターンで、
費用とメリット・デメリットを並べて比較するのがおすすめです。

Q7. 古い一戸建てを、解体して土地として貸す or 売るのはどうですか？
A. 場所と用途地域によります。

駐車場・貸地需要があるエリアなら、土地賃貸も選択肢
住宅用地として人気がある場所なら、更地売却での需要も見込めます
解体費用と、その後の活用（賃貸 or 売却）をセットでシミュレーションする必要があります。

Q8. 相続人同士で意見が割れていて、賃貸か売却か話がまとまりません。どうすべきですか？
A. まずは「賃貸の場合」「売却の場合」の数字とリスクを第三者（専門家）と一緒に整理し、
感情論ではなく“情報を共有したうえで話し合う土台”を作ることが大切です。
必要に応じて、司法書士・税理士・不動産会社が間に入りながら整理していくケースも多いです。

Q9. 南区以外に住んでいますが、相模原市南区の空き家も相談できますか？
A. もちろん可能です。
オンラインでの相談・現地調査の手配もできますので、
遠方にお住まいの方の南区の空き家整理も日常的に対応しています。

Q10. まずは何を伝えて相談を始めればいいですか？
A. 最初は、